Min N° 4₁73/18 Extrait des minutes du RG N° 11-18-000674

Greffe du Tribunal d’Instance Z A de Boulogne-Billancourt C/ Au nom du Peuple Français E Y H

TRIBUNAL D’INSTANCE

[…]

JUGEMENT DU 27 mai 2019

DEMANDEUR :

Monsieur Z A, demeurant […], […],

représenté par M^e CHRISTIN Antoine, avocat au barreau de des Hauts de Seine

DÉFENDEURS :

- Madame E Y H, demeurant […], […], représentée par M^e BELHASSEN Michael, avocat au barreau de PARIS

- Monsieur X B, demeurant […], […], non comparant

- Monsieur C D, demeurant […], […], représenté par M^e BELHASSEN Michael, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me TORRES Claire

Greffier Hélène GUIDO

DÉBATS:

Audience publique du :27 mars 2019

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe le 27 mai 2019

Copie exécutoire délivrée le: 27105149

- M^e CHRISTIN

- M^e BELHASSEN

- Monsieur X

Copie certifiée conforme délivrée le :

s

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, M. A Z a donné à bail à M^me Y E un appartement à usage d’habitation sis […], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 1400 euros, outre 250

euros au titre de la provision sur charges.

Par acte sous seing privé du même jour, M. D C s’est porté caution solidaire de Mme

Y E sans bénéfice de discussion, dans la limite de 1650 euros.

Par actes d’huissier signifiés les 16 mai, 23 juillet et 2 août 2018, M. A Z a fait assigner M^me Y E, M. B X et M. D C devant le tribunal

d’instance de Boulogne-Billancourt.

Dans le dernier état de ses prétentions soutenues oralement à l’audience du 27 mars 2019, M.

A Z demande au tribunal de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er septembre 2016 au 31 juillet 2018;

- dire et juger que M^me Y E sera donc, depuis le 31 juillet 2018, déchue de tout titre d’occupation vis-à-vis de l’appartement de type T4 d’environ 90 m2, de la cave, et du parking sis […] lui appartenant ;

- condamner M^me Y E à lui payer la somme de 9900 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juillet 2018 inclus, date de la résiliation du bail :

- condamner solidairement M. D C, en qualité de caution solidaire, à lui payer

une somme de 1650 euros;

- condamner M^me Y E à lui payer les sommes de 5496,59 euros à titre de dommages et intérêts relatifs aux travaux de remise en l’état qu’il a entrepris et de 4950 euros

à titre de dommages et intérêts résultant de son incapacité à relouer son appartement du 3 août

au 3 novembre 2018 inclus;

- condamner M^me Y E à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

- ordonner l’exécution du jugement à intervenir.

En défense, M^me Y E et M. D C sollicitent du tribunal : qu’il prenne acte de ce que M^me Y E ne réside plus dans les lieux depuis le 2

- qu’il dise que M. B X garantira M^me Y E et M. D C février 2018; es qualité de caution de tout règlement de loyers et charges antérieures au 2 février 2018;

- débouter M. A Z de l’ensemble de ses autres demandes à leur égard, dont les demandes de condamnation en loyers et charges postérieurement au 2 février 2018;

- condamner M. B X à payer à M^me Y E et à M. D C une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux

dépens. Sur interrogation du tribunal, le conseil de M^me Y E et M. D C a indiqué qu’il n’avait pas fait signifier ses conclusions à M. B X.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 27 mars 2019, conformément aux dispositions de

l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné par acte d’huissier délivré à étude, M. B X n’a pas comparu.

2.

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Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2019 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou

< constater » ou « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent litige se rapportant, enfin, à un contrat souscrit avant le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction antérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur l’assignation en intervention forcée signifiée par M^me Y E à

l’encontre de M^me F G

Aux termes de l’article 2 du code de procédure civile, les parties conduisent l’instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d’accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis.

Selon l’article 66 du code de procédure civile constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

L’article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour

l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation. L’assignation doit être délivrée quinze jours au moins avant la date de l’audience.

Aux termes de l’article 839 du code de procédure civile, le juge est saisi, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Cette remise doit avoir lieu au plus tard huit jours avant la date de l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, le tribunal a découvert en cours de délibéré, dans le dossier de plaidoirie du conseil de
M^me Y E et de M. D C, une assignation en intervention forcée qu’a fait délivrer M^me Y E à l’encontre d’une certaine M^me F G par acte d’huissier signifié le 12 mars 2019 pour l’audience du 27 mars 2019.

Il n’en avait à aucun moment été fait état au cours des débats.

Surtout cette assignation n’avait pas été placée auprès du greffe au plus tard huit jours avant

l’audience du 27 mars 2019.

Par suite, l’assignation en intervention forcée délivrée par M^me Y E à l’encontre de

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M^me F G par acte d’huissier signifié le 12 mars 2019, non placée, sera déclarée caduque, et il sera rappelé qu’en conséquence le tribunal ne se trouve pas régulièrement saisi des prétentions et moyens qu’elle contient.

2. Sur la recevabilité des prétentions formées par M^me Y E et M. D C à l’encontre de M. B X

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En outre, et selon l’article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office.

Par ailleurs, l’article 68 du même code dispose que les demandes incidentes sont faites à l’encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, lors de l’audience, M^me Y E et M. D C ont élevé des prétentions à l’encontre de M. B X, ce alors même que ce dernier n’était pas comparant et n’avait pas eu connaissance de celles-ci dans les formes requises par la loi. Leurs conclusions, en effet, n’ont pas été préalablement signifiées à M. B X.

L’ensemble des prétentions formées par M^me Y E et M. D C à l’encontre de M. B X doivent dès lors être déclarées irrecevables.

M. B X, à l’encontre duquel il ne subsiste plus aucune prétention valablement formée dans la présente instance, sera par suite mis hors de cause.

3. Sur la demande en paiement formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E au titre des loyers et charges impayés

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. A Z verse aux débats le contrat de location et fait savoir que les loyers des mois de février, mars, avril, mai, juin et juillet 2018 sont demeurés impayés, de sorte que la dette locative de M^me Y E s’élève à la somme de 1650 x 6 soit 9900 euros.

M^me Y E ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de la somme susvisée, et les circonstances qu’elle allègue ne sont pas de nature à la libérer de l’obligation qui lui incombait en sa qualité de locataire de régler les loyers jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à son bailleur. En particulier les difficultés qu’elle expose avoir rencontrées avec M. B X – qu’elle a décidé de son chef de faire entrer dans les lieux loués – ne sont pas opposables à M. A Z.

Il convient en conséquence de condamner M^me Y E à payer à M. A Z la somme de 9900 euros au titre des loyers et charges impayés échus entre le mois de février 2018 et le mois de juillet 2018 inclus. Conformément à l’article 1153 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018, date de signification de l’assignation, sur la somme

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de 4950 euros, et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus.

4. Sur la demande en paiement formée par M. A Z à l’encontre de M. D C en sa qualité de caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent; le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location; ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que M. D C s’était porté caution solidaire au profit de M^me Y E dans le cadre du bail qui le liait à M. A Z,

s’agissant du règlement des loyers, charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d’occupation, sans bénéfice de discussion, dans la limite de 1650 euros.

L’examen de l’acte de cautionnement révèle que son engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 susvisé, et qu’il comprend une clause de renonciation au bénéfice de discussion.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. A Z tendant à la condamnation solidaire de M. D C en sa qualité de caution au paiement de la somme de 1650 euros au titre des loyers et charges impayés échus entre le mois de février 2018 et le mois de juillet 2018 inclus dont M^me Y E est redevable.

5. Sur la demande formée par M. A Z tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

a. sur l’action en résiliation fondée sur l’existence d’une dette locative, et sa recevabilité

En application de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement, et cette exigence est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, M. A Z ne justifie pas avoir régulièrement notifié au préfet des Hauts de-Seine l’assignation objet de la présente instance.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’existence d’une dette locative. Cette irrecevabilité ne s’étend pas, toutefois, à sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail en tant qu’elle est fondée sur d’autres manquements, et notamment sur des faits de sous-location imputés à M^me Y E, qui ne se trouve pas soumise à une telle exigence de notification préalable de

l’assignation au préfet.

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b. sur l’action en résiliation fondée sur des faits de sous-location imputés à M^me Y E

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1184 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement, étant précisé qu’il lui appartient alors d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 202 du code de procédure civile dispose par ailleurs que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, il appartient à M. A Z qui soutient que M^me Y E a sous-loué

l’appartement pris à bail à compter du 10 octobre 2017 d’en rapporter la preuve.

Pour ce faire, M. A Z verse aux débats des courriers émanant de lui-même adressés à la défenderesse, qui apparaissent dénués de valeur probante pour n’être que la reprise de ses propres affirmations.

Le demandeur produit également un document dactylographié signé par M. B X, qui ne présente pas des garanties suffisantes pour emporter la conviction du tribunal (absence de production de la pièce d’identité de l’intéressé, document entièrement dactylographié à l’exception de quatre champs ce qui amène à s’interroger sur l’auteur véritable de l’attestation prétendue).

Ces éléments apparaissent tout à fait insuffisants pour rapporter la preuve des faits de sous-location que M. A Z impute à sa locataire M^me Y E. Il lui aurait pourtant été aisé de produire des attestations du voisinage ou un constat d’huissier afin d’établir la réalité de ses allégations.

Dès lors, échouant à rapporter la preuve des manquements qu’il impute à M^me Y E, M. A Z sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de faits de sous-location, et de ses demandes subséquentes.

6. Sur la demande en dommages et intérêts formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

6.

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L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil

d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, M. A Z qui soutient avoir récupéré son appartement dans un état lamentable et avoir dû procéder à des travaux de réfection produit, au soutien de ses affirmations, des factures pour un total de 5496,59 euros; c’est sur la base de ces documents que celui-ci entend voir condamnée la défenderesse en dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

Le demandeur ne verse aux débats aucun état des lieux de sortie qui aurait été établi conformément aux dispositions susvisés, étant rappelé qu’en l’absence de M^me Y E à l’état des lieux de sortie il lui appartenait de faire établir par huissier de justice un procès-verbal de constat de sortie, auquel la locataire aurait été dûment convoquée.

Les factures produites évoquées ci-dessus ne sauraient suppléer à une telle carence. Elles ne peuvent pas davantage constituer une preuve opposable au locataire quant à la réalité des dégradations que la procédure tend à lui voir imputer.

Par conséquent, à défaut d’état des lieux de sortie contradictoire ou de procès-verbal de constat régulièrement dressé, la demande en dommages et intérêts formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E au titre des réparations locatives sera rejetée.

7. Sur la demande en dommages et intérêts formée par M. A Z à

l’encontre de M^me Y E au titre de son incapacité de relouer son appartement du 3 août au 3 novembre 2018 inclus

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans

l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il vient d’être établi que M. A Z échouait à établir la réalité des dégradations locatives qu’il imputait à M^me Y E. Il ne démontre pas davantage que le fait que les travaux qu’il a entrepris pour y remédier l’aient empêché de relouer son appartement entre le 3 août et le 3 novembre 2018 inclus serait imputable à une faute de M^me Y E.

Partant, la demande en dommages et intérêts formée par M. A Z à l’encontre de Mme

Y E au titre de son incapacité de relouer son appartement du 3 août au 3 novembre 2018 inclus sera rejetée.

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8. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M^me Y E qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M^me Y E sera également tenue de verser à M. A Z une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE caduque l’assignation en intervention forcée délivrée par M^me Y E à l’encontre de M^me F G par acte d’huissier signifié le 12 mars 2019, non placée, et rappelle qu’en conséquence le tribunal ne se trouve pas régulièrement saisi des prétentions et moyens qu’elle contient;

DÉCLARE irrecevables l’ensemble des prétentions formées par M^me Y E et M. D C à l’encontre de M. B X ;

MET hors de cause M. B X ;

DÉCLARE irrecevable l’action de M. A Z tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail le liant à M^me Y E sur le fondement de l’existence d’une dette locative;

CONDAMNE M^me Y E à payer à M. A Z la somme de 9900 euros au titre des loyers et charges impayés échus entre le mois de février 2018 et le mois de juillet 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018 sur la somme de 4950 euros, et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus;

DIT que M. D C est en sa qualité de caution solidairement tenu avec M^me Y

E à l’égard de M. A Z au paiement de la somme susvisée de 9900 euros au titre des loyers et charges impayés échus entre le mois de février 2018 et le mois de juillet 2018

^inclus ^dans limite de 1650 euros, et condamne par conséquent M. D C à payer à M. A Z la somme de 1650 euros à ce titre;

REJETTE la demande formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail les liant sur le fondement de faits de sous location;

REJETTE la demande formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E tendant à la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 5496,59 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état qu’il a entrepris;

REJETTE la demande formée par M. A Z à l’encontre de M^me Y E tendant à la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 4950 euros à titre de dommages

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et intérêts au titre de son incapacité de relouer son appartement du 3 août au 3 novembre 2018 inclus sera rejetée.

CONDAMNE M^me Y E à payer à M. A Z une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M^me Y E et M. D C au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M^me Y E aux dépens;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la

Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République mande et ordonne E

à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre D

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BOUL LOGNE le présent Jugement à éxécution, aux Proce C

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à tous Commandants et Officiers de la force publique '

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d’y prêter main forte lorsqu’ils en sercnt legalement requis En fois de quoi, la présente expédition certifiée conforme a minute et revêtue de la formule executoire a été signée par le Greffier soussigné.

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