T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00172 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 21 Mars 2017

DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Marie-Céline PELE de la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P498

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence de la Palombiere

[…]

[…]

représenté par son syndic

[…]

[…]

[…]

[…]

comparant

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par M^me Marie-Noëlle SEGALAT

OPÉRATION :

SGP – PARCELLE J152 -25 RUE DU CAP – 

[…]

Marie-Hélène MASSERON, Vice Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles

L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 22 février 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par décret n° 2014-1607 en date du 24 décembre 2014, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant les gares de Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs du réseau de transport public du Grand Paris (dite « ligne rouge-15 Sud ») dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par mémoire valant offre notifié à la partie expropriée le 12 juillet 2016, visé par le greffe le 21 octobre 2016, la société du Grand Paris (ci-après la SGP) a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Palombière sise 1 à […], 14 à […] et 35 à […] à Créteil pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise en surface et de deux emprises en tréfonds de la parcelle cadastrée […] située 1 à […], 14 à […] et 35 à […] à […]

La SGP offre de verser une indemnité totale de 280ྭ000 euros se décomposant comme suit :

Indemnités principales :

Surface : 238ྭ000 euros, soit 700 euros x 340 m²

Tréfonds n° 1 : 237,33 euros

Tréfonds n° 2 : 15ྭ291,26 euros

Indemnité de remploi totale : 26ྭ352,85 euros

Elle précise calculer la valeur vénale des emprises expropriées en tréfonds sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs X et Demanche aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivante: V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où:

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La SGP précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficients Kp et Ks neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination des indemnités dues en l’espèce, la SGP retient une valeur de terrain de surface de 700 euros/m² en opérant un abattement pour encombrement de 10% pour les deux emprises, des coefficients de profondeur de 2,79 et 3,04 % et des coefficients de nappe de 0,5.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 1^er décembre 2016.

Par conclusions visées par le greffe le 7 février 2017, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG), se fondant sur les mêmes paramètres de calcul mais sur des termes de comparaison différents, a fait la même proposition indemnitaire que la SGP.

Par mémoire en réponse récapitulatif visé par le greffe le 20 décembre 2017, la partie expropriée a sollicité :

-La réduction de l’emprise en surface à 300 m² au lieu de 340 m²

La fixation d’une indemnité principale pour la surface de 231ྭ000 euros sur la base d’une valeur unitaire de 770 euros et d’une surface de 300 m², ou de 261ྭ800 euros sur la base d’une surface de 340 m²

-La fixation d’une indemnité principale de 469,84 euros pour le tréfonds n° 1

-La fixation d’une indemnité principale de 30ྭ279,89 euros pour le tréfonds n° 2

-La fixation d’une indemnité totale de remploi de 27ྭ174,97 euros (sur la base de 300 m²) ou de 30ྭ254,97 euros (sur la base de 340 m²)

-La fixation d’une indemnité de 50ྭ000 euros pour dépréciation du surplus

-Une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-La fixation d’une indemnité provisionnelle de 300ྭ000 euros au cas où la juridiction se s’estimerait pas suffisamment informée.

Pour le calcul de la valeur des emprises en tréfonds, l’exproprié expose ne pas contester l’abattement pour encombrement de 10%, à la condition que la SGP justifie que l’encombrement de la parcelle représente bien 16,35 % ; revendiquer des coefficients Kp de 1,2, ainsi que des coefficients Kt (surface et configuration du terrain) de 1,5 ; ne pas contester les autres paramètres sauf la valeur unitaire du terrain de surface (770 euros). Il sollicite en outre le versement d’une indemnité de 1ྭ500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 10 février 2017, la SGP a réitéré son offre initiale et sollicité le rejet du surplus.

Les parties et le CG ont soutenu leurs écritures à l’audience du 22 février 2017.

LE BIEN

La parcelle J152 a une superficie de 30ྭ572 m² et une forme triangulaire. Elle est enserrée entre la rue du Port, qui longe la Marne, la […] et la rue Chéret. Y sont bâtis 26 immeubles composés de 246 lots d’habitation.

A la date de référence non contestée du 29 juin 2015, la parcelle est située en zone UCb du plan local d’urbanisme de la commune de Créteil, correspondant à une zone d’habitat mixte de moyenne densité, intégrant de petites parcelles pour les constructions individuelles réalisées en ordre discontinu, dans laquelle sont admis sous certaines conditions des immeubles d’habitation collective et des bureaux, et qui intègre quelques grands équipements publics.

La parcelle est située à 1,5 kms de la station de métro Créteil L’Echat (ligne 8) et à 1,1 kms de la station de RER Saint Maur Créteil (ligne A).

L’emprise en surface, de 340 m², est située à l’angle de la parcelle. Y sera édifié un puits de secours. La première emprise en tréfonds a une surface de 27 m² et une profondeur de 35,80 mètres ; la seconde emprise a une surface de 1597 m² et une profondeur 33,10 m².

LA DEMANDE TENDANT A LA REDUCTION DE L’EMPRISE EN SURFACE :

L’exproprié demande qu’un périmètre d’au moins trois mètres soit conservé autour du bâtiment situé au 1 […] , soit une réduction de l’emprise de 34 m² arrondie à 40 m².

Cette demande est cependant irrecevable car elle se situe hors du champ de la compétence du juge de l’expropriation qui se limite à la fixation de l’indemnité de dépossession foncière devant revenir à la partie expropriée.

L’EVALUATION

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation, les emprises seront estimées à la date du présent jugement.

L’indemnité principale :

Au titre de la surface :

Les parties s’accordent sur le choix de la méthode par comparaison mais elles divergent sur la valeur unitaire, fixée à 700 euros par l’expropriant et par le CG, à 770 euros par l’exproprié.

Il convient de rappeler que l’appréciation de la valeur du bien doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches.

Parmi tous les termes de comparaison produits par les parties et le CG, cinq se situent dans le quartier du Halage comme le terrain à évaluer, qui seront préférés aux autres, plus excentrés, étant précisé que tous ces terrains, d’après les conclusions du CG non contredites sur ce point par les parties, sont situés en zone UE du PLU, zone proche de la zone UCb où se trouve classé le terrain à évaluer. Il s’agit des terrains suivants :

— terrain situé […] vendu le 18 janvier 2012 au prix unitaire de 818 euros

— terrain situé […] vendu le 31 janvier 2012 au prix unitaire de 748 euros

— terrain situé […] vendu le 23 octobre 2012 au prix unitaire de 736 euros

— terrain situé […] vendu le 12 décembre 2013 au prix unitaire de 617 euros

[…] vendu le 23 novembre 2015 au prix unitaire de 523 euros.

Si les trois termes de 2012 sont anciens, ils seront néanmoins conservés vu leur grande proximité avec le bien à évaluer. Il se dégage de ces cinq termes une valeur moyenne de 700 euros, d’ailleurs conforme à la moyenne de tous les termes produits, et une valeur médiane de 736 euros. Le terrain à évaluer présentant une bonne situation géographique, s’agissant d’un grand terrain d’angle situé le long de la Marne lui conférant une très bonne accessibilité, l’exproprié apparaît bien fondé à revendiquer une valeur unitaire de 770 euros.

Compte tenu de la superficie totale de l’emprise (340 m²), l’indemnité totale sera donc chiffrée à 261ྭ800 euros.

Au titre des emprises en tréfonds :

La même valeur unitaire de 770 euros sera retenue, s’agissant d’évaluer le même terrain de surface.

A partir de la méthode de calcul de la valeur des tréfonds dite «ྭGuillermain et Demancheྭ», non contestée dans son principe, l’exproprié discute l’abattement pour encombrement et revendique l’application d’un coefficient Kp de 1,2, ainsi qu’un coefficient Kt de 1,5.

L’abattement pour encombrement :

Sans contester le principe de l’abattement pour encombrement ni son taux de 10 %, l’exproprié conditionne son application à la justification par l’expropriant du taux d’encombrement de la parcelle.

Le taux d’encombrement de 16,35 % de la parcelle, qui motive l’application d’un abattement de 10 % selon la méthode “ X et Demanche”, résulte des données cadastrales reproduites par l’expropriant dans son mémoire ainsi que par le CG dans l’état des lieux dont il a fait lecture au moment du transport sur les lieux, données établissant que le bâti a une emprise de 4ྭ998 m² sur une superficie totale de 30ྭ572 m².

Faute par l’exproprié de contredire ces données par tout document utile, celles-ci doivent recevoir application et justifient un abattement de 10% à la valeur unitaire du terrain de surface, la valeur unitaire Vu de la méthode de calcul s’établissant ainsi à 693 euros.

Le coefficient d’exploitation du sous-sol Kp :

La SGP expose avoir neutralisé ce coefficient, qui prend en considération la nature des matériaux de construction, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur très importante de plus de 30 mètres.

Cette circonstance justifie effectivement que ce coefficient soit neutralisé dès lors qu’à une telle profondeur les conditions d’exploitation ne diffèrent pas, sauf situations très particulières, en fonction de la qualité des constructions existantes en surface.

L’exproprié n’expliquant pas en l’espèce en quoi sa parcelle correspondrait à une situation très particulière, il est mal fondé à voir appliquer un coefficient Kp supérieur à 1.

Le coefficient Kt :

Ainsi qu’il est souligné par la SGP, ce coefficient Kt, instauré en 1995 par la cour d’appel de Paris, n’est plus appliqué par cette cour. Ce coefficient, qui prend en considération la surface et la configuration du terrain, est en effet critiquable en ce qu’il prend en compte une seconde fois la consistance du terrain dont il a déjà été tenu compte dans la détermination de la valeur unitaire du terrain de surface. Tel est bien le cas en l’espèce, la bonne accessibilité du terrain du fait de sa superficie et de sa position en angle ayant été prise en compte pour élever à 770 euros la valeur unitaire moyenne de 700 euros ressortant des termes de comparaison.

L’exproprié sera par conséquent débouté de sa demande d’application de ce coefficient Kt.

Les coefficients de profondeur Tr n’étant pas contestés, ni le coefficient de nappe de 0,5, les indemnités principales se chiffrent comme suit :

Emprise n° 1 :

V = Vu (693 euros) x S (27 m²) x Tr (2,79 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (0,5) = 261,01 euros

Emprise n° 2 :

V = Vu (693 euros) x S (1597m²) x Tr (3,04 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (0,5) = 16ྭ822,15 euros

Soit une indemnité totale de 17ྭ083,16 euros pour les tréfonds.

L’indemnité de remploi :

Selon la méthode habituelle non contestée, cette indemnité se chiffre de la façon suivante :

Pour la surface (indemnité principale de 261ྭ800 euros) :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15 % de la fraction comprise entre 5ྭ001 et 15ྭ000 euros = 1ྭ500 euros

10 % sur le surplus (246ྭ800 euros) = 24ྭ680 euros

Y = 27ྭ180 euros

Pour les tréfonds (indemnité principale totale de 17ྭ083,16 euros) :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15 % de la fraction comprise entre 5ྭ001 et 15ྭ000 euros = 1ྭ500 euros

10 % sur le surplus (2ྭ083,16 euros) = 208,31 euros

Y = 2ྭ708,31 euros.

Y Z = 29ྭ888,31 euros

La demande d’indemnité pour dépréciation du surplus :

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La dépréciation du surplus doit se traduire par une moins-value de la propriété à la suite de l’amputation de superficie qui lui est imposée et doit affecter ce surplus d’une manière permanente, même si l’ouvrage public n’est pas réalisé. Elle doit être suffisamment certaine pour pouvoir être évaluée au moment où le juge de l’expropriation statue.

S’agissant des emprises en tréfonds, étant observé qu’elles se situent à une profondeur très importante de plus de trente mètres, l’amputation des volumes en tréfonds n’affecte pas la propriété en surface et ne rend pas inconstructible le volume resté libre entre le haut du tunnel et le sous-sol des immeubles. La perte des volumes expropriés n’entraîne pas en elle-même une diminution de la valeur de la propriété, une telle dépréciation ne pouvant résulter que des obstacles ou difficultés qui viendraient effectivement contrarier un projet de construction ou d’exploitation du surplus, lequel n’est nullement invoqué en l’espèce.

En ce qui concerne la surface expropriée, située dans un angle non bâti de la parcelle, l’exproprié n’invoque aucune perte de constructibilité, motivant la dépréciation invoquée par la présence de l’ouvrage, en l’occurrence un puits de secours et de ventilation, dont la proximité à l’un des bâtiments sera selon lui génératrice de nuisances.

Il s’ensuit que le préjudice allégué présente un lien de causalité directe, non pas avec la dépossession foncière, mais avec l’ouvrage public, ce qui exclut sa réparation par le juge de l’expropriation en application des principes légaux précédemment rappelés.

L’exproprié ne peut donc qu’être débouté de ce chef de prétention.

LE DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient en définitive à l’exproprié les indemnités suivantes :

— Indemnité principale au titre de la surface : 261ྭ800 euros

— Indemnité principale au titre du premier volume en tréfonds : 261,01 euros

— Indemnité principale au titre du second volume en tréfonds : 16ྭ822,15 euros

— Indemnité totale de remploi : 29ྭ888,31 euros

Soit une indemnité totale de 308ྭ771, 47 euros arrondie à 308ྭ772 euros.

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriété exproprié les frais qu’il a dû exposer pour organiser sa défense ; il lui sera alloué une indemnité de 1ྭ500 euros en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 308ྭ772 euros l’indemnité totale devant revenir au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Palombière sise 1 à […], 14 à […] et 35 à […] à Créteil pour la dépossession d’une emprise en surface et de deux emprises en tréfonds de la parcelle cadastrée […] située 1 à […], 14 à […] et 35 à […] à […]

Déboute l’exproprié du surplus de ses demandes ;

Condamne la société du Grand Paris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Palombière sise 1 à […], 14 à […] et 35 à […] à Créteil la somme de 1ྭ500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelle que les dépens sont à la charge de la société du Grand Paris, partie expropriante .

Fait à PARIS, le vingt et un mars deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

1:

Grosse à :

Expédition à :

Copie à :

délivrées le :