TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/03935

N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 05 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 14] FITNESS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0578

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet J. SOTTO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120

Décision du 05 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/03935 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

S.A.R.L. DUGONG INVESTISSEMENT

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A707

Société AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine BALLOUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 6] est constitué en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est assuré auprès de la société Axa France Iard.

La société Dugong investissement est propriétaire de locaux commerciaux dans l’immeuble.

Elle est assurée auprès de la société Maaf assurances.

Le 28 juillet 2024, la société Dugong investissement a donné à bail ces locaux commerciaux à la société [Localité 14] fitness, venant aux droits de la société Liberty gym, pour l’exploitation d’une salle de sport sous l’enseigne Gigafit.

La société [Localité 14] fitness a subi plusieurs dégâts des eaux entre 2014 et 2016.

Elle a engagé une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire de Paris (RG 19/07797) pour obtenir la condamnation in solidum de son bailleur, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de son assurance à lui payer des dommages-intérêts.

Puis, la société [Localité 14] fitness a subi de nouveaux dégâts des eaux en 2018 et 2019.

Par acte d’huissier de justice du 1er juin 2018, la société [Localité 14] fitness a sollicité une expertise judiciaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 20 juin 2018, il a été fait droit à cette demande.

Par ordonnance du 24 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Axa France Iard.

Par ordonnance du 25 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Maaf assurances.

Par actes d’huissier de justice des 12, 14 et 15 mai 2020, la société [Localité 14] fitness a assigné devant le tribunal la société Dugong investissement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et les assureurs Axa France Iard et Maaf assurances.

L’expert judiciaire, M. [C] [Y], a déposé son rapport le 30 juillet 2020.

Par ordonnance du 28 septembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir opposée par les sociétés Dugong investissement et Maaf assurances.

Mais, par arrêt du 25 mai 2022, la Cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2021 et a déclaré la société [Localité 14] fitness irrecevable en son action contre la société Dugong investissement et son assureur Maaf assurances.

Enfin, par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 septembre 2022 rendu dans l’affaire RG 19/07797, la société Dugong investissement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son assureur Axa France Iard ont été condamnés in solidum à lui verser une somme de 98.076 € en réparation de son préjudice, outre frais irrépétibles et dépens.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 7 décembre 2021, la société [Localité 14] fitness demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions l’article 1240, du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1104, 1719 et 1723 Code Civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [C] [Y] du 30 juillet 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

Décision du 05 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/03935 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de :

DECLARER la société [Localité 14] FITNESS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] a manqué à son obligation d’entretien de la copropriété ;

DIRE ET JUGER que la société DUGONG INVESTISSEMENT a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible et de délivrance conforme à l’encontre de la société [Localité 14] FITNESS ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], son assureur la société AXA FRANCE IARD, la société DUGONG INVESTISSEMENT et son assureur S.A. MAAF ASSURANCES à payer à la société [Localité 14] FITNESS la somme de 66 153,68 euros à titre de dommages et intérêts en raison des dégâts des eaux subis au sein des locaux ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], son assureur la société AXA FRANCE IARD, la société DUGONG INVESTISSEMENT et son assureur S.A. MAAF ASSURANCES à rembourser à la société [Localité 14] FITNESS les frais, couts et honoraires d’expertise judiciaire avancés par cette dernière d’un montant total de 7 000,00 euros ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], son assureur la société AXA FRANCE IARD, la société DUGONG INVESTISSEMENT et son assureur S.A. MAAF ASSURANCES aux dépens sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Sarah KHIARI, Avocat au Barreau de PARIS ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], son assureur la société AXA FRANCE IARD, la société DUGONG INVESTISSEMENT et son assureur S.A. MAAF ASSURANCES à payer à la société [Localité 14] FITNESS la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande au tribunal de :

«  DEBOUTER la société [Localité 14] FITNESS de toutes ses demandes et la Société DUGONG INVESTISSEMENT de son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Subsidiairement,

Décision du 05 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/03935 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

CONDAMNER AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

Rappeler que la toiture en cause étant une partie commune spéciale, les condamnations seront réparties sur le bâtiment C.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [Localité 14] FITNESS et AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPC et les entiers dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 février 2023, la société Dugong demande au tribunal de :

«  Vu l’arrêt du 25 mai 2022 rendu par la Cour d’appel de Paris,

Constater que l’assignation à l’encontre de la société [Localité 14] FITNESS à l’encontre de la société DUGONG INVESTISSEMENT est irrecevable,

En conséquence, prononcer la mise hors de cause, pure et simple de la société DUGONG INVESTISSEMENT,

Rappeler que toute demande effectuée à l’encontre de la société DUGONG INVESTISSEMENT dans le cadre de la présente affaire devra être délivrée par voie d’assignation ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 11 juillet 2022, la société Maaf assurances demande au tribunal de :

«  Vu l’arrêt de la Cour d’Appel du 25 mai 2022 N°RG 21/17964 ;

Vu les articles 394 et suivantes du Code de Procédure Civile.

IL EST DEMANDE A MADAME/MONSIEUR LE PRESIDENT DU TRIBUNAL DE :

RECEVOIR la MAAF Assurances en sa demande de mise hors de cause et d’Y FAIRE DROIT ;

JUGER que la MAAF Assurances est hors de la cause de la procédure pendante devant la juridiction enrôlée sous le numéro de RG 20/03935;

JUGER que toute nouvelle demande effectuée à l’encontre de la MAAF Assurances dans le cadre de cette affaire devra être effectuée par voie d’assignation ".

*

Décision du 05 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/03935 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 30 janvier 2023, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

«  Vu l’article 31 du CPC,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1108 du Code civil,

Vu la police

Vu le rapport d’expertise,

A titre principal,

JUGER la société [Localité 14] FITNESS irrecevable en ses demandes pour défaut de justification de son intérêt légitime à agir.

A titre subsidiaire,

JUGER que la responsabilité du SDC n’est pas engagée.

JUGER par conséquent que les garanties de la Compagnie AXA France IARD ne sont pas mobilisables.

A titre plus subsidiaire,

JUGER que la Compagnie AXA France IARD ne garantit pas les conséquences dommageables d’un défaut d’entretien.

JUGER par ailleurs, qu’en raison de la nature aléatoire du contrat d’assurance, la Compagnie AXA France IARD ne garantit que les sinistres dont la survenance est incertaine.

ORDONNER de plus fort sa mise hors de cause.

A titre encore plus subsidiaire,

JUGER que la société [Localité 14] FITNESS ne justifie pas d’un lien de causalité entre les fuites et les préjudices dont elle réclame l’indemnisation.

LA DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes.

En toute hypothèse,

JUGER qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à l’encontre de la Compagnie exposante au-delà des limites de garantie de sa police en franchise et plafond.

CONDAMNER toute partie succombante à verser à la Compagnie AXA France IARD une somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Catherine BALLOUARD, avocat aux offres de droits en application de l’article 699 du CPC ".

*

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 octobre 2023 et l’affaire a été plaidée le 19 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024, prorogé au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la société [Localité 14] fitness

A l 'appui de ses demandes, la société [Localité 14] fitness fait valoir que :

— elle a subi des dégâts des eaux en 2014, 2015 et 2016 ;

— en mai 2018 et juin 2019, elle a subi de nouveaux dégâts des eaux ;

— l’expert judiciaire a retenu un manque d’entretien et de vigilance du syndicat des copropriétaires ;

— les sinistres l’ont contrainte à fermer temporairement et elle a subi une baisse de chiffre d’affaires ;

— les travaux réalisés par la société Dugong investissement n’ont pas été suffisants ;

— le syndicat des copropriétaires et la société Dugong investissement ont commis des fautes ;

— le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit du défaut d’entretien de l’immeuble ;

— l’action est fondée sur les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil ;

— le syndicat des copropriétaires n’a aucun contrat d’entretien de la toiture de l’immeuble ;

— la toiture commune est dégradée et vétuste ;

— l’origine et la cause des dégâts des eaux est un défaut d’entretien de la copropriété ;

— la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée in solidum avec celle de son assureur Axa France Iard ;

— la société Dugong investissement a manqué à son obligation de garantie et de jouissance paisible ;

— par ordonnance du 28 septembre 2021, le juge de la mise en état a débouté la société Dugong investissement de son incident au titre d’une fin de non recevoir ;

— la situation actuelle est identique de 2014 ;

— la société Dugong investissement doit être condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice subi ;

— l’expert judiciaire a proposé de fixer le préjudice à 37.375,68 € TTC, mais a précisé qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier les préjudices de perte de chiffre d’affaires et d’image de marque ;

— elle a subi divers préjudices en 2018 et 2019 (travaux de réparation, matériel endommagé, perte de chiffre d’affaires liée à la fermeture temporaire de la salle de sport, image, frais de nettoyage).

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la société Dugong est propriétaire de plusieurs lots de l’immeuble et notamment les lots 341 et 342 ;

— les lots 341 et 342 constituent le bâtiment C ;

— la société Dugong est l’unique propriétaire de ce bâtiment ;

— l’entretien comme les réparations de la couverture du bâtiment C incombent à ce bâtiment ;

— les conclusions de l’expert judiciaire sont contestables s’agissant du sinistre de 2018 ;

— le défaut de nettoyage des chéneaux n’est pas à l’origine des infiltrations ;

— les infiltrations ont une nature accidentelle qui ne relèvent pas de sa responsabilité ;

— le lien de causalité entre les infiltrations et les chéneaux n’est pas démontré ;

— en 2019, à nouveau, l’expert a omis les orages survenus à [Localité 13] qui par leur violence exceptionnelle et l’intensité des précipitations sont directement à l’origine des infiltrations par les toitures des courettes ;

— l’indemnisation des préjudices doit être réclamée à l’assureur de la demanderesse ;

— la demanderesse doit informer le tribunal des indemnisations reçues de son assureur ;

— aucune facture n’est produite au titre des travaux de réparation et le devis n’est pas précis ;

— l’expert judiciaire n’a pas constaté la présence de matériel endommagé et le lien avec les fuites ;

— les préjudices invoqués de perte de chiffre d’affaires et d’image sont sans commune mesure avec les quelques heures de fermeture d’une partie de la salle de sport ;

— les préjudices invoqués ne sont pas justifiés et aucune perte d’exploitation n’a été déclarée par la demanderesse à son propre assureur.

De son côté, la société Axa France Iard fait valoir que :

— elle est l’assureur de l’immeuble depuis le 1er janvier 2015 ;

— par jugement du 20 septembre 2022 dans l’affaire 19/07797, le tribunal a attribué une somme de 98.076 € à la demanderesse au titre des premiers dégâts des eaux de 2014 à 2016 ;

— si la demanderesse ne justifie pas de l’indemnisation perçue de la part de son propre assureur, les demandes devront être déclarées irrecevables ;

— il n’est pas démontré que les chéneaux sont à l’origine des infiltrations;

— le rapport de l’expert judiciaire est contesté ;

— la responsabilité de son assuré ne doit pas être engagée ;

— les dommages résultant d’un défaut d’entretien ne sont pas garantis ;

— le manque d’entretien caractérise une absence d’aléa et donc une absence de garantie ;

— la facture KST n’est pas communiquée ;

— le préjudice rachat de matériel est contesté ;

— les préjudices de perte de chiffre d’affaires et d’image sont contestés;

— aucune condamnation ne peut excéder les limites de garantie.

Enfin, la société Dugong investissement et son assureur Maaf assurances font valoir que par arrêt définitif du 25 mai 2022, la Cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2021 et a déclaré la demanderesse irrecevable en son action contre eux, pour conclure à l’irrecevabilité des demandes formées à leur encontre.

*

Sur la recevabilité des demandes de la société [Localité 14] fitness

Vu l’article 31 du code de procédure civile qui prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Vu l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au jour de la clôture des débats, qui prévoit que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 6° statuer sur les fins de non-recevoir… Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».

Sur ce,

Les sociétés Dugong investissement et Maaf assurances versent aux débats un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 mai 2022 qui infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2021 et déclare la société [Localité 14] fitness irrecevable en son action contre la société Dugong investissement et son assureur Maaf assurances.

Ainsi, toutes les demandes dirigées par la demanderesse contre les sociétés Dugong investissement et son assureur Maaf assurances ont déjà été déclarées irrecevables.

Les sociétés Dugong investissement et Maaf assurances seront donc mises hors de cause.

S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa France Iard devant le tribunal au motif que la demanderesse ne justifie pas de l’indemnisation reçue par son assureur, cet incident devait être soulevé devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile dans sa version alors applicable. La société Axa France Iard n’est plus recevable à soulever une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Les demandes de la société [Localité 14] fitness contre le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa France Iard seront donc déclarées recevables.

Au demeurant, il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur.

Sur le bien-fondé des demandes de la société [Localité 14] fitness

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

Sur ce,

La société [Localité 14] fitness verse aux débats le rapport de l’expert judiciaire en date du 30 juillet 2020.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique : « j’en conclus que la cause première des infiltrations est un engorgement des chéneaux des deux courettes consécutif à un manque d’entretien et de vigilance du syndicat des copropriétaires. Cet engorgement a conduit aux fortes infiltrations constatées dans les locaux de Gigafit au rdc… A mon sens la cause première des sinistres, certes ponctuels mais non moins répétitifs, est le manque d’entretien de ces toitures encaissées et sujettes aux multiples projections d’objets et de détritus de la part des occupants… ».

Il en ressort que l’expert judiciaire arrive à la conclusion que l’origine du sinistre se trouve dans un engorgement des chéneaux du bâtiment C dans lequel la demanderesse exerce son activité.

Le règlement de copropriété de l’immeuble produit par le syndicat des copropriétaires prévoit à l’article 4 que les toitures sont des parties communes de l’immeuble.

Dans ces conditions, une partie commune de l’immeuble, en l’espèce les chéneaux, étant à l’origine des désordres et la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage n’étant pas rapportée, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires défendeur est engagée.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en effet que les orages qu’il évoque seraient assimilables à un cas de force majeure.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « rappeler que la toiture en cause étant une partie commune spéciale, les condamnations seront réparties sur le bâtiment C ». Il ne s’agit pas d’une véritable prétention qui doit être tranchée par le tribunal à ce stade. Mais, à ce sujet, il convient de relever que l’article 8 du règlement de copropriété prévoit que les frais de réparation de la toiture sont supportés par les propriétaires de chaque bâtiment. Le tribunal n’est pas saisi à ce stade d’un litige de répartition de charges de copropriété et il appartient au syndic d’appliquer le règlement de copropriété.

*

S’agissant du préjudice invoqué au titre des frais de réparation, la société [Localité 14] fitness verse aux débats deux factures concernant ces travaux d’un montant de 13.284 € et 2.400 € pour le sinistre 2018 et une facture de 1.260 € pour le sinistre 2019. Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu ce chiffrage. Une somme globale de 16.944 € sera donc allouée à la demanderesse au titre des travaux de reprise.

S’agissant ensuite du préjudice de rachat de matériel endommagé, la société [Localité 14] fitness produit une facture de 5.676,48 € concernant l’installation d’un nouveau système de sonorisation suite à dégradation, ainsi qu’un devis de 13.171,20 € au titre du rachat de tapis de courses. La société chargée de l’entretien du matériel atteste que " suite aux dégâts des eaux que vous avez subis, les tapis de courses présents au sein du club Giga fit [Localité 14] n’entrent plus dans le cadre de la garantie ". Ces préjudices ont été retenus par l’expert judiciaire pour une somme globale de 18.847,68 € et seront également retenus par le tribunal, même si la demanderesse n’a pas encore racheté l’ensemble du matériel endommagé.

S’agissant des frais de nettoyage, ils ont été évalués par l’expert judiciaire à deux fois 792 € (1 passage par sinistre). Au regard de l’ampleur des dégâts des eaux, il est certain qu’un travail important de nettoyage et remise en ordre était indispensable. Une somme de 1.584€ estimée par l’expert judiciaire sera retenue à ce titre.

S’agissant du préjudice de perte de chiffre d’affaires invoqué en raison de la fermeture temporaire de la salle de sport, l’expert judiciaire n’a pas souhaité donner son avis sur ce point.

La demanderesse évoque une fermeture les 22 et 29 mai 2018 entre 17h et 23 h, ainsi qu’une fermeture le 4 juin 2019 entre 18 h et 23 h. Elle estime que les fermetures de 2018 lui aurait fait perdre 6.384 € et celle de 2019 la somme de 2.394 €. Ce faisant, elle invoque en réalité une perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires supérieur et davantage en adéquation avec celui auquel elle peut légitimement s’attendre à ces périodes de l’année.

Pour évaluer cette perte de chance, la société [Localité 14] fitness verse uniquement à la procédure un tableau des abonnements souscrits en mai 2019 et en juin 2019. Alors que les périodes de fermeture évoquées sont très limitées, ces données sont nettement insuffisantes pour mettre en évidence une perte de chance de souscrire des abonnements supplémentaires au cours des périodes litigieuses.

Le préjudice n’étant pas suffisamment justifié, la demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant enfin du préjudice d’image invoqué en raison de la fermeture temporaire de la salle de sport, l’expert judiciaire n’a pas non plus souhaité donner son avis sur ce point.

Sur ce point, le préjudice n’est justifié par aucune pièce et la demande sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser à la demanderesse une somme de 37.375,68 € à titre de dommages-intérêts.

*

La société [Localité 14] fitness sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur Axa France Iard.

Vu l’article L 124-3 du code des assurances qui précise que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Vu les conditions générales et particulières du contrat d’assurance produites par l’assureur.

Sur ce,

En l’espèce, la société Axa France Iard reconnaît être l’assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2015, mais refuse sa garantie en raison d’un défaut d’entretien et d’un défaut d’aléa.

Les conditions particulières de la police d’assurance visent bien le risque « dégâts des eaux ».

L’intercalaire AssurCopro, qui fait partie intégrante du contrat selon les stipulations des conditions particulières, précise que sont exclus les dommages résultant d’un défaut d’entretien.

Or, dans son rapport, l’expert judiciaire considère que " la cause première des infiltrations est un engorgement des chéneaux des deux courettes consécutif à un manque d’entretien et de vigilance du syndicat des copropriétaires…

Il n’en reste pas moins très étonnant qu’entre juillet 2018 et juin 2019 le SDC n’ait pas réalisé d’autre opération de vérification des chéneaux au-dessus des locaux Gigafit connaissant l’antériorité et les causes des précédents dégâts des eaux y compris au travers de mon rapport de 2018… ".

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire et du fait que des sinistres similaires ont déjà été signalés au syndicat des copropriétaires et fait l’objet d’une expertise judiciaire avant les sinistres litigieux de 2018 et 2019, un défaut manifeste d’entretien des parties communes peut être retenu à titre d’exclusion de garantie.

La garantie de l’assureur Axa France Iard n’est donc pas mobilisable et les demandes le concernant seront rejetées au titre de l’action directe de la société [Localité 14] fitness.

Elles le seront pour la même raison dans le cadre de l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre la société Axa France Iard au titre des condamnations prononcées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 7.000 € suivant ordonnance de taxe du 25 septembre 2020.

Maître Sarah Khiari, avocat, sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Décision du 05 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/03935 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA2T

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société [Localité 14] fitness une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

RAPPELLE que les demandes dirigées contre les sociétés Dugong investissement et son assureur Maaf assurances ont déjà été déclarées irrecevables ;

DECLARE recevables les demandes de la société [Localité 14] fitness contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et son assureur Axa France Iard ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société [Localité 14] fitness une somme de 37.375,68 € à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE les autres demandes de la société [Localité 14] fitness au titre de perte de chiffre d’affaires et de préjudice d’image ;

REJETTE toutes les demandes dirigées contre la société Axa France Iard au titre de l’action directe et de l’appel en garantie de son assuré ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société [Localité 14] fitness une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 7.000 € suivant ordonnance de taxe du 25 septembre 2020 ;

AUTORISE Maître Sarah Khiari, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente