Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 13 décembre 2016, n° 15/02944

TGI Paris 8 novembre 2016

TGI Paris 13 décembre 2016

TGI Paris 27 décembre 2016

TGI Paris 21 novembre 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame C Y demande la nullité d'un congé de bail commercial et le renouvellement de son bail, en soutenant que les locaux loués sont accessoires à son activité principale. Les questions juridiques portent sur la validité du congé et le droit au renouvellement du bail, notamment en lien avec l'immatriculation au registre du commerce. Le tribunal conclut que Madame C Y n'était pas immatriculée pour les locaux concernés, rendant le congé et le refus de renouvellement valides. En conséquence, le bail est déclaré résilié, et Madame C Y est considérée comme occupante sans droit ni titre, avec une expulsion ordonnée si elle ne restitue pas les lieux.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 1re sect., 13 déc. 2016, n° 15/02944
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/02944

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne LE PICARDAnne-France DE HARTINGH

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

18° chambre 1^re section

N° RG :

15/02944

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

18 Février 2015

EXPERTISE:

Madame A B

[…]

JUGEMENT

rendu le 13 Décembre 2016

DEMANDERESSE

Madame C Y, exerçant en son nom propre sous l’enseigne ANOUSCHKA ayant son siège et son établissement principal […] […]

[…]

représentée par M^e C-france DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #R186

DÉFENDEUR

Monsieur D X

[…]

représenté par M^e I-didier M, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0240, et M^e C LE PICARD, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur G H, Vice-Président

Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président

Monsieur E F, Juge

assisté de O P-Q, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Septembre 2016,, tenue en audience publique devant Monsieur G H et Monsieur E F, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 novembre 2016. Il a été prorogé au 13 décembre 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Monsieur G H

[…]

Par acte sous seing privé du 29 avril 2005, M. I J Z aux droits duquel vient aujourd’hui M. D K X a donné à bail à Melle C Y un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 3^e pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1^er mai 2005, moyennant un loyer de 25.000 euros.

Par acte extrajudiciaire des 22 et 29 juillet 2014, M. X a fait délivrer à M^me Y un congé pour le 31 mars 2015 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au motif que la locataire n’était pas inscrite au RCS à l’adresse des lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2014, M^me Y a fait délivrer à M. X une demande de renouvellement du bail commercial à compter rétroactivement du 1^er mai 2014.

Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2015, M. X a fait délivrer à M^me Y un refus de renouvellement du bail pour les mêmes motifs que ceux énoncés au congés signifiés les 22 et 29 juillet 2014, en lui déniant tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ce même acte, il a été fait sommation à M^me Y de communiquer le contrat de bail dont elle se prévalait pour les locaux au […] à Paris 3^e.

Par acte du 18 février 2015, M^me C Y a assigné M. D K X devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de :

A titre principal,

— constater et dire nul et de nul effet le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 22 juillet 2014 pour le 31 mars 2015,en conséquence et en tout hypothèse, dire et juger valable la demande de renouvellement de bail signifié par exploit d’huissier de Justice – la SCP CHAPUIS & BUZY – en date du 29 décembre 2014,

— dire et juger que les locaux du […] – […] ont un caractère accessoire (et indispensable) aux locaux […] […], immatriculés au RSC sous le numéro A 317 519 445,

— constater que le bail s’est trouvé renouvelé, faute de congé valide délivré par le bailleur à effet du 1^er mai 2014 pour une durée de neuf années,

Subsidiairement et à défaut,

— dire et juger que le congé du 22 juillet 2014 délivré par le bailleur ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de M^me C Y et au maintien dans les lieux de celle-ci jusqu’au paiement intégral de ladite indemnité d’éviction,dans cette hypothèse, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal aux fins de donner un avis sur montant de celle-ci et aux fins d’examen de l’intégralité des préjudices de toutes natures subis par M^me C Y,

— dire et juger que M. D K X devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire qui sera désigné,

— condamner M. D K X au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^me C Y,

— le condamner à l’intégralité des dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Dans ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 2 mai 2016, M^me C Y demande :

A titre principal,

— Constater et dire nul et de nul effet le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 22 juillet 2014 pour le 31 mars 2015.

En conséquence et en toute hypothèse,

— Dire et juger valable la demande de renouvellement de bail signifié par exploit d’huissier de

Justice – la SCP CHAPUIS & BUZY – en date du 29 décembre 2014.

— Dire et Juger que les locaux du […] – […] ont un caractère accessoire (et indispensable) aux locaux […] […], immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro A 317 519 445,

— Constater que le bail s’est trouvé renouvelé, faute de congé valide délivré par le bailleur à effet du 1^er mai 2014 pour une durée de 9 années,

Subsidiairement et à défaut,

— Dire et juger que le congé du 22 juillet 2014 délivré par le bailleur ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de Madame C Y et au maintien dans les lieux de celle-ci jusqu’au paiement intégral de ladite indemnité d’éviction,

— Dans cette hypothèse, désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal aux fins de donner un avis sur le montant de celle-ci et aux fins d’examen de l’intégralité des préjudices de toutes natures subis par Madame C Y,

— Dire et juger que Monsieur D K X, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire qui sera désigné,

— Débouter Monsieur D X de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions,

— Condamner Monsieur D K X au paiement d’une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Madame C Y,

— Le condamner à l’intégralité des dépens,

M^me Y soutient tout d’abord qu’en vertu de l’article L145-1 du code de commerce, les locaux accessoires n’ont pas à faire l’objet d’une immatriculation auprès du RCS et qu’elle est immatriculée à l’adresse où elle exerce son activité à titre principal. Elle ajoute que les locaux loués à M. X sont accessoires au regard de la nécessité d’un espace supplémentaire pour entreposer et conserver les vêtements. Elle ajoute encore que dans l’acte de cession, il était bien indiqué que M^me Y était immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro A 317 519 445 au 6 avenue de Coq.

Elle soutient ensuite que l’acte de cession est intitulé «ྭacte de cession sous seing privé d’un bail soumis au statut des baux commerciauxྭ»ྭ et que dans un tel cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au RCS n’est aucunement une condition impérative de son droit au renouvellement.

Elle soutient également que le bailleur initial, Monsieur Z était parfaitement informé de l’utilisation conjointe des deux locaux, de telle sorte que son ayant-droit, M. D X ne saurait prétendre ignorer cet élément.

Elle soutient enfin que dans la mesure où le fondement même du congé délivré est irrégulier, la demande de renouvellement devrait être accueillie.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 janvier 2016, M. D K X demande de :

— Dire infondée Madame C Y en ses demandes.

En conséquence,

— Débouter Madame C Y de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Dire recevable et bien fondé Monsieur D X en ses demandes reconventionnelles.

— Constater le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris des locaux exploités par M^me C Y, […], […]

— Dire valable, régulier et bien fondé le congé signifié à M^me C Y le 22 juillet 2014, par ministère d’huissier portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux,

— Dire valable, régulier et bien fondé le refus de renouvellement de bail, signifié à M^me C Y le 27 janvier 2015 par ministère d’huissier pour les motifs énoncés dans le congé signifié le 22 juillet 2014,

— Dire en conséquence que M^me C Y ne remplit pas les conditions exigées par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction.

— Dire que le bail consenti par M I J Z à M^me C Y verbal et ou prétendu signé le 29 avril 2005, sur les lots 13, 14 et 45 et les millièmes de parties communes y afférents, sis au deuxième étage et cave de la copropriété sise […], […], se trouve résilié de plein droit au 31 mars 2015.

— En conséquence ordonner l’expulsion de M^me C Y et de tous occupants de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir.

— Condamner M^me C Y à payer à Monsieur D X, une indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2015, jusqu’à la libération complète et effective des lieux loués de HT 8500 euros par mois plus charges, correspondant à la valeur locative des lieux loués.

— Condamner Madame C Y à payer à Monsieur D X la somme de 50 000 euros pour résistance dilatoire, abusive et préjudiciable.

— Condamner Madame C Y à payer à Monsieur D X la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— Condamner Madame C Y aux entiers dépens, lesquels incluront le coût du congé signifié le 22 juillet 2014 et du refus de renouvellement signifié le 27 janvier 2015 avec droit, pour Maître I Didier M, avocat à Paris, SCP BRODU-L-M-N, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du CPC.

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire que Madame C Y ne chiffre pas l’indemnité d’éviction à laquelle elle pourrait prétendre puisque les locaux […], […], objet de la location ne sont plus exploités conformément à leur destination et qu’il n’y ait réalisé aucun chiffre d’affaire.

— Dire en tout état de cause que si une expertise doit être ordonnée, elle le sera aux frais avancés de M^me C Y.

M. X fait valoir tout d’abord qu’il a pris connaissance du bail pour la première fois dans le cadre de la procédure, soit deux ans après le décès de M. Z et qu’il était légitime pour lui de croire qu’il n’existait pas de bail écrit.

Il fait valoir ensuite qu’au 12 juin 2014, le KBIS de M^me Y ne mentionnait pas les locaux situés […] et qu’à défaut d’immatriculation d’un établissement secondaire, le locataire n’a pas droit au renouvellement du bail de l’établissement non immatriculé et que toute tentative d’immatriculation tardive est dépourvue de tout effet rétroactif. Elle ajoute que le fait que M^me Y ait fait modifier son immatriculation le 3 novembre 2014, soit postérieurement au congé, est sans effet.

Il fait valoir également que les locaux loués ne présentent pas de caractère accessoire aux motifs que les deux fonds de commerce font l’objet de baux distincts, qu’ils ne sont pas situés à proximité et que M^me Y n’a jamais fait référence à une autre activité principale au 6 avenue du Coq. Il ajoute que M^me Y ne prouve pas que les locaux loués lui étaient nécessaires.

Il fait valoir enfin que les parties n’ont jamais entendu déroger conventionnellement à l’obligation fixée par l’article L145-1 du code de commerce faite au preneur d’être inscrit au RCS pour les locaux commerciaux situés […] à Paris 3^e.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 juin 2016.

MOTIFS DE LA DECISION:

M^me C Y ne conteste pas les dires de M. D K X sur un défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés des locaux sis […] à Paris 3^e.

Il résulte de la lecture du Kbis que M^me Y exerçant sous l’enseigne ANOUSCHKA n’est immatriculée qu’à l’adresse de son établissement principal, sis […] à Paris 9^e arrondissement.

Si l’article L145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique “aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce”, la jurisprudence a précisé constamment cette obligation en exigeant que le locataire qui souhaite bénéficier du droit au renouvellement de son bail soit immatriculé pour chacun des établissements qu’il exploite, au plus tard à la date de la demande de renouvellement.

En l’espèce, M^me Y fait valoir que ces locaux du […] seraient des locaux de stockage et auraient donc un caractère accessoire.

Elle rappelle que les locaux accessoires n’ont pas à faire l’objet d’une immatriculation auprès du RCS et qu’elle est immatriculée à l’adresse où elle exerce son activité à titre principal.

Les locaux accessoires, utilisés comme entrepôt, lieu de stockage, sont des locaux séparés du local principal, sous loués avec le local principal, dans le cadre du même contrat de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre les locaux du […] sont utilisés dans le cadre de l’activité commerciale de M^me Y puisque, même sur rendez-vous et même ponctuellement, elle y reçoit des visites de clients aux fins de présentation de ses pièces.

Enfin et surtout, même si le local prétendument accessoire n’appartient pas au propriétaire du local principal, le locataire peut revendiquer le statut des baux commerciaux s’il parvient à prouver que le propriétaire savait, lors de la conclusion du bail, que le local était destiné à être utilisé conjointement au local principal.

Le bail initial ne fait nullement état de la location de locaux accessoires au […] et M^me Y n’apporte aucun élément de preuve de l’information du bailleur, actuel ou ancien, sur l’existence de locaux accessoires.

En outre, la destination des lieux figurant au bail («ྭfabrication, création, location, vente, exposition et show-room de vêtements, accessoires, articles de PARIS, art, design et presseྭ») contredit toute caractéristique de local accessoire, une activité commerciale y étant prévue dans des termes précis et explicites.ྭ

En outre, il ne saurait être tenu compte d’une prétendue soumission volontaire au statut des baux commerciaux des locaux sis […], puisque les parties, dans le cas où elles souhaiteraient toutes deux déroger à une des conditions imposées par les articles L145-1 du code de commerce, doivent en convenir expressément dans le contrat de bail.

Il convient donc de constater que M^me C Y n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement secondaire exploité au […] à Paris 3^e, à la date de sa demande de renouvellement et que de ce fait, elle n’a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour les locaux à cette adresse et au titre du bail à l’origine verbal consenti par M. Z et signé le 29 avril 2005.

En conséquence, le congé délivré à M^me Y le 22 juillet 2014, portant dénégation du statut des baux commerciaux, et le refus de renouvellement signifié à M^me Y le 27 janvier 2015 pour les mêmes motifs sont réguliers et bien fondés et M^me Y, en application des dispositions des articles L145-41 et suivants ne remplit pas les conditions pour bénéficier de ce statut et avoir droit à une indemnité d’éviction.

Le bail du 29 avril 2005 portant sur les locaux sis […] à Paris 3^e se trouve donc résilié à la date du 31 mars 2015 et M^me C Y est occupante sans droit ni titre, depuis le 1^er avril 2015, des lieux loués.

L’expulsion de M^me C Y et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sans qu’il soit besoin de l’assortir d’une astreinte dès lors que la force publique est susceptible d’être employée pour vaincre une éventuelle résistance de la locataire.

Le tribunal ne dispose pas en l’état d’éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire, il convient avant dire droit sur ce point d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés du locataire, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Pendant la durée de l’instance il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à une somme égale au montant du loyer contractuel en cours.

M. X ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mauvaise foi de M^me C Y dans l’exécution de ses obligations et la simple résistance à la délivrance d’un congé ou à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages-intérêts.

Il convient donc de débouter M. X de sa demande de ce chef.

M^me C Y qui succombe doit supporter les dépens et régler à M. D X en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 5000 euros .

Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, uniquement en ce qui concerne l’expertise et la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mixte, contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

Constate que M^me C Y n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement exploité au […] à Paris 3^e, à la date de sa demande de renouvellement et que de ce fait, elle n’a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour ces locaux, au titre du bail du 29 avril 2005,

Dit que le congé délivré à M^me Y le 22 juillet 2014, portant dénégation du statut des baux commerciaux, et le refus de renouvellement signifié à M^me Y le 27 janvier 2015 pour les mêmes motifs sont réguliers et bien fondés et que M^me Y, en application des dispositions des articles L145-41 et suivants ne remplit pas les conditions pour bénéficier de ce statut et avoir droit à une indemnité d’éviction ;

En conséquence, dit que le bail du 29 avril 2005 portant sur des locaux sis […] à Paris 3^e est résilié à la date du 31 mars 2015 et que M^me C Y est occupante sans droit ni titre, depuis le 1^er avril 2015, des lieux loués au […] à Paris 3^e,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de M^me C Y et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à Paris 3^e, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte;

Dit qu’en cas de besoin les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales;

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés:

Désigne en qualité d’expertྭ:

Madame A B

[…]

f.B@B-expertise.com

Tel: 0142210992

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, des difficultés d’exploitation du fonds, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail rétroactivement depuis le 1^er avril 2015 jusqu’à leur libération effective;

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congéྭ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport, ainsi qu’une copie, au greffe de la 18^e chambre 1^re section de cette juridiction avant le 27 septembre 2016ྭ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M^me C Y à la Régie du tribunal de grande instance de PARIS (EscalierྭD 2^eྭétage) avant le 13 février 2017ྭ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effetྭ;

Renvoie l’affaire pour contrôle de la consignation à l’audience du juge de la mise en état du mardi 21 février 2017 à 11 heuresྭ;

Renvoie l’affaire en reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience de mise en état de la 18^e chambre 1^reྭsection de ce tribunal à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en étatྭ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertiseྭ;

Fixe au montant du loyer contractuel en cours l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’occupation définitive;

Déboute M. D X de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M^me C Y à payer à M. D X la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision en ce qui concerne la désignation de l’expert et la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M^me C Y aux entiers dépens.

Fait et jugé à Paris, le 13 Décembre 2016

Le Greffier Le Président

O P-Q G H

FOOTNOTES

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exécutoires

délivrées le: