TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

JUGEMENT DU :

03 Juin 2025

RÔLE : N° RG 15/05404 – N° Portalis DBW2-W-B67-IK6C

AFFAIRE :

S.C.I. ARGELOI

C/

[R] [F] [M] [N]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP PAUL ET [M] MAGNAN

SELARL CABINET DEBEAURAIN

M^e Christian DUREUIL

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP PAUL ET [M] MAGNAN

SELARL CABINET DEBEAURAIN

M^e Christian DUREUIL

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. ARGELOI,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée et plaidant à l’audience par Maître Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [F] [M] [N]

né le 02 février 1962 à [Localité 15]

de nationalité française, demeurant [Adresse 10]

Madame [P] [L] [D] [S] épouse [N]

née le 03 août 1964 à [Localité 16]

de nationalité française, demeurant [Adresse 17]

tous deux représentés et plaidant à l’audience par Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. TELLUS FONCIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christian DUREUIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, absent à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 11 mars 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu les conseils des parties en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 prorogé au 03 juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

Exposé du litige :

Le 2 avril 2010, la SCI ARGELOI a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 6] implanté sur la parcelle AS [Cadastre 1].

Le 24 mars 2011, M. [R] [N] et son épouse Mme [D] [S] se sont portés acquéreurs d’un lot de copropriété n° 15 situé dans l’immeuble du [Adresse 8] cadastré sections AS [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9] qui jouxte le troisième étage de l’immeuble de la SCI ARGELOI.

Considérant que les époux [N] occupaient illicitement le local faisant partie intégrante de l’immeuble cadastré section AS n° [Cadastre 1], [Adresse 5] à Aix-en-Provence, par exploit d’huissier en date du 13 août 2015, la SCI ARGELOI les a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins principalement de voir juger qu’ils occupaient sans droit ni titre le local litigieux, d’ordonner leur expulsion sous astreinte et de les condamner à boucher le mur de l’immeuble du [Adresse 5].

Par exploit d’huissier en date du 28 juin 2016, les époux [N] ont fait assigner en intervention forcée, la SARL TELLUS FONCIER devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par ordonnance du 17 octobre 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement contradictoire du 28 mai 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— dit que les époux [N] ont acquis la propriété du local litigieux situé à [Adresse 13] cadastré section AS n° [Cadastre 1] et contigu du lot n° 15 situé [Adresse 7] par prescription abrégée en application de l’article 2272 du code civil ;

— débouté la SCI ARGELOI de l’intégralité de ses demandes principales, fins et conclusions ;

— déclaré sans objet l’action et l’appel en garantie des époux [N] à l’encontre de la SARL TELLUS FONCIER ;

— ordonné une expertise et commis pour y procéder, en qualité d’expert, M. [O] [B],

— débouté la SCI ARGELOI de sa demande de dommages et intérêts,

— renvoyé l’affaire à la mise en état,

— réservé les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt rendu le 17 décembre 2020 par la chambre 1-5 de la cour d’appel d'[Localité 12].

L’expert [B] a clôturé son rapport le 21 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ARGELOI demande au tribunal :

— de la recevoir en ses demandes,

— de débouter les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— d’homologuer le projet de descriptif de division et le règlement de copropriété établi par l’expert,

— de juger que la partie la plus diligente mandatera un notaire qui sera chargé de publication des documents,

— de condamner les époux [N] à lui payer les sommes suivantes :

* 1.534 € au titre de la quote-part de la taxe foncière,

* 182 € au titre de la quote-part des frais d’assurance de l’immeuble,

* 2.800 €, au titre des frais de gestion de l’immeuble,

* 2.786 € au titre de la taxe d’habitation,

* 744 € au titre de la quote part des travaux de réfection de la toiture,

Subsidiairement, si le tribunal considérait que l’action se prescrivait par 5 ans, condamner les époux [N] à lui payer les sommes suivantes pour la période du 13 août 2010 à ce jour soit :

*1.534 € au titre de la quote-part de la taxe foncière,

* 182 € au titre de la quote-part des frais d’assurance de l’immeuble,

* 2.800 €, au titre des frais de gestion de l’immeuble,

* 2.786 € au titre de la taxe d’habitation,

— de juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,

— de juger qu’il sera fait masse des dépens, incluant les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties,

— de débouter la SARL TELLUS FONCIER de toutes ses demandes.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des faits et de la procédure par application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [N] demandent au tribunal :

— d’homologuer le projet de descriptif de division et le règlement de copropriété établi par l’expert,

— de débouter la SCI ARGELOI de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la SCI ARGELOI à se rendre à l’étude d’un notaire qui sera chargé de procéder à la publication des documents et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— de juger que la SCI ARGELOI prendra en charge les frais de notaire ;

— de condamner la SCI ARGELOI au paiement d’une indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Le conseil de la SARL TELLUS FONCIER a fait savoir que suite à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par la SCI ARGELOI à l’encontre de sa cliente, par ordonnance d’incident du 30 avril 2019, cette dernière n’était plus concernée par le litige, de sorte qu’il n’entendait plus conclure en son nom dans le cadre de la présente procédure.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 juin 2024 avec effet différé au 14 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au visa de l’article 1353 du code civil (ancien article 1315), « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur la demande d’homologation du projet de descriptif de division et du règlement de copropriété établi par l’expert [B] et ses modalités

Les parties s’accordent sur le projet de descriptif de division et le règlement de copropriété établi par l’expert [O] [B] et figurant en annexe de son rapport établi le 21 mars 2023 (pages 1 à 16), de sorte qu’il convient de constater l’accord des parties pour l’homologation de ce document précisément intitulé « copropriété [Adresse 5] ; état descriptif de division et projet de répartition des charges, [Adresse 5] ».

Elles s’opposent en revanche sur les modalités de saisine du notaire afin de publication de ces documents.

Dans la mesure où la SCI ARGELOI est à l’initiative de la présente procédure et afin de faire cesser le litige ayant opposé les parties depuis 2015, il convient de dire qu’elle devra mandater à ses frais un notaire aux fins de formalisation et de publication du document précité dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et en l’absence de diligences à l’issue de ce délai, de la condamner à faire procéder à la publication du document précité, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai 4 mois.

Sur les demandes en paiement formées par la SCI ARGELOI

Comme le font exactement valoir les époux [N], et comme indiqué par la cour d’appel dans son arrêt du 17 décembre 2020, la nouvelle répartition des millièmes de la copropriété ne peut avoir d’effet que pour l’avenir de sorte qu’il ne peut leur être réclamé leur quote-part des taxes foncières, des frais d’assurance et de gestion de l’immeuble et des travaux de réfection de la toiture.

La SCI ARGELOI n’est pas davantage fondée à obtenir la condamnation des époux [N] à lui payer la somme de 2.786 euros au titre de la taxe d’habitation alors qu’il s’agit d’une charge locative dont elle ne justifie pas du paiement, aucune condamnation à son bénéfice à charge pour elle de la restituer aux différents occupants des locaux pour la période considérée ne pouvant être prononcée par le tribunal, comme demandé en page 7 de ses écritures.

Contrairement à ce que soutient la SCI ARGELOI, les sommes dont elle réclame le paiement ne peuvent correspondre à un indû, alors que la nouvelle répartition des millièmes de la copropriété n’a aucun effet rétroactif et que l’indû éventuel s’apprécie nécessairement au moment où les sommes ont été réglées par elle, étant au surplus observé qu’une partie d’entre elles correspondent à des créances antérieures au 13 août 2010, de sorte qu’elles sont manifestement prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 13 août 2015.

En conséquence, la SCI ARGELOI sera également déboutée de toutes ses demandes en paiement formées à l’encontre des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

S’il est exact que les époux [N], de bonne foi, ont dû exposer pendant 10 ans à l’occasion de la présente instance, des frais non compris dans les dépens pour se défendre en justice, il apparaît néanmoins que le travail fourni par l’expert [B] bénéficie in fine aux deux parties puisque la situation juridique de leurs biens respectifs a été clarifiée, de sorte qu’ils seront condamnés partiellement aux dépens, incluant les frais d’expertise.

Succombant principalement, la SCI ARGELOI sera condamnée à prendre en charge les dépens, en ce compris les frais d’expertise, à hauteur de 65%, tandis que les époux [N] supporteront les 35% restant, et la SCI ARGELOI devra régler aux époux [N] une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ARGELOI sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu le précédent jugement rendu le 28 mai 2018 confirmé par arrêt de la cour d’appel en date du 17 décembre 2020,

Vu le rapport d’expertise de M. [O] [B], expert-géomètre, en date du 21 mars 2023,

CONSTATE l’accord des parties pour l’ homologuation du document intitulé « copropriété [Adresse 5] ; état descriptif de division et projet de répartition des charges, [Adresse 5] figurant en annexe du rapport d’expertise établi le 21 mars 2023 par M. [O] [B] (pages 1 à 16),

DIT que la SCI ARGELOI devra mandater à ses frais un notaire aux fins de formalisation et de publication du document précité dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et au besoin l’y condamne,

DIT qu’en l’absence de diligences de la SCI ARGELOI à l’issue de ce délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, elle devra faire procéder à la publication du document précité, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai 4 mois, et au besoin l’y condamne,

DÉBOUTE la SCI ARGELOI de toutes ses demandes en paiement,

CONDAMNE la SCI ARGELOI à payer à M. [R] [N] et à son épouse Mme [D] [S], pris ensemble, une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI ARGELOI de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI ARGELOI à supporter les dépens, en ce compris les frais d’expertise, à hauteur de 65%, tandis que les époux [N] supporteront les 35% restant.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE