N° Minute : 25 / 48

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° R.G. : N° RG 23/00052 – N° Portalis DBYM-W-B7G-DEYM

JUGEMENT RENDU LE 29 AOUT 2025

Contentieux

AFFAIRE

S.A.S. SOCAMI

C/

S.C. INWEST

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître DARSAUT-DARROZE

— CCC à Maître [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 29 août 2025 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président

Assesseur : Madame Carine VALIAMÉ, Juge

Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente

Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière

DEBATS : L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoiries du 14 Mai 2025 tenue publiquement par :

Président : Monsieur JOLY

Assesseur : Madame LESPY-LABAYLETTE

Assesseur : Madame VALIAMÉ

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

En présence de [R] [D] et [T] [W], auditrices de justice,

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOCAMI, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Odile LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C. INWEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laura ETIENNE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de construction de maison individuelle portant sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 2] située [Adresse 5] à [Localité 10] a été conclu le 26 avril 2022 par la société civile INWEST (ci-après la SC INWEST) avec la société par actions simplifiées SOCAMI (ci-après la SAS SOCAMI).

Le coût de cette opération a été fixée initialement à la somme de 136 900 euros, payable par tranche en fonction de l’avancée des travaux, puis ramenée à la somme de 136 600 euros.

Un permis de construire a été accordé le 9 mars 2022. La durée du chantier a été fixée à 12 mois, avec un démarrage des travaux 3 mois après la signature du contrat.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 4 août 2022, la SC INWEST a mis en demeure la SAS SOCAMI de démarrer le chantier. Face à son inaction, elle lui a adressé un nouveau courrier recommandé le 11 août 2022 lui notifiant la résiliation du contrat.

La SAS SOCAMI, dans son courrier adressé le 23 août 2022, soutient être dans l’impossibilité de débuter les travaux en raison de l’absence de raccordement au réseau électrique de la parcelle dont la SC INWEST est propriétaire. Elle a ainsi fait établir un constat d’huissier le 29 août 2022.

Par acte délivré le 9 janvier 2023, la SAS SOCAMI a fait assigner la SC INWEST devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de résiliation du contrat aux torts exclusifs du maître de l’ouvrage et d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement rendu par le Tribunal de commerce de Toulouse le 13 mai 2024, la SAS SOCAMI a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde judiciaire.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 29 août 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la SAS SOCAMI sollicite du tribunal de :

DECLARER abusive la résiliation par la SC INWEST du contrat de construction de maison individuelle conclu le 26 avril 2022, faute de preuve d’un quelconque manquement du constructeur de maisons individuellesCONSTATER la résiliation du contrat de construction de maison individuelle aux torts exclusifs du maître de l’ouvrageCONDAMNER, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SC INWEST à verser à la société SOCAMI la somme de 20.499 € TTC en règlement de la facture émise par SOCAMI, conformément au contrat et au vu des prestations effectuées par SOCAMICONDAMNER la société INWEST à régler à SOCAMI une indemnité contractuelle de 13.660 € pour résiliation par le maître de l’ouvrage en application des stipulations contractuelles du 26 avril 2022DEBOUTER la SC INWEST de sa demande indemnitaire en vertu d’une prétendue procédure abusive

Sur les demandes reconventionnelles de la société INWEST :

DIRE irrecevables les demandes de la société INWEST comme étant présentées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire.

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER la SCI INWEST à régler à la société SOCAMI une somme de 4.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civileDIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, hormis si les demandes de la SCI INWEST venaient à aboutir

Au soutien de sa demande principale, la SAS SOCAMI fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1224 à 1230 du code civil, que c’est de manière abusive que la SC INWEST a résilié le contrat puisque le manquement invoqué, à savoir l’absence de démarrage du chantier, résulte d’une faute imputable au maître de l’ouvrage caractérisée par le défaut de raccordement au réseau électrique rendant, de facto, impossible le commencement des travaux et ce, alors même que ce raccordement était une condition préalable prévue au contrat.

Elle indique que ce manquement a été relevé tant par le conducteur de travaux le 24 août 2022 que par le commissaire de justice dans le cadre de son constat dressé le 29 août 2022. Elle souligne que cette obligation de raccordement préalable était bien une obligation à la charge de la SC INWEST prévue dans ce type de contrat sans fourniture de plan.

Elle énonce au surplus que le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) ne lui incombait pas et qu’en tout état de cause, celle-ci a été effectuée le 8 août 2022, soit dans le délai de 3 mois après la levée de la dernière condition suspensive, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à la SAS SOCAMI.

Dés lors, elle expose que cette résiliation lui a occasionné un préjudice alors même qu’elle avait initié des démarches d’ouverture du chantier justifiant un premier appel de fonds d’un montant de 20 499 euros TTC. Elle précise également être en droit de réclamer le paiement d’une indemnité du fait de la résiliation abusive, correspondant à 10% du prix de la construction, cette disposition étant prévue contractuellement.

Pour rejeter les demandes reconventionnelles de la SC INWEST, la SAS SOCAMI fait valoir que la partie défenderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec l’action en justice intentée par la SAS SOCAMI, pas plus que la perte de chance de vendre la maison une fois celle-ci achevée.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SC INWEST demande au tribunal de :

JUGER que la société SOCAMI n’a pas respecté la date d’ouverture du chantier contractuellement prévueCONSTATER que la SC INWEST n’a pas manqué à son obligation de fournir un raccordement électrique à la société SOCAMI avant l’ouverture du chantier

Par conséquent :

DEBOUTER la société SOCAMI de l’ensemble de ses demandes

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société SOCAMI à :-la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la SC INWEST

CONDAMNER la société SOCAMI à la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de sa demande principale, la SC INWEST expose que le terrain a fait l’objet d’une viabilisation, incluant le raccordement au réseau éléctrique, de sorte que le chantier aurait dû débuter à la date prévue. Elle considère donc être dans son droit lorsqu’elle décide de résilier le contrat, après mise en demeure préalable de la SAS SOCAMI.

A l’appui de ses prétentions indemnitaires, elle prétend subir un préjudice né des manquements de la SAS SOCAMI en ce que la SC INWEST avait pour projet de revendre la maison qui aurait dû être construite. Elle sollicite ainsi, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, la procédure ayant généré du stress et de l’anxiété.

MOTIFS

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « déclarer », de « constater » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

Sur les demandes principales de la SAS SOCAMI

— Sur la résiliation du contrat

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la SAS SOCAMI fait grief à la SC INWEST de ne pas avoir entrepris les démarches nécessaires en matière de raccordement électrique pour permettre le démarrage du chantier.

Il ressort des éléments produits que la SC INWEST a acquis un terrain sis [Adresse 11] à [Localité 9], auprès de l’indivision [E], au mois de mars 2022. Ce terrain est issu d’une parcelle qui a fait l’objet d’une division en deux lots : le lot A cadastré section AI n°[Cadastre 2] situé au [Adresse 8][Cadastre 4] de [Adresse 7], objet de la vente, et le lot B cadastré section AI n°[Cadastre 1] situé au n° [Cadastre 3] de cette même route, propriété des vendeurs, comme indiqué dans le projet de division de la propriété de l’indivision [E].

Un contrat de construction a été conclu entre la SC INWEST et la SAS SOCAMI le 26 avril 2022 pour la réalisation d’une maison d’habitation.

Aux termes de l’article 2-3-3 de ce contrat, intitulé « formalités indispensables à l’ouverture du chantier », il ressort que « les travaux ne pourront recevoir un début d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ai fait exécuter tous les travaux préalables au démarrage du chantier et qui n’ont pas été mis à la charge du constructeur par le présent contrat. Il s’agit notamment : […] de l’alimentation en eau et en électricité du chantier, effectué par le maître de l’ouvrage ».

En application de cette clause contractuelle, il incombe donc à la SC INWEST de s’assurer de la viabilisation effective de son terrain.

Selon l’attestation émanant de Madame [A] [E], le lot A acquis par la SC INWEST est considéré comme un terrain viabilisé.

S’il ressort des pièces produites que des travaux de viabilisation ont été réalisés, notamment au niveau électrique avec la “pose d’un fourreau D90 pour alimentation électrique y compris grillage avertisseur”selon la facture établie le 14 avril 2022 et suivant devis accepté le 16 décembre 2021 par Madame [A] [E], il n’est rapporté la preuve ni de la viabilisation du terrain au jour de la vente faute de communication dudit acte, ni de l’effectivité de la distribution d’électricité.

En effet, si la facture Enedis du 21 novembre 2021 concerne bien le règlement du coût fixe du branchement soutirage, il ne s’agit que d’un acompte et aucun élément relatif, notamment, à la souscription d’un contrat de fourniture d’électricité n’a été produit par la SC INWEST de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de la bonne exécution de la clause contractuelle susvisée.

En outre, s’il est vrai que le conducteur de travaux de la SAS SOCAMI, Monsieur [F] [O], a adressé un mail en date du 24 août 2022, ce dernier se contente d’indiquer « coffret électrique non posé » sans apporter d’autres précisions.

En revanche, le constat dressé le 19 août 2022 par Maître [P] [Z], commissaire de justice, fait état de ce que le raccordement électrique n’est pas effectif.

Par ailleurs, pour justifier la résiliation du contrat, la SC INWEST évoque des fautes de la part de la SAS SOCAMI en ce que cette dernière n’aurait pas accompli les démarches nécessaires ni débuté le chantier dans les trois mois de la signature du contrat et notamment la déclaration d’ouverture de chantier.

La SAS SOCAMI fait valoir que ces démarches incombaient au maître de l’ouvrage en vertu des dispositions contractuelles prévues à l’article 2-3-2.

Or, cet article précise les formalités relatives au permis de construire et non à la DOC.

A fortiori, cette déclaration a bien été effectuée par la SC INWEST en date du 8 août 2022 et reçue à la mairie de [Localité 9] le 23 août 2022.

En tout état de cause, la SC INWESTa agi de manière abusive en adressant une mise en demeure à la SAS SOCAMI de s’exécuter dans un délai de 48 heures sans s’assurer de la réelle réception de celle-ci puis en résiliant le contrat par courrier daté du 11 août 2022.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la SC INWEST.

— Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, la SAS SOCAMI sollicite le paiement de la facture relative au premier appel de fonds à hauteur de 15% du prix convenu, correspondant à l’ouverture du chantier.

Les formalités nécessaires à l’ouverture de chantier n’ayant pas été toutes réalisées puisque le raccordement à l’électricité n’est pas effectif, la SAS SOCAMI ne peut se prévaloir du paiement de cette somme.

Au surplus, cette ouverture de chantier a été réalisée le 23 août 2022, soit le lendemain de la connaissance par la SAS SOCAMI de la volonté de la SC INWEST de mettre fin à la relation contractuelle.

Par ailleurs, la facture correspondant à cet appel de fonds ne date que du 14 novembre 2022 et ne précise pas les diligences accomplies pour se faire, hormis celles précisées dans le mail adressé par Monsieur [O], conducteur de travaux.

Au regard des photos produites, seule la pose de quelques piquets matérialise la zone de construction.

En outre, s’agissant de la demande au titre des pénalités de résiliation, l’article 4-5 du contrat relatif à la résiliation dispose que “toute résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage […] entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondantes à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire. Cette indemnité est fixée à 10% du prix convenu de la construction […]”

Ainsi, il convient d’allouer la somme de 13 660 euros (136 600x10%) à la SAS SOCAMI au titre de l’application de cette clause contractuelle qui a force de loi entre les parties.

Il convient de ce fait de débouter la SAS SOCAMI de sa demande au titre du règlement de la facture correspondant au premier appel de fonds et de condamner la SC INWEST à lu verser une indemnité contractuelle de 13 660 euros en application des dispositions contractuelles.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SC INWEST

— Sur la recevabilité des demandes

En vertu des dispositions de l’article L622-7 I. alinéa 1 du code de commerce, “le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires”.

En l’espèce, il ressort du jugement rendu le 13 mai 2024 par le Tribunal de commerce de Toulouse que la SAS SOCAMI a fait l’objet d’un placement sous sauvegarde judiciaire, lequel a été publié au BODACC le 17 mai 2024. Les demandes indemnitaires formées par la SC INWEST ont été sollicitées par voie de conclusions reçues par la juridiction le 17 mars 2025 soit antérieurement à la décision. Néanmoins, si les dispositions du texte susvisé interdisent, ou à tout le moins, suspendent le paiement des créances antérieures, rien ne s’oppose à ce que celles-ci soient déclarées.

Par conséquent, les demandes formées par la SC INWEST sont recevables.

— Sur les préjudices invoqués

En premier lieu, il résulte des articles 1240 du code civil et 32-2 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou encore d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, pour justifier sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros, la SC INWEST expose que c’est la SAS SOCAMI qui a commis des fautes dans l’exécution du contrat, a cependant à tort agi en justice.

Or, aucun élément n’est produit démontrant un abus caractérisé de la part de la SAS SOCAMI qui a agi en justice suite à l’absence de toute communication avec le maître de l’ouvrage.

Au surplus, aucun justificatif n’est produit par la SC INWEST s’agissant du préjudice invoqué, à savoir la perte de chance de vendre la maison d’habitation qui aurait dû être construite aux termes du contrat la liant à la SAS SOCAMI, puisqu’elle se contente d’alléguer des montants hypothétiques au titre de la revente et du bénéfice en découlant.

En second lieu, s’agissant du préjudice moral, il convient de rappeler que la mise en jeu de la responsabilité extra contractuelle suppose, en application de l’article 1240 du code civil, que soit établie l’existence d’un fait fautif, d’un préjudice personnel, direct et certain et d’un lien de causalité entre le fait fautif et le dommage.

En l’espèce, la SC INWEST considère avoir subi un état de stress et d’anxiété du fait des manquements de la SAS SOCAMI à ses engagements contractuels.

Or, elle n’apporte aucun élément de preuve démontrant l’existence de son préjudice moral.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes d’indemnisation de la SC INWEST.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SC INWEST succombant dans la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. /[…] »

En l’espèce, la SC INWEST tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

— l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire mis à disposition et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la SC INWEST et la SAS SOCAMI aux torts exclusifs de la SC INWEST ;

CONDAMNE la SC INWEST à payer à la SAS SOCAMI la somme de 13 660 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue en cas de résiliation du contrat ;

CONDAMNE la SC INWEST au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SC INWEST à payer à la SAS SOCAMI la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SC INWEST de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS SOCAMI du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Jugé et Prononcé au Palais de Justice de MONT de MARSAN, les jour, mois et an figurant ci-dessus.

Monsieur Jean-Sébastien JOLY,Vice-Président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière, ont signé la présente minute.

Le Greffier, Le Magistrat