TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 31 Juillet 2025

N°R.G. : 24/01574

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUMG

N° Minute :

Société ELYSEES PIERRE

c/

S.A.RL. AZUR DATACENTER

DEMANDERESSE

Société ELYSEES PIERRE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphanie. g OGER de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R122

DEFENDERESSE

S.A.RL. AZUR DATACENTER

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0710

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 mai 2025, avons mis au 08 juillet 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

ar acte sous seing privé du 21 décembre 2021 la société Elysées Pierre a donné à bail commercial à la société Azur Data Center des locaux situés [Adresse 3], pour une activité d data center, moyennant un loyer annuel en principal de 604 980 HT HC payable par trimestre d’avance, avec 23 mois de réduction de loyers étalés sur plusieurs années et une participation financière du bailleur au coût des travaux d’aménagement du preneur que celui-ci s’engageait à réaliser , dans la limite de 200 000 euros HT (amélioration du monte charges, production d’eau glacée) qui devait être appelée par le preneur avant le 31 décembre 2024.

Un litige est apparu concernant les provisions pour charges qui n’intégraient pas selon le bailleur la consommation d’électricité.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, à la société Azur Data Center, pour une somme de 456 601,61 euros TTC relative aux loyers et charges des 2ème et 3ème trimestre 2022 , au remboursement des factures d’électricité et à la régularisation des charges et impôts 2021.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2022, la société Elysées Pierre a fait assigner la société Azur Data Center devant la juridiction des référés aux fins de la voir principalement condamnée à lui verser une provision de 760 480,20 euros TTC représentant les loyers et charges dûs en exécution du bail, arrêté au 14 novembre 2022 (RG n° 22/2842).

Les parties sont entrées en discussion et après plusieurs renvois, à l’audience du 14 mars 2024 elles ont sollicité un retrait du rôle. Un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 16 mai 2024, après qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ait été notifié le 14 mai 2024.

Par courriel du 13 juin 2024 la société Elysées Pierre a sollicité le rétablissement de l’affaire.

A l’audience du 2 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 14 mai 2025 pour plaidoirie.

A l’audience du 14 mai 2025, la société Elysées Pierre soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :

Homologuer le protocole transactionnel du 16 mai 2024

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 14 juin 2024

— ordonner l’expulsion de la société Azur Data Center et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique,

— condamner la société Azur Data Center au paiement d’une provision de 605 284,12 euros TTC à titre d’arriéré locatif arrêté au 13 février 2025

condamner la société Azur Data Center au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer en cours au jour de la résiliation du bail, charges taxes et TVA en sus, soit à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

condamner la société Azur Data Center au paiement d’une somme de 6 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 octobre 2022 et du 14 mai 2024.

Elle produit l’état des créanciers inscrits, mentionnant un créancier (Trésor Public) régulièrement notifié des conclusions actualisées visant la résiliation du bail.

Au soutien de ses demandes elle expose qu’un premier protocole a été signé le 13 février 2023 mais non respecté par le preneur ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié le 14 mai 2024 ; qu’ un nouveau protocole transactionnel a été signé le 16 mai 2024, le preneur y reconnaissant une dette locative de 857 386,07 euros au 11 avril 2024, ramenée à 617 386,07 euros TTC du fait de la compensation avec la participation financière du bailleur de 240 000 euros TTC, dette que le preneur s’engeait à payer selon un échéancier courant jusqu’au 1er juin 2025 ; que les échéances ont été réglées avec retard, et le 3ème trimestre 2024 a été payé avec retard ; que concernant les échéances suivantes, il était prévu que le non paiement à bonne échéance des loyers et charges courants emporterait notamment l’exigibilité de la Participation Financière et l’acquisition de la clause résolutoire ; que le protocole prévoit que les effets de l’acquisition de la clause à savoir l’expulsion, seront précisés à la décision d’homologation.

Elle soutient que selon le protocole le preneur s’engageait à ne pas réclamer d’autres délais devant une juridiction ; que suite aux impayés elle a mis en demeure le preneur par lettre officielle du 10 septembre 2024.

Elle actualise enfin l’arriéré locatif à la somme de 575 509,82 euros incluant l’arriéré locatif et la Participation Financière, et s’oppose à l’octroi de nouveaux délais.

La société Azur Data Center soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite :

— constater que la dette locative est de 335 509,82 euros

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire

— lui octroyer 4 mois de délais de paiement.

Elle conteste l’interprétation du protocole transactionnel, soutenant que la clause prévoyant la réintégration de la somme de 240 000 euros dans l’arriéré locatif en cas d’inexécution quelconque est une clause pénale manifestement excessive ; qu’en effet elle a bel et bien réalisé les travaux dans les locaux et mérité la participation Financière ; que le non-respect du protocole n’a été que partiel puisqu’elle a effectué des paiements de près de 1,3 millions en un an ; que l’article 1231-5 du code civil est impératif toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Sur les délais de paiement elle invoque l’article 1343-5 du code civil ; elle fait valoir qu’elle est bénéficiaire depuis 2024 avec un contrat d’hébergement très prometteur et une augmentation de capital prévue en 2 étapes ; qu’une cessation du bail entrainerait le retrait des investisseurs et sa liquidation judiciaire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande d’homologation du protocole transactionnel du 16 mai 2024

Selon l’article 384 du code de procédure civile, Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Le protocole transactionnel du 16 mai 2024 prévoit en son article 5 son homologation par tous moyens, notamment par voie de réenrôlement de l’instance devant le juge de céans. Il y est indiqué que la décision d’homologation devra prévoir la sanction de la résiliation du bail en cas de non-respect de l’une quelconque des conditions stipulées au protocole, à savoir l’expulsion et la séquestration des meubles aux frais du preneur.

Le preneur conteste l’interprétation des clauses 4 et 5 du protocole, mais il ne conteste pas la validité du protocole transactionnel, et ne s’oppose pas à son homologation.

Dès lors, rien ne s’oppose à l’homologation du protocole transactionnel du 16 mai 2024, auquel il sera donné force exécutoire et qui sera annexé à la présente décision.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Si toutes les mensualités de la dette locative à régler selon le protocole, d’un montant de 617 386,07 euros TTC (article 3.3), et l’échéance du 3ème trimestre 2024, ont été réglées, il n’est pas contesté que les loyers et charges du 4ème trimestre 2024 n’ont été que partiellement réglés, un solde de 64 715,50 euros TTC étant resté impayé et qu’aucun règlement n’a été effectué pour 1er trimestre 2025.

L’article 3 du protocole – « Modalités de règlement des loyers et charges à compter du 3ème trimestre 2024 » indique qu’à compter du 4ème trimestre 2024, le preneur s’engage à reprendre le paiement des loyers et charges du bail suivant les échéances trimestrielles et d’avance, sauf à encourir la sanction des articles 4 et 5.

L’article 4 prévoit qu’en cas d’inexécution des paiements dans les conditions de l’article 3, l’intégralité des sommes dues deviendront exigibles y compris la Participation Financière de 240 000 euros qui sera annulée.

L’article 5 prévoit dans un tel cas, l’acquisition de clause résolutoire, « ce que le preneur accepte sans réserve ».

Il n’est pas contesté que le protocole a été partiellement inexécuté, et le preneur ne conteste pas l’application de la clause résolutoire en elle-même.

Le bail du 21 décembre 2021 contient effectivement une clause résolutoire en page 32 « chapitre 9 des conditions générales », qui prévoit la résiliation du bail un mois après un commandement de payer non régularisé.

Dès lors, le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été signifié le 14 mai 2024, la clause résolutoire est acquise au 15 juin 2024.

Il sera dès lors ordonné l’expulsion du preneur dans les termes du dispositif.

L’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société Azur Data Center à compter du 15 juin 2024 sera égale au montant du dernier loyer en cours au jour de la résiliation du bail, charges et taxes en sus, calculé prorata temporis,

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, cette demande s’assimilant à une clause pénale susceptible comme telle d’une modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

A la date de l’audience, le bailleur indique que sa créance s’élève à la somme de 575 509, 82 euros, arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025.

Au soutien de sa demande, il produit un décompte arrêté au 12 mai 2025 indiquant un solde débiteur de 335 509,82 euros.

Lae bailleur fait valoir qu’il convient de rajouter à ce solde débiteur de 335 509,82 euros la somme de 240 000 euros, qui correspond la Participation Financière du Bailleur prévue au bail, conformément au protocole transactionnel qui indique article 2.2 :

« Le bailleur accepte dans ces conditions, sous réserve du parfait respect de l’ensemble des clauses et conditions du Protocole, de régler la Participation Financière du Bailleur, de sorte que la Dette Locative du Preneur est ramenée à une somme de 617 386,07 euros TTC. En cas de non-respect par le Preneur de ses obligations de paiement, suivant les termes et modalités des articles 2 .3 et 3 ci-après, la compensation acceptée au présent article sera considérée comme nulle et de nul effet, de sorte que la somme de 240 000 euros TTC redeviendra immédiatement exigible auprès du Preneur, suivant les sanctions visées aux articles 4 et 5 ci après ».

Néanmoins, il n’est pas contesté que le preneur a exécuté une part très importante de ses obligations au titre du protocole puisqu’un total de 1 176 521 euros a été payé dans l’année qui a précédé l’audience.

La sanction de l’exigibilité de la Participation Financière du Bailleur soit 240 000 euros , qui s’applique selon le protocole en cas de manquement quelconque du Preneur aux obligations du protocole, est donc susceptible d’être assimilée par un juge du fond à une clause pénale, susceptible d’être modulée par celui-ci car susceptible d’être considérée comme manifestement excessive.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation du preneur de payer la somme de 240 000 euros correspondant à la Participation Financière, seul le juge du fond pouvant statuer sur l’application de cette clause.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Azur Data Center au paiement de la somme non sérieusement contestable de 335 509,82 euros, arriéré locatif (2ème trimestre 2025 inclus).

La société Azur Data Center explique l’inexécution partielle du protocole principalement par un impayé commercial de plus d’un million en 2023, et la hausse de l’électricité subie jusqu’au 1er mai 2025. Elle produit notamment son bilan 2024 bénéficiaire, et le projet d’entrée d’investisseurs au capital.

Au vu des efforts réalisés et des conséquences pour le preneur d’une expulsion immédiate, il y a lieu d’accorder à celui-ci 4 mois de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette de 335 509,82 euros dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité due, et 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible, la clause résolutoire produira immédiatement ses effets et le bailleur pourra procéder à l’expulsion immédiatement.

Sur les demandes accessoires

La société Azur Data Center, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société Azur Data Center à payer à la société Elysées Pierre la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Homologue le protocole transactionnel du 16 mai 2024 annexé à la présente,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juin 2024 ;

Condamne la société Azur Data Center à payer à la société Elysées Pierre la somme provisionnelle de 335 509,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), loyers et charges et indemnités d’occupation inclus,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision relative à la participation financière de 240 000 euros,

Autorise la société Azur Data Center à se libérer de sa dette en quatre (4) mensualités de 83 877 euros, la première mensualité étant due le 10 du mois suivant la signification de la présente, et la dernière mensualité étant majorée du solde , en plus des loyers courants ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Dit que, faute pour la société Azur Data Center de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et 15 jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Azur Data Center, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la société Azur Data Center aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société Azur Data Center à payer à la société Elysées Pierre la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente