TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

07 août 2025

RÔLE : N° RG 22/04756 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LQUC

AFFAIRE :

[Z] [M]

C/

S.A.R.L. CK REGIE ET SERVICES

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Vincent ARNAUD

M^e Christian SALORD

Maître Philippe KLEIN

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

Me [A] ARNAUD

M^e Christian SALORD

Maître Philippe KLEIN

N°

2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [M]

né le 21 juillet 1955 à [Localité 6] (ALGERIE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [U] épouse [M]

née le 14 avril 1956 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux par M^e Vincent ARNAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CK REGIE ET SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée et plaidant à l’audience par M^e Christian SALORD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. [O] – LAMETA-FERAUD- [V] [J] RAPHAEL FERAUD NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrat honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de Mme [R], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 15 mai 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu le conseil de la SARL CK REGIE en sa plaidoirie, et dépôt des dossiers de plaidoiries par les conseils des parties absents à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

* * *

Exposé du litige :

Par acte du 31 juillet 2017 dressé par maître [A] [Y], notaire à [Localité 5], monsieur [Z] [M] et son épouse madame [P] [U] (ci-après désignés les époux [M]) ont vendu à la société CK REGIE ET SERVICE un immeuble élevé de deux étages sur rez-de-chaussée avec une cave en sous-sol, situé à [Localité 5] comprenant :

— au rez-de-chaussée : un local professionnel, une cour,

— au premier étage : un appartement de type 2,

— au deuxième étage : un appartement de type 2,

moyennant le prix de 765.000 euros.

Il était stipulé que “l’acquéreur était propriétaire du bien à compter du jour de l’acte et qu’il en avait la jouissance :

— en ce qui concerne le premier et le deuxième étage, partie libre de toute location ou occupation, à compter du même jour par la prise de possession réelle,

— en ce qui concerne le local médical du rez-de-chaussée, partie occupée par le cabinet dentaire de M. [Z] [M], vendeur, les parties conviennent que l’entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 31 juillet 2018, le vendeur s’obligeant à le rendre libre pour cette date.”

Les parties convenaient du règlement d’une indemnité de 1.300 euros par mois, payable d’avance à compter du 1er août 2017, et que, dans le cas où le bien ne serait pas libre à compter du 31 juillet 2018, le vendeur devrait régler à l’acquéreur une indemnité journalière forfaitaire de 400 euros par jour de retard, à titre de stipulation de pénalité, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit pour l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

Les parties convenaient de séquestrer entre les mains de la comptable de l’étude du notaire, la somme de 10.000 euros prélevée sur le prix, compte tenu de la réserve de jouissance.

Faisant valoir que les lieux avaient été libérés en 2018, les époux [M] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice des 14 octobre 2022, la société CK REGIE ET SERVICES ainsi que la SCP [F] [O], Jean-Pierre Lameta, Raphaël Feraud et [K] [H], notaires associés, devant le tribunal judiciaire de céans principalement aux fins d’ordonner la restitution de la somme de 10.000 euros séquestrée, et de les condamner au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 28 mars 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [M] demandent au tribunal :

— d’ordonner la restitution de la somme de 10.000 euros séquestrée auprès de l’office notarial précité,

— de condamner la SARL CK REGIE ET SERVICES à leur payer :

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’office notarial précité à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du code civil,

— de condamner la SARL CK REGIE ET SERVICES aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 5 avril 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL CK REGIE ET SERVICES demande au tribunal de:

— débouter les époux [M] de toutes leurs demandes,

Subsidiairement, si par impossible, il devait être retenu une responsabilité et faute dans le litige dont s’agit, de juger celle du notaire avec toutes ses conséquences de droit,

Reconventionnellement, de :

— condamner les époux [M], et tout succombant, à de justes et réparateurs dommages et intérêts pour procédure abusive à lui régler la somme de 5.000 euros,

— condamner les époux [M], et tout éventuel succombant aux entiers dépens, ainsi qu’à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 11 octobre 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto, SCP de notaires, demande au tribunal de :

— débouter les époux [M] de leur demande de condamnation au paiement de la somme séquestrée déjà remboursée,

— juger qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une faute de l’office notarial, ni d’un préjudice en lien direct avec cette faute, et distinct des intérêts versés,

— débouter la SARL CK REGIE ET SERVICES de ses éventuelles demandes,

— condamner les époux [M] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 10 février 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée avec effet différé au 30 avril 2025 et fixée à l’audience statuant en formation collégiale du 15 mai suivant.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 15 mai 2025, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du séquestre

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’après la délivrance de l’assignation, la somme de 10.000 euros séquestrée à l’office notarial a été intégralement restituée aux vendeurs le 24 novembre 2022 (après virement du 8 novembre 2022) de sorte que la demande de restitution formulée par les époux [M] est devenue sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la SARL CK REGIE ET SERVICES et de la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto

En vertu de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Et, selon l’article 1960 du même code, le dépositaire du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, la clause portant convention de séquestre figurant à l’acte de vente susvisé est ainsi libellée :

“ les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Mme [L] [N], comptable en l’étude du notaire soussigné, intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de 10.000 euros prélevée sur le prix, compte tenu de la réserve de jouissance.

Ce séquestre ne nuit pas à la libération de l’acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Pour sûreté de l’engagement de libération des lieux qu’il a pris à compter du 31 juillet 2018, le vendeur affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l’acquéreur qui l’accepte, cette somme, et ce jusqu’à la libération des lieux.

Le séquestre sera déchargé de sa mission par la remise de cette somme :

* au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, sur la justification de la libération des lieux à la date convenue, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre de l’acquéreur,

* à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non-libération des lieux par le vendeur à la date prévue,

* à la caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.”

Il résulte des pièces produites et des explications des parties que :

— M. [Z] [M] a libéré les locaux du rez-de-chaussée du bien vendu fin juillet 2018, M. [G], gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES, indiquant en avoir informé le notaire 2 jours après cette libération des lieux (page 7 des écritures de la SARL CK REGIE ET SERVICES), sans pour autant justifier lui avoir adressé une lettre ou un mail en ce sens,

— par mail du 23 octobre 2018, maître [K] [H], de l’office notarial susvisé, a sollicité le gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES aux fins d’obtenir son autorisation pour libérer le séquestre détenu en l’étude, en lui indiquant que M. [M] l’avait informée avoir bien libéré les lieux à la date convenue aux termes de l’acte de vente, M.[G], gérant, lui ayant répondu par mail du 5 novembre 2018, que M. [M] n’avait pas encore effectué ce à quoi il s’était engagé devant huissier le 1er août dernier, et qu’il ne pouvait pas à ce jour donner autorisation pour que le séquestre soit libéré,

— par mail du 5 novembre 2018, maître [K] [H] a fait part de ce refus aux consorts [M],

— par mail du 8 février 2019, M. [Z] [M] a sollicité maître [K] [H] aux fins d’obtenir la libération du séquestre, en y joignant un message d’un notaire honoraire conciliateur faisant état de la saisine de la chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône en raison de l’absence de paiement d’une mensualité d’indemnité d’occupation, du règlement de cette mensualité dans les 5 jours ayant suivi la date fixée pour la libération des lieux par leur occupant, l’objet de cette saisine ayant disparu, ce notaire indiquant “l’unique objet du séquestre consigné en la comptabilité de l’étude [Y] ayant été la libération de l’immeuble à la date convenue et le paiement de la somme depuis réglée, j’invite M. [G], s’il ne l’a déjà fait, à donner ordre à cette étude de libérer les sommes qu’elle détient à ce titre entre les mains de M. [M] et de son épouse” ,

— par plusieurs mails du 2 juillet 2019 et du 30 août 2019, maître [K] [H], a relancé le gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES aux fins d’obtenir son autorisation pour libérer le séquestre litigieux,

— par mail du 22 juillet 2020 à 12h13, maître [K] [H] a de nouveau sollicité le gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES aux fins d’obtenir son accord pour procéder à la libération de la somme séquestrée revenant aux époux [M], en lui précisant que M. [M] lui avait indiqué qu’il n’existait aucune raison légitime pour ne pas l’autoriser, ce à quoi M. [G] répondait par mail du même jour à 15h49 que les époux [M] n’étaient pas sans savoir qu’ils doivent un remboursement de la remise en état du moteur de la climatisation pour la somme de 650 euros, et que sans remboursement effectif de cette somme par simple chèque à son nom, il ne pourrait pas donner d’accord pour cette main-levée,

— par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2021, le conseil des époux [M] a sollicité auprès de l’office notarial susvisé la restitution de la somme séquestrée, ce même courrier ayant été adressé à la SARL CK REGIE ET SERVICES,

— par courrier du 8 novembre 2021 adressé au conseil des époux [M], le gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES lui a fait part de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2021, par lettre simple du 3 novembre suivant, et lui a notamment indiqué “tout d’abord, nous sommes surpris après plus de 3 ans, que Mme et M. [M], en possession de nos coordonnées personnelles (téléphone, e.mail, adresse) ne se soient pas rapprochés directement de nous pour nous signaler ce fait. (…) Nous pensions que cette restitution avait été effectuée et que cette clause était résolue. Par conséquent, nous vous confirmons, à ce jour, n’avoir aucune contestation sur la libération dudit séquestre, et par la présente lettre, nous vous laissons vous rapprocher de l’étude de maître [A] [Y] afin que Mme et M. [M] en perçoivent le versement”.

Contrairement à ce que soutient la SARL CK REGIE ET SERVICES, il se déduit des pièces susvisées qu’elle s’est bien opposée à la libération du séquestre entre le 5 novembre 2018 et jusqu’en octobre 2021, alors qu’elle pouvait à tout moment informer le notaire séquestre, par simple lettre, de la libération des lieux par le vendeur. Elle est mal fondée à faire valoir que les époux [M] n’ont pas réclamé au notaire la libération du séquestre, alors que la chronologie des mails échangés démontre le contraire.

S’il est exact que par courrier du 8 novembre 2021, le gérant de la SARL CK REGIE ET SERVICES a indiqué au conseil des époux [M] qu’il n’y avait plus aucune contestation sur la libération dudit séquestre, il n’en demeure pas moins, qu’il s’était expressément opposé à cette libération par plusieurs mails précédents pendant trois ans, de sorte que les demandeurs font exactement valoir que cette société est de mauvaise foi, et que son comportement a été fautif, puisque les motifs invoqués pour la non libération du séquestre étaient inopérants en l’état de la clause telle que reproduite intégralement ci-dessus.

Il s’ensuit que la SARL CK REGIE ET SERVICES a commis une faute caractérisant une résistance abusive pendant 3 ans, le seul fait qu’elle ait ensuite, après mise en demeure du conseil des époux [M], répondu qu’elle ne s’opposait plus à la libération du séquestre par courrier du 8 novembre 2021, étant insuffisant à l’exonérer de toute responsabilité, alors au surplus qu’elle n’a pas directement fait part au notaire séquestre de son autorisation pour le libérer dans ce courrier.

Le préjudice résultant directement de cette résistance abusive est constitué par les tracas causés aux époux [M], alors que les conditions prévues à l’acte de vente pour la levée du séquestre étaient remplies.

Il sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de laquelle la SARL CK REGIE ET SERVICES sera condamnée.

Contrairement à ce que soutient la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto, il lui appartenait, en sa qualité d’officier ministériel et de professionnel du droit, d’exécuter la clause de séquestre particulièrement claire telle que rédigée dans l’acte dressé par maître [A] [Y], laquelle prévoyait seulement la libération des lieux à la date convenue.

Alors qu’il n’est pas contesté que la libération des lieux est intervenue au plus tard début août 2018, il est constant que la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto n’a restitué la somme séquestrée aux époux [M] que le 8 novembre 2022, soit plus de 6 ans après la réalisation de la condition prévue à l’acte de vente, sans justifier d’un motif légitime pour refuser de restituer la somme séquestrée qui lui était réclamée par les époux [M].

La SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne pouvait remettre la somme séquestrée aux époux [M] en raison des dispositions de l’article 1960 du code civil précité, alors que dès le 8 février 2019, elle avait été informée de l’établissement d’un procès-verbal du notaire conciliateur constatant qu’il n’existait plus de contentieux concernant l’indemnité d’occupation due par les époux [M] à l’acquéreur.

Elle ne pouvait sérieusement ignorer que la réclamation relative à une facture concernant la climatisation d’un montant de 650 euros ne pouvait caractériser l’existence d’un contentieux au sens du texte susvisé, étant observé que dans le cas contraire ou en cas de doute, il lui appartenait de libérer une somme de 9 350 euros dès le 22 juillet 2020, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

En outre, la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto ne justifie pas avoir répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le conseil des époux [M], et elle ne s’est exécutée que plusieurs jours après l’assignation qui lui a été délivrée.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir qu’elle a commis une négligence fautive dans l’exécution du séquestre, en ne restituant pas la somme séquestrée alors que les conditions contractuellement prévues étaient remplies, et ce sans motif légitime.

Les époux [M] justifient avoir subi un préjudice résultant directement de cette négligence fautive constitué par l’impossibilité de disposer de l’intégralité du prix de vente de leur bien, alors que les conditions prévues à l’acte de vente pour la levée du séquestre étaient remplies, l’office notarial étant mal fondé à soutenir que les demandeurs ne justifieraient pas d’un préjudice distinct en raison des intérêts perçus sur la somme de 10.000 euros séquestrée (de 222,92 euros suivant la fiche de compte éditée le 1er février 2023), lesquels n’ont vocation qu’à rémunérer l’immobilisation des fonds.

Il sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de laquelle la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto sera condamnée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL CK REGIE ET SERVICES

Alors que la demande formée par les époux [M] a été partiellement accueillie à l’encontre de la SARL CK REGIE ET SERVICES, aucun abus d’agir en justice n’est caractérisé à leur encontre.

En conséquence, la SARL CK REGIE ET SERVICES sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, la SARL CK REGIE ET SERVICES et la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto seront condamnées chacune par moitié aux dépens de l’instance.

Les demandeurs ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande de faire droit à leur demande dirigée contre la SARL CK REGIE ET SERVICES en condamnant cette dernière à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée par la SARL CK REGIE ET SERVICES sur ce même fondement sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qu’il n’y a pas lieu de faire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare sans objet la demande formée par M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M] tendant à voir ordonner la restitution de la somme de 10.000 euros séquestrée auprès de l’office notarial [O], Lameta, Feraud, [H], notaires associés d’une SCP titulaire,

Condamne la SARL CK REGIE ET SERVICES à payer à M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M], pris ensemble, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto à payer à M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M], pris ensemble, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de l’impossibilité de disposer de l’intégralité du prix de vente de leur bien, alors que les conditions prévues à l’acte de vente du 31 juillet 2017 pour la levée du séquestre étaient remplies,

Déboute la SARL CK REGIE ET SERVICES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SARL CK REGIE ET SERVICES à payer à M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M], pris ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée par la SARL CK REGIE ET SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL CK REGIE ET SERVICES et la SCP [O], Lameta, Feraud, [H], Cezanne et Pustetto, chacune par moitié, aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE SEPT AOÛT DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT