TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01623 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2LG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2025

MINUTE N° 25/00375

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 11]

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DALMAYRAC et M^e Guillaume GAU, avocats au barreau de TOULOUSE, et, pour avocat postulant M^e Alain CIEOL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 3,

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME VILLANUEVA 1, SIS [Adresse 8], représenté par son syndic, la société MANDA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Michel GASTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0883

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOME VILLANUEVA 2, SIS [Adresse 9], représenté par son syndic, la société MANDA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Michel GASTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0883

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24/01623 Monsieur [G] [O] c/ les syndicats des copropriétaires 1 et 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 septembre 2018, Monsieur [G] [O] a acquis en l’état futur d’achèvement, un appartement (lot 78, parcelle CI [Cadastre 4]) ainsi qu’un emplacement de stationnement en sous-sol (lot 72, parcelle CI [Cadastre 3]) situé dans un ensemble immobilier, [Adresse 6] et [Adresse 16] à [Localité 17], lequel comprend deux immeubles de logements collectifs géré par le syndicat [Localité 19] 1 (parcelle CI [Cadastre 4]) et le syndicat [Localité 19] 2 (parcelle CI [Cadastre 3]), ainsi qu’un immeuble de logements sociaux, propriété de PLAINE COMMUNE HABITAT (parcelle CI [Cadastre 5]).

Les trois immeubles sont édifiés sur un sous-sol de parkings lequel est divisé en trois parties, chaque immeuble étant propriétaire d’une des trois parties, la circulation se faisant par une rampe d’accès à partir de la [Adresse 15]. Le parking de Monsieur [G] [O] est situé dans le sous-sol de l’immeuble du syndicat [Localité 19] 2, alors que son appartement est situé dans l’immeuble du syndicat [Localité 19] 1.

Jusqu’au 8 avril 2024, pour se rendre ou sortir pédestrement de sa place de stationnement, Monsieur [G] [O] empruntait l’accès à la copropriété 1 en utilisant un badge lequel a été désactivé par le syndicat, celui-ci considérant que les occupants de la copropriété 1, propriétaires d’un parking dans la copropriété 2, ne participaient pas aux frais du sous-sol de la copropriété 1.

Enfin, à la demande de Monsieur [G] [O], le syndic a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage de la copropriété 2 en raison d’infiltrations ayant pour effet d’endommager son véhicule.

Le 24 septembre 2024, Monsieur [G] [O] a fait assigner les syndicats des copropriétaires 1 et 2 à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir le maintien de l’accès au sous-sol de la copropriété 1 et la réalisation des travaux dans la copropriété 2 pour mettre fin aux dommages subis par son véhicule.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [G] [O] demande au juge des référés de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 20] à rétablir l’accès parking situé sous le bâtiment 1 via le portail motorisé sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à venir,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 21] à réaliser les travaux de reprise retenus par l’expert dommages-ouvrage sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à venir,

CONDAMNER les Syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers [Adresse 20] et [Adresse 21] à verser à Monsieur [O] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les Syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers [Adresse 20] et [Adresse 21] aux entiers dépens,

DISPENSER Monsieur [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la demande de rétablissement de l’accès au parking, Monsieur [G] [O] considère notamment que :

aux termes de l’acte authentique d’achat de son logement et de son emplacement de stationnement pour véhicules automobiles, il dispose d’une servitude lui permettant d’accéder au sous-sol de la copropriété 1 dans laquelle est situé son appartement ;

dès lors que la résolution mise au vote lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023 n’a pas été adoptée, le syndicat ne pouvait pas lui retirer l’accès au portail de la copropriété 1.

S’agissant de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, il considère qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres qu’il subit par le vice de la construction ou le défaut d’entretien des parties communes soutenant qu’en l’espèce il ressort des rapports d’expertise amiables que son véhicule est dégradé en raison d’infiltrations ayant pour origine un défaut de mise en œuvre des couvertines qui coiffent le joint de dilatation, lesquelles constituent une partie commune.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, les syndicats des copropriétaires 1 et 2 demandent au juge des référés de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

— DIRE ET JUGER recevables les présentes écritures ;

— DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions et notamment :

o DEBOUTER Monsieur [G] [O] de sa demande relative à l’accès au sous-sol du bâtiment du SDC [Localité 19] 2 ;

o DEBOUTER Monsieur [G] [O] de sa demande relative à la réalisation des travaux permettant de remédier aux infiltrations en parking ;

— CONDAMNER Monsieur [G] [O] à payer la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires [Localité 19] 1 et la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ;

— CONDAMNER Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Jean-Michel GASTON, avocat aux offres de droit.

Concernant la demande de rétablissement de l’accès au parking, les syndicat des copropriétaires considèrent notamment que :

les servitudes de passage prévues par les règlements de copropriété permettent au requérant d’utiliser la rampe lui permettant d’accéder à son placement de stationnement situé dans la copropriété 2 ;

au terme du règlement de copropriété, seuls les copropriétaires ayant leur emplacement de stationnement dans la copropriété 1 s’acquittent des charges à ce titre, ce qui n’est pas le cas du requérant qui a son emplacement dans la copropriété 2.

Enfin, les syndicats s’opposent à la demande de réalisation de travaux sous astreinte dès lors que l’assureur dommages ouvrage a refusé sa garantie, qu’une expertise judiciaire est en cours et des devis en cours d’établissement que l’expert devra valider.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Législation applicable

Conformément aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il y a urgence toutes les fois qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l’une des parties.

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Réponse du juge des référés

Sur la demande de rétablissement de l’accès au parking

En l’espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [G] [O] est propriétaire d’un emplacement de stationnement pour véhicules automobiles situé dans la copropriété 2 et que sa demande porte sur le rétablissement de l’accès au parking de la copropriété 1 prévu seulement pour les véhicules, non pour circuler pédestrement à l’intérieur du sous-sol.

A l’appuie de sa demande de rétablissement, il soutient qu’ont été stipulées dans son acte d’acquisition trois servitudes conventionnelles et qu’aux termes de la troisième il est indiqué :

« Le Fonds [Localité 18] (i.e parcelle CI [Cadastre 4] « Copropriété 1 ») est grevé au profit de chacun des deux Fonds Dominants (i.e parcelles CI [Cadastre 3] « Copropriété 2 » et CI [Cadastre 5] « Immeuble social ») d’une servitude de passage pour véhicules sur la rampe d’accès reliant la [Adresse 15] aux parkings situés au 1er sous-sol et servitude d’utilisation de la porte d’accès motorisée située côté rue».

Il ressort des plans extraits du règlement de copropriété et des photographies annexés au rapport d’expertise réalisée à la demande de l’assureur dommages-ouvrage produits par les syndicats, que la rampe d’accès au sous-sol des trois copropriétés est situé sur la parcelle CI [Cadastre 4] et qu’au bout de cette rampe sont implantés trois portails automatiques destinés aux seuls véhicules, vraisemblablement un portail pour chaque résidence.

À cet égard, il est observé que Monsieur [G] [O] bénéficie de cette servitude puisque n’étant pas propriétaire d’une place de parking dans la copropriété 1, il peut néanmoins accéder sur la parcelle CI [Cadastre 4] de la copropriété 1 par la rampe d’accès, pour atteindre ensuite son emplacement de stationnement situé sur la copropriété 2, parcelle CI [Cadastre 3].

En revanche, il n’apparaît pas, avec l’évidence requise à la juridiction des référés, que cette servitude de la copropriété 1 au bénéfice des deux autres permettent aux propriétaires d’emplacements de stationnement situés sur les copropriétés 2 et 3 d’accéder au sous-sol de la copropriété 1 par le portail prévu à cet effet.

Certes, il n’est pas contesté que jusqu’au 8 avril 2024, Monsieur [G] [O] bénéficiait d’un badge lui permettant d’ouvrir le portail du sous-sol de la copropriété 1 dans laquelle est situé son logement, ce qui lui permettait de regagner rapidement son lieu de vie après avoir parqué son véhicule au sous-sol de la copropriété 2. Néanmoins, cet accès ne constitue pas un droit acquis puisque Monsieur [G] [O] a acquis ses lots le 20 septembre 2018, d’autant qu’il ne rapporte pas la preuve qu’il acquitte les charges relatives au portail permettant d’accéder au sous-sol de la copropriété 1.

En outre, la question de savoir si en qualité de copropriétaire d’un appartement dans la copropriété 1, Monsieur [G] [O] bénéficie de facto d’un accès à son sous-sol alors même qu’il n’est propriétaire d’aucune place de stationnement située dans celui-ci, ressort de la seule appréciation du juge du fond.

Enfin, le fait qu’ait été proposée une résolution venue à l’assemblée générale tenue le 19 avril 2023, tendant à modifier le règlement de copropriété en vue de permettre l’accès des propriétaires d’emplacement de stationnement situé sur la copropriété 2 au sous-sol de la copropriété 1, n’est pas plus de nature à considérer qu’en l’absence de vote, le syndicat n’était pas en droit de procéder au retrait des badges d’accès au sous-sol de la copropriété 1, faute encore une fois pour le requérant de démontrer que les charges dont la répartition est fixée au point 10.4.3 du règlement de copropriété sont acquittées par les copropriétaires de places de parking situées dans la copropriété 2.

En conséquence, Monsieur [G] [O] sera débouté de sa demande de rétablissement de l’accès au parking du sous-sol de la copropriété 1.

Sur la demande de réalisation de travaux

En l’espèce, il est acquis aux débats et il n’est pas contesté par les parties défenderesses, que le véhicule de Monsieur [G] [O] est atteint de désordres en lien avec les parties communes de la copropriété 2. En effet, il apparaît que ses parties communes sont atteintes de désordres au niveau de la porte sectionnelle en raison d’un « phénomène de migration d’eau au sein de reprise de bétonnage du gros œuvre ».

À cet égard, il n’est pas contesté par Monsieur [G] [O] que son emplacement de stationnement est proche de la porte sectionnelle concernée si bien qu’il ne peut être exclu que les désordres touchant les parties communes objet de l’expertise judiciaire ait une incidence sur la cause des désordres affectant son véhicule, ce qu’affirme d’ailleurs le syndicat de la copropriété 2.

Dès lors qu’il ressort des éléments de la procédure que la cause des désordres est identifiée et que les travaux à réaliser pour y remédier sont connus, le syndicat copropriétaires sera condamné sous astreinte à faire réaliser à ses frais les travaux de reprise, mais seulement dans les six mois suivants le dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Concernant l’astreinte, il est rappelé que conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Pour s’assurer de la réalisation des travaux, l’obligation précitée sera assortie d’une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires 2 qui succombe sera condamné aux entiers dépens ; leur recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile sera autorisé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’aux termes des deux derniers alinéa de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Dès lors que Monsieur [G] [O] verra ses prétentions prospérer à l’égard de la copropriété 2, il conviendra de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure concernant cette seule copropriété.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Monsieur [G] [O] de sa demande de rétablissement de l’accès au parking du sous-sol de la copropriété 1 de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet MANDA ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 14], représenté par son syndic, le Cabinet MANDA, à faire réaliser à ses frais les travaux de reprise retenus par l’expertise judiciaire dans sa note aux parties du 29 août 2024 pour mettre fin aux désordres dont est affecté l’emplacement de stationnement de Monsieur [G] [O] ;

DISONS que faute pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 14], représenté par son syndic, le Cabinet MANDA, d’avoir fait réaliser les travaux précités dans un délai de SIX MOIS à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] [C] (instance enrôlée au répertoire général sous le numéro 21/00920), et après signification de la présente ordonnance,il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ayant vocation à courir durant 180 jours (soit une somme totale de 18.000 euros) ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l’immeuble du [Adresse 13] et [Adresse 14], représenté par son syndic, le Cabinet MANDA, aux entiers dépens ;

AUTORISONS le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

DISPENSONS Monsieur [G] [O] de toute participation à la dépense commune de la copropriété 2 de l’immeuble du [Adresse 13] et [Adresse 14], représenté par son syndic, le Cabinet MANDA, des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 MARS 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN