RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/00568 – N° Portalis DBVS-V-B7D-E7CF Minute n° 20/00598

Y

C/ AA AB

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Janvier 2019, enregistrée sous le n° 11-18-468

COUR D’APPEL AA METZ

3 CHAMBRE – TIèm e

ARRÊT DU 17 AACEMBRE 2020

APPELANTE :

Madame X Y […]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/5080 du 02/07/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉ :

Monsieur Z AA AB […]

Représenté par M^e Stéphane ZINE, avocat au barreau de THIONVILLE

DATE AAS DÉBATS : A l’audience publique du 22 octobre 2020 tenue par Madame GIZARD, et Monsieur MICHEL, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 17 décembre 2020

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me TOLUSSO

COMPOSITION AA LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIAANT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, P ré sid e nt d e Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2015, M. Z AC AD a donné à bail à M^me X AE un appartement sis à AG, […], moyennant un loyer mensuel de 610 euros.

Par déclaration enregistrée le 13 avril 2018, M. Z AC AD a saisi le tribunal d’instance de Thionville. A l’audience du 6 novembre 2018, il a demandé la condamnation de M^me AE à lui verser la somme de 920,52 euros au titre du remboursement des frais d’entretien de la chaudière et de débouchage des toilettes, indiqué vouloir récupérer le logement pour sa fille et a conclu au rejet des demandes reconventionnelles en exécution de travaux.

M^me AE a contesté les sommes réclamées et la validité du congé pour reprise, et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. AC AD à réaliser des travaux (mise aux normes de l’électricité, remplacement de la robinetterie de la cuisine, réparation des parties endommagées par les infiltrations, retrait des plaques contenant de l’amiante stockées dans le jardin, pose d’une vanne thermostatique sur le radiateur de la chambre, révision des systèmes de ventilation, accès à la cave pour accéder au compteur d’eau, remplacement du disjoncteur électrique), la réduction du loyer au prorata des m2 existants et la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 300,09 euros au titre du remboursement des frais de constat d’huissier.

Par jugement contradictoire en date du 11 janvier 2019, le tribunal d’instance de Thionville a:

- condamné M^me X AE à verser à M. AC AD la somme de 552,02 euros au titre de l’entretien de la chaudière pour les années 2016 et 2017,

- débouté M. AC AD de sa demande de congé pour reprise,

- débouté M^me AE de ses demandes d’exécution de travaux, de réduction de loyer et de prise en charge des frais d’huissier,

- rejeté le surplus des demandes et condamné M^me AE aux entiers dépens de l’instance.

Sur la principale, le tribunal a rappelé que l’entretien courant de la chaudière était à la charge de la locataire et au vu des factures produites, a condamné M^me AE au paiement de la somme de 552,02 euros. En revanche, s’agissant de la facture relative au débouchage, il a considéré qu’elle ne permettait pas de savoir de quel logement provenait l’obstruction et a débouté M. AC AD de sa demande. Sur le congé pour reprise, il a rappelé les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, relevé que le bail consenti à M^me AE le 11 février 2015 pour une durée de 3 ans devait expirer le 11 février 2018 et que le congé avait été délivré le 23 décembre 2017, soit moins de six mois avant l’expiration du bail et qu’il n’était ainsi pas régulier.

Sur les demandes de travaux, le premier juge a estimé que la fuite du robinet, en l’absence d’éléments permettant d’établir un problème plus complexe, relevait des réparations locatives, qu’aucun élément ne permettait d’affirmer que l’installation électrique n’était pas aux normes ou était vétuste, que les infiltrations n’étaient pas établies, que s’agissant des plaques entreposées dans le jardin, M^me AE ne rapportait pas la preuve qu’elles étaient en amiante ni en quoi leur présence l’empêchait de jouir paisiblement du jardin, que ni le constat d’huissier, ni aucun autre élément ne permettait d’affirmer qu’il était nécessaire de réviser le système de ventilation et de poser une vanne thermostatique sur le radiateur de la chambre et qu’aucun élément ne permettait d’affirmer que l’accès à la cave était impossible, rejetant ainsi l’ensemble des demandes. Sur la réduction du loyer, il a relevé que M^me AE ne produisait aucun élément de référence permettant d’évaluer l’éventuelle inadéquation du loyer au logement occupé. Enfin, il a estimé qu’il appartenait à M^me AE de garder à sa charge les frais d’huissier qu’elle avait elle-même mandaté.

Par déclaration enregistrée au greffe le 28 février 2019, M^me AE a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. AC AD la somme de 552,02 euros au titre de l’entretien de la chaudière pour les années 2016 et 2017, l’a déboutée de ses demandes au titre des travaux, l’a déboutée de sa demande au titre de la réduction du loyer et de prise en charge des frais d’huissier, a rejeté le surplus de ses demandes et l’a condamnée aux dépens de l’instance.

M^me AE conclut à l’infirmation du jugement et demande la cour de :

- débouter M. AC AD de l’ensemble de ses demandes,

- le condamner à justifier de la réalisation de la mise aux normes de la ventilation de l’appartement et de son isolation et du remplacement du disjoncteur électrique dans un délai de 15 jours à compter de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard,

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— le condamner à retirer les plaques contenant de l’amiante stockées dans le jardin et à faire procéder à la pose d’une vanne thermostatique sur le radiateur de la chambre, à réparer la robinetterie de la cuisine et à donner accès au compteur d’eau sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

- le condamner à lui verser la somme de 5.100 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de 100 euros par mois à compter du 1 juin 2019 jusqu’à la réalisation de l’intégralité^er des travaux

- réduire le loyer à la somme de 501,56 euros à compter de la date de signature du contrat et en conséquence, condamner M. AC AD à lui payer la somme de 5.530 euros pour la période antérieure au mois de mai 2019 ainsi que toute somme supérieure à 501,56 euros pour la période postérieure au 1 juin 2019, ^er

- le condamner à lui payer la somme de 300,09 euros au titre du remboursement du constat d’huissier,

- le condamner aux dépens des deux instances et l’admettre au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Sur la demande de mise aux normes du logement, elle rappelle les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquelles le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. Elle produit le témoignage de l’ancienne locataire qui atteste notamment de la présence d’humidité et de moisissures dues à des problèmes de ventilation et d’infiltrations d’eau et indique qu’en juin 2014, les services de la mairie et un agent de l’ARS ont constaté la présence très importante de moisissures dans l’ensemble des pièces du logement due à l’explosion d’une conduite d’eau plusieurs mois auparavant, l’absence de ventilation dans la salle de bains, et la présence dans chacune des pièces du logement de bouches de ventilation situées dans les caisses de volets. Elle indique que les services de l’ARS avait préconisé un certain nombre de travaux et soutient que M. AC AD n’a rien fait et a caché ces problèmes d’humidité par de menus travaux. Elle précise qu’elle a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur en indiquant un dégât des eaux et que l’expert mandaté par son assurance a constaté un défaut de ventilation couplé à une isolation moyenne ainsi qu’une inefficacité des extractions au niveau de la cuisine, des WC et de la salle de bain. Elle s’estime en conséquence fondée à solliciter qu’il soit enjoint à M. AC AD de mettre en place un système de ventilation efficace de l’ensemble des pièces humides et à réaliser les travaux d’isolation nécessaire.

S’agissant de la mise aux normes de l’électricité, elle rappelle les dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 en son point 4, et soutient que selon le constat d’huissier établi le 24 septembre 2018, le disjoncteur électrique de l’appartement ne répond pas de manière évidente aux normes de sécurité. S’agissant de la réparation concernant la fuite du robinet mitigeur eau chaude/ eau froide dans la cuisine, elle affirme qu’il s’agit d’une réparation incombant au propriétaire. Elle sollicite encore l’obligation pour M. AC AD d’enlever les plaques d’amiante, affirmant que la présence de ces plaques l’empêche de jouir pleinement du jardin, indépendamment même de savoir si ces plaques sont en amiante ou non. Sur la vanne thermostatique, elle indique qu’elle n’en bénéficie pas sur le radiateur de sa chambre et qu’elle est bien fondée à solliciter l’ensemble des travaux pour pouvoir jouir pleinement de l’ensemble du bien loué.

Sur la demande de réduction du loyer, elle fait valoir que la taille du logement est de 74 m2 au lieu des 90 m2 indiqués dans le contrat et que, conformément aux dispositions de l’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989, elle est fondée à solliciter une réduction du loyer à compter de la conclusion du bail. Elle sollicite en outre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et le remboursement de ses frais de constat d’huissier à hauteur de 300,09 euros. Enfin, elle s’oppose à la demande relative à l’entretien de la chaudière pour les années 2016 et 2017, indiquant qu’il appartient à M. AC AD de rapporter la preuve du bien fondé de sa demande.

M. AC AD demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu’il a uniquement condamné M^me AE à lui payer les factures d’entretien de la chaudière et de la condamner à lui payer la somme de 920,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2017, date du paiement de la dernière facture, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me AE de sa demande au titre de la fuite d’eau, de sa demande au titre de la mise aux normes de l’installation électrique, de sa demande au titre de la ventilation, de sa demande au titre des plaques stockées dans le jardin, de sa demande au titre de la vanne thermostatique,

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— lui donner acte de ce qu’elle renonce dans ses conclusions à solliciter les clés de la cave pour vérifier le compteur d’eau et en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de toute demande à ce titre,

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me AE de toute demande au titre du métrage de l’appartement et a laissé à sa charge les dépens et les frais de constat d’huissier,

- condamner M^me AE à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’entretien de la chaudière et le débouchage des canalisations, l’intimé se fonde sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987 et soutient que le tribunal a retenu à juste titre la facture au titre de l’entretien de la chaudière mais a exclu, à tort, celle relative au débouchage des canalisations, affirmant avoir mandaté, à la demande de M^me AE une société qui est intervenue pour déboucher les toilettes et que cette réparation est à la charge de la locataire.

Sur le robinet de la cuisine, il fait observer que le constat n’est pas probant et que le problème semble relever d’une simple réparation de joint, à la charge de la locataire. Sur la mise aux normes de l’électricité, il fait valoir qu’un huissier n’est pas compétent pour affirmer qu’un compteur électrique n’est pas relié à la terre et que M^me AE ne démontre pas le non-respect d’une norme quelconque, ni que le logement serait vétuste. Sur la mise aux normes de la ventilation et de l’isolation, il précise que l’ARS avait préconisé, après l’explosion de la canalisation en 2013 qui avait provoqué de l’humidité, de laisser plus d’espace sous les portes pour une ventilation naturelle et de remédier aux causes d’humidité et que par courrier du 8 décembre 2014, la mairie de AG avait écrit à l’ARS pour confirmer que les travaux préconisés avaient été effectués. Il soutient que le témoignage de l’ancienne locataire doit être écarté alors qu’il est manifestement erroné, incomplet et non étayé techniquement, que le constat de l’expert mandaté par l’assurance n’est pas contradictoire et que le défaut de ventilation est probablement dû à une faute de la locataire alors que les travaux avaient été effectués. Il ajoute que le rapport d’expertise n’est que superficiel alors que l’entretien de la ventilation n’a pas été vérifié et qu’il appartient à la locataire de justifier de l’entretien régulier. En outre, il indique que selon l’expert, l’isolation est “moyenne”, ce qui ne justifie pas qu’elle soit la cause des désordres allégués ni qu’elle doit être changée. Il affirme que l’expert n’a pas étudié l’ensemble des hypothèses causales, alors qu’il existe un défaut d’entretien général de l’appartement par M^me AE, et que l’humidité alléguée n’a été constatée qu’en période hivernale. Enfin, il indique qu’il n’existe aucune photographie de cette humidité et que ni l’huissier de justice, ni l’expert d’assurance n’ont utilisé d’hygromètre et affirme que les désordres allégués ne sont pas démontrés.

Sur les plaques dans le jardin, il expose que M^me AE ne démontre pas qu’elles sont stockées dans le jardin dont elle a l’usage, affirmant qu’elles sont stockées dans la partie du jardin qui ne lui est pas loué, ni qu’il s’agit d’amiante ou d’eternit. Il précise que les deux cabanons ne sont pas loués à M^me AE mais que le contrat de location prévoit uniquement la location du jardin et qu’elle ne démontre pas en quoi cela pose difficulté.

Sur la prétendue absence de vanne thermostatique sur le radiateur de la chambre, M. AC AD indique que lors de l’état des lieux d’entrée, cette difficulté alléguée n’a pas été notée et que le constat d’huissier n’en fait pas état. Sur l’accès à la cave, M. AC AD affirme que M^me AE ne justifie pas ne pas avoir accès à ce compteur d’eau et que le compteur général est situé dans une cave appartenant à une voisine et qu’ainsi, les clés peuvent être sollicitées pour effectuer un constat mais pas attribuées de manière permanente.

Sur la prétendue différence de métrage, il indique que la différence serait de 16m2, soit moins d’un vingtième alors que la loi ALUR introduit une sanction lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. Il fait valoir qu’un seul constat d’huissier est produit ce qui ne permet pas d’établir de manière certaine le métrage de l’appartement alors que l’ensemble des pièces n’a probablement pas été vérifié, l’huissier n’étant pas un technicien susceptible de définir précisément le métrage d’un appartement et que M^me AE avait un délai de 4 mois pour agir, délai qu’elle n’a pas respecté. Il précise que les biens se louent sur la commune de AG à une moyenne de 10 à 13 euros le mètre carré et qu’en l’espèce, le bien a été loué approximativement 8 euros le mètre carré.

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MOTIFS AA LA AACISION :

Vu les écritures déposées le 12 juin 2019 par M^me AE et le 27 août 2019 par M. AC AD auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 juin 2020 ;

Sur les factures relatives à l’entretien de la chaudière et au débouchage des canalisations

En application des dispositions de l’article 7 d/ de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a rappelé que l’entretien courant de la chaudière, équipement expressément mentionné au contrat de location, était à la charge de la locataire et a fait droit à la demande de remboursement du bailleur au vu des factures produites par lui acquittées pour un montant de 552,02 euros, relatives au contrat d’entretien de la chaudière, ces dépenses incombant à la locataire.

S’agissant du débouchage de la canalisation, il résulte des pièces produites à hauteur d’appel que la société Malézieux est intervenue au […] le 16 novembre 2017 pour réaliser des travaux de désobstruction de canalisation par hydrocurage et le contrôle des écoulements et ce, à la demande de M^me AE, ainsi qu’il en ressort de la lecture du SMS adressé par M^me AE à M. AC AD dans lequel elle lui demandait quand il allait se décider à régler le problème des WC.

Or, en application des dispositions du décret du 26 août 1987, le dégorgement des canalisations est à la charge du locataire. En conséquence, dès lors que M. AC AD justifie avoir mandaté l’entreprise Malézieux à la demande de M^me AE et avoir payé la facture d’un montant de 368,50 euros incombant à la locataire, il convient de faire droit à la demande de remboursement de cette facture.

En conséquence, M^me AE est condamnée à verser à M. AC AD la somme de 920,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018, date de la demande présentée par M. AC AD lors de l’audience devant le tribunal d’instance de Thionville. Le jugement déféré est infirmé.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, les dispositions de cet article étant d’ordre public. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. AC AD à compter du 6 novembre 2018, date de la demande formée à l’audience du tribunal d’instance.

Sur les demandes de travaux

• sur la mise aux normes de la ventilation de l’appartement et de l’isolation

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est à cet égard constant que le logement. A ce titre, il est constant que, notamment, le logement ne doit pas présenter une humidité anormale et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté, aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

A hauteur d’appel, M^me AE produit trois nouvelles pièces, une attestation de l’ancienne locataire, M^me AF, faisant état de problèmes d’humidité importants dans le logement, le rapport de l’Agence Régionale de Santé en date du 18 juin 2014 et un rapport en date du 27 février 2019 de son assureur, intervenu à sa demande suite à une déclaration de dégât des eaux.

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Si ce dernier rapport n’a effectivement pas été établi de manière contradictoire, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties et complété par d’autres pièces, en l’espèce, le rapport de l’Agence Régionale de Santé et le constat d’huissier en date du 24 septembre 2018, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats. Il résulte des pièces soumises à la cour qu’en juin 2014, l’Agence Régionale de Santé a établi un constat de l’état sanitaire dans les logements situés à AG, […], relevant une présence très importante de moisissures dans l’ensemble des pièces du logement occupé M^me AF, l’ancienne locataire, aux termes duquel elle a préconisé un certain nombre de travaux à la charge du propriétaire, soit de mettre en place une ventilation générale et permanente et de rechercher et remédier aux causes d’infiltration et d’humidité dans le logement.

M. AC AD produit sur ce point un courrier du maire de AG adressé à l’Agence Régionale de Santé, en date du 8 décembre 2014, dans lequel il est indiqué qu’en ce qui concerne le logement sis à AG, 52, rue de Bevange, les travaux ont été effectués. Si la nature précise des travaux effectués par M. AC AD n’est pas mentionnée, il convient de constater que l’expert intervenu à la demande de M^me AE a relevé que les problèmes d’humidité provenaient de deux causes, soit une isolation moyenne et une ventilation peu efficace. Le fait que l’isolation ait été caractérisée de “moyenne”, appréciation relativement imprécise ne permet pas de mettre en doute le fait que les travaux préconisés par l’ARS, relativement notamment à la recherche des causes d’infiltration et d’humidité dans le logement aient été effectivement réalisés par le propriétaire, l’isolation du logement pouvant rester “moyenne” même après la réalisation desdites recherches et des travaux. Par ailleurs, si lors du contrôle de l’ARS, il a été relevé une absence de ventilation dans la salle de bains, cette ventilation a bien été installée par M. AC AD, ainsi que constaté par l’expert.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il doit être considéré à l’instar du premier juge que M^me AE ne rapporte pas la preuve de manquements du bailleur à ses obligations, ni de l’absence de respect des normes, ni de la nécessité de procéder à des travaux sur ce point. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

• sur la mise aux normes de l’électricité

Ainsi que rappelé ci-dessus, il incombe au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et que notamment, le système électrique du logement ne doit pas faire courir de risques pouvant porter atteinte à la sécurité au locataire.

En l’espèce, il résulte des mentions portées sur le procès-verbal de constat en date du 24 septembre 2018, que lorsque l’huissier a ouvert le compteur électrique, il a constaté qu’aucun fil relié à la terre n’était visible, M^me AE lui ayant en outre indiqué que lorsqu’elle touchait son lave- vaisselle, elle subissait une décharge.

Si M^me AE ne produit effectivement aucune pièce émanant d’un professionnel pour justifier que le disjoncteur n’était pas aux normes, il n’en demeure pas moins que dès lors qu’elle démontre, par le constat d’huissier, qu’il existait un problème quant à l’absence de fil visible reliant le compteur à la terre, ce qui pourrait lui faire courir un risque, il appartient au propriétaire de s’assurer que le système électrique et tout au moins le disjoncteur est aux normes en vigueur et ne fait pas courir de risques à la locataire. M. AC AD se contente de soutenir que rien ne démontre que le logement serait vétuste alors que c’est à lui qu’incombe, en sa qualité de propriétaire, l’obligation de remettre au locataire un logement ne faisant pas courir de risques.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M^me AE sur ce point et de condamner M. AC AD à faire procéder au remplacement du disjoncteur dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte. Le jugement est infirmé de ce chef.

• sur le robinet de la cuisine

En application des dispositions du décret du 26 août 1987, le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets est à la charge du locataire. Comme l’a justement relevé le premier juge, la seule mention que de l’eau fuyait du robinet sur le lavabo à plusieurs endroits, en l’absence d’éléments permettant d’établir un problème plus complexe qu’il appartiendrait au propriétaire de résoudre, permet d’en conclure que cette réparation est à la charge de la locataire,

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conformément aux dispositions précitées.

A hauteur d’appel, M^me AE se contente d’affirmer que la réparation incombe au propriétaire, sans justifier le fondement de sa demande. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me AE de sa demande à ce titre.

• sur le retrait des plaques dans le jardin

En application des dispositions de l’article 6 b/ de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée à l’article 6a/ de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location mentionne la présence d’un jardin dont la pelouse et les allées sont en bon état et la présence des plaques n’est pas notée dans le contrat de location mais il ne peut être contesté que ces plaques se trouvent effectivement bien dans le jardin loué à M^me AE, l’huissier de justice intervenu en septembre 2018 ayant expressément noté qu’elles se trouvaient en face de sa réserve, sur la remise côté droit et qu’elles étaient posées contre le mur. Si M. AC AD fait valoir que M^me AE ne démontre pas que ces plaques sont stockées dans son jardin, force est de constater qu’il n’apporte aucune pièce pour justifier que ces plaques sont dans un lieu autre que le jardin de l’appelante.

Par ailleurs, au vu des photographies prises par l’huissier en septembre 2018, il convient de constater que ces plaques sont d’une taille relativement imposante et de deux couleurs bien visibles, de sorte que, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, leur présence crée un trouble pour la locataire dans la jouissance paisible de son jardin, la vue de ces plaques lui étant imposée quelque soit le lieu où elle s’y trouve et leur présence l’empêchant d’entreposer quoique ce soit contre le mur où elles sont apposées, peu importe le matériau de ces plaques.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M^me AE de condamner M. AC AD à retirer les plaques stockées dans le jardin et ce, dans le délai de deux mois à compter du présent arrêt sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte. Le jugement est infirmé de ce chef.

• sur l’installation d’une vanne thermostatique

M^me AE n’apportant, devant la cour aucun élément pour justifier de sa demande relative à la pose d’une vanne thermostatique, ne précisant pas en quoi cette charge serait imputable au propriétaire et en quoi cette pose lui permettrait de mieux profiter de son logement, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

• sur l’accès au compteur d’eau

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premiers juge a rejeté cette demande, M^me AE ne produisant aux débats aucune pièce pour justifier que l’accès à la cave ne lui est pas possible. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur la demande de réduction de loyer

En application des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 21 mars 2014, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la date de prise d’effet du bail, la diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

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En l’espèce, selon courrier recommandé en date du 15 décembre 2017, M^me AE a fait part à M. AC AD d’un problème relatif à la surface de l’appartement, le bail stipulant 90 m2 de surface habitable alors qu’il ne faisait que 70 m2. Si, aux termes de ce courrier, M^me AE ne sollicitait pas expressément une diminution de son loyer, il résulte du courrier de M. AC AD en date du 22 janvier 2018, répondant à un courrier du même jour de M^me AE, que le montant du loyer qu’elle payait était inférieur aux prix pratiqués à AG, ce qui signifie que l’appelante a eu connaissance dès cette date du fait que son bailleur s’opposait à toute demande de réduction du loyer en raison d’une surface inférieure à la surface mentionnée sur le bail. Dès lors, il appartenait à M^me AE de saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de sa demande en date du 15 décembre 2017, ce qu’elle n’a pas fait, sa demande n’ayant été présentée que le 2 octobre 2018 devant le premier juge.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me AE de sa demande à ce titre et de la débouter de sa demande de remboursement formée en appel.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’ensemble des éléments développés ci-dessus que M^me AE justifie avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la présence de plaques dans le jardin l’empêchant d’en jouir pleinement et de l’absence de garantie de sécurité présentée par le disjoncteur électrique. La cour est en mesure d’évaluer son préjudice à la somme de 500 euros de dommages et intérêts. En outre elle doit être déboutée de da demande de versement d’une indemnisation mensuelle jusqu’à la réalisation des travaux comme n’étant pas justifiée. Le jugement déféré est infirmé.

Sur les frais de constat d’huissier

L’huissier étant intervenu à la demande de M^me AE, il n’existe aucun motif permettant de faire supporter la moitié du coût de la facture au propriétaire et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres dispositions

Eu égard à l’appel limité de M^me AE et à l’absence d’appel incident de M. AC AD, la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant débouté l’intimé de sa demande de congé pour reprise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M^me AE, qui succombe principalement en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni de statuer sur l’aide juridictionnelle puisque l’appelante a été admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle selon décision en date du 2 juillet 2017.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

- débouté M^me X AE de ses demandes relatives à la mise aux normes de la ventilation et de l’isolation, au remplacement du robinet de la cuisine, à l’installation d’une vanne thermostatique, au titre de l’accès au compteur d’eau, au titre de la réduction du loyer et au titre des frais de constat d’huissier,

- condamné M^me X AE aux dépens de première instance ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M^me X AE à payer à M. Z AC AD la somme de 920,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 ;

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ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme à compter du 6 novembre 2018 en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. Z AC AD à procéder à l’enlèvement des plaques se trouvant dans le jardin de M^me X AE dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE M. Z AC AD à procéder au remplacement du disjoncteur électrique dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Z AC AD à payer à M^me X AE la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

AABOUTE M^me AE de ses demandes de remboursement loyers et de paiement d’une indemnité mensuelle au titre du préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me X AE aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIAANT

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