Tribunal de grande instance de Grasse, 2e chambre civile, construction, 11 juillet 2016, n° 13/00031

TGI Grasse 11 juillet 2016

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 mars 2018

CASS 6 juin 2019

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Sur la décision

Référence :	TGI Grasse, 2e ch. civ., construction, 11 juil. 2016, n° 13/00031
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Grasse
Numéro(s) :	13/00031

Sur les parties

Avocat(s) :	Serge BERTHELOTPierre-Emmanuel DEMARCHI
Cabinet(s) :	LEGIS - CONSEILS
Parties :	S.C.I. LOU CHICHOURLIE

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e DEMARCHI

1 EXP M^e BERTHELOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

J X, K L épouse X […]

JUGEMENT DU 11 Juillet 2016

DÉCISION N° : 2016/227

RG N°13/00031

DEMANDEURS :

Monsieur J X

né le […] à […]

[…]

Madame K L épouse X

née le […] à

[…]

tous deux représentés par M^e J-emmanuel DEMARCHI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substitué par M^e ZBROZINSKI

DEFENDERESSE :

[…]

représentée par Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant, substitué par M^e GEMSA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame Y

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 12 novembre 2015 ;

A l’audience publique du 08 Décembre 2015,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 23 février 2016.

Le prononcé du jugement a été reporté au 11 juillet 2016 .

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée à la société civile immobilière Lou Chichourlie, à la requête de Monsieur J X et Madame K L épouse X, par exploit d’huissier en date du 19 décembre 2012.

Vu les conclusions de Monsieur J X et Madame K L épouse X, signifiées par voie électronique le 27 octobre 2015.

Vu les conclusions de la société civile immobilière Lou Chichourlie, signifiées par voie électronique le 6 novembre 2015.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2015.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au montant du litige.

Sur le fond :

En l’espèce, les époux X invoquent des empiétements et occupation irréguliers sur leur propriété par la société civile immobilière Lou Chichourlie.

Il résulte de l’acte authentique, reçu le 13 juillet 2011 par M^e T-U, notaire associé que les époux X e ont acquis de la SCI Cemle une propriété sise à Cannes, […], figurant au cadastre section […], lieu-dit […], d’une contenance de 6 a 67 ca.

Il apparaît que ce fonds provient de la division de la parcelle BC n°19 en parcelles […], ainsi vendue et la parcelle BC n°119, cédée à la commune.

La société civile immobilière Lou Chichourlie est propriétaire, selon acte notarié en date du 4 juin 2007 des lots n°2 et 4 situés dans un ensemble immobilier situé à Grasse, villa « […] », […], cadastré […].

Le fonds appartenant à Monsieur J X et Madame K L épouse X est grevé d’une servitude de passage et d’aire de manœuvre, au profit du fonds appartenant à la société civile immobilière Lou Chichourlie.

En effet l’acte d’acquisition des époux X, en date du 13 juillet 2011 rappelle, en pages 18 et 19, la servitude dont est grevé le fonds ainsi acquis, dans les termes suivants :

« RAPPEL DE SERVITUDE

A cet égard, le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance L’IMMEUBLE dont partie est présentement vendue, n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter ou résultant de la situation naturelle des lieux ou de la loi, et en outre ce qui suit .

I- Aux termes de l’acte de vente par Monsieur et Madame A à Monsieur et Madame B reçu par Maître C le 3 février 1983, ci-dessus analysé, il a été précisé ce qui suit littéralement rapporté :

« Monsieur et Madame B reconnaissent expressément qu’une canalisation d’égout traverse le terrain par eux acquis le long de sa partie nord. »

II- Aux termes d’un acte reçu par Maître N C, Notaire au CANNET, le 15 décembre 1988, publié au deuxième (devenu le premier) bureau des hypothèques de GRASSE les 27 janvier et 21 avril 1989 volume 89P n 0 868, après attestation rectificative du 12 avril 1989 publiée le 21 avril 1989 volume 89P n 0 3603,

Il a été constitué sur la propriété des époux B-V une servitude de passage au profit des époux A-W, propriétaire de l’immeuble dénommé '[…], cadastré […]. Laquelle est ci-dessous littéralement rapportée : « CONSTITUTION DE SERVITUDE

Monsieur et Madame A ayant sollicité de Monsieur et Madame B une servitude de passage sur l’immeuble dont ils sont propriétaires, il a été convenu et arrêté entre eux ce qui suit :

CONVENTION ETABLISSANT UNE SERVITUDE DE PASSAGE

1ent – Monsieur et Madame B d’une patt et Monsieur et Madame A d’autre part, conviennent de constituer sur l’immeuble de Monsieur et Madame B, qui sera le fonds servant :

a – une servitude de passage perpétuelle au profit des biens de Monsieur et

Le passage s’exercera sur une bande de terrain appattenant à Monsieur et Madame B et longeant l’immeuble cadastré section BC numéro 21 sur une longueur de quarante quatre mètres au Nord-Est de l’immeuble de Monsieur et Madame B d’une superficie de quatre Vingt dix huit mètres carrés soixante six, devant servir d’accès à l’appartement du premier étage de la copropriété cadastrée section BC numéro 20.

Monsieur et Madame A auront le droit d’utiliser cette servitude pour un passage à Pied et avec tout véhicule de moins de trois tonnes cinq

La servitude de passage ainsi établie s’exercera au gré de Monsieur et Madame A par eux-mêmes ou les membres de leur famille, leur personnel, leurs amis et visiteurs , elle s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui leur succèderont.

Les travaux d’entretien dudit passage seront à la conjointe de Monsieur et Madame A et de Monsieur et Madame B, ainsi qu’ils s’y obligent.

b — une servitude d’aire de manœuvre de dix mètres sur dix mètres. avec un rayon de cinq mètres au nord (comme indiqué au permis de construire numéro D 0344 du sept janvier mil neuf cent quatre vingt trois).

Tout stationnement sera interdit sur la voie d’accès et l’aire de manœuvre.

FONDS SERVANT

L’immeuble cadastré section BC Numéro 19. FONDS DOMINANT.

Lots numéros DEUX et QUATRE de l’immeuble cadastré section BC Numéro 20. »

A cet égard, le vendeur déclare que le propriétaire de l’appartement sis au premier étage de l’immeuble en copropriété cadastré section BC numéro 20, bénéficiant de la servitude constituée aux termes de l’acte reçu par Maître N C, Notaire au CANNET, le 15 décembre 1988, empiète une partie de la parcelle présentement vendue pour s’y être octroyé un emplacement de parking d’une superficie d’environ 40 m2 , clôturé et fermé, au bas des escaliers d’accès à son appartement, que cette occupation est sans droit ni titre, et que les biens sont vendus en l’état de cette occupation dont l’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance dès la signature de l’avant-contrat, et déclare vouloir faire son affaire personnelle sans recours ultérieur contre le vendeur ou te notaire soussigné.

III — Qu’aux termes d’un acte reçu par Maitre D, notaire à CANNES, le 15/06/2011, il a consenti à la constitution d’une servitude grevant les biens vendus au profit du lot numéro 4, soit une maison à usage d’habitation, dépendant d’un ensemble immobilier cadastré section BC numéro 21 .IJne photocopie dudit acte de servitude est demeurée ci-annexée aux présentes après mention ».

Par ailleurs, il est indiqué en pages 29 et 30 de l’acte :

« AVERTISSEMENT DE L’ACQUEREUR

CONCERNANT L’ACCES AU TERRAIN

A ce jour l’accès à la propriété se fait par un chemin privé prenant naissance au numéro 331 de l'[…], dont l’assiette foncière est constituée partie de la parcelle cadastrée section BC numéro 120, présentement vendue, et partie de la parcelle cadastrée section BC numéro 21.

Le notaire soussigné a averti l’acquéreur

qu’en l’absence de bornage déterminant les limites de propriété respective de chacune desdites parcelles sus visées, cadastrées section BC numéro 120, objet des présentes, et numéro 21, il n’est pas en mesure de préciser concernant chacune des dites parcelles, pour leur partie affectée au chemin privé sus visé, la largeur respective de chacune d’entre elles, qui ensemble forme un chemin d’une largeur totale d’environ 3 mètres, ainsi déclaré par les parties,

et qu’en l’absence de servitude révélée grevant la parcelle cadastrée section BC numéro 21 au profit de la parcelle cadastrée section BC numéro 120, présentement vendue, il n’est pas en mesure d’affirmer à l’acquéreur qu’il est propriétaire sur ce chemin d’une partie suffisamment large lui permettant d’emprunter ledit chemin au moyen d’un véhicule automobile, sans empiéter sur la partie du chemin dépendant de la propriété cadastrée section BC numéro 21 ,

que néanmoins, il résulte d’un acte reçu par Maître O P, notaire à CANNES, le 24/10/1941 contenant partage entre les consorts E, ce qui suit ci-après pour partie littéralement retranscrite

Parties communes. — les parties communes comprennent. :

1° Un chemin commun d’une surface totale de cent quarante sept mètres carrés longeant le deuxième lot ci-dessus et permettant l’accès au premier lot.… »

Un plan annexé audit acte de partage et dont une photocopie est demeurée annexée aux présentes matérialise ce chemin commun.

Le notaire soussigné a informé l’acquéreur que cette situation nécessite d être régularisée et éclaircie au moyen de l’établissement d’un acte de constitution de servitude grevant la parcelle cadastree section BC numéro 21 au profit de la parcelle présentement vendue.

L’acquéreur déclarant avoir été parfaitement informé de cette situation, et des conséquences éventuellement y attachées, persiste néanmoins dans sa volonté d’acquérir les biens objet des présentes en l’état de cette situation et a signé ci-après.

De son côté, le VENDEUR déclare utilisé ce chemin au moyen véhicule à moteur de façon paisible sans qu’aucune contestation n’ait été soulevée à ce sujet depuis son acquisition. »

Il résulte donc de cet acte que la SCI Cemle, en vendant le lot n°120 aux époux X, faisait état de l’empiétement litigieux, avec notamment construction d’un parking et d’une clôture sur le fonds vendu et ce, sans droit ni titre.

Les époux X produisent, à l’appui de leur demande tendant à voire cesser les empiétements et l’occupation irrégulière par la société civile immobilière Lou Chichourlie, un plan périmétrique établi par Monsieur Q G, géomètre-expert, le 13 janvier 2012, comportant la représentation de la servitude de passage établie selon acte reçu par M^e C, notaire au Cannet le 15 décembre 1988, ainsi que de l’empiétement et l’occupation irrégulière invoqués.

De même, ils versent aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître F, huissier de justice associée, le 9 août 2012, aux termes duquel, l’officier ministériel a constaté :

au Nord-est, est édifié sur le terrain voisin un cabanon fermé dont la couverture est en avancée,

dans le prolongement du mur Ouest de ce cabanon est édifié un muret orienté Nord Sud doublé de canisses,

le portail de la propriété de la société civile immobilière Lou Chichourlie est installé sur la servitude, ce qui interdit à Monsieur J X d’accéder à son terrain dont une partie a, de fait et manifestement, était annexée par la société civile immobilière Lou Chichourlie.

L’officier ministériel joint des photographies afférentes à ces constatations et documents, notamment de l’occupation des lieux situés en bas de l’escalier du lot cadastré section BC n°20.

La société civile immobilière Lou Chichourlie conteste tout empiétement, faisant valoir que Monsieur G s’est manifestement trompé en matérialisant la servitude de passage au Sud de la parcelle cadastrée section BC n°21, en voulant pour preuve le fait que l’acte d’achat des époux X précise bien qu’il n’existe aucune servitude sur le chemin commun.

Cependant, il apparaît que Monsieur G s’est livré à une analyse correcte de la situation, après examen des titres. Son analyse, particulièrement détaillée, dans son rapport du 9 juin 2015 apparaît pertinente et sera retenue.

Il apparaît, d’ailleurs, que la moitié du chemin est rattachée à la parcelle […] et l’autre moitié à la parcelle n°BC 21. La largeur du chemin global permet un passage avec véhicule automobile, ce qui n’est pas le cas de la seule moitié du chemin, ce qui explique l’avertissement du notaire, à défaut d’acte de constitution de servitude porté à la connaissance du notaire rédacteur, sur la partie du chemin rattachée au fond BC n°21 au profit du fonds […].

En tout état de cause, la question de savoir si les constructions et l’occupation illicites invoquées par les époux X se situent intégralement ou non sur l’assiette de la servitude consentie au profit du fonds de la société civile immobilière Lou Chichourlie est indifférente.

En effet, l’argumentation de la société civile immobilière Lou Chichourlie de ce chef est le suivant :

l’empiétement est le fait d’occuper, sans droit, une partie d’un immeuble contigu ;

la servitude repose, quant à elle sur un droit réel démembré ; si, passivement, la servitude établit des charges grevant le fonds servant, activement, c’est un droit réel immobilier ;

par conséquent, il n’y a pas d’occupation sans droit et corrélativement pas empiétement.

Un tel moyen est inopérant, dans la mesure où l’octroi au profit d’un fonds d’une servitude sur le fonds contigu ne saurait conférer au propriétaire du fonds dominant, davantage de droits que ceux résultant de l’acte de constitution de servitude et par conséquent, de la charge acceptée par le propriétaire du fonds servant.

En effet, en vertu de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Il est exact que les servitudes constituent des droits réels qui restent attachés au de fonds entre lesquels elles ont été constituées, et ce malgré une mutation de propriété. Cependant, la portée de la charge grevant le fonds servant doit être compatible avec l’usage et la jouissance de la propriété. En effet il est admis qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute-puissance sa propriété.

Il est de jurisprudence constante qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui.

En outre, selon l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Or, en l’espèce, il résulte de ce qui précède que la servitude consentie au profit du fonds appartenant à la société civile immobilière Lou Chichourlie est une servitude permettant le passage et d’effectuer une manœuvre avec un véhicule automobile (aire de retournement) uniquement. En revanche, le stationnement sur la voie d’accès l’aire de retournement est expressément exclu.

Ainsi, même en admettant que les constructions et l’occupation illicites invoquées par les époux X se situent en totalité sur l’assiette de la servitude grevant leur fonds au profit de celui de la société civile immobilière Lou Chichourlie (ce qui n’est pas démontré en l’espèce et est même contredit par l’analyse de Monsieur G), cela ne saurait autoriser la société civile immobilière Lou Chichourlie à y ériger des constructions, telles que clôture, portail, parking et à l’occuper sans autorisation, privant ainsi de la sorte les époux X de l’accès à une partie de leur propriété, ainsi que de sa jouissance.

Ainsi résulte-t-il du procès-verbal de constat susvisé, de l’étude de Monsieur G, géomètre expert et de son plan périmétrique, du plan cadastral (qui n’a, certes, qu’une valeur indicative, mais qui est, en l’espèce, corroboré par les plans annexés aux différents titres), du plan annexé à l’acte constitutif de servitude, reçu le 15 décembre 1988, du plan de partage de la propriété E (auteur, à l’origine de l’ensemble des parcelles litigieuses), des plans annexé à l’acte reçu par M^e C le 21 décembre 1973 (pièce n°3 de la société civile immobilière Lou Chichourlie), que la société civile immobilière Lou Chichourlie empiète sur le fonds des époux X.

***

Pour s’opposer aux demandes des époux X, la société civile immobilière Lou Chichourlie invoque la prescription acquisitive, faisant valoir que les constructions litigieuses, sur l’emprise de la servitude, sont présents depuis plus de 30 ans ou, subsidiairement depuis plus de 10 ans, les conditions d’acquisition de la prescription abrégée étant remplies.

Les faits de possession invoqués doivent nettement caractérisés et la possession doit avoir les qualités requises par l’article 2261 du Code civil (ancien article 2229). Ainsi, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En revanche, en vertu de l’article 2262 du Code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription.

L’article 2264 dispose que le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire.

En vertu de l’article 2272 du Code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En l’espèce, la société civile immobilière Lou Chichourlie produit une pièce à l’appui de sa prétention d’usucapion, consistant en l’attestation de Monsieur R A, lequel atteste : « le portail d’accès et le portillon existait avant même la vente à Mr B ; nous occupions le rez de jardin comme terrasse d’été et nous y déjeunions ; le cabanon du fond nous servait à entreposer nos outils comme le faisait déjà les anciens propriétaires ». Sont jointes à cette attestation, deux photographies non datées.

Cependant, ce témoignage, qui n’est pas très précise (quel cabanon ? Etc…) n’est corroboré par aucune pièce concordante, de sorte qu’il présente un caractère probant insuffisant pour établir l’usucapion invoquée.

Par ailleurs, avant la vente aux époux B, la servitude n’était pas constituée et toutes les parcelles appartenaient à la famille A.

En conséquence, la prétention de la société civile immobilière Lou Chichourlie de ce chef sera rejetée.

***

Selon l’article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La sanction d’un empiétement, même minime, est la démolition de l’ouvrage implanté, partiellement ou non, sur le fonds d’autrui, alors même que le constructeur aurait agi en toute bonne foi et que l’empiétement est minime.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les empiétements sont caractérisés.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière Lou Chichourlie à mettre fin aux empiétements et occupations irréguliers, tels que matérialisés sur le plan périmétrique dressé par Monsieur Q G, géomètre-expert, le 13 janvier 2012 (pièce n°3 des époux J X), en faisant démolir toutes les constructions et aménagements qui y ont été réalisés et ce, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé ce délai.

***

En revanche, les époux X ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués et seront, en conséquence, déboutés de leur demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

La société civile immobilière Lou Chichourlie, succombant à titre principal, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, avec distraction au profit des avocats de la cause en ayant fait la demande.

La société civile immobilière Lou Chichourlie, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur J X et Madame K L épouse X une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à deux mille euros (2000 €), au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’ordonner l’exécution provisoire.

La demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe

Déboute la société civile immobilière Lou Chichourlie de sa demande d’usucapion ;

Condamne la société civile immobilière Lou Chichourlie à mettre fin aux empiétements et occupations irréguliers sur la parcelle cadastrée section […] appartenant à Monsieur J X et Madame K L épouse X, tels que matérialisés sur le plan périmétrique dressé par Monsieur Q G, géomètre-expert, le 13 janvier 2012 (pièce n°3 des époux X), en faisant démolir toutes les constructions et aménagements qui y ont été réalisés et ce, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé ce délai ;

Déboute les époux X de leur demande en dommages et intérêts ;

Condamne la société civile immobilière Lou Chichourlie à payer à Monsieur J X et Madame K L épouse X la somme de deux mille euros (2000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Lou Chichourlie aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente