TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01248 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MKM5

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de M^me Elodie BOUCHET-BERT-FAYOUDAT,

DEMANDEURS

Madame [P] [Z] [L]

née le 22 Juin 1982 à [Localité 10] (Pologne), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,substitué par M^e GAILLARD GUENEGO.

Monsieur [E] [M]

né le 27 Août 1982 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,substitué par M^e GAILLARD GUENEGO.

DEFENDERESSES

Madame [Y] [S] [D] [T]

née le 23 Août 1972 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [U] [X] [T] épouse [K]

née le 05 Janvier 1979 à [Localité 11] (13), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [J] [A] veuve [T]

née le 11 Août 1945 à [Localité 11] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS

A l’audience publique du : 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 01 Juillet 2025

Le 01 Juillet 2025

Grosse à :

Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET [C] & ASSOCIES,

M^e David INNOCENTI

Service des expertises

EXPOSE DU LITIGE

Il ressort des éléments aux débats que par acte notarié en date du 8 juillet 2022, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] ont acquis de Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] une maison à usage d’habitation avec piscine sise [Adresse 4].

Est indiqué dans l’acte une clause d’exclusion des vices cachés d’usage.

Postérieurement à la vente, Monsieur [M] et Madame [L] constateront des éclatements de béton dans la piscine ainsi que des problèmes avec le fonctionnement de la filtration de l’eau de la piscine.

Un devis est dressé par la société DML PISCINE, qui expose que la gravité des désordres est telle qu’une reprise totale de la maçonnerie est nécessaire, portant le montant des travaux à la somme de 44.510,51 euros TTC.

Un constat de Commissaire de Justice est dressé le 25 juin 2024.

Par acte en date des 1er et 2 juillet 2024, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] ont fait assigner Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire, et qu’elles soient condamnées à leur payer la somme provisionnelle de 60.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 mai 2025, Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] s’opposent aux demandes en exposant que les requérants ne disposeraient pas de motif légitime à voir une expertise ordonnée.

Elles font en effet valoir que la vente a eu lieu en juillet 2022 et que ce n’est qu’en juillet 2024 que les acheteurs auraient signalé des désordres. Elles exposent que depuis la vente, les acheteurs ont pu utiliser la piscine sans aucun problème, et elles font même valoir que le bien se trouve en location sur AIRBNB, avec une piscine en état de fonctionnement. Plus spécifiquement pour la piscine, celle-ci serait en location sur un site dédié sans qu’aucun désordre n’empêche son utilisation et sa location.

Elles sollicitent donc le rejet des demandes formées et demandent à ce que les requérants soient condamnés à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 mai 2025, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] maintiennent leurs demandes.

A l’audience du 13 mai 2025, les parties maintiennent leurs positions.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code énonce ensuite que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] sollicitent une expertise judiciaire sur des désordres qu’ils estiment relever de la qualification de vices cachés.

Afin de démontrer que Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] ne peuvent se prémunir de l’exonération de garantie et pour justifier du recours à une expertise afin de déterminer la connaissance des vices par les vendeurs, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] produisent aux débats l’acte authentique de vente du 8 juillet 2022, lequel stipule notamment la clause suivante :

« L’acquéreur prend le bien vendu dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents,

Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

Ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices étaient cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] produisent ensuite un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice daté du 25 juin 2024 mettant en évidence que la piscine du bien fait l’objet de désordres tel que des fissures apparentes sous le liner ainsi qu’une ligne d’eau penchée vis-à-vis de l’alignement de la piscine.

En l’état des éléments dans les débats et notamment du constat de Commissaire de Justice daté du 25 juin 2024, il apparait indéniable que la piscine de Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] fait l’objet de désordres, et notamment de fissures. Compte tenu de leur ampleur, toute action future à l’égard des vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Ainsi, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] disposent d’un motif légitime à voir une expertise se tenir, à leurs frais avancés.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est sollicité par Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] de voir Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] condamnées à leur payer la somme provisionnelle de 60.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices.

En opposition Madame [Y] [T], Madame [I] [T] et Madame [V] [A] veuve [T] font valoir de l’existence de contestations.

En l’état des éléments dans les débats, il n’est à ce stade pas acquis que les désordres dénoncés par Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] étaient connus des vendeurs au moment de la vente, ceux-ci n’étant dénoncés que deux ans plus tard et à la suite d’une utilisation normale de la piscine pendant deux étés.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pesant à l’encontre des défendeurs, de sorte qu’aucune provision ne peut être allouée.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge de DEMANDEURS, sauf décision ultérieur du juge du fond.

Par suite, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à ce stade de la procédure aux demandes formées en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

[F] [W]

Ingénieur en sciences et techniques de l’eau ISIM

[Adresse 5]

[Localité 1]

Fax : 04.91.73.90.32

Port. : 06.32.87.52.21 Mèl : [Courriel 9]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 8], avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés [Adresse 4], et les visiter,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, notamment l’acte de vente du 8 juillet 2022 ainsi que le constat de Commissaire de Justice daté du 25 juin 2024,Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation, et dans les pièces annexées et notamment le constat du 25 juin 2024, Le cas échéant, décrire les désordres,Déterminer leur date d’apparition,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, apporter tout élément utile pour permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues en pourcentage en expliquant les éléments techniques et de fait pour permettre à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis et indiquer la part incombant à chaque cause,Donner son avis sur le point de savoir si les désordres étaient présents avant l’acquisition du bien par Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] et s’ils étaient connus du vendeur, désordres par désordres,Donner son avis sur le point de savoir si les désordres étaient apparents au jour de la vente, pour un acheteur profane normalement vigilant, et ce, désordres par désordres,Donner son avis sur le point de savoir si les désordres rendent le bien impropre à son usage ou en diminue l’usage, et en ce cas dans quelle proportion, ou en affecte le prix (au moment de la vente), en ce cas dans quelle proportion,Déterminer la nature des mesures conservatoires éventuellement nécessaires,Décrire et chiffrer, poste par poste, les travaux nécessaires à la reprise des dommages en précisant leur durée prévisible, à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,Fournir tous éléments d’appréciation sur les préjudices subis ou à subir, notamment du fait des désordres et des travaux de reprise, notamment en termes de moins-value,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de six semaines au moins pour présenter un dire, avant de déposer son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000€ HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

REJETONS la demande de provision formée par Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M],

REJETONS les demandes formées en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Madame [P] [L] et Monsieur [E] [M] supporteront la charge des dépens de la présente instance,

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,