TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

27 novembre 2025

RÔLE : N° RG 21/00633 – N° Portalis DBW2-W-B7F-KYOL

AFFAIRE :

[W], [M], [V] [O]

C/

[G], [K], [X] [E] veuve [Y]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU

M^e Charles REINAUD

M^e Jade PILARD

M^e Pierre COLLOMB

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU

M^e Charles REINAUD

M^e Jade PILARD

M^e Pierre COLLOMB

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

Madame [W], [M], [V] [O]

née le 31 juillet 1968 à [Localité 9]

de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 1]

représentée et plaidant à l’audience par Maître Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

Madame [G], [K], [X] [E] veuve [Y]

née le 08 décembre 1956 à [Localité 7] (MAURITANIE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 12]

représentée et plaidant à l’audience par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [P] [Z] [Y]

née le 26 mars 1978 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Jade PILARD, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Charles REINAUD, avocat

Madame [F] [J] [S] [Y]

née le 08 août 1967 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 13]

représentée et plaidant à l’audience par M^e Pierre COLLOMB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 09 octobre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leur plaidoirie, et dépôt du dossier de plaidoirie par le conseil de Mme [P] [Y], l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 février 2016, Madame [W] [O] et Monsieur [I] [A] ont acquis auprès de Madame [G] [E] veuve [Y], Madame [F] [Y] et Madame [P] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 3], pour la somme de 300.000 euros.

Monsieur [I] [A] a cédé à Madame [W] [O] la pleine propriété indivise à concurrence de 10% du bien, faisant cesser l’indivision.

Les 1er et 20 décembre 2019, Madame [W] [O] a déploré des inondations au sein du rez-de-chaussée de sa maison.

Considérant que les venderesses avaient omis de l’informer d’une précédente inondation intervenue le 24 août 2015, Madame [W] [O] les a, par courriers du 4 juin 2020, informées des inondations survenues en décembre 2019 et a sollicité le remboursement d’une partie du prix d’acquisition en raison de la dévalorisation du bien.

Madame [W] [O] a saisi un conciliateur de justice afin de mettre en place une conciliation, laquelle n’a pas abouti.

Par exploits du 11 février 2021, Madame [W] [O] a fait assigner Madame [G] [E] veuve [Y], Madame [F] [Y] et Madame [P] [Y] devant la présente juridiction.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré l’action en garantie des vices cachés de Madame [W] [O] prescrite, rejeté l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à verser à Madame [G] [E] veuve [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 18 avril 2023, Madame [W] [O] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 24 novembre 2023, la cour d’appel d'[Localité 6] a infirmé l’ordonnance déférée, a déclaré l’action en garantie des vices cachées recevable et a condamné Madame [G] [E] veuve [Y] à payer à Madame [W] [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 janvier 2025 avec effet différé au 2 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [W] [O] demande au tribunal de :

Débouter les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes, Condamner in solidum les consorts [Y] à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de la réfaction du prix,Condamner in solidum les consorts [Y] à lui payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financiers,Condamner in solidum les consorts [Y] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les consorts [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michelle Champdoizeau-Pascal, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [G] [E] demande au tribunal :

A titre principal, de :

Débouter Madame [W] [O] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [W] [O] à une amende civile à hauteur de 5.000 euros,Condamner Madame [W] [O] pour procédure abusive à hauteur de 5.000 euros,A titre subsidiaire, de :

Ecarter l’exécution provisoire,En tout état de cause, de :

Condamner Madame [W] [O] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [W] [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Charles Reinaud.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 17 août 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [P] [Y] demande au tribunal :

A titre principal, de :

Débouter Madame [W] [O] de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire, de :

Réduire les dommages et intérêts sollicités à de plus justes proportions, Les prononcer à la charge exclusive de Madame [G] [E] veuve [Y],Juger que Madame [G] [E] devra garantir Madame [P] [Y] des éventuelles condamnations qui seront prononcées à son encontre,En tout état de cause, de :

Condamner Madame [W] [O] à verser une amende civile à hauteur de 5.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,Condamner Madame [W] [O] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner tous succombant à lui verser la somme de 2.660 euros au titre des frais irrépétibles,La condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [Y] demande au tribunal :

A titre principal, de :

Débouter Madame [W] [O] de son action en garantie des vices cachés,Condamner Madame [W] [O] à payer une amende civile dont le tribunal appréciera le montant,A titre subsidiaire, de :

Débouter Madame [W] [O] de toutes ses demandes à son encontre,La mettre hors de cause et statuer ce que de droit sur les demandes de Madame [W] [O] à l’encontre des co-défenderesses,A titre très subsidiaire, de :

L’exclure en totalité de la réparation judiciaire entre coobligés des condamnations prononcées au profit de Madame [W] [O],Juger que la dissimulation du vice par tout succombant à l’action en garantie des vices cachés à son encontre qui l’ignorait constitue une faute qui engage leur responsabilité délictuelle à son égard, Condamner tout succombant à l’action en garantie des vices cachés à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [W] [O],

En tout état de cause, de :

Débouter les parties de leurs demandes,Condamner Madame [W] [O] à payer une amende civile dont le tribunal appréciera le montant conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile,Condamner tout succombant à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Pierre Collomb sur ses offres de droit.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connues.

Pour être mise en œuvre, la garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration par l’acheteur de la réunion de conditions cumulatives tenant à la preuve de l’existence d’un vice caché précis et déterminé, non apparent, antérieur à la vente et qui rend la chose vendue impropre à la destination auquel on la destine en raison de sa gravité.

La cause du vice doit être déterminée avec certitude et seul le défaut qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine constitue un vice caché.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [W] [O] recherche la responsabilité des vendeuses sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Elle soutient qu’à la suite d’inondations du rez-de-chaussée de sa maison intervenues les 1er et 20 décembre 2019, elle a appris par les voisins l’existence d’une inondation survenue le 24 août 2015 ayant affecté le bien dont elle a fait l’acquisition, que ces sinistres lui ont été cachés par les venderesses, ces dernières n’ayant pas divulgué la réalité de la situation alors qu’elle a visité les lieux la semaine suivante, qu’il leur appartenait de délivrer cette information lors de cette visite, que les inondations de 2019 ont nécessité la réalisation de travaux à hauteur de 11.623€, qu’un avis de valeur du 11 mai 2018 de l’agence immobilière qui lui a vendu la propriété fixe la valeur de celle-ci à 250.000€, tenant compte d’une surface habitable de 65m² seulement et qualifiant le rez-de-chaussée de garage, qu’elle a construit une piscine et une dalle pour une extension de 90m² sur son fonds pour un montant de travaux de 115.337€, et que la vente de sa propriété en cours de procédure (au prix de 420.000€) n’a aucune incidence sur le comportement fautif des venderesses.

En défense, Madame [G] [E] répond que la demanderesse ne justifie d’aucun élément technique permettant de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, que le terrain sur lequel la maison est situé n’est pas en zone inondable, que Madame [W] [O] indique n’avoir connu aucune inondation entre 2016 et 2019, qu’elle ne démontre pas l’existence de nouveaux sinistres depuis cette date, et que, concernant le sinistre de 2015, l’attestation produite par les sapeurs-pompiers ne parle que de suspicion d’inondation.

Madame [F] [Y] fait valoir que la demanderesse se plaint d’un vice caché qu’elle ne décrit ni ne définit, et qu’elle allègue seulement deux inondations dont une avant la vente et dont les circonstances ne sont pas détaillées et qui semble se limiter à une simple inondation extérieure.

Madame [P] [Y] précise qu’en matière d’inondation, il revient à l’acquéreur de démontrer que le vendeur était informé du risque avant la signature, la fréquence de l’évènement et de son impossibilité d’utiliser le bien, que les éléments produits sont insuffisants à démontrer un quelconque vice caché, et que Madame [W] [O] a vendu sa propriété le 11 mars 2022 au prix de 420.000€, bien supérieur au prix d’acquisition de 300.000€ en 2016, ce qui démontre l’absence de toute perte de valeur du bien qui a au contraire permis une plus-value confortable.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties stipule une clause de laquelle il ressort que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». S’agissant de l’état des risques naturels, l’acte de vente stipule que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels et que la consultation de la base de données GEORISQUES a révélé que l’immeuble est situé dans une zone à sensibilité très faible à inexistante au risque d’inondation par remontée de nappe.

Afin de démontrer le vice allégué, consistant en la récurrence d’inondation de la propriété acquise en 2015 et 2019, Madame [W] [O] produit une attestation dressée par le service départemental d’incendie et de secours de [Localité 15] le 17 juin 2020 aux termes de laquelle « les Sapeurs-Pompiers de [Localité 8] sont intervenus le 24/08/2015 à 16h52 pour : une reconnaissance inondation à l’adresse suivante : [Adresse 2] nom de la victime : [W] [O] ».

Elle produit des photographies datées de manière manuscrite, dont :

— quatre photographies correspondent à « inondations 20 décembre 2019 intérieure de la maison Mme [O] » et montrent des traces de moisissures sur des murs et de la boue sur un sol carrelé,

— quatre photographies correspondent à « inondations 20 décembre 2019 extérieur », permettant d’apprécier la présence d’eau sur le terrain de Madame [W] [O],

— une photographie des « inondations 21 décembre 2019 extérieur de la propriété »,

— deux photographies « inondations du 24 août 2015 photos données et prises par la voisine ».

Madame [W] [O] produit une facture établie le 20 décembre 2019 par l’établissement Jimmy Eratostene aux fins de dépannage de l’installation de chauffage après inondation, de vidange de l’eau dans la cuve à mazout, le nettoyage des tuyauteries, le remplacement du brûleur à mazout ainsi que la transformation du remplissage de la cuve à mazout et de la ventilation de la cuve à mazout.

Elle produit une facture du 6 mars 2020 établie par Monsieur [B] [N] pour des travaux du sous-sol et dégât des eaux consistant dans la pose d’un receveur de douche, la pose d’une porte de douche, nettoyage des murs sur 1m de haut à la javel pour enlever la moisissure, remplacement de 5 portes gonflées et mise en peinture blanche sur la totalité des murs.

Elle verse également aux débats une attestation rédigée par Madame [C] [H] [U], voisine, le 8 juin 2020 aux termes de laquelle « au mois d’août 2015, nous avons eu les inondations dans le fond de notre terrain, à cause d’un gros orage (vidéo remise à Mme [W] [O]).

C’était la 3ème fois que nous avions eu ce problème en 25 ans (nous avons acheté notre maison en 1990).

Chez nous, comme le terrain est en pente, nous n’avons pas eu d’eau dans la maison.

Les pompiers sont passés devant chez nous pour descendre chez les voisins (actuellement propriété de Mme [O]).

Leur terrain étant plus haut que le nôtre, a reçu fatalement davantage d’eau.

En repassant devant chez nous, les pompiers nous ont dit que le rez-de-chaussée des voisins avait été aussi inondé ».

La requérante verse enfin une attestation rédigée par Monsieur [K] [T] le 14 novembre 2020, aux termes de laquelle il s’est rendu chez Madame [W] [O] les 1er et 20 décembre 2019 afin de l’aider à nettoyer son rez-de-chaussée qui était inondé avec à chaque fois une dizaine de centimètres d’eau et de boue à évacuer.

Il n’est pas discuté que la maison objet du litige ne se situe pas en zone inondable, ce que confirme l’attestation de la mairie de [Localité 14] du 5 décembre 2023.

Si Madame [W] [O] reproche aux défenderesses de lui avoir dissimulé l’existence de l’inondation survenue le 24 août 2015, force est de constater qu’elle ne démontre pas que cette inondation a effectivement affecté le bien dont elle a fait postérieurement l’acquisition

Il ne résulte d’aucune pièce communiquée que l’inondation survenue le 24 août 2015 a inondé l’habitation, Madame [W] [O] se contentant de produire deux photographies « données et prises par la voisine » qui ne permettent pas de localiser précisément l’inondation (sur l’actuelle propriété de Madame [W] [O] ou sur la propriété de sa voisine) et qui se limitent à l’extérieur.

L’attestation des sapeurs-pompiers visant une “reconnaissance d’inondation” ne permet nullement de démontrer que la maison ait été affectée par cette inondation.

L’attestation de Madame [L] [U], qui n’a rien constaté en personne, n’est pas plus pertinente.

En outre, si Madame [W] [O] affirme que les défenderesses ont volontairement dissimulé les traces de l’inondation d’août 2015 avant sa seconde visite du bien, elle ne rapporte nullement la preuve de cette dissimulation.

Madame [W] [O] justifie effectivement de l’inondation du 20 décembre 2019, mais il n’est pas discuté que cette inondation, survenue trois années après l’acquisition du bien, résulte d’intempéries exceptionnelles engendrées par la tempête [D], de sorte que cet événement climatique doit être considéré comme isolé.

De plus, il convient de souligner que Madame [W] [O] fait état d’importants travaux effectués postérieurement à la vente en 2017 et 2018 (terrassement, construction d’une piscine, création d’un vide-sanitaire), qui ont modifié le terrain vendu par les défenderesses, qui ont nécessairement eu un impact sur l’artificialisation du terrain de la requérante, et qui posent la question d’éventuelles conséquences sur l’écoulement des eaux pluviales.

Dès lors, l’existence d’un vice caché affectant le bien antérieurement à la vente au sens de l’article 1641 du code civil n’est pas démontrée.

En outre, Madame [W] [O] ne rapporte pas la preuve que le bien vendu ait été rendu impropre à l’usage auquel il est destiné.

S’il ressort effectivement des factures produites qu’elle a effectué des travaux à la suite de l’inondation du 20 décembre 2019 pour un montant de 11.623€ (terrassement pour évacuation des eaux sur le terrain et création d’une noue, réparation de la chaudière, vidange de la cuve à fioul, installation de réhausseurs pour éviter de nouvelles inondations au niveau de la chaudière et de la station d’épuration), elle ne démontre pas que sa maison, et notamment le rez-de-chaussée, était impropre à son usage en raison de cette inondation.

Madame [W] [O] a mis son bien en location dans son intégralité, tel que cela ressort de l’annonce Airbnb de septembre 2021 communiquée par les défenderesses, qui vise la location d’une maison de 130m² avec jardin, sans aucune réserve ni restriction.

La maison acquise par Madame [W] [O] n’était donc pas impropre à l’usage d’habitation auquel elle est destinée, et ce même après les inondations de décembre 2019.

Enfin il convient de souligner que le bien, acquis au prix de 300.000€ le 16 février 2016, a été revendu en cours de procédure le 11 mars 2022 au prix de 420.000€, Madame [W] [O] se prévalant de travaux effectués par ses soins pour un montant de 115.337,5€.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [W] [O] sera déboutée de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

Sur la demande en condamnation pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [P] [Y], Madame [G] [E] et Madame [F] [Y], sollicitent la condamnation de Madame [W] [O] à leur payer une amende civile ainsi qu’à des dommages et intérêts pour procédure abusive pour les deux premières, au motif que Madame [W] [O] a usé de manœuvres dilatoires, produit des pièces insincères et travesti la réalité sur la valeur du bien ainsi que sur l’ampleur des désordres allégués dans le but de tromper la juridiction et d’obtenir un dédommagement indu, qu’elle a vendu le bien le 11 mars 2022 en cours de procédure, et qu’elle a dissimulé le prétendu vice à son propre acheteur.

Madame [W] [O] répond que le fait qu’elle ait cédé son bien immobilier en cours de procédure n’est pas de nature à exonérer les venderesses de leur comportement fautif consistant à avoir délibérément omis de l’informer du sinistre intervenu dans les jours précédents la seconde visite avant la signature du compromis.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il n’est pas démontré par les défenderesses que l’introduction de la présente instance caractérise une faute faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits étant insuffisante à établir un comportement dilatoire ou abusif.

En conséquence, Madame [F] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [G] [E] seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’amende civile et dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Charles Reinaud et de Maître Pierre Collomb qui le sollicitent, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 2.500 euros à chaque défenderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [W] [O] de l’ensemble de ses demandes;

DEBOUTE Madame [P] [Y] et Madame [G] [E] de leur demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [F] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [G] [E] de leur demande de condamnation de Madame [W] [O] à une amende civile;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à Madame [P] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à Madame [G] [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [W] [O] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Charles Reinaud et de Maître Pierre Collomb;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT