T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
18° chambre 1re section N° RG : 14/11370 N° MINUTE : 2 Assignation du : 30 Juillet 2014 contradictoire	JUGEMENT rendu le 03 Octobre 2017

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BEEGEL’S ASSOCIES

[…]

[…]

représentée par Maître Michael DAHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #E0031

DÉFENDERESSE

S.C.I. G DMA

[…]

[…]

représentée par Maîtree Michel ATHUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire B 856

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame M N, Vice-Président

Madame D E, Vice-Président

Monsieur B C, Juge

assistés de J K-L, Greffier

DEBATS

A l’audience du 09 Mai 2017 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2017, prorogé au 26 septembre 2017, et prorogé au 03 Octobre 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame D E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2007, la F G DMA a donné à bail à la Sté BEEGEL’S ASSOCIES un local commercial situé au rez de chaussée du […]s à Paris 16^e à destination de “toutes activités d’alimentation, hormis établissement de restauration” moyennant un loyer mensuel indexé de 2.000 euros hors charges. Ce contrat autorisait la Sté BEEGEL’S ASSOCIES à créer une ouverture “passe plats” dans le mur mitoyen séparant le local loué de celui déjà occupé par la Sté BEEGEL’S ASSOCIES appartenant à son gérant.

Par acte d’huissier du 4 juillet 2014 la F G DMA a fait délivrer à la Sté BEEGEL’S ASSOCIES un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme principale de 33.585,47 euros.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2014, la F G DMA a assigné en référé la Sté BEEGEL’S ASSOCIES aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner son expulsion.

Par acte d’huissier de justice du 30 juillet 2014, la Sté BEEGEL’S ASSOCIES a fait citer la F G DMA devant le tribunal de céans en opposition à commandement de payer et assignation aux fins notamment de voir déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 4 juillet 2014.

Par ordonnance du 7 novembre 2014, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion de la locataire en la condamnant provisionnellement au paiement de sa dette locative. L’appel interjeté par cette dernière a été déclaré irrecevable comme tardif par arrêt du 1^er décembre 2015.

Le 2 avril 2015, la Sté BEEGEL’S ASSOCIES a restitué la clé du local en la remettant à Maître X, huissier de justice, qui a dressé procès verbal de cette remise.

Dans ses dernières écritures signifiées le 4 février 2016, la Sté BEEGEL’S ASSOCIES conclut aux fins de voir :

Recevoir la société BEEGEL’S ASSOCIES en ses écritures et l’y dire bien fondée.

En conséquence, débouter la F G DMA de toutes ses demandes, fins et

conclusions.

Constater que du chef de son bailleur et par ses manœuvres, la société BEEGEL’S ASSOCIES a perdu l’intégralité de la valeur de son fonds de commerce situé au 81, rue de Longchamp et condamner par voie de conséquence la F G DMA au paiement de la somme de 1.546.793 €, ainsi que la somme de 70.000 € au titre du droit d’entrée qu’elle a assumé.

Ordonner le remboursement du dépôt de garantie détenu par le Bailleur à hauteur de

12.000 €, déduction de la somme de 2.976,62 € représentant les taxes foncières 2013

et 2014 et la révision du loyer de janvier 2013 à juillet 2014, soit un solde de 9.024 €.

Dire qu’en ce qui concerne la F G DMA, elle s’est rendu coupable de fraude corrompant sa procédure.

Constater que la F G DMA est redevable, sur le fondement de l’article L 110-10

du Code de Procédure Civile d’Exécution et de l’article 1382 du Code Civil, d’une indemnité équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu par la société BEEGEL’S ASSOCIES du fait de son bailleur et en particulier de ses agissements procéduraux déloyaux, à hauteur de 1.546.793 € et l’y condamner au bénéfice de la concluante.

Dire qu’en tout état de cause, si d’aventure des condamnations réciproques devaient

intervenir, elles feraient l’objet de compensation.

Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira aux fins de déterminer la valeur du fonds de commerce perdu par la société BEEGEL’S ASSOCIES outre le droit d’entrée payé par cette dernière à la F G DMA.

Condamner la F G DMA à la société BEEGEL’S ASSOCIES au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures signifiées le 23 février 2016, F G DMA conclut aux fins de voir :

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES a remis volontairement la clé du local au bailleur, le 2 avril 2015

En conséquence, à titre principal

Dire et juger que la société BEEGEL’S ASSOCIES a résilié de son prorpre chef et unilatéralement le bail du 15 janvier 2007 et reconnaît la validité, la recevabilité et le bien-fondé de la procédure initiée par la F G DMA en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Déclarer l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire sans objet.

A titre subsidiaire

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES reste devoir à la F G DMA la somme de 33637,19 € s’établissant comme suit :

- Charges locatives (consommation d’eau) du 1/01,42013 au 31/12/2013 : 6.955,00€

- Consommation d’eau de 2007 au 1^er mai 2012 : ……………………………21.354,74 €

- Taxes foncières 2012 , 2013 : ………………………………………………………..2.165,00 €

- Taxe foncière 2014 : …………………………………………………………………….1.104,00 €

- Révision de loyer de janvier 2013 à juillet 2014 : ………………………….. 2.058,45 €

Total :…………………………………………………………………………………………33.637,19 €

Constater que le commandement de payer du 4 juillet 2014 est bien fondé tant en son principe qu’en son quantum Le déclarer parfaitement valable

En conséquence,

Constater que la clause résolutoire insérée au bail du 15 janvier 2007 était acquise le 5 août 2014 avec toutes ses conséquence de droit

A titre infiniment subsidiaire

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES restait devoir à F G DMA la somme de 33.637,19 € au titre de charge locatives

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES n’exploitait plus les locaux depuis le 1^er septembre 2014

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES effectué des travaux de modification de la consistance des locaux loués sans autorisation et en violation des clauses et conditions du bail

En conséquence, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société BEEGEL’S ASSOCIES pour violation des dispositions de l’article 1728 du code civil et pour violation des clauses et conditions du bail

En tout état de cause

Vu le Procès verbal de remise des clés du 2 avril/2015

Vu le Procès verbal de l’état de sortie des lieux

Vu l’état des lieux établi le 14 avril 2015 par Monsieur H I, architecte DPLG

Vu le devis établi par la société EURO BOBANDAT en date du 14 avril 2015

Constater que la société BEEGEL’S ASSOCIES a bien libéré les locaux dont s’agit par la remise des clés

Constater que les locaux ont été dégradés, saccagés et sont dans un état nécessitant des réparations importantes et de remise en état de toutes natures

En conséquence,

Condamner la société BEEGEL’S ASSOCIES à verser F G DMA :

- La somme de 44.784 € au titre des travaux de remise en état du local sis au […] à PARIS 16^e

- La somme de 2200 € au titre des frais de débarras, de nettoyage et d’assainissement des locaux.

- La somme de 450 € au titre des travaux de serrurerie.

Condamner la société BEEGEL’S ASSOCIES à payer à la F G DMA la somme de 5000 € en application des dispositions de E article 700 du code procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire

Condamner la société BEEGEL’S ASSOCIAS aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.Sur la dette locative et les effets de la clause résolutoire :

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES a quitté les lieux et en a restitué la clé le 2 avril 2015 . Elle ne reprend plus dans le dispositif de ses dernières écritures ses demandes initiales tendant à voir prononcer la nullité du commandement et dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail. La F G DMA en déduit que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES aurait résilié de son propre chef le bail et reconnaîtrait le bien fondé de la procédure visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire si bien que l’opposition à commandement serait sans objet. Elle sollicite, subsidiairement, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail et que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES est redevable d’une dette locative de 33.637,19 euros.

Cette dernière conteste cette déduction en rappelant que lors de la restitution de la clé elle a fait mentionner au procès verbal d’huissier que cette remise était faite “sous réserve de la procédure engagée au fond devant le Tribunal de Grande Instance “. Il n’est donc pas établi que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES aurait résilié le bail de son propre chef ni qu’elle considérerait la clause résolutoire du bail acquise. Au contraire, dans ses dernières écritures, elle sollicite, de façon générale, le rejet de toutes les demandes de F G DMA et développe sa contestation sur les sommes réclamées par la bailleresse au titre de la dette locative. L’ordonnance de référé du 7 novembre 2014 n’ayant pas au principal l’autorité de la chose jugé, il convient, en conséquence, de statuer sur la dette locative ainsi que sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

1.1 Sur le reliquat de loyer résultant de l’indexation

Le contrat de bail contient une clause d’échelle mobile.

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES reconnaît devoir à ce titre la somme de 811,62 euros correspondant au reliquat de loyer dû après application de la révision pour la période d’août 2014 à janvier 2015. Elle se reconnaît également redevable de la révision du loyer pour la période de janvier 2013 à juillet 2014.

Selon la F G DMA, pour cette période, il est dû une somme de 2.058,45 euros après application de l’indexation. Contrairement à ce que soutient la Sté BEEGEL’S ASSOCIES la somme réclamée par la F G DMA n’inclut pas une augmentation de la provision sur charges qui était déjà fixée à 120 euros. Le calcul présenté est justifié, la somme réclamée à ce titre sera donc retenue.

1.2 Sur la taxe foncière:

Le contrat de bail prévoit le remboursement de la taxe foncière par le locataire au bailleur.

La F G DMA réclame 2.165 euros pour les années 2012 et 2013 et 1.092 euros pour l’année 2014.

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES déclare se reconnaître redevable des taxes foncières dues pour les années 2013 et 2014 pour les montants de 1.073 € et 1.092 € qui correspondent, en fait, aux taxes foncières des années 2012 et 2013 mises en recouvrement les années suivantes.

La F G DMA justifie du montant de la taxe foncière de l’année 2014, en produisant l’avis d’imposition correspondant, présentant un montant de 1.104 euros. La F G DMA est redevable de cette somme également, soit d’un total de 3.269 euros au titre de la taxe foncière.

1.3. Sur la consommation d’eau:

Le contrat de bail prévoit en son article 5 – 4) que le locataire s’engage à payer les consommations d’eau “suivant les indications des compteurs divisionnaires s’il en existe , ainsi que la location desdits compteurs”.

La F G DMA sollicite une somme totale de 21.354,74 euros au titre de la consommation d’eau de 2007 au 1^er mai 2012.

— période du 2 mai 2012 au 3 mars 2014

La F G DMA explique que des compteurs privatifs ont été installés à partir du 2 mai 2012 et ont révélé pour la période du 2 mai 2012 au 3 mars 2014 une consommation de 2.513 m3 soit un coût de 7.740,04 euros .

Elle ajoute à ce montant le coût des charges de relevé de compteurs d’eau (15,71 €) et celui des charges générales de la période (639,25€) et en déduit les provisions pour charges versées en 2013 (1.440€), de sorte qu’elle retient un solde dû au titre des charges 2013 de 6.955 euros au titre de la consommation d’eau.

Contrairement à ce que soutient la Sté BEEGEL’S ASSOCIES, la F G DMA rapporte la preuve que le syndic de copropriété lui a facturé la somme de 7.740,04 euros pour une consommation de 2.513 m3 en produisant la lettre du syndic en date du 31 mars 2014 ainsi que la facture d’eau établie le 14 avril 2014.

La demande en paiement d’une somme de 6.955 euros au titre de cette période est donc justifiée.

— période de janvier 2007 au 2 mai 2012 :

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES fait valoir que la presciption est acquise pour la période de janvier 2007 à mars 2009 tandis que la F G DMA soutient que la demanderesse a interrompu la prescription en votant lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2013 la résolution selon laquelle son gérant “confirme son accord pour prendre en charge rétroactivement ses charges d’eau de son local commercial” et lors de l’assemblée générale du 20 mai 2014 en votant la résolution selon laquelle il est décidé d’imputer à la F G et M. Y leur consommation d’eau depuis 2007 soit 21.354,74 euros pour la F G DMA et 2.607,60 euros pour M. Y .

Selon l’article 2240 du code civil, “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”. Or, M. Y a voté ces résolutions en sa qualité de propriétaire du lot mitoyen de celui loué à la F G DMA, mais non en sa qualité de gérant de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES, cette société locataire n’ayant pas à participer aux assemblées de copropriétaires. Il n’a donc reconnu que sa dette de copropriétaire s’élevant à 2.607,60 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires mais n’a pas reconnu que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES aurait une dette de charges d’eau à l’égard de sa bailleresse. La prescription n’est donc pas interrompue par les résolutions votées.

En conséquence, la Sté BEEGEL’S ASSOCIES est fondée à soutenir que la demande en paiement de charges d’eau formée par F G DMA à l’égard de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES pour la période de janvier 2007 à mars 2009 est irrecevable comme prescrite.

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES conteste le calcul des charges d’eau effectué par le syndic consistant à prendre en compte la consommation relevée au compteur entre mai 2012 et mars 2014 pour en déduire une consommation mensuelle de 114,2 m3 à laquelle elle affecte le prix au m3 de l’eau pendant la période considérée.

Cependant ce mode de calcul et le montant de 21.354,74 euros pour le local de la F G DMA loué par la Sté BEEGEL’S ASSOCIES a été approuvé à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 20 mai 2014 à laquelle assistait le gérant de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES qui a voté pour cette résolution fixant ce montant. Il en résulte que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES n’est pas fondée à contester ce montant fixé à l’unanimité en assemblée générale ni à le déclarer injustifié.

Après déduction des sommes dues pendant la période prescrite soit (8.864,19 euros), la Sté BEEGEL’S ASSOCIES reste devoir une somme de 12.490 euros pour la période d’avril 2009 à avril 2012.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES à l’égard de F G DMA s’élève à 24.772 euros.

1.3.Sur l’acquisition de la clauses résolutoire du bail:

Un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable pour la somme due.

En l’espèce, le commandement délivré le 4 juillet 2014 portait sur une somme de 33.318,23 euros après déduction du coût de l’acte.

Ce montant comprend les sommes de 1073 et 1092 euros au titre de la taxe foncière ainsi que celle de 2058,45 euros au titre du solde du loyer révisé. Comme exposé ci-dessus, ces sommes sont toujours dues à ce jour.

Le montant réclamé dans le commandement comprend en outre 29.094,78 euros au titre de la consommation d’eau de 2007 à mars 2014. Comme expose ci-dessus, il ne peut plus être réclamé à ce titre que la somme de 19.445 euros (6.955 + 12.490 ).

Le total réellement dû à la date du commandement s’élevait donc à 23.668 euros. Or, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 4 août 2014.

2. Sur la demande de dommages et intérêts de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES:

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES reproche notamment à la F G DMA de ne pas avoir informé son avocat de la délivrance de l’assignation en référé, de ne pas avoir dit au juge lors de l’audience tenue en son absence que la locataire avait saisi le juge du fonds d’une opposition à commandement le 30 juillet 2014, d’avoir fait signifier les actes de procédure de façon irrégulière de sorte que l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire a été rendue en son absence et qu’elle n’a pu interjeter appel dans les délais. Elle fait valoir que les manoeuvres frauduleuses de sa bailleresse lui ont fait perdre son fonds de commerce ayant un produit d’exploitation s’élevant en 2013 à 1.424.502 euros, et un bénéfice de 52.291 euros ainsi que le droit d’entrée qu’elle a réglé s’élevant à 70.000 euros et en déduit qu’elle a subi un préjudice total de 1.546.793 euros.

Or, l’huissier a noté lors de la délivrance du commandement du 4 juillet 2014 ,“la personne rencontrée le gérant de l’établissement refusant de prendre la copie du présent acte”. Cette affirmation fait foi et la Sté BEEGEL’S ASSOCIES ne rapporte nullement la preuve de son affirmation selon laquelle l’huissier n’aurait pas vérifié la qualité de son interlocuteur et qu’il s’agirait d’un tiers. Dans l’assignation en référé du 29 juillet 2014, l’huissier a noté “la personne rencontrée de décliner son identité, celle-ci refuse également le pli sur instructions de son patron M. Y mais l’avis de passage est laissé sur place…” . Rien ne permet de remettre en cause la régularité de cet acte. S’agissant de la signification de l’ordonnance de référé du 7 novembre 2014, l’huissier expose dans son acte du 18 décembre 2014 qu’il s’est rendu au 81 rue Longchamps “adresse de la décision judiciaire”où une pancarte indiquait “Bail à céder” tandis que sur le local mitoyen ayant la même enseigne était mentionné “NINA SUSHI a déménagé ses locaux au […] à Paris 16ème“ ,adresse où l’huissier a laissé un avis de passage après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisée par son enseigne commerciale. Cette signification ne peut être critiquée aujourd’hui alors que par l’arrêt définitif du 1^er décembre 2015, la cour d’appel statuant sur l’appel interjeté contre l’ordonnance de référé du 7 novembre 2014, a observé que la régularité de la signification de l’ordonnance n’est pas en cause.

Il apparaît donc que l’huissier a fait les diligences nécessaires et qu’aucune manoeuvre ne peut être reprochée lors de la délivrance des actes de procédure. La Sté BEEGEL’S ASSOCIES citée en son siège social avait tous les éléments pour se présenter à l’audience de référé, de sorte que l’abstention de F G DMA d’informer le juge des référés de l’existence d’une procédure au fond en opposition à commandement, n’apparaît pas déterminante dans l’issue de la procédure de référé. De même les modalités de signification de l’ordonnance de référé aurait dû permettre à la Sté BEEGEL’S ASSOCIES d’interjeter appel dans les délais. Dès lors, la prétendue attitude frauduleuse, fautive ou préjudiciable de la F G DMA n’est pas démontrée.

En outre, il n’existe pas de lien de causalité entre l’attitude reprochée à la F G DMA et le préjudice allégué. En effet, comme exposé ci-dessus, il apparaît que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES avait une importante dette locative qu’elle n’a pas régularisée dans le mois du commandement, ni même après, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire du bail était acquise.

Au surplus, il résulte des procés verbaux de délivrance d’actes et du procès verbal de constat d’huissier, délivré à la requête de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES le 8 septembre 2014 que cette dernière a décidé “de cesser toute son activité de restauration rapide qui était l’objet même de son activité et de transformer les lieux” et que sur la façade des locaux loués un panneau indique “Z a déménagé et se trouve désormais au […]” . Il apparaît donc qu’avant l’ordonnance de référé prononçant l’acquisition de la clause résolutoire du bail, la Sté BEEGEL’S ASSOCIES avait déjà transféré son activité dans d’autres locaux, de sorte que la démonstration n’est faite ni du lien de causalité entre la procédure de référé et la fin d’exploitation dans le local ni de la perte du fonds de commerce qui apparaît transféré.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES ne démontre pas la faute de sa bailleresse, ni même avoir perdu son fonds de commerce du fait de la procédure de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire de son bail.Il convient, en conséquence, de la débouter de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes formées par la F G DMA au titre de l’état des lieux restitués:

La F G DMA fait valoir que les locaux loués lui ont été rendus saccagés et sollicite différentes sommes au titre du préjudice en résultant, soit 44.784 euros pour les travaux de remise en état, 2.200 eurs pour les frais de débarras et 450 euros pour les frais de serrurerie. La Sté BEEGEL’S ASSOCIES conteste ces demandes et fait valoir que les détériorations constatées seraient le fait de la F G DMA après la restitution des locaux.

Il convient de rappeler que le bailleur est fondé à solliciter la réparation de son préjudice résultant des dégradations subies par son local dès lors qu’il justifie de leur existence et de leur coût notamment par la production de devis sans qu’il soit besoin qu’il prouve avoir d’ores et déjà exposé les frais de réparation par la production des factures acquittées.

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES a restitué la clé du local loué à son bailleur par l’intermédiaire de Maître X, huissier de justice, lequel a dressé procés verbal de cette remise le 2 avril 2015. Il n’a pas été fait d’état des lieux contradictoire mais, le jour même, après la remise des clés, Maître X a dressé à la requête de la bailleresse un constat de l’état du local restitué.

L’huissier a constaté que la clé restituée n’ouvrait ni les serrures de la porte ni celle du rideau de fer. La bailleresse est donc fondée à demander le remboursement du coût du remplacement de la serrure du rideau de fer pour un montant de 450 euros. La pose d’un système d’ouverture du chassis basculant prévue au devis n’apparaît pas justifiée par l’état des lieux de sortie et ne sera pas prise en compte.

Les constatation de l’huissier portant sur une odeur pestilentielle de moisi et de pourriture, sur la présence de résidus de produits alimentaires dans la cuisine et de crottes de souris sur un amas de détritus décrivent une situation ancienne qui ne peut résulter d’un désordre volontairement effectué le jour même par le bailleur avant le constat d’huissier. La F G DMA est donc fondée à demander le remboursement de la facture de débarras en date du 28 avril 2015 d’un montant de 2.200 euros.

De même, les autres constations de l’huissier relevé ci-dessous ne peuvent être le fait du bailleur depuis la restitution des lieux. En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’état des lieux non contradictoire effectué par un architecte à la demande de F G DMA le 13 avril 2015, onze jours après la restitution des locaux.

L’huissier a constaté une plaque de BA 13 avec parpaing sur le côté gauche en entrant. Cette constatation est corroborée par le constat d’huissier effectué le 8 septembre 2014 à la demande de la locataire indiquant que “la baie libre séparant le magasin situé à gauche en regardant depuis la rue est actuellement en cours de travaux, un ensemble de parpaings posé de façon à fermer l’accès entre les deux boutiques” . Il apparaît donc que la locataire a rebouché le passe plat qu’elle était autorisé dans le bail à faire entre ses locaux et ceux de sa bailleresse mais qu’elle a laissé ces travaux à l’état brut sans reprendre la peinture du mur.

La F G DMA est donc fondée à solliciter à ce titre des travaux de préparation du support et de peinture. Elle est également fondée à solliciter la reprise des murs présentant du moisi au fond du sous-sol décrits par l’huissier. En l’absence d’autres observations de l’huissier sur la peinture du local et compte tenu de la vétusté résultant nécessairement de la durée du bail, il n’y a pas lieu de retenir le montant des travaux de rénovation totale des peintures des locaux prévus au devis produit pour un montant de 9.180 euros. Une somme de 4.000 euros sera retenue à ce titre.

L’huissier constate la présence d’un escalier métallique . Selon un autre constat effectué le 16 janvier 2013, M. Y, gérant de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES, a expliqué a l’huissier qu’il a remplacé l’escalier en bois préexistant par ce nouvel escalier sur injonction de l’inspecteur du travail. Sur le devis produit, il est prévu un montant de 7.000 euros pour remplacer cet escalier par un escalier en chêne avec barreaudée en fonte et reprise de la trémie . Cependant aucun élément n’est donné pour apprécier l’état de l’escalier en bois initial ni pour démontrer qu’une reprise de trémie est nécessaire. Il sera retenu au titre de la remise en état antérieur de l’escalier une somme de 5.000 euros qui comprendra le coût de la dépose et du débarras de l’escalier.

Le constat d’état des lieux de sortie du 2 avril 2015 et les photographies annexées ne révèlent pas d’éléments justifiant la reprise des sols, la reprise de l’électricité avec arrivées en plafonnier, interrupteurs, installations de prises etc, le remplacement des sanitaires, la pose de cloisons, la peinture de façade l’évacuation des encombrants, la dépose des canalisations et des faïences sur les murs. Le coût de ces travaux figurant sur le devis produit ne sera donc pas retenu.

Il ressort de ces éléments que la F G DMA est fondée à solliciter le paiement d’une somme de 11.650 euros en réparation de l’état des lieux restitués.

La Sté BEEGEL’S ASSOCIES est fondée à solliciter la compensation des sommes qu’elle doit avec la somme de 12.000 euros qu’elle a réglé lors de la conclusion du contrat de bail au titre du dépôt de garantie.

4.Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la Sté BEEGEL’S ASSOCIES, partie perdante, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, elle doit être condamnée à verser à F G DMA, qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3.000 euros. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la F G DMA de sa demande tendant à voir dire que la Sté BEEGEL’S ASSOCIES a résilié le bail de son propre chef et qu’elle aurait reconnu la validité de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail;

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement de charges d’eau formée par la F G DMA à l’égard de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES pour la période de janvier 2007 à mars 2009 ;

Dit et juge que la dette locative de la Sté BEEGEL’S ASSOCIES à l’égard de la F G DMA comprenant les charges d’eau, les taxes foncières et le reliquat de loyer réultant de l’indexation s’élève à 24.772 euros;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 4 août 2014,

Déboute la Sté BEEGEL’S ASSOCIES de sa demande tendant à voir dire que la F G DMA a commis une fraude,

Déboute la Sté BEEGEL’S ASSOCIES de sa demande tendant à voir condamner la F G DMA à lui payer les sommes de 1.546.793 euros et 70.000 euros en réparation de la perte de son fonds de commerce et du droit d’entrée qu’elle payé pour les locaux en cause,

Condamne la Sté BEEGEL’S ASSOCIES à payer à la F G DMA la somme de 11.650 euros au titre des réparations locatives,

Dit que la compensation est de droit entre les sommes dues par la Sté BEEGEL’S ASSOCIES et la somme de 12.000 euros qu’elle a réglé à la F G DMA au titre du dépôt de garantie,

Condamne la Sté BEEGEL’S ASSOCIES à payer à F G DMA une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

Déboute la Sté BEEGEL’S ASSOCIES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Rejette les autres demandes,

Condamne la Sté BEEGEL’S ASSOCIES aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître M. AHTUNE, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 03 octobre 2017.

Le Greffier Le Président

J K-L M N

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