TGI Paris, 9 juin 2016, n° 14/05124

TGI Paris 9 juin 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 9 juin 2016, n° 14/05124
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/05124

Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno SAFFARCorinne DIAZ
Parties :	Syndicat des copropriétaires “ LE PARNASSIUM ” sis

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

14/05124

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Mars 2014

JUGEMENT

rendu le 09 Juin 2016

DEMANDERESSE

Madame Z X

[…]

représentée par Maître Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0809

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires “LE PARNASSIUM” sis 15-29 rue Saint-Amand – 16-32 rue Labrouste […] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LOISELET Père & Fils et F. B

[…]

représenté par Maître Corinne DIAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1360

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

E F-G, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-président

C D, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2016 tenue en audience publique devant E F-G et C D, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La résidence «Le Parnassium» est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, comprenant six bâtiments et une piscine, situé 15-29 rue Saint-Amand et 16-32 rue Labrouste, à PARIS dans le 15^e arrondissement.

Madame Z X est propriétaire au sein de cet immeuble d’un lot n°467, constituant un parking, et comprenant les 15/100 000èmes des parties communes. En sa qualité de copropriétaire non résidente, elle dispose d’un accès à la piscine de la résidence.

Il existe un groupement dénommé « Club 15 », qui comprend la piscine, un sauna, une salle de sport et des vestiaires, administré par le gardien, chargé d’en surveiller les accès.

Suivant une assemblée générale du 7 février 2007, l’accès à la piscine et aux équipements a ainsi été organisé :

—  200 euros pour une personne seule ou un couple ne possédant qu’un parking et/ou une cave ;

—  70 euros pour un résident seul ;

—  100 euros pour un couple résident,

—  125 euros pour une famille résidente.

Puis, l’assemblée générale du 16 janvier 2014, a adopté à la majorité la résolution n°22.1, tendant à modifier les tarifs annuels du «Club 15»:

—  80 euros pour les résidents seuls ;

—  100 euros pour les couples résidents ;

—  150 euros pour les familles résidentes ;

—  220 euros pour les copropriétaires non-résidents et les copropriétaires non-résidents propriétaires d’une cave ou d’un parking.

Suivant acte d’huissier en date du 20 mars 2014, Madame Z X a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le Tribunal en annulation de cette résolution.

Au terme de ses dernières conclusions, Madame X demande au Tribunal :

— d’annuler la décision n° 22-1 de l’assemblée générale du 16 janvier 2014,

— de constater que les charges d’entretien et de fonctionnement de la piscine sont rangées dans les charges communes générales, et que la piscine est assimilée aux espaces verts,

— de dire et juger que les copropriétaires doivent contribuer au paiement des charges piscine selon leurs tantièmes de copropriété, et que cela leur donne automatiquement le droit de jouir de la piscine sans être tenus de payer une contribution supplémentaire intitulée «abonnement annuel» ou «cotisation club 5 »,

— subsidiairement, de dire et juger que c’est le critère légal de l’utilité objective qui doit recevoir application et que dans ce cadre Madame Z X, propriétaire d’un emplacement de parking, doit supporter la contribution la plus faible,

— en conséquence : condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame Z X à titre de dommages et intérêts la somme de 2.777 euros,

— subsidiairement, dire et juger que la distinction opérée entre copropriétaires résidents et copropriétaires non-résidents propriétaires d’un parking et/ou d’une cave est illégale comme discriminatoire et constitutive d’une rupture d’égalité entre copropriétaires,

— dire et juger que cette distinction ne peut pas servir à fixer différemment les accès des uns et des autres à la piscine et annexes de l’immeuble,

— en conséquence : condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame Z X la somme de 1.040 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner en outre à payer à Madame X une indemnité de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître SAFFAR, avocat,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame X entend tout d’abord faire valoir que la piscine est un élément d’équipement commun, destiné, à l’usage commun des copropriétaires, et non un équipement réservé à certains copropriétaires, qui ne serait accessible aux autres qu’à des conditions particulières; la piscine est une partie commune à l’ensemble des copropriétaires, et doit à ce titre être accessible dans les mêmes conditions à tout copropriétaire.

Elle indique à ce titre que des charges « piscine » lui ont été facturées sur la base de ses charges communes générales, c’est-à-dire 5/100.000èmes, et dénonce qu’il n’existe pas, dans le règlement de copropriété, un tableau spécial de répartition des charges piscine qui serait différent de celui des tantièmes de copropriété inséré dans l’état descriptif de division. Ainsi, selon elle, dans la mesure où l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle selon laquelle les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, et que la piscine est un élément d’équipement commun, c’est le critère de l’utilité qui devrait servir pour la répartition des charges piscine, et non la décision de l’assemblée générale, qui ne se fonde pas sur le critère de l’utilité, auquel il n’est fait aucune référence.

Ainsi, Madame X allègue que tous les copropriétaires et habitants de la résidence ont objectivement l’utilité de cet équipement commun, et que le règlement de copropriété ne contenant aucune règle de répartition spécifique pour la piscine, la répartition des charges afférentes à la piscine doit se faire à proportion des tantièmes de copropriété «charges communes» de chacun, sans ajouter une contribution supplémentaire et discriminatoire.

Ainsi, elle fonde sa demande de nullité en raison d’un abus de majorité pour rupture d’égalité. Elle invoque à ce titre que lors de l’assemblée générale, une très petite minorité des copropriétaires non-résidents possédant une cave ou un parking, usagers de la piscine était représentée ( 10/516).

Elle invoque en outre une discrimination dont cette minorité fait l’objet, et indique qu’il ne peut y avoir de rupture d’égalité entre les copropriétaires résidents et non résidents dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les propriétaires lésés.

Par ailleurs, Madame X conteste l’existence légale du «Club 15», qui n’est ni une société, ni une association « loi de 1901 », ni un syndicat secondaire, ni une association syndicale, ni aucune autre forme de groupement prévu par la loi. Ainsi, son inexistence juridique entache d’irrégularité toute la gestion de la piscine, ainsi que le principe d’une cotisation annuelle pour avoir le droit de jouir de la piscine.

Elle dénonce l’opacité des comptes relatifs aux ressources financières apportées par les cotisations à la piscine, et sollicite l’octroi de dommages et intérêts, et non la répétition des cotisations qu’elle a payées, lui rendant inopposable la prescription de 10 ans en matière de copropriété. Ainsi, elle sollicite l’allocation de la somme de 2.777euros, soit 16 années de cotisations.

Au terme de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, de :

— débouter Madame X de sa demande tendant à voir annuler la décision n°22.1 adoptée le 16 janvier 2014 par l’assemblée générale des copropriétaires,

— la débouter de ses plus amples demandes,

— à titre subsidiaire, vu la prescription de dix ans en matière de copropriété telle que prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, réduire à de plus justes proportions sa demande de dommages-intérêts,

— en toute hypothèse, condamner Madame Z X à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, que la SELARL Corinne DIAZ, avocat, pourra recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires conteste les deux moyens soulevés par Madame X, à savoir une inégalité entre copropriétaires face à un équipement commun que constitue la piscine, et d’autre part, le fait que les charges piscine doivent être partagées entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, sans subordonner l’accès à la piscine par une contribution supplémentaire.

Il rappelle que tous les copropriétaires de la résidence ont accès à la piscine sans exclusion aucune, et que cela ressort clairement de la décision n°22.1 de l’assemblée générale du 16 janvier 2014, et que l’accès qui y est prévu concerne également les locataires résidents et les copropriétaires non-résidents. Il n’y a donc pas de discrimination.

Il expose que la copropriété peut à bon droit solliciter en sus des charges générales d’entretien et de fonctionnement de la piscine, une contribution du fait de l’accès à la piscine. En effet, il est constant et non contesté que les charges de fonctionnement de la piscine sont calculées selon la quote-part des tantièmes de charges générales de chaque copropriétaire. Ce mode de répartition est licite en cas d’éléments d’équipement conçus pour des activités de loisir, et l’utilité potentielle de ces équipements est identique pour tous les propriétaires. Le syndicat expose en outre que les recettes de la piscine sont mentionnées dans les comptes de l’immeuble, et qu’il existe donc une parfaite transparence dans l’exploitation de la piscine, et notamment dans la cotisation d’accès à la piscine.

Selon lui, le fait de demander une cotisation pour l’exploitation de la piscine à tous les résidents de l’immeuble, incluant donc les locataires résidant au sein de la copropriété, ne saurait constituer une mesure discriminatoire de nature à fonder la demande d’annulation de la décision 22.1.

Il rappelle qu’aux termes de l’article 4 alinéa 3 du règlement de copropriété applicable, les copropriétaires sont en droit d’organiser l’exploitation de la piscine à la manière de leur choix ; et que l’assemblée générale, souveraine, n’a commis aucun abus ou violation du règlement de copropriété, lorsque pour organiser l’accès à la piscine, elle a décidé de fixer le principe d’une contribution payable par tous les résidents de l’immeuble, incluant ainsi les locataires qui ne contribuent pas au paiement des charges générales de la copropriété. Ainsi, le principe même de la cotisation annuelle votée aux termes de la décision 22.1 par l’assemblée générale des copropriétaires et fondée sur l’article 4 du règlement de copropriété, ne saurait être remis en question par Madame X.

Il expose en outre qu’ il existe un quantum s’agissant de la cotisation, qui varie en fonction de la nature des résidents, entre le «résident seul», le «couple résident», la «famille résidente» et le «copropriétaire non résident et possédant un parking », et que ce quantum n’est pas discriminatoire, et a toujours été adopté par l’assemblée générale souveraine, et traduit la volonté des copropriétaires de rétablir une certaine égalité entre eux, puisque les propriétaires d’appartements ont des tantièmes de charges communes plus élevées que les propriétaires de parking. Le syndicat souligne à cet égard, que les propriétaires de parkings ne participent à aucune charge de chauffage central et d’eau chaude, qui sont des postes importants, et en relation avec l’exploitation de la piscine.

Enfin, le syndicat précise que la cotisation permet de financer certains équipements sportifs du «Club 15 » non financés par les charges communes générales.

Le défendeur en conclut qu’il n’ a pas méconnu les droits des copropriétaires, ni commis aucun abus à leur encontre, en adoptant la résolution contestée de l’assemblée générale du 16 janvier 2014 par Madame Y et fixant dans son principe et dans son quantum une contribution à l’accès à la piscine pour les résidents copropriétaires et locataires de l’ensemble immobilier et les copropriétaires de parking non-résidents de la copropriété.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires invoque la prescription de la demande de dommages et intérêts, puisqu’elle correspond à 16 années de cotisations, alors qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en droit de la copropriété se prescrivent par dix ans, et qu’ainsi la demande de Madame X ne pourra prospérer qu’à partir de 2006, pour un montant de 1.600 euros.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 décembre 2015 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 7 avril 2016.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2016.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution 22-1 de l’assemblée générale du 16 janvier 2014

Il est constant qu’une résolution d’assemblée générale peut être annulée en raison d’un abus de majorité ; il convient à cet égard que le demandeur établisse que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

L’article 4 du Règlement de copropriété de la copropriété dont il est objet dispose notamment que la piscine est destinée à l’usage commun des copropriétaires, et que ceux-ci peuvent organiser son exploitation « à la manière de leur choix ».

Il en ressort donc, à titre liminaire, qu’il n’est pas contesté par le défendeur qu’il s’agisse d’un élément d’équipement commun et que tous les copropriétaires ont bien un accès à la piscine.

Il en ressort en outre le principe d’une liberté pour les copropriétaires, pour organiser son exploitation.

C’est dans ces conditions que l’assemblée générale du 6 février 2007, en sa résolution n° 11, a décidé de fixer un abonnement annuel pour la piscine, différent selon la qualité de l’abonné : personne seule ou couple ne possédant qu’un parking et/ou une cave, résident seul, couple résident ou famille résidente ; la résolution, non contestée, a été adoptée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, c’est le critère de la qualité de résident, ou de non résident qui a été retenu.

L’assemblée générale du 16 janvier 2014, en sa résolution n° 22.1, a décidé de fixer les tarifs annuels d’accès au CLUB 15, différent selon la qualité de résident seul, couple résident, famille résidente, copropriétaire non-résident et copropriétaire non-résident propriétaire d’une cave ou d’un parking ; le même critère est donc retenu.

Il convient d’observer que la création du CLUB 15 pour organiser l’exploitation de la piscine notamment, relève de la liberté de vote de l’assemblée générale, qui non seulement est souveraine, mais en outre, dont le principe est prévu à l’article 4 du règlement de copropriété.

En outre, Madame X ne démontre pas en quoi la résolution adoptée créerait une rupture d’égalité : les charges de fonctionnement de la piscine sont calculées selon la quote-part des tantièmes de charges générales de chaque copropriétaire, et il est établi que les propriétaires de parking ont des tantièmes inférieurs aux propriétaires d’appartements, et que donc la répartition des charges générales est représentatrice des tantièmes détenus par chacun, et donc égalitaire. Au surplus, il ressort des pièces versées en procédure que les propriétaires de parking ne participent pas aux charges de chauffage central et d’eau chaude, qui concernent pourtant l’exploitation de la piscine. Aucune rupture d’égalité ou discrimination n’est établie.

Par ailleurs, Madame X ne démontre nullement que la résolution contestée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

Aucun abus de majorité n’est caractérisé. La résolution n° 22-1 de l’assemblée générale du 16 janvier 2014 ne sera pas annulée. Les demandes subséquentes seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et elle est nécessaire, elle sera donc ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame X succombe à la présente instance. Elle sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame Z X de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Madame Z X à verser au Syndicat des copropriétaires “LE PARNASSIUM” sis 15-29 rue Saint-Amand et 16-32 rue Labrouste, à PARIS, 15^e arrondissement, représenté par son syndic la Société LOISELET Père & Fils et F. B , la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Z X aux dépens de la présente instance,

DIT que Maître Corinne DIAZ, avocat, pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 09 Juin 2016

Le Greffier Le Président

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