N° RG : 11-19-000316) ELIQUE

n° minute: 523/19
Madame X

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Madame A E
Monsieur B F

Copie exécutoire délivrée le :

- 9 SEP. 2019

^à42: Chebroay

Expédition délivrée le :

-9 SEP. 2019à

The Moreau

FRANÇAME

TRIBUNAL D’INSTANCE de LA ROCHELLE

JUGEMENT DU 9 SEPTEMBRE 2019 Soodust

DEMANDERESSE :

Madame X Y née Z demeurant […], comparante, assistée de M^e CHEKROUN Raphaël, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitué par M^e LAPEGUE Céline, avocat au barreau de LA ROCHELLE

ROCHEFORT

DÉFENDEURS:

Madame A E demeurant […]

ANGOULINS SUR MER, représentée par M^e MOREAU Pauline, avocat du barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Monsieur B F demeurant […],

[…], représenté par M^e MOREAU Pauline, avocat du barreau de LA

ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE DÉBATS:

JUGE : Régis FRANCE

GREFFIER: Florence GOUMARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCÉ :

JUGE : Régis FRANCE

GREFFIER: Evelyne DERRIEN

DÉBATS:

Après plusieurs renvois, à l’audience publique du 17 juin 2019, l’affaire a été retenue, plaidée et mise en délibéré pour le jugement être mis à la disposition du public au greffe de ce Tribunal le 9 ANCE DE L Septembre 2012. D’IN

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2010, M^me Y X née Z-H, a donné à bail à M^me E A et M. F B une maison d’habitation située […] Angoulins-sur-Mer, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 1.050 € comprenant 70 € au titre des provisions sur charges. Conclu pour une durée minimum de trois ans, le contrat fit ensuite

l’objet de tacites reconductions triennales.

En raison de défaillances dans le paiement des loyers, M^me X a fait délivrer le

27 août 2018 à M^me A et M. B un congé pour motif légitime et sérieux, au visa de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, afin que le logement soit libéré le 28 février 2019.

Par exploit d’huissier du 22 mars 2019, M^me X a assigné M^me A et
M. B devant la présente juridiction, lui demandant, au bénéfice de l’exécution provisoire : de déclarer valide le congé signifié le 27 août 2018 conformément à l’article 15 de la

Loi du 06 juillet 1989,

- de dire que les locataires occupent sans droit ni titre le logement,

- d’ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

- de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 450,08 € représentant les loyers impayés au 28 février 2019, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, ainsi qu’au paiement d’une indemnité

d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter du 1¹ mars 2019 et jusqu’à la totale libération des lieux,

- de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir en application de l’article 1231-7 du Code Civil, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 juin 2019 à laquelle cette affaire a été retenue après deux renvois, M^me X, représentée par son conseil, a maintenu et actualisé ses demandes, portant à 501,44 € la dette de loyers et à 800 € le montant sollicité au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile. Elle renvoie à ses écritures et pièces pour plus ample exposé de son argumentation.

Régulièrement cités, M^me A et M. B ont comparu. Représentés par leur conseil, ils sollicitent à titre reconventionnel de la présente juridiction, de :

- débouter M^me X de ses demandes, fins et conclusions,

- constater que M^me A et M. B ne sont pas défaillants dans le paiement de leur loyer,

- dire et juger que le congé pour motif légitime et sérieux en date du 27 août 2018 est nul pour absence de motif légitime et sérieux,

- débouter M^me X de sa demande d’expulsion,

- débouter M^me X de sa demande au titre des loyers impayés, D’INSTANC E

.500 € en réparation de leur omme de 2

- condamner M^me X à leur payer préjudice moral et de jouissance,

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- enjoindre à M^me X de communiquer les quittances de loyers perçues depuis le début du bail en 2010,

- condamner M^me X à leur verser une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2019 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°. Sur la validité du congé

Il résulte de l’article 7a et g de la Loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il résulte de l’article 15 de la même loi que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M^me X a fait délivrer le congé le 27 août 2018 par ministère d’huissier. Ce congé a été signifié à M^me A et M. B à étude en raison de leur absence momentanée de leur domicile. L’échéance du bail étant au 28 février 2019, le délai de préavis de six mois qui incombe au bailleur a donc été respecté.

La justification donnée à ce congé est constituée par le manquement répété à l’obligation de payer les loyers à échéance, soit le 5 de chaque mois conformément aux termes du contrat de CE DE LA R OC bail, outre la justification tardive de leur assurance du bien loué. HE LL LD INSTANCE D E

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M^me X produit un ensemble de courriers avec accusés de réception mettant en exergue le fait que les locataires ont montré des défaillances dans leur obligation de payer leur loyer dès 2011 pour un montant de 4.150 €, courriers sollicitant par ailleurs la remise chaque année de l’attestation d’assurance. Cette situation se reproduira en 2012, puis en 2013, notamment en raison de différences entre les versements mensuels de la CAF.

En 2014, M^me X écrit à M^me A et M. B que depuis plusieurs mois le loyer est réglé par un chèque de leur SARL à une "date dépassant très largement la date limite

de règlement".

La situation d’impayé signalée par ces courriers, concernant plusieurs mois de loyers, se reproduira à nouveau en 2015, puis en 2016, 2017 et 2018, et fera l’objet de relances. A ces courriers sont joints des tableaux reprenant les règlements détaillés. M^me X produit par ailleurs les déclarations d’impayés effectuées auprès de la CAF pour les années

2010 à 2013, 2016 et 2018.

M^me X justifie de l’absence de contestation de la situation qu’elle décrit par un courrier des locataires du 30 avril 2013 qui la remercient de sa patience et de sa compréhension et lui indiquent qu’ils agissent au quotidien pour défaire cette situation pesante et critique afin de respecter leur engagement.

Le bailleur précise également que les attestations d’assurance 2011, 2012, 2013, 2014 et 2017 ne lui ont pas été fournies malgré ses demandes.

A l’audience, M^me A et M. B n’ont pas contesté leur difficulté à régler régulièrement leur loyer, ils ont précisé que par deux fois M^me X a bénéficié de trop-perçus, et ils contestent devoir un arriéré de loyer et se déclarent à jour de leur paiement.

Ils produisent des relevés de compte, pour certains incomplets. Des virements correspondant au paiement du loyer sont surlignés. Au 26 juillet 2012 apparaît un virement de 2.100 € intitulé "loyer juin+juillet+réajustement", au 24 septembre, 1.050 € avec la mention « madame C, fin du mois de septembre, je vais réajuster le compte, merci de votre confiance », au 06 juin et 12 juillet 2016 "loyer+reliquat à vérifier« , au 29 décembre 2016 »loyer dec 2016 janvier 2017« , au 05 mai 2017 »loyer avril mai 2017« , au 26 juillet 2017 »loyer

juillet août 2017".

M^me A et M. B produisent également les attestations d’assurance FILIAMAIF

2010, 2015 et 2016.

En conséquence, il y a lieu de constater que les manquements de M^me A et M. B sont constitués tant par le non respect pendant plusieurs années des dispositions légales leur imposant de justifier de l’assurance du logement qu’ils occupent, ainsi que de la violation à la fois de leur engagement contractuel à payer le loyer à échéance du 5 de chaque mois, et de

l’obligation légale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

De ce point de vue, et ainsi qu’il l’a été relevé précédemment à la lecture des documents fournis, il ne s’agit pas uniquement de retards chroniques du paiement du loyer courant, mais également du non paiement à plusieurs reprises de plusieurs échéances de loyers. C

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Ainsi, sur le triple fondement des attestations d’assurance non produites, des retards récurrents dans le paiement des loyers, et des impayés d’échéances, les manquements de M^me A et M. B, indéniablement légitimes et sérieux, seront considérés comme suffisamment graves au point de justifier le congé qui leur a été délivré conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989.

Au surplus, M^me X a démontré par ses multiples courriers, s’il était besoin, la patience dont elle a pu faire preuve envers M^me A et M. B, et qu’ils ont eux mêmes soulignés dans leur courrier du 30 avril 2013.

2°. Sur la demande d’expulsion

Dès lors que la validité du congé donné par M^me X est reconnue, force est de constater que le bail liant les parties a été résilié le 28 février 2019, et que M^me A et
M. B sont devenus occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2019.

A défaut pour eux d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux.

A compter du 1er mars 2019 et jusqu’à libération effective des lieux, M^me A et
M. B seront solidairement tenus au paiement, en deniers ou quittances, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail.

M^me A et M. B sollicitent de pouvoir rester dans les lieux afin de ne pas déstabiliser leur fils en cours d’année scolaire. Outre qu’ils ne produisent aucun élément justifiant que cette situation aurait pu être particulièrement perturbante pour lui, il y a lieu de relever que les délais procéduraux leur ont permis de terminer l’année scolaire 2019.

3°. Sur la demande en paiement

Le bailleur a déclaré à l’audience une dette de 501,44 €. Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, et un décompte de créance actualisé au mois de février 2019 inclus relevant un solde dû de 450,08 €, et un décompte au mois d’avril 2019

(pièce n° 20).

La dette apparaissant sur ce décompte détaillé, prenant en compte les paiements des locataires ainsi que les versements de la CAF, s’élève à 1.464,26 € hors paiement de l’échéance d’avril par les locataires. Aucune information n’est fournie sur le montant payé par les locataires pour cette échéance susceptible de justifier du montant actualisé de 501,44 € sollicité à l’audience.

Par ailleurs, M^me A et M. B se déclarent à jour de leur loyer sans produire aucun

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Au vu de ces éléments, il y aura lieu de faire droit à la demande du bailleur justifiée par le décompte à fin février 2019, et de condamner solidairement M^me A et M. B à lui payer la somme de 450,08 € au titre des loyers et charges impayées dus à la date de résiliation du bail en date du 28 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du

22 mars 2019 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil.

4°. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal

des locaux loués.

L’article 1240 du Code Civil prescrit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M^me A et M. B arguent de désordres liés à l’humidité résultant de travaux non effectués, ou effectués tardivement, et au mauvais fonctionnement du système de chauffage.

Ils produisent un constat d’huissier du 28 avril 2016 aux termes duquel il relève des traces d’humidité sur le plafond de l’entrée, un décollement de la tapisserie en partie supérieure des murs, des traces de moisissure sur la tapisserie de la cage d’escalier et sous les parties inférieures de la salle-de-bain, un dégât au plafond de la chambre sur rue, des effluves de fioul émanant de la chaudière en dépit du calfeutrement, des boîtes à plombs qui ne sont plus aux normes, une absence de revêtement derrière le radiateur de la salle-de-bain, des carreaux enlevés à l’aplomb de la baignoire, un joint d’évacuation des toilettes non étanche, un passage sur le pignon droit ouvert pour les réparations et recherches de fuite, un chantier de terrasse non achevé avec présence d’un engin de chantier.

S’agissant de la problématique de l’entretien et des réparations de la chaudière, les parties produisent des plusieurs factures relatant des interventions (notamment 27 novembre 2013 pour des mails signalant la difficulté le 19 novembre 2013, puigidurant décembre 2018), et les dysfonctionnements ne sont pas repris par les déclarations i 'huissier au moment de son constat le 28 avril 2016.

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M^me X produit un ensemble de factures à compter de 2010, 2011, 2012 (intervention électrique), 2013 (nombreuses interventions dont le remplacement de menuiseries, radiateurs), 2014 (intervention fuite sur le toit), 2016 (reprise de tapisserie, peinture, sols, raccord de faïence salle-de-bain, intervention sur la terrasse), 2018

(remplacement vanne chaudière).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bien loué par M^me A et M. B a bien été affecté de désordres, mais il apparaît également à la lecture des pièces versées à la procédure par les locataires, que M^me X a fait preuve de diligence lorsque ces dysfonctionnement lui ont été signalés.

Par ailleurs, parmi les désordres relevés par l’huissier le 28 avril 2016, plusieurs d’entre eux ont été repris ainsi que le démontre la facture du 07 novembre 2016 de la SARL LEBLANC.

Au jour de l’audience, M^me A et M. B exposent que les manquements sont nombreux mais ils ne justifient pas de ceux qui perdureraient toujours.

En conséquence, en l’absence de cette démonstration de la persistance des désordres, et compte tenu du fait qu’il n’est pas non plus démontré en quoi les délais d’intervention relevés au sein des différentes pièces produites, entre le signalement du dysfonctionnement et sa réparation, pourraient être déraisonnables et susceptibles de justifier d’un préjudice moral ou de jouissance, M^me A et M. B seront déboutés de leur demande de réparation.

5°. Sur la demande reconventionnelle de production des quittances de loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Ainsi, il appartient au locataire de démontrer une demande préalable adressée au bailleur.

M^me A et M. B ne produisent aucun document indiquant qu’ils aient pu solliciter depuis 2010 la remise de quittances de loyers. Cette demande apparaît dans le cadre de la procédure et du contentieux qui oppose désormais les parties.

Dès lors que les locataires n’expliquent pas ce besoin soudain de disposer des quittances depuis l’origine, alors même qu’ils n’en ont jamais fait état, il conviendra de limiter cette demande aux trois dernières années, soit 2017, 2018 et 2019.

En conséquence, M^me X se verra enjoindre de remettre à M^me A et
M. B les quittances ou reçus correspondants.

6°. Sur les demandes accessoires
M^me A et M. B, parties succombaNCE Hefont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

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M^me A et M. B seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Compatible avec la nature du litige, l’exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

- VALIDE le congé délivré par M^me Y X née Z

H le 27 août 2018;

CONSTATE que le contrat de bail liant les parties a pris fin le 28 février 2019, et que M^me E A et M. F B sont devenus occupants sans droit ni titre du logement à compter du 1 mars 2019;

- ORDONNE à M^me E A et M. F B de quitter les lieux, […]

Norbert Casteret, 17690 Angoulins-sur-Mer, dès la signification du présent jugement;

- DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- CONDAMNE solidairement M^me E A et M. F B à payer à M^me Y X née Z-H, en deniers ou quittances, la somme de QUATRE-CENT-CINQUANTE EUROS ET HUIT CENTIMES

(450,08 €) au titre des loyers et charges impayées dus à la date de résiliation du bail en date du 28 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du

22 mars 2019;

- CONDAMNE solidairement M^me E A et M. F B à payer au bailleur, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer charges comprises, à compter du 1er mars 2019 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

- DÉBOUTE M^me E A et M. F B de leur demande de dommages et intérêts;

- D à M^me Y X née Z-H de remettre
M^me E A et M. F B les quittances de loyers ou reçus pour les années 2017, 2018 et 2019;

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- CONDAMNE in solidum M^me E G DE LA des entiers dépens;

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- CONDAMNE in solidum M^me E A et M. F B à payer à
M^me Y X née Z-H la somme de HUIT

CENTS EUROS (800 €) par application des dispositions de l’article 700 du Code de

Procédure Civile;

- ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

- DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé le 09 septembre 2018 au Tribunal d’Instance de LA ROCHELLE, conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de

Procédure Civile, la minute étant signée par Monsieur FRANCE, Juge et par Madame

DERRIEN, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, E. DERRIEN R. FRANCE En conséquence, la République Française monde et ordorden Hossiers de Justice, sue ce requis de mettre ledit jugement à exérates

Procureurs Généraux et oux Procureurs de la République près les Triburger erende instance d’y tenir la main à tous commandants et afficiers de h lore.

Molique de prêter min forts barsqu’ils en seront légalement reques En foi de quoi, le présent a été signé par le Juge et le Grafficr rests grosse, conforme à la minute, a été sigage pr oceffler-an-chef

D’INSTANCE Geoffier en Chef DE LA LE ALARM

09 SEP. 2019
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