TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 16 Janvier 2024

Enrôlement : N° RG 21/11397 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZPSI

AFFAIRE : M. [Y] [E] ( M^e Magali GIORDANO-DEVEZE)

C/ S.D.C. DU [Adresse 2] A [Localité 5] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [E]

né le 29 Septembre 1988 à [Localité 4] (13), domicilié et demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Magali GIORDANO-DEVEZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 3]

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES (I.P.F.), inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501 et dont le siège social est sis [Adresse 1], en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [E] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble sis [Adresse 2], constituant le lot n° 5 de la copropriété et les 99/1000ème des parties communes générales.

Il s’est plaint de n’avoir pu assister à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021 en l’absence de convocation.

***

Monsieur [Y] [E] a suivant exploit du 13 décembre 2021, assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°11, 17 et 19 de l’assemblée générale du 21 juin 2021.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, M. [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 42, 11, 24, 25, 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété du [Adresse 2],

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2021,

— ANNULER la résolution n°11 intitulée « clause d’aggravation des charges » car les conditions de majorité ne sont pas respectées,

— ANNULER la résolution n°17 intitulée « Travaux d’étanchéité suite aux infiltrations dans le logement de Monsieur [L] » pour imprécision et impossibilité de contrôler le respect des conditions de vote de la résolution,

— ANNULER la résolution n°19 intitulée « Travaux de traitement des scellements de gonds en façade” pour non-respect du règlement de copropriété et abus de majorité,

— CONDAMNER le syndicat de la copropriété du [Adresse 2], au paiement de la somme de 1500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que M. [Y] [E] supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— CONDAMNER le syndicat de la copropriété du [Adresse 2] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par M^e Magali GIORDANO DEVEZE pour ceux dont il a fait l’avance, sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

— DIRE que M. [Y] [E] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000.

Il soutient que la résolution n°11 qui déclare « d’une façon générale » régir les rapports entre copropriétaires et alourdir éventuellement de manière significative leurs charges n’est pas prévue par le règlement de copropriété, aussi elle ne pouvait être votée à la majorité simple. Il estime que frais exposés d’une manière générale » et la notion de « frais nécessairement exposés pour le recouvrement d’une créance » ne sont pas identiques et que le vote d’une résolution n’est pas nécessaire pour faire appliquer une disposition légale qui plus est d’ordre public. En outre le procès-verbal de l’assemblée du 7 novembre 2019 ne comporte aucune signature et cette assemblée n’est pas l’objet du litige.

Sur la résolution n°17, les travaux « d’étanchéité suite aux infiltrations » dans son logement que M. [L] entend mettre à la charge de la copropriété sont peu explicites et leur libellé imprécis ne permet pas de s’assurer que leur prise en charge par la copropriété répond aux exigences légales notamment concernant leur origine.

Sur la résolution n°19, l’entretien du scellement des gonds est à la charge de la copropriété et celui des volets à la charge de chaque copropriétaire, or le rejet illégal, punitif et infondé de cette résolution peut s’avérer dangereux dans la mesure où selon l’état des gonds, dont l’assemblée reconnaît « l’état de dégradation », les volets ne pourront être déposés pour rénovation sans faire tomber un morceau de façade. Aussi, les travaux portant sur le scellement des gonds revêtent un caractère d’urgence et leur réalisation ne peut être conditionnée à la rénovation préalable des volets.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces adverses,

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e NAUDIN Benjamin, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il soutient que la résolution n°11 est proposée annuellement, laquelle avait d’ores et déjà été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 07/11/2019, puis adoptée à l’unanimité des voix exprimées, dont celle de M. [Y] [E], présent en qualité de scrutateur et que le règlement de copropriété peut parfaitement contenir une clause dite d’aggravation des charges.

Sur la résolution n°17, la lecture de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires permet d’identifier la nature des travaux lesquels sont destinés à supprimer des infiltrations d’eau dans le logement de M. [L] et était joint à la convocation un devis émis par la société LPCS précisant exactement la consistance des travaux envisagés. Le vote du syndicat était donc parfaitement éclairé, s’agissant en outre de travaux visant la pérennité de l’immeuble.

Sur la résolution n°19, le demandeur se contente de procéder par voie d’affirmation, ne verse aucun élément probant en ce sens et ne démontre absolument pas en quoi les travaux sur les gonds revêtiraient un caractère « d’urgence ». Il affirme que sont les volets, correspondant indubitablement à des parties privatives, qui sont décrits dans le procès-verbal d’assemblée générale litigieux comme étant dans « un état de dégradation avancé ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la nullité de la résolution n°11

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’article 11 de la même loi dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En l’espèce, la lecture du règlement de copropriété produit par le demandeur ne laisse apparaître l’existence d’aucune clause d’aggravation des charges à l’encontre d’un copropriétaire.

Il sera rappelé que le moyen relatif à l’approbation par M. [E] de cette résolution au cours de la précédente assemblée du 7 novembre 2019 est largement inopérant, dans la mesure où chaque assemblée est régie par un principe d’autonomie et où cette dernière assemblée ne fait l’objet d’aucune contestation dans le cadre de la présente instance.

La résolution n°11 adoptée à l’unanimité des voix des propriétaires présents et représentés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021, mais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, indique que « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que, d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, par le fait, la faute ou la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés ».

Il doit être observé que la rédaction de cette clause ne se confond pas avec celle de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En effet, la résolution votée le 21 juin 2021 s’applique à tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et pas simplement aux frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. En outre, ces frais s’appliquent tant au fait du copropriétaire, que d’une personne résidant sous son toit.

Ce moyen ne peut donc prospérer.

Par ailleurs, si la clause d’aggravation de charges est licite, sous réserve de la preuve d’un comportement fautif du copropriétaire défaillant, encore faut-il qu’elle ait été insérée au règlement de copropriété, ou bien qu’elle ait été votée en assemblée générale à la majorité requise pour modifier le règlement de copropriété et publiée, étant précisé que l’objet de ce vote ne peut être appliqué qu’à l’exercice concerné par l’assemblée.

Il est constant que l’adoption d’une clause d’aggravation des charges non prévue dans le règlement de copropriété ne peut être votée selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elle constitue une obligation nouvelle pour les copropriétaires, impliquant une modification du règlement de copropriété au titre de la répartition des charges.

Or en l’espèce, force est de constater que la résolution n°11 implique une aggravation des charges faisant peser des obligations nouvelles sur les copropriétaires et n’a pas été votée conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elle n’a pas obtenu le vote unanime que des copropriétaires présents ou représentés.

Il convient donc d’ordonner l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021.

II/ Sur la nullité de la résolution n°17

Le demandeur n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°17 mais critique l’imprécision de la nature et de la localisation des travaux d’étanchéité votés suite aux infiltrations dans un lot privatif, ainsi que de l’origine des infiltrations.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande de nullité d’une résolution d’une assemblée générale, de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, dont l’appréciation demeure souveraine. Le tribunal ne contrôlera donc aucunement le bien-fondé et la légitimité de la résolution contestée.

En effet, la nullité d’une résolution ne peut être sollicitée et n’est encourue qu’en présence d’inobservation des formalités légales ou réglementaires, de dépassement de pouvoir par l’assemblée générale ou encore d’un abus de majorité.

Aussi, il revient à M. [E] de démontrer que la résolution critiquée viole la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 ou les principes gouvernant les assemblées délibérantes (notamment s’agissant des formalités de convocation ou de tenue des assemblées, des règles de computation des votes…), ou encore qu’elle est le résultat d’une fraude, d’une manœuvre tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs du syndicat, dans un intérêt personnel ou l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec intention de nuire.

L’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux, ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

Il ressort des pièces annexées à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021 que le devis établi le 8 mars 2021 par la société LPCS a bien été transmis aux copropriétaires avant le vote. Ce devis mentionne le montant et la nature des travaux d’étanchéité à effectuer suite aux infiltrations au niveau du logement de M. [L] mais également leur localisation, puisqu’une intervention au niveau de la coursive de M. [T] et dans le salon / véranda est indiquée. Les travaux projetés apparaissent relativement précis et il n’est pas démontré que les copropriétaires n’ont pu, dès lors, exprimer leur vote de façon libre et éclairée et que la reprise de l’origine des désordres n’intervient pas sur les parties communes.

Il n’est pas non plus établi que le vote de cette résolution n’est pas intervenu selon les bonnes conditions de majorité. En effet, les travaux ont été votés en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et il n’est pas démontré qu’ils correspondent en réalité à des travaux comportant transformation, addition ou amélioration nécessitant un vote aux conditions de l’article 25.

Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n°17 doit être rejetée.

III/ Sur la nullité de la résolution n°19

Est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Le règlement de copropriété du 18 janvier 1952 stipule en son article 5 que les fenêtres sur rue et sur cour, avec leurs volets et persiennes constituent des parties privatives.

L’article 3 mentionne quant à lui que toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier de l’un des copropriétaires forment la propriété indivise de l’immeuble.

La résolution n°19 de l’assemblée générale, rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, portait sur l’exécution de travaux de traitement des scellements de gonds de façade. Le procès-verbal justifie le rejet de cette résolution en expliquant que « l’état de dégradation des scellements est dû à un manque total d’entretien du copropriétaire concerné. De ce fait, il sera accepté d’effectuer les travaux sur les scellements que si le copropriétaire concerné accepte de procéder au remplacement des volets, qui sont actuellement dans un état de dégradation avancé ».

Il résulte de la lecture de cette résolution que les copropriétaires confirment bien que les scellements des gonds constituent des parties communes et les volets des parties privatives.

Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale a bien reconnu l’état de dégradation des scellements des gonds et pas seulement celui des volets privatifs du copropriétaire concerné.

Aucun élément n’établit que la vétusté ou le manque d’entretien des volets sont seuls à l’origine des dégradations des scellements. Aussi, le syndicat des copropriétaires, ayant relevé un état de dégradation des scellements des gonds en façade, ne peut valablement conditionner le vote de travaux nécessaires sur des parties communes à la mise en œuvre préalable de travaux en parties privatives, sans s’assurer que ces derniers sont bien la cause exclusive ou principale des dégradations en parties communes.

Le vote des copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires apparaît donc contraire à l’intérêt commun puisque l’état de dégradation des scellements a bien été reconnu et puisque la dégradation de ces ouvrages situés en façade de l’immeuble est susceptible de mettre en péril la conservation de l’immeuble mais également la sécurité des occupants et des passants.

La majorité s’est donc prononcée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif au détriment de la minorité afin de la sanctionner de façon injustifiée en l’état.

Eu égard à l’existence d’un abus de majorité, la résolution n°19 doit être annulée.

IV/ Sur les demandes accessoires

Conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [Y] [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit de Maître GIORDANO-DEVEZE et sera condamné à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ORDONNE l’annulation des résolutions n°11 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] en date du 21 juin 2021,

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] en date du 21 juin 2021,

DISPENSE Monsieur [Y] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, aux dépens dont distraction au profit de Maître GIORDANO-DEVEZE,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 16 janvier 2024.

Le GreffierLe Président