TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 12 septembre 2024

à M^e DJOURNO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04714 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HZY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association HABITAT PLURIEL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

non comparante

DEFENDERESSE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 28 juillet 2021, l’association HABITAT PLURIEL a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a autorisé l’association HABITAT PLURIEL à assigner Madame [V] [N] à l’audience de référé du 25 juillet 2024 à 14h00.

Par un exploit de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024, l’association HABITAT PLURIEL a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail d’habitation en application de la clause résolutoire de plein droit, ordonner l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation outre un arriéré locatif.

A l’audience du 25 juillet 2024, représentée par son conseil, l’association HABITAT PLURIEL a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.106,18 euros au 30 juin 2024.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse a soutenu que Madame [V] [N] a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas régulièrement ses loyers et charges, en n’assurant pas son logement et en multipliant les troubles du voisinage.

Citée à étude, Madame [V] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le juge a demandé à la requérante ses observations sur la recevabilité de ses demandes et la compétence du juge des référés en matière de résiliation judiciaire d’un bail. L’association HABITAT PLURIEL a dit s’en rapporter en l’absence de commandement de payer et de saisine de la CCAPEX concernant la dette locative et le défaut d’assurance, les démarches de notification en cours auprès de la préfecture des Bouches du Rhône.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [V] [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à l’association HABITAT PLURIEL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

L’association HABITAT PLURIEL sollicite que soit constatée la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire contenue au bail signé le 28 juillet 2021, d’une part pour non paiement des loyers et charges, d’autre part pour défaut d’assurance, enfin pour troubles anormaux du voisinage.

L’article 3 du contrat de location stipule une résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, de non souscription d’une assurance des risques locatifs ou en cas de de non respect du règlement intérieur (notamment en cas de troubles du voisinage), et ce dans un délai d’un mois suivant l’envoi d’une lettre recommandée notifiant les manquements.

Concernant le non paiement des loyers

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’association HABITAT PLURIEL concède ne pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’association HABITAT PLURIEL est donc irrecevable en son action aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de l’indemnité d’occupation.

Concernant le défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire ne répond aux dispositions d’ordre de protection de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elle ne prévoit la notification des violations des obligations contractuelles au preneur que par l’envoi d’un courrier recommandé. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Pour troubles anormaux du voisinage

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le juge des référés n’a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, d’apprécier si les manquements invoqués sont suffisamment graves pour justifier cette résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de rejeter la demande sur ce fondement, ainsi que celles y attenant.

Sur la demande en paiement

L’association HABITAT PLURIEL produit un décompte indiquant que Madame [V] [N] reste devoir la somme de 1.106,18 € au 30 juin 2024.

Madame [N], non comparante, ne conteste par définition ni le principe de la dette ni son montant.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association HABITAT PLURIEL, Madame [V] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons irrecevable la demande formée par l’association HABITAT PLURIEL à l’encontre de Madame [V] [N], aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de l’indemnité d’occupation pour non paiement des loyers et charges ;

Rejetons la demande formée par l’association HABITAT PLURIEL à l’encontre de Madame [V] [N], aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de l’indemnité d’occupation pour défaut d’assurance et troubles anormaux de voisinage ;

Condamnons Madame [V] [N] à verser à l’association HABITAT PLURIEL la somme de 1.106,18 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 30 juin 2024 ;

Condamnons Madame [V] [N] à verser à l’association HABITAT PLURIEL une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [V] [N] aux entiers dépens de la procédure,

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe ;

La Greffière Le Président