DEMANDEURS

Monsieur T-U A

[…]

[…]

représenté par M^e Philomène CONRAD, demeurant […] – […], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1958

Madame E B

[…]

[…]

représentée par M^e Philomène CONRAD, demeurant […] – […], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1958

DEFENDEURS

Monsieur G Y

[…]

[…]

représenté par Maître Benoît GOULESQUE MONAUX de la […] et ASSOCIES, demeurant […] – […], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0010

Madame I Z

[…]

[…]

représentée par Maître Benoît GOULESQUE MONAUX de la […] et ASSOCIES, demeurant […] – […], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0010

Maître Q C

[…]

[…]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, demeurant 40 AVENUE NIEL – […], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

S.A. AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

représentée par Maître Marylise COMOLET de la SCP COMOLET MANDIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

S.A.R.L. SOCIETE CTI

96 Avenue O Auguste

[…]

non représentée

S.C.P. X prise en la personne de Maître K D es qualité de liquidateur de la société CTI

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame PLO, Première vice-Présidente Adjointe

Madame SAUVAGE, Vice-Président

Monsieur HAYEM, Vice-Président

assistés de Madame Audrey TURLET, Greffier aux débats et de Frédérique ADENET-LOUVET, Greffier au prononcé

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2017, tenue publiquement, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2017.

JUGEMENT

Prononcé par remise au greffe,

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous-seing privé du 16 avril 2015, M. Y et M^me Z, propriétaires des lots 49, 61, 62, 63, 64 et 77 au sein de l’immeuble situé […] à Paris, M. G Y et M^me I Z à Paris ont signé avec M. A et M^me B la vente de vente de ces biens par l’intermédiaire de l’agence CTI Immobilière, assurée par la société AXA France Iard et ce, sous diverses conditions suspensives dont celles de l’obtention d’un prêt.

La description des lots est la suivante :

- LOT N°49 : « Dans le bâtiment sur cour, au sous-sol, une cave. Et les 1/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

- LOTN°61 : « Dans le bâtiment sur cour, au troisième étage, une cuisine deuxième porte à gauche dans le couloir. Droit à l’usage du wc dans le couloir. Et les 6/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

- LOT N°62 : « Dans le bâtiment sur cour, au troisième étage, un débarras, troisième porte à gauche dans le couloir. Et les 5/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

- LOT N°63 : « Dans le bâtiment sur cour, au troisième étage, un logement composé d’une pièce sur cour et cuisine. Droit à l’usage du wc dans le couloir. Et les 19/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

- LOT N°64 : « Dans le bâtiment sur cour, au troisième étage, un logement à gauche composé de deux pièces sur la cour. Droit â l’usage du wc dans le couloir. Et les 17/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

- LOT N°77 : « Dans le bâtiment sur cour, au troisième étage, partie de couloir desservant les lots 61, 62, 63 et 64. Et les 7/1 007èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

La promesse comporte les précisions suivantes :

Observation étant ici faite que les lots 61,62,63,64 et 77 ont été réunis par un précédent propriétaire pour former une seule unité d’habitation comprenant : entrée, séjour, cuisine-salle à manger, chambre, salle de bain avec WC pour une surface Loi Carrez de 49,51m²

Observation étant ici faite que le lot 77 a été créé par emprise sur les parties commune de l’immeuble résultant du modificatif du règlement de copropriété et à l’état descriptif de division dressé par M^e Lecollinet, notaire à Paris le 26 juin 2003.

L’acte stipulait :

— une condition suspensive d’obtention d’un prêt avec réalisation avant le 9 juin 2015,

— la réitération de la vente par acte authentique avant le 16 juillet 2015,

— la remise d’une somme de 19 300 euros entre les mains de M^e C, notaire des vendeurs, désigné séquestre à titre de dépôt de garantie.

Par courrier de leur notaire du 23 juillet 2015, M. A et M^me B ont signifié leur refus de signer l’acte authentique de vente aux motifs :

— de leurs doutes quant à l’exactitude de la description du lot 77,

— de l’absence de communication des procès verbaux d’assemblées autorisant la réunion des lots, de la date des travaux et des autorisations pour la création des jours de souffrance.

M. Y et M^me Z se sont ensuite opposés à la restitution du dépôt de garantie.

Par assignation du 29 septembre 2015, M. A et M^me B ont assigné M. Y et M^me Z, M^e C ainsi que la société CTI Immobilier pour voir prononcer la nullité du compromis de vente du 16 avril 2015 et ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

M. A et M^me B ont également fait citer :

Par acte du 8 février 2016, la SCP X, en la personne de M. D, prise en qualité de liquidateur de la société CTI.

Par acte du 7 octobre 2016, la AXA France Iard, assureur de la société CTI en intervention forcée et en garantie.

La SCP X n’a pas constitué avocat de sorte que la décision est prononcée par jugement réputé contradictoire.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2017 par M. A et M^me B,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2016 par M. Y et M^me Z,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2017 par Maître C,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2017 par la société AXA France Iard ,

Motifs de la décision

Sur la promesse

A titre liminaire, le tribunal constate, à la lecture de la promesse, que l’acte a été improprement qualifié par les demandeurs de promesse unilatérale de vente s’agissant d’une vente synallagmatique sous conditions suspensives ainsi qu’il résulte du paragraphe 8 de la promesse ainsi libellé : Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chos eet sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalent de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double d ela somme versée.

Il est ainsi établi que la somme de 17 900 euros constituait non pas une indemnité d’immobilisation mais un dépôt de garantie.

Sur la vente

Les consorts B-A demandent au tribunal de constater qu’aucune vente parfaite n’a pu intervenir en l’absence de caractère certain de l’objet de la vente.

Ils font valoir que :

— Le lot 77 est désigné dans le modificatif au règlement de copropriété du 26 juin 2003, comme “une partie de couloir”.

• Or, ce lot comprend des WC qui figurent comme étant communs sur le plan annexé au modificatif au règlement de copropriété qui leur a été transmis. Il existe donc une incertitude quant au caractère commun ou privatif de ces WC qui , selon eux, sont toujours partie commune ( article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
• Par ailleurs, il ne peut y avoir création d’une servitude entre une partie privative et une partie commune,

• les tantièmes du lot 77 ont été établis sur la base d’un lot 55 selon résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2002 qui a autorisé la vente du couloir sans assurance que ces lots auraient une surface équivalente.

Les consorts Y- Rebier répliquent qu’il n’existe aucune ambiguïté sur la consistance du lot 77 ni sur la propriété de l’intégralité de l’assiette des lots vendus.

Ils en veulent pour preuve :

• le plan annexé à l’acte modificatif du règlement de copropriété transmis aux demandeurs,
• plan qui permet d’identifier le lot 77 lequel se compose du couloir desservant les lots vendus, et fait apparaître que les WC étaient inclus dans le lot 77, ce qu’a confirmé M^e R-S, notaire ayant dressé l’acte de vente par lequel ont eux-même acquis cet appartement dans une lettre du 26 septembre 2015.

Sur ce,

Au vu du plan annexé à l’acte modificatif du règlement de copropriété du 26 juin 2003, le tribunal constate que les vendeurs ne peuvent invoquer aucune ambiguïté quant à l’identification du lot 77 dès lors qu’il en résulte que le couloir, ancienne partie commune cédée à M^me M N par la copropriété à l’issue de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2002, comprenait la cession comprenait le WC, inclus dans ledit lot 77 constitué à l’issue de la vente.

Il n’y a donc pas lieu à nullité pour erreur sur la consistance de la chose vendue.

Sur le dol

Les consorts B-A font valoir au visa de l’article 1116 du code civil que les vendeurs ont commis un dol entraînant la nullité du compromis.

Ils exposent que deux pièces de l’appartement sont éclairées seulement par une ouverture dont les caractéristiques se rapprochent d’un jour de souffrance ; que les vendeurs savaient :

• que ces ouvertures ont été créées sans autorisation de la mairie ou du propriétaire du fonds voisin,
• que le permis de construire obtenu en 2013 par le propriétaire du fonds voisin, la société Logement Francilien, conduirait à l’obstruction de l’une des ouvertures de l’appartement litigieux puisque ce voisin a initié une procédure de référé préventif en 2014 en présence du syndicat de copropriétaires et leur suppression a été discutée lors des réunions d’expertise ce dont témoignent les compte-rendus qu’ils ont communiqués à l’occasion de la présente procédure ;

qu’ils ont tu ces faits, se rendant ainsi coupables d’une réticence dolosive.

Ils ajoutent au visa de l’article 1112-1 du code civil, que les vendeurs, non professionnels, ont en tout état de cause manqué à leur obligation d’information en ne transmettant pas à aux acquéreurs l’ensemble des informations dont ils disposaient sur l’objet de la vente et les vices susceptibles de l’affecter.

Les consorts Z-Y contestent avoir commis un dol par réticence dolosive relatif au jours de souffrances car :

• les acquéreurs avaient connaissance de l’existence des jours de souffrance pour avoir visité les lieux à plusieurs reprises,
• ils ne pouvaient ignorer que ces jours ne constituent une simple tolérance et non une servitude au sens du code civil,
• l’immeuble est ancien et les jours existaient lorsqu’ils ont eux-même acquis l’appartement ainsi qu’il résulte des attestation des précédents propriétaires pièces de sorte qu’existant depuis plus de 10 ans, la responsabilité des propriétaires ne peut être engagée à l’égard des tiers, de la copropriété ou de l’administration et l’absence d’autorisation n’a pu vicier le consentement des parties.

Ils ajoutent :

• qu’ ils n’étaient pas parties au référé préventif initié par le propriétaire du fonds voisin et ignoraient ses projets de construction,
• que leur appartement n’a pas été visité par l’expert avant la signature de la promesse,

de sorte qu’aucune réticence dolosive n’est démontrée sur ce point.

Ils observent qu’il est de la nature même des jours de souffrance d’être précaires puisqu’ils ne sont pas constitutifs d’une servitude mais procèdent d’une tolérance et qu’ils peuvent être remis en cause à tout moment par le propriétaire du fonds voisin. En signant le compromis de vente, les acquéreurs ont accepté ce risque et le maintien de ces jours ne pouvait constituer un élément déterminant de la vente.

Sur ce,

Selon l’article 1116 ancien applicable en l’espèce, Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Les jours de souffrance étaient apparents par nature et les demandeurs ne prouvent ni qu’une autorisation était nécessaire à leur création, ni que leurs vendeurs savaient et leur auraient dissimulé son absence de sorte qu’aucun dol par réticence dolosive n’est démontré.

A supposer qu’une telle autorisation ait été nécessaire, il est établi au moyen des attestations des précédents propriétaire et de l’architecte de l’immeuble que ces jours ont été créés plus de dix ans avant la vente litigieuse de sorte que leur suppression ne pouvait être poursuivie ni par l’administration ni par la copropriété.

Il est par ailleurs constant que l’immeuble mitoyen sis […] fait l’objet d’un projet de démolition en vue de l’édification d’un nouvel immeuble ; que ce projet a donné lieu à un référé-préventif et à la désignation, par ordonnance du 31 octobre 2014 de M. O P, en qualité d’expert.

Les demandeurs ne prouvent par aucune pièce que l’existence des deux jours de souffrance serait remise en cause par le projet – seul un des deux semble concerné- et les comptes-rendu des opérations expertales n’évoquent aucunement ce risque. Ils n’établissent pas davantage que les vendeurs auraient été informés de ce risque et qu’ils l’auraient tu.

Enfin, l’article 1112-1 du code civil n’est pas applicable en l’espèce, la promesse ayant été signée avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 février 2016.

La demande en nullité pour dol doit être, là encore, rejetée.

Les consorts B-A reprochent enfin aux vendeurs une dernière réticence dolosive pour avoir effectué en annexe de l’acte de vente, une déclaration par laquelle ils indiquent que les dégâts des eaux successifs dans l’appartement situé au-dessus de l’immeuble litigieux ont causé des infiltrations d’eau dans ce dernier, conduisant la Préfecture de Police à prendre un arrêté d’insalubrité sur le logement situé au-dessus.

Ils exposent que cette déclaration mentionne que les documents relatifs à ces faits étaient annexés au compromis de vente, ce qui est faux puisqu’ils ont dû les réclamer par un courrier du 13 juillet 2015 et que, d’ailleurs, les vendeurs ne produisent aucune annexe signée par les parties.

De même, le courrier CTI du 17 avril 2015 annonce faussement ces pièces en annexe qui ne leur ont jamais été transmises.

Or, compte tenu de la gravité des dégâts, ils auraient dû recevoir toutes informations utiles

Les consorts Z-Y répliquent que tous les documents utiles ont été transmis par l’agence.

Sur ce,

Les consort A-Matthieu admettent avoir reçu l’annexe, signée par les seuls vendeurs par laquelle ces denriers les ont informés, à l’occasion de la signature de la promesse, du sinistre dégât des eaux ayant affecté l’appartement courant 2012. Cette annexe mentionne qu’elle comprend divers documents qu’il appartenait aux acquéreurs de réclamer en temps utile pour le cas où ils ne les auraient pas reçus.

Le contenu de cette information ne permet pas, par ailleurs, de considérer qu’elle était de nature à constituer un élément déterminant du consentement des acquéreurs de sorte que la demande de nullité est rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La promesse énonce que :

« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’ACQUÉREUR (et, le cas échéant, par le mandataire si I’ACQUEREUR lui a confié cette mission au paragraphe K) et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de L’ACQUÉREUR ».

« La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre » ---------le 9 juin 2015 à 18h00.

« Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’ACQUÉREUR et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.

Dans ce cas, tout versement effectué par I’ACQUEREUR lui sera immédiatement et intégralement restitué ».

Les demandeurs demandent la restitution de “l’indemnité d’immobilisation” aux motifs qu’ils ont effectué toutes les démarches nécessaires dans les délais impartis pour obtenir un prêt de 336 800 euros au taux maximal de 2,2% sur 20 ans ; qu’ils ont déposé un dossier dès le 23 mai 2015 avec l’aide de la CAPFI et ont bouclé leur dossier assurance dès le 18 mai suivant sans pour autant sans obtenir de prêt avant le 9 juin 2015.

Le défaut de réalisation de la condition suspensive ne leur incombe donc pas et le compromis de vente est caduc. (Pièces demandeurs 5,6,19 et 20)

Ils ajoutent à titre subsidiaire que M^me B a reçu une offre de prêt de 21 juillet 2015, soit postérieurement au délai impartis par la condition suspensive, mais que M. A n’en n’a toujours pas reçu à l’heure actuelle.

Les consorts Z Y demandent, à titre reconventionnel, à conserver l’indemnité d’immobilisation.

Ils opposent le courrier du 4 mai 2015 de la Cafpi qui a abouti à une offre de prêt en juillet et selon eux :

— les demandeurs auraient volontairement retardé l’obtention de l’offre,

— ils n’ont pas sollicité de prorogation de la promesse comme celle-ci le prévoyait,

— ils n’ont pas relancé la banque.

Sur ce,

Selon acte sous seing privé du 14 avril 2015, il est établi que les demandeurs ont confié à la Cafpi, courtier, mandat de les aider à obtenir le prêt immobilier nécessaire à leur projet d’acquisition.

Par un courrier daté du 4 mai 2015, la Cafpi a informé ses clients de “l’avis favorable, sous les réserves d’usage” et sous réserves de prises de garanties, des assurances et des éditions des offres de prêt.

Il est ainsi démontré que les acquéreurs ont déposé sans retard un dossier de demande de prêt.

La réponse favorable de la BNP prouve par ailleurs que la demande était conforme aux stipulations de la condition suspensive.

En revanche, l’accord de la banque n’a été notifié à la seule M^me B que 13 juillet 2015.

Aucune offre ni aucun refus n’a été notifié à M. A dans le délai convenu.

Aucun élément ne permet de retenir que les acquéreurs auraient volontairement retardé l’obtention d’une offre et aucune des parties n’a proposé de proroger la promesse.

Le tribunal, qui constate la défaillance de la condition suspensive sans faute des acquéreurs, ordonne en conséquence, en exécution de la clause susvisée, la restitution par M^e C de la somme de 19 300 euros et ce, dans les termes du dispositif.

Sur la responsabilité de l’agence et la garantie de son assureur

Les demandeurs allèguent que l’agence immobilière CTI est débiteur d’une obligation de conseil à l’égard des vendeurs mais également à l’égard des acquéreurs, sa défaillance à l’égard de ces derniers engageant sa responsabilité délictuelle, qu’il appartient à l’agent immobilier, professionnel soumis à une profession réglementée, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

Or, l’agence CTI a manqué à son obligation d’information en s’abstenant de vérifier la composition du lot 77 et la propriété des vendeurs sur ce lot, de même qu’en ne vérifiant pas si la création des jours de souffrance avait fait l’objet des autorisations nécessaires.

Les demandeurs font subsidiairement valoir pour le cas où le tribunal estimerait qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil, que l’agence CTI a commis un dol car elle avait connaissance du projet de construction sur la parcelle voisine du bien immobilier litigieux mais s’est abstenue d’en informer les acquéreurs.

Ils ajoutent que la société AXA est l’assureur de la société CTI et, qu’elle est tenue en cette qualité de garantir la société CTI ; que la société AXA n’est pas fondée à contester le montant des dommages et intérêts, contractuellement prévu par la clause pénale du compromis de vente du 16 avril 2015, et qu’il existe bien un lien de causalité entre leur préjudice et la prestation de l’agence CTI car ce sont ces manquements qui les ont conduit à signer le compromis qui bloque leurs économies.

La société AXA conclut au débouté de cette demande et sollicite sa mise hors de cause.

Elle fait valoir que si le tribunal retenait l’existence d’une réticence dolosive à l’égard des demandeurs, de nature à vicier leur consentement, cette faute relèverait de l’article L113-1 du Code des assurances. Or, en application de ce texte, la faute dolosive de la société CTI est exclusive de garantie d’Axa France Iard.

Elle ajoute qu’il n’existe aucun contrat entre la société CTI et les demandeurs, que ceux-ci ne peuvent qu’invoquer sa responsabilité délictuelle. Or, la société CTI était seulement tenue à un devoir d’information vis-à-vis de ses mandants et non vis-à-vis des acquéreurs, qui sont tiers à ce contrat de mandat.

Selon elle, l’agence CTI n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle car elle a fournit aux acquéreurs tous les documents nécessaires à leur information relativement à la composition du lot 77 (compromis de vente du 16 avril 2015 et acte modificatif du règlement de copropriété du 26 juin 2013) et sur le dégât des eaux antérieurs (pièce 2 demandeur procès-verbaux d’assemblées générales et l’arrêté préfectoral d’insalubrité) , qu’en revanche bien qu’étant au courant des travaux sur le fonds voisin de l’immeuble litigieux, elle n’avait pas connaissance du risque corollaire d’obstruction des ouvertures.

La société AXA fait subsidiairement valoir pour le cas où le tribunal devait retenir un manquement de l’agence CTI à son devoir de conseil, qu’elle ne saurait être condamnée à garantir intégralement les vendeurs car les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la réalité de leurs préjudices dont le montant est injustifié, ni de l’existence d’un lien de causalité entre leurs préjudices et la prestation de l’agence CTI. De plus, et la clause pénale n’est pas opposable à l’agence CTI qui n’est pas partie au contrat.

Enfin, la société Axa fait valoir qu’elle est en droit d’opposer les limites de garanties stipulées à sa police d’assurance, notamment concernant les plafonds et franchises.

Compte tenu de la solution apportée au litige, les demandes dirigées contre ces parties sont rejetées.

Sur les autres demandes

M. T-U A et M^me E B sollicitent une somme de 5 000 euros au titre de leurs frais d’instance non compris dans les dépens.

M. G Y et M^me I Z sollicitent une somme de 8 000 euros au titre de leurs frais d’instance non compris dans les dépens.

La société AXA France Iard réclame une indemnité de ce chef à hauteur de la somme de 3 000 euros tandis que M^e C demande une somme de 1 500 euros.

Sur ce,

L’équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens. A la demande de société AXA France Iard et de M^e C , il sera en outre fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’ancienneté du litige et sa solution justifient le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Juge que l’acte sous seing privé du 16 avril 2015 constitue une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives,

Constate la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt,

Ordonne en conséquence la restitution à M. T-U A et M^me E B du dépôt de garantie de 19 300 euros séquestré entre les mains de M^e Q C, notaire, sur simple présentation de l’acte de signification du présent jugement,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. G Y et M^me I Z aux dépens dont distraction au profit de la SCP Comolet – Mandin et associés , avocats, pour ceux dont elle aurait fait avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2017

Le Greffier Le Président

[…]

1:

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