TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/00718

N° Portalis 352J-W-B7G-CV6E7

N° MINUTE : 1

Assignation du :

31 Décembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C GALAXIE [Adresse 28]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0098

DEFENDERESSE

S.A.S BULGARI FRANCE SAS

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2011, la S.N.C GALAXIE [Adresse 28] a consenti un bail commercial à la société LOUIS VUITTON MALLETIER portant sur des locaux à usage de bureaux et d’ateliers sis [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 3] pour une durée de dix ans à compter du 31 mars 2011.

Par avenant n°1 du 19 décembre 2012, les parties au bail sont convenues d’intégrer à la désignation des lieux loués des locaux additionnels également situés [Adresse 5].

Par avenant n°2 du 18 avril 2018, elles sont notamment convenues que le bailleur entreprendrait les démarches administratives en vue de convertir en bureaux le lot d’atelier situé au cinquième étage de l’immeuble situé [Adresse 5].

Par avenant n°3 du 07 novembre 2019, elles sont convenues de retirer de l’assiette du bail un local à usage de dégagement et palier d’ascenseur situé au rez-de-chaussée de l’immeuble édifié [Adresse 5].

Par acte du 19 mars 2021, la société LOUIS VUITTON MALLETIER a cédé son droit au bail à la S.A.S BULGARI FRANCE, alors sous-locataire des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail pour dix ans à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer porté à 420.000 € par an, HT et HC.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 14 octobre 2021, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 370.000 € par an HT et HC.

Le 31 décembre 2021, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 25 mai 2022, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2022 en application de l’article R.145-11 du code de commerce.

L’expert, Monsieur [K] [E], a déposé son rapport reçu au greffe le 05 août 2024. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 24 mars 2025, la S.N.C GALAXIE [Adresse 28] sollicite :

— la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à un montant de 420.000 € par an hors taxes et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

— de juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— de juger que les arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— de juger que les intérêts échus sur les arriérés de loyers dus depuis plus d’un an seront capitalisés,

— de condamner la défenderesse à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 31 mars 2025, la S.A.S BULGARI FRANCE sollicite du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 265.050 €/an HT et HC à compter du 1er janvier 2022, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées, sauf celles éventuellement contraires à la loi Pinel et aux textes subséquents,

— de rejeter la demande d’application d’intérêts au taux légal ainsi que la demande de capitalisation de ceux-ci,

— de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 avril 2025 et a été mise en délibéré au 05 juin 2025, prorogée au 11 septembre, puis au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État. »

L’article R. 145-11 dudit code prévoit que : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables. »

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé une estimation à hauteur de 370.000 €/an HT HC de la valeur locative de renouvellement des locaux loués au 1er janvier 2022, indiquant aboutir à des valeurs relativement similaires selon que l’on envisage l’une ou l’autre des deux hypothèses de valorisation applicables :

— hypothèse 1 : estimation de la valeur locative au regard de la consistance d’origine et en tenant compte des équipements et aménagements lors de la prise à bail, en rappelant que les locaux présentaient un aspect très vétuste ; la franchise de loyer accordée par le bailleur ne correspondant pas à une participation aux travaux de la locataire ;

— hypothèse 2 : estimation de la valeur locative au regard de la consistance et des aménagements actuels des locaux, laquelle fera l’objet d’un abattement au titre de la quote-part et des améliorations réalisées et financées par le preneur.

Le bail à renouveler a pris effet le 31 mars 2011 et a pris fin le 31 décembre 2021.

L’expert expose que les locaux loués dépendent de l’un des majestueux « Bâtiments de France » au cœur historique de [Localité 21], sur la [Adresse 28], l’une des plus célèbres places de la capitale, adresse exceptionnelle symbole du luxe et du savoir-faire à la française.

Cette place est fermée et seulement traversée par une voie dans le sens Nord-Sud reliant la [Adresse 27] à la [Adresse 25] dans le [Localité 3], à proximité du [Adresse 16] et de l’Église de la [19].

La place est entourée d’hôtels particuliers situés derrière des façades uniformes, dessinées par [B] [H], en grande partie classées monuments historiques et comporte en son milieu la colonne [Adresse 28] surplombée d’une statue de [M] ; elle concentre de nombreuses boutiques de luxe et les lus grandes maisons françaises et internationales de la joaillerie et de la bijouterie de luxe : BULGARI, CHAUMET, CHANEL, MAUBOUSSIN, CARTIER, DIOR, VAN CLEEF & ARPELS, MIKIMOTO, etc, ainsi que le [24], l’un des plus beaux palaces hôteliers de la capitale.

L’emplacement est fréquenté par une clientèle fortunée et souvent étrangère, demeurant dans l’un des hôtels de luxe implantés à proximité, tels que l’hôtel [13], l’hôtel [15], l’hôtel [20], l’hôtel [29], le [22], l’hôtel [18] et le [14] HÔTEL.

Elle constitue l’épicentre d’un secteur commercialement prestigieux, mais offre aussi l’une des plus belles adresses en matière de bureaux, au cœur du Quartier Central des Affaires, constituant le principal pôle d’affaires de la capitale et formé d’une partie de ses [Localité 3], [Localité 7], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 1] et [Localité 2].

Ce secteur constitue l’un des principaux grands pôles d’emploi et d’affaires à l’échelle nationale et européenne, il se singularise par la densité de sièges sociaux de grands groupes nationaux et internationaux ainsi que par un parc de bureaux le plus important de [Localité 21].

L’adresse est d’autant plus remarquable qu’elle se trouve dans un environnement cossu, identifié comme prestigieuse tant pour une activité de commerce de pied d’immeuble pour un positionnement « luxe » que pour des bureaux.

Enfin, l’ensemble bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun, assurée notamment par les stations de métro « Tuileries » (ligne1), « Madeleine » (lignes 1, 12 et 14), « Opéra » (lignes 3,7 et 8) ainsi que par divers arrêts de bus et le stationnement automobile est rendu possible par un parking public sous la place [Adresse 28].

Les locaux loués sont désignés par le bail (avenant n°3) de la façon suivante :

« (…) locaux de bureaux et d’ateliers ci-après désignés :

Le lot de bureaux situés aux 4ème et 5ème étages, ainsi que le pallier du 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 6] pour une surface privative d’environ 344 m²,

Le lot de bureaux situés au 5ème étage et accessible par le pallier privatif du 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] pour une surface privative d’environ 90 m²,

Les locaux visés ci-avant en (i) ne sont accessibles à ce jour que par l’escalier de l’immeuble du [Adresse 6], les locaux visés ci-avant en (ii) ne sont accessibles à ce jour que par l’escalier de l’immeuble du [Adresse 5], étant précisé que les lots (i) et (ii) ne sont accessibles entre eux que par une communication intérieure,

Une surface localisée au 5ème étage entre les locaux 1.1 (i) et 1.1 (ii) correspondant à un couloir d’accès d’environ 9 m²,

Un local à usage de bureau au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] d’une surface de 133 m² environ. »

S’agissant de la consistance actuelle des locaux, l’expert judiciaire décrit :

— des locaux dépendant de deux anciens hôtels particuliers mitoyens au Nord-Ouest de la [Adresse 28], à savoir l’ancien hôtel de [11] au [Adresse 5], partiellement inscrit aux monuments historiques pour ses façades et toitures, et l’ancien hôtel de [23] (ou hôtel de [12]), ni classé ni inscrit ;

— ces bâtiments, conformes à l’ordonnancement de la [Adresse 28], présentent un aspect extérieur particulièrement élégant avec des façades en pierre de taille, rez-de-chaussée entresolé orné de macarons et creusé de refends, deux étages scandés de pilastres avec grandes fenêtres rectangulaires, quatrième et cinquième étages sous combles brisés et percés de lucarnes ; ils ne présentent aucun défaut structurel apparent et les ravalements sur rue sont en bon état ;

— l’accès aux locaux s’effectue depuis les parties communes, depuis la [Adresse 28] au [Adresse 5], par une imposante porte en bois à double vantail, doublée par une porte à deux vantaux en fer forgé, l’accès est bien sécurisé (interphone et digicode) ; les parties communes du rez-de-chaussée se composent d’un hall d’immeuble distribuant une cage d’escalier principale et un ascenseur, complétés d’un escalier de service et d’un ascenseur de service depuis le [Adresse 6] ; le standing des parties communes intérieures varie selon les niveaux, les prestations du rez-de-chaussée étant de très bon standing et en bon état (pierre marbrière, dorures, faux-plafond avec éclairage intégré), un magnifique escalier de maître en pierre recouvert d’un tapis desservant jusqu’au troisième étage, puis est prolongé d’un escalier de moindre standing pour desservir les étages supérieurs ; les prestations des niveaux en superstructures sont plus courantes (moquette au sol, murs et plafonds peints) et également en bon état ;

— les locaux loués se développent aux quatrième et cinquième étages et sont formés des lots suivants :

— lot n°21 qui se développe principalement au cinquième étage et accessoirement au quatrième étage du n°[Adresse 5],

— lot n°22 qui se développe principalement au quatrième étage et accessoirement au cinquième étage du n°[Adresse 5],

— lot n°31 qui occupe une partie du quatrième étage et du cinquième étage du n°[Adresse 6], en angle avec la [Adresse 26] ;

— les locaux communiquent entre eux par plusieurs ouvertures et les deux niveaux de bureaux sont reliés par deux escaliers intérieurs, à savoir un escalier en bois large et de belle facture au sein du lot n°31 et un escalier en bois étroit et pentu situé dans le lot n°21 ;

— le quatrième étage est principalement accessible par les parties communes du [Adresse 5], depuis un palier, en contrehaut d’une marche, par une porte à simple battant sécurisée (vidéophone) ; l’entrée sur une petite zone d’accueil desservant une salle de réunion éclairée par une lucarne sur la [Adresse 28], un salon de réception éclairé par deux lucarnes sur la [Adresse 28] et une fenêtre sur cour, qui donne accès à un double bureau éclairé sur la place [Adresse 28], des sanitaires, une petite réserve aveugle, un dégagement avec espace café, qui constitue la communication entre les lots n°22 et 31 et dessert plusieurs bureaux et locaux annexes ; une zone bureaux est articulée autour de ce dégagement central, se composant d’un local informatique aveugle, de deux bureaux éclairés par des lucarnes sur le retour du bâtiment côté [Adresse 28], d’un bureau en angle au croisement de la [Adresse 28] et de la [Adresse 26], de l’escalier intérieur menant au cinquième étage, d’un accès par une porte vitrée sécurisée sur les parties communes du [Adresse 6], de deux bureaux éclairés sur la [Adresse 26] par des fenêtres à affiche, d’une zone sanitaire avec un petit local technique et d’un grand bureau au fond éclairé sur la [Adresse 26] et la cour centrale ; l’ensemble est doté d’aménagements de qualité et en très bon état (sol parquet, carrelé dans les sanitaires, murs peints, faux plafonds avec éclairage encastré ou suspendu, climatisation réversible, câblage informatique, ouvertures en simple vitrage,), hauteur sous plafond variant suivant les pièces, entre 2,46 m et 2,78 m dans le salon de réception, entre 2,10 m et 2,52 m dans les bureaux ; les locaux de cet étage sont complétés d’une petite pièce indépendante où se situe le second escalier reliant le quatrième et le cinquième étages, qui ne communique pas avec lesdits locaux et donne directement sur le pallier de l’étage ;

— le cinquième étage est accessible uniquement par les deux escaliers intérieurs, il ne bénéficie pas d’accès par les parties communes des hôtels particuliers dont il est d’anciennes combles ; l’on y accède principalement par le large escalier en bois précité ; il est composé d’un palier d’étage qui commande deux bureaux cloisonnés sur cour, un petit bureau sur la [Adresse 26] et, au fond, un grand bureau traversant éclairé sur cour et sur la [Adresse 26] ; en retour de l’escalier en contrehaut de trois marches, un long dégagement en deux parties (décalage de plancher engendrant plusieurs marches) donne accès à un bureau éclairé sur cour, une zone sanitaire, un espace cuisine éclairé par plusieurs fenêtres de toit et dont une partie est en contrebas de trois marches, autour dquel se trouvent un local photocopies, un local ménage et une réserve ; à la suite et au fond de l’espace cuisine, une salle de réunion est présente, dont l’éclairement est assuré par plusieurs fenêtres de toit ; longeant la salle de réunion et également en contrehaut de deux marches, un dégagement mène à deux salles d’archivage et au second escalier menant au quatrième étage ; l’ensemble est en bon état d’entretien et doté d’aménagements courants (sol stratifié ou sous vinyle, murs et plafonds peints, climatisation réversible ; l’expert judiciaire souligne que ce niveau est fortement mansardé, avec des circulations étroites et de nombreux décalages de plancher occasionnant quelques difficultés pour circuler puisque de nombreuses marches sont présentes ; la hauteur sous plafond varie suivant les espaces (bureaux : 2,80 m environ).

L’expert judiciaire fait état de travaux réalisés par la locataire en cours de bail :

— des travaux réalisés par la société LOUIS VUITTON MALLETIER lors de la prise à bail en avril 2011 pour un coût de 2.615.875 € HT ; le bail ne précise pas si la franchise de loyer de six mois (soit 96.169 €) consentie au preneur est une contrepartie de ces travaux, point de droit laissé à l’appréciation du juge des loyers ; il estime que le coût de ces travaux, qui ressort à plus de 4.580 €/m², apparaît particulièrement élevé, même pour des travaux de réhabilitation ;

— des travaux entrepris dans le show-room pour un montant de 689.784 € HT ;

— des travaux d’aménagement complémentaires réalisés en avril 2018, d’un montant chiffré par l’expert à 370.933 € HT après déduction des éléments décoratifs et mobiliers ;

— soit un coût total de travaux au cours du bail expiré de 3.676.592 € HT.

Concernant la superficie des locaux, l’expert judiciaire a constaté :

— que selon l’avenant n°3 au bail commercial, du 07 novembre 2019, leur surface totale est de 576 m² environ ;

— que selon un certificat de superficie établi par la société CP DIAG du 13 janvier 2022 communiqué par la locataire, la surface Carrez totale des locaux est de 536,09 m² ; l’expert judiciaire a estimé que cette surface devait être écartée si la valeur locative des locaux était, compte tenu des effets d’une clause d’accession en fin de bail, appréciée au regard de leur consistance et de leurs caractéristiques lors de la prise à bail, donc avant travaux, ;

— que selon un état récapitulatif des superficies utiles locatives établi par la SELAS [J] [L], en date du 21 octobre 2022, qui selon un courriel de ce géomètre-expert du 26 septembre 2023 n’inclut pas les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, la surface utile des locaux est de 571m² ;

*4ème étage : 330,70 m²

*5ème étage : 234,90 m²

*5ème étage ½ : 5,40 m²,

— que le bail prévoit une quote-part des parties communes, dont la surface n’est pas indiquée mais qui serait de 37 m² selon la locataire ;

— que la surface utile totale des locaux est donc de 608 m².

L’expert judiciaire a conclu à l’appréciation générale suivante :

— qu’il s’agit de bureaux bénéficiant d’une adresse [Adresse 28], au sein d’anciens hôtels particuliers prestigieux mais dont le standing des parties communes varie selon les niveaux,

— que malgré leur situation en quatrième et cinquième étage, les locaux ne bénéficient d’aucune vue dégagée sur l’emblématique [Adresse 28] et la luminosité du cinquième étage est quelque peu limitée,

— à la suite d’importants travaux de rénovation, les bureaux offrent des prestations et des aménagements de qualité et en très bon état, les volumes sont satisfaisants mais les bureaux présentent quelques contraintes d’exploitation, dont une situation à cheval sur deux immeubles mitoyens occasionnant des décalages de plancher, particulièrement pénalisants, en raison de la présence de nombreuses marches au cinquième étage, lequel correspond à d’anciennes combles souffrant par conséquent de mansardes présentant des contraintes en matière d’aménagements, cet étage ayant en outre une distribution de bureaux atypique et peu fonctionnelle.

S’agissant du marché parisien des bureaux au quatrième trimestre 2021, l’expert judiciaire fait les observations suivantes :

— à la suite de la crise sanitaire, le PIB français progresse et retrouve un niveau de pré-crise en septembre 2021,

— le marché locatif francilien a connu une reprise en 2021 et un retour à la (quasi) normale avec cependant une baisse de la surface moyenne des transactions, essentiellement pour celles portant sur des grandes surfaces,

— la recherche de centralité fait que les entreprises continuent de privilégier les arrondissements centraux de [Localité 21] et [Localité 17], lesquels excèdent leur moyenne de long terme, tous les autres marchés franciliens, sauf la Boucle Nord, demeurant en deçà de leurs niveaux d’activité habituels,

— l’offre vacante reste stable mais l’offre sur [Localité 21] diminue depuis plusieurs trimestres alors qu’il est en augmentation sur le croissant ouest et en première couronne,

—  40 % de l’offre disponible se situe à [Localité 17], en péri-Défense et en première couronne Nord,

— la concentration de l’activité dans le centre de [Localité 21] (43 % de la demande placée francilienne sur l’année) et dans le Quartier Central des Affaires en particulier (23 %) entraîne une nette hausse du loyer moyen de seconde main, qui atteint 415 €/m²/an sur l’ensemble du marché francilien ce trimestre, un niveau inédit et équivalent au loyer moyen de première main,

— concernant les loyers prime, si celui du QCA est demeuré relativement stable à 910 €/m²/an, celui de [Localité 17] a atteint 560 €/m²/an, néanmoins avec des mesures d’accompagnement parfois importantes.

L’expert judiciaire a estimé que seules les transactions situées [Adresse 28] pouvaient être retenues comme références dans la mesure où celle-ci offre une qualité d’adresse exceptionnelle et difficilement comparable aux rues adjacentes.

Il mentionne dans son rapport :

Par ailleurs, il fait état de baux anonymes extraits d’un état locatif des [Adresse 5] et [Adresse 6] fourni par la bailleresse, ne précisant pas l’étage des locaux concernés ni si les surfaces indiquées incluent une quote-part des parties communes :

L’expert judiciaire a noté que ces références faisaient ressortir des valeurs locatives comprises entre 570 € et 960 €/m²/an HT et HC pour des surfaces comprises entre 100 et 800 m².

Il mentionne d’autres éléments communiqués par la bailleresse :

— le bail consenti à la société CHANEL le 1er octobre 2018 (déjà cité dans le premier tableau) pour des locaux en troisième étage qui permet de savoir que la surface des locaux loués inclut une quote-part des parties communes,

— un bail consenti à compter du 1er avril 2020 à la société JP MORGAN CHASE BANK NATIONAL ASSOCIATION pour des locaux au quatrième étage d’un immeuble sis [Adresse 8] avec un ratio locatif de 753 €/m²/an HT et HC, quote-part des parties communes non incluse,

— le bail consenti à la société ARDIAN en octobre 2021 (déjà cité dans le premier tableau) pour des locaux en quatrième étage,

— outre un jugement de fixation de loyer de bail renouvelé plafonné et des références jugées trop anciennes par l’expert et non reprises dans la présente décision.

L’expert judiciaire a indiqué qu’il avait tenu compte des éléments particuliers suivants :

*Éléments favorables :

— situation sur une place prestigieuse et emblématique de la capitale offrant un certain prestige d’adresse au sein du QCA,

— plateaux de bureaux dépendant de deux anciens hôtels particuliers de belle facture, en bon état mais offrant des parties communes courantes (standing variable selon les étages)

— excellente desserte par les transports en commun,

— locaux en très bon état général.

*Éléments défavorables :

— bureaux sans vue dégagée sur la [Adresse 28],

— bureaux au cinquième étage fortement mansardés, à la distribution peu fonctionnelle et avec de nombreux décalages de plancher,

— situation au sein d’immeubles prestigieux mais sans services et équipements communs.

Considérant que les travaux travaux entrepris au cours du bail expiré par la locataire ne peuvent être pris en compte dans la détermination de la valeur locative des locaux, seule demeurant la problématique de la franchise accordée par le bailleur, qui peut être ou non une participation de sa part aux travaux, il a envisagé deux hypothèses de valorisation :

— hypothèse 1 : estimation de la valeur locative au regard de la consistance d’origine et en tenant compte des équipements et aménagements lors de la prise à bail, en rappelant que les locaux présentaient un aspect très vétuste ; la franchise de loyer accordée par le bailleur ne correspondant pas à une participation aux travaux de la locataire ; valeur locative retenue de 650 €/m²/an HT et HC pour le quatrième étage et de 550 €/m²/an HT et HC pour le cinquième étage, soit :

*4ème étage : 330,70 m² x 650 € = 214.955 €/an HT et HC,

*5ème étage : 234,90 m² x 550 € = 129.195 €/an HT et HC,

*5ème étage ½ : 5,40 m² x 550 € = 2.970 €/an HT et HC,

Total arrondi = 347.000 €/an HT et HC.

— hypothèse 2 : estimation de la valeur locative au regard de la consistance et des aménagements actuels des locaux, laquelle fera l’objet d’un abattement au titre de la quote-part et des améliorations réalisées et financées par le preneur ; valeur locative retenue de 850 €/m²/an HT et HC pour le quatrième étage et de 750 €/m²/an HT et HC pour le cinquième étage, puis application d’un abattement de 20 % au titre des travaux réalisés, soit :

*((314,37 m² x 850 €) + (221,72m² x 750 €)) – 20% = 347.000 €/an HT et HC arrondi.

À la valeur de 347.000 €/an HT et HC, il ajoute la valeur locative de la quote-part des parties communes de 37 m² ainsi calculée : 347.000 €/571 m² x 37 m² = 22.485 €/an HT et HC.

Il conclut ainsi à une valeur locative de renouvellement de 347.000 € + 22.485 € = 370.000 € arrondis/an HT et HC.

*Sur les caractéristiques des locaux loués à prendre en considération

Il est constaté que le bail prévoit en son article 3.5. qu’en cas de renouvellement du bail, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce.

Ce texte prévoit que : « À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8. »

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

« 1°De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4°De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

4°De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

Selon l’article R.145-8 du code de commerce :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. (…) »

L’expert judiciaire ayant proposé deux évaluations différentes des locaux selon que les travaux réalisés par la locataire ont ou non fait accession à la bailleresse, il y a lieu au préalable de déterminer si cette accession a eu lieu.

Le bail contient une clause d’accession 7.5.1. (e) ainsi rédigée : « En fin de jouissance, le preneur sera tenu de laisser les locaux loués privatifs en bon état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris tous travaux à caractère immobilier, que ceux-ci aient ou non été autorisés par le bailleur, qu’il s’agisse de travaux de finition effectués notamment lors de la prise de possession, ou de travaux de cloisonnement, d’aménagement, d’amélioration, de modification ou de réparation, le tout, à l’exception des éléments faisant l’objet d’une propriété intellectuelle du preneur ou réalisés à la marque ou au logo du preneur, devant devenir la propriété du bailleur, par voie d’accession en fin de jouissance, si bon lui semble, sans indemnité d’aucune sorte. »

La bailleresse discutant de la portée de cette clause, en soutenant qu’elle s’interprète strictement et ne concerne pas les travaux de mise en conformité, il y a lieu de relever qu’elle vise tous les « travaux à caractère immobilier », sans distinction selon leur nature, ce qui n’exclut, au sens classiquement donné en droit au terme « immobilier », que les éléments « mobiliers », donc les éléments détachables ; il n’y a donc pas lieu de considérer que les travaux de mise en conformité incombant au preneur effectués par celui-ci au cours du bail expiré ne seraient pas concernés par cette clause.

Par ailleurs, si une participation financière de la bailleresse peut être constatée compte tenu notamment d’une franchise de six mois de loyers (soit 96.169 € HT) consentie, selon un courrier de la locataire du 24 mars 2011 « pour travaux », la bailleresse ne peut pour autant se prévaloir de l’application des dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce pour voir la valeur locative des locaux fixés selon leurs caractéristiques (surface, état, configuration) telles qu’elles résultent de ces travaux ; en effet, elle n’en est pas devenue propriétaire par l’effet de l’accession, qui en l’espèce ne s’est pas produite en fin de bail (donc à l’occasion de son premier renouvellement) mais ne surviendra qu’en fin de jouissance, soit lorsque la locataire quittera les lieux loués.

Ainsi, la valeur locative des locaux doit être appréciée en considération de leur état antérieur aux travaux réalisés par la locataire.

L’expert a retenu une surface intiale (avant travaux) de 571 m² pour la partie privative des locaux (déterminée par le cabinet de géomètre-expert [L] à partir de plans établis en 2008), outre 37 m² de parties communes.

La locataire se prévaut d’une surface de 536 m², ressortant d’un certificat de superficie du 13 janvier 2022, reprochant à l’expert judiciaire d’avoir pris en compte des surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, qui ne sont pas exploitables, ainsi que des surfaces allant jusqu’au droit des murs et non des décors, qui selon elle ne correspondent pas à la surface utile brute retenue par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Elle conteste également l’inclusion d’une surface de parties communes dans le calcul de la surface des locaux.

Néanmoins, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m n’ont pas été incluses dans le calcul de la superficie par le cabinet [L] et l’expert précise dans ses réponses aux dires (page 50) que le géomètre-expert a procédé aux mesures sans tenir compte des décors et planchers bas.

Par ailleurs, il est rappelé que la surface de 536 m² dont se prévaut la locataire a été déterminée à partir des caractéristiques actuelles de ses locaux, alors que ceux-ci ont subi d’importants travaux intérieurs et doivent être appréciés selon leur état antérieur.

En tout état de cause, il est observé que les particularités des locaux, notamment l’effet mansardé, ont été prises en compte par l’expert dans leur évaluation en comparaison d’autres baux de bureaux.

En revanche, la locataire conteste de façon tout à fait pertinente l’inclusion dans la surface retenue pour le calcul de la valeur locative des locaux loués de 37 m² de parties communes en faisant valoir qu’il n’est pas d’usage pour le calcul de la valeur locative d’intégrer les quote-parts de parties communes, dont la présentation, usuelle dans les baux, sert à la définition de la quote-part de charges attribuée aux locaux loués mais reste étrangère à la fixation judiciaire d’un loyer.

En effet, aucune stipulation expresse du bail ne permet de considérer que les parties ont entendu fixer le loyer du bail renouvelé en intégrant une quote-part des parties communes, dont la surface n’était au demeurant pas précisée dans cet acte et a dû être déterminée dans le cadre de l’expertise.

De plus, force est de constater qu’à l’exception de l’un des éléments de comparaison (bail CHANEL) il n’est pas établi que le loyer des références à partir desquelles la valeur unitaire a été évaluée a été fixé selon une surface incluant des parties communes.

En outre, si le caractère luxueux des parties communes est de nature à augmenter la valeur locative des locaux loués, cette considération est prise en compte dans l’appréciation des caractéristiques desdits locaux, qui incluent l’ensemble immobilier dans lequel ils se situent.

En conséquence, il convient de retenir une surface de 571 m² pour la partie privative des locaux.

C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a tenu compte de la surface et de l’état des locaux avant la réalisation de travaux par la locataire.

*L’estimation de la valeur locative unitaire

Au vu des éléments de comparaison qu’il a retenus (uniquement des baux de locaux à usage de bureaux situés [Adresse 28]), l’expert judiciaire a estimé des valeurs locatives de :

—  650 €/m²p/an pour le quatrième étage,

—  550 €/m²p/an pour le cinquième étage

Il a estimé ces valeurs en considération notamment de l’état des locaux antérieur aux travaux réalisés par la locataire, de leur situation dans des étages supérieurs de moindre standing et de leur configuration particulière, notamment en mansarde.

La bailleresse demande de retenir une valeur unitaire de 730 €/m²p/an, faisant valoir que :

— les éléments de comparaison pertinents permettent de retenir une valeur moyenne de 757 €/m²p/an, et la moyenne des valeurs des surfaces inférieure à 1.000 m² dans l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire est de 790 €/m²p/an,

— le bail consenti à REZA pour les locaux situés à l’étage inférieur des bureaux de la société BULGARI fait ressortir un prix de 1.066 €/m²p/an, certes à un étage dit « noble » avec une vue sur la [Adresse 28],

— la précédente locataire, la société LOUIS VUITTON MALLETIER, a elle-même estimé la valeur locative des lieux à 840 €/m²p/an lors de son acquisition du droit au bail en décembre 2012,

— les surfaces louées à l’HÔTEL [24], peu qualitatives et prises en l’état, ont une valeur locative de 789 €/m²p/an,

— au vu des valeurs locatives de marché évoluant entre 850 et 1.100 €/m²p/an, l’estimation de 730 €/m²p/an intègre bien une décote liée à un cinquième étage mansardé,

— l’expert judiciaire ayant retenu une valeur de 850 €/m²p/an pour le quatrième étage et de 750 €/m²p/an pour le cinquième étage, elle retient une valeur locative moyenne de 800 €/m²p/an et conteste les décotes appliquées par l’expert judiciaire, considérant qu’aucune décote n’est justifiée pour le quatrième étage qui présente quatre éléments favorables contre deux éléments défavorables, et que la décote de 30 % pour le cinquième étage est excessive, quatre éléments favorables étant retenus contre trois éléments défavorables, le seul inconvénient à prendre en compte est que les surfaces sont mansardées.

La locataire soutient de son côté que le prix unitaire des locaux dans leur état d’origine, compte tenu de leur particulière vétusté, de l’absence de circulation entre les étages et d’un rendement peu praticable, ainsi que de l’absence de prestige, doit être estimé à 500 €/m²p/an pour le quatrième étage et à 450 €/m²p/an pour le cinquième étage.

Elle considère que le prix unitaire proposé par la bailleresse ne peut se justifier que pour des locaux de grande qualité et que l’état locatif produit par celle-ci concerne en majorité de très grandes surfaces, de 1.000 à 6.000 m², sans précision notamment de la situation en étage des références, alors que le standing est très variable (étages nobles, vue sur la [Adresse 28]), les autres éléments de comparaison qu’elle fournit portant sur des locaux de très grand standing ou de bureaux dits « prime ».

Elle fait état d’un bail consenti à la société GÉNIE DES LIEUX en 2018 pour un prix unitaire de 588 €/m²p/an et observe que le bail consenti à la société CHANEL ne peut être évoqué pour faire valoir un prix unitaire de 720 €/m²p/an en déduisant la surface de parties communes tout en demandant que pour fixer le loyer du présent bail cette surface soit incluse.

Elle ajoute que le prix payé par la précédente locataire, la société LOUIS VUITTON MALLETIER, ne peut ête pris en compte pour évaluer la valeur locative des lieux loués alors qu’il est de pure convenance, consenti pour obtenir un départ anticipé du preneur DWP.

Il convient au préalable de relever que, tous les éléments de comparaison étant situés sur la [Adresse 28], comme les locaux loués, les différences d’estimation ne peuvent s’effectuer qu’à partir de caractéristiques propres auxdits locaux, tout particulièrement celles qui ont été développées dans les discussions des parties ainsi que dans les conclusions de l’expert judiciaire et dans ses réponses à leurs dires :

— il est incontestable qu’il existe une différence de valeur entre les locaux situés dans les étages de meilleur standing, jusqu’au troisième étage pour l’ensemble immobilier des locaux considérés, et les locaux situés dans les étages supérieurs, avec de moins belles parties communes et des locaux moins agréables (mansardes, absence de vue sur la [Adresse 28] notamment),

— une différence de valeur doit également être retenue entre les locaux du quatrième étage, déjà de moindre standing que ceux à des niveaux inférieurs, et les locaux du cinquième étage, fortement mansardés,

— une autre distinction d’importance est l’état des locaux, leur valeur différant selon qu’ils sont dans un état exigeant des rénovations, un état d’usage, ou rénovés, qu’ils sont ou non de haut « standing ».

Il n’y a pas lieu, comme le souhaite la bailleresse, de déterminer une décote à appliquer pour les lieux loués en faisant une balance entre éléments favorables et défavorables retenus par l’expert alors que ceux-ci, en majeure partie (adresse prestigieuse de la [Adresse 28], anciens hôtels particuliers de belle facture, desserte par les transports en commun, absence de services et d’équipements communs dans l’immeuble) sont communs à tous les éléments de référence.

Il est rappelé également qu’une valeur locative ne résulte pas de la simple moyenne arithmétique des prix pratiqués dans des éléments de comparaison mais du rapprochement de ces éléments analysés un à un, en appliquant tous correctifs nécessaires pour tenir compte des différences constatés avec les locaux objets du litige, ainsi que des conditions locatives qui ont été négociées ; ce qui n’est pas possible pour la plupart des références citées par la bailleresse, à défaut de connaître, notamment, l’état et l’étage des locaux loués.

Il convient d’ailleurs de constater que, pour la plupart des éléments de comparaison cités, la situation en étage est ignorée.

Les baux dont la situation en étage est connue sont celui consenti à la société CHANEL au mois d’octobre 2018 (troisième étage), celui consenti au mois d’avril 2020 à la société JP MORGAN CHASE BANK NATIONAL ASSOCIATION (quatrième étage) et celui consenti à la société ARDIAN en octobre 2021 (quatrième étage également) ; or, la valeur locative des locaux en troisième étage, de haut standing, est sans commune mesure avec celle de locaux aux étages supérieurs, de même que celle de locaux, certes au quatrième étage, mais à l’adresse du [Adresse 8], décrit pour le bail ARDIAN comme « bureaux état « prime » de très grand standing ».

En revanche, il peut être procédé à une comparaison de prix selon l’état des locaux qui est connu dans les éléments de comparaison retenus à titre principal par l’expert judiciaire ; de 588 € (bail GÉNIE DES LIEUX) à 662 € (bail BARO ALTO AVOCATS) pour des locaux « en état d’usage », de 670 € (bail CHANEL au troisième étage incluant des parties communes) pour des bureaux rénovés, à 789 € pour des locaux de très grand standing (bail du [24]) et 808 € pour des bureaux état « prime » de très grand standing bien qu’au quatrième étage (bail ARDIAN).

Compte tenu de ces éléments de comparaison, de l’état des locaux loués, ainsi que de leur situation dans des étages de moindre standing, il n’y a pas lieu, comme le sollicite la bailleresse, de retenir une valeur locative supérieure à l’estimation de l’expert, ni une valeur unique pour les deux étages.

De même, il n’y a pas lieu, comme le soutient la locataire, de retenir une valeur inférieure, alors que l’expert judiciaire a suffisamment pris en considération l’état des locaux et les travaux réalisés et rappelé, à très juste titre, d’une part que l’on ne peut ignorer la qualité de l’adresse exceptionnelle et le bon standing de l’immeuble et, d’autre part, que malgré quelques inconvénients, principalement les décalages de plancher au cinquième étage, les bureaux sont, à ce jour, en très bon état général.

Il convient en conséquence de constater que l’expert judiciaire a fait une appréciation exacte, au vu des divers éléments à prendre en considération, de la valeur locative des locaux loués.

La valeur locative estimée par l’expert judiciaire est donc fixée, avant rectificatif, de la façon suivante :

*4ème étage : 330,70 m² x 650 € = 214.955 €/an HT et HC,

*5ème étage : 234,90 m² x 550 € = 129.195 €/an HT et HC,

*5ème étage ½ : 5,40 m² x 550 € = 2.970 €/an HT et HC,

Total arrondi = 347.000 €/an HT et HC.

*Sur la demande d’application de majorations et d’abattements

La bailleresse sollicite :

— l’application d’une majoration (pourcentage non précisé) au titre de l’avantage consenti par une clause autorisant le preneur à sous-louer librement les locaux ou à les céder à toutes sociétés du groupe LVMH,

— l’application de deux autres majorations de 5 % chacune au titre du bénéfice de la clause d’accession figurant au bail ;

*pour les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par le changement de destination (ateliers transformés en bureaux) qui ne sont pas inclus dans les travaux visés par cette clause et dont elle peut se prévaloir dès le premier renouvellement dès lors qu’elle a participé à leur financement alors qu’ils étaient contractuellement à la charge du preneur,

*pour l’avantage procuré par la clause d’accession en fin de jouissance elle-même, qui l’empêche d’invoquer les travaux de la locataire pour l’évaluation de la valeur locative.

La locataire sollicite :

— un abattement de 5 % au titre de la prise en charge de l’impôt foncier, dérogatoire au droit commun selon lequel cet impôt est à la charge du propriétaire (article 1380 du code général des impôts),

— un abattement de 30 % au titre de la clause d’accession en fin de jouissance.

Sur les majorations demandées par la bailleresse ;

— s’agissant de la faculté de sous-louer librement les locaux, et de la liberté partielle de cession, l’expert judiciaire a expliqué que pour des emplacements de qualité avec des surfaces relativement importantes (environ 500 m²), il est d’usage de pouvoir négocier des facultés de sous-location et de cession au profit de sociétés appartenant au même groupe que le preneur ; cet avantage étant généralisé, il ne peut donc être constaté qu’il justifie de revoir à la hausse l’estimation faite par comparaison avec des baux similaires ;

— concernant l’abattement de 5 % pour les travaux de mise en conformité auxquels elle soutient avoir participé, il est relevé que la clause d’accession inclut bien de tels travaux, puisqu’elle s’applique aux travaux « immobiliers », sans autre distinction quant à leur nature de sorte que, l’accession desdits travaux ne pouvant se produire lors du renouvellement du bail, les dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce ne s’appliquent pas et elle ne peut prétendre à une majoration à ce titre ;

— l’abattement, enfin, au titre de l’avantage procuré par la clause d’accession en fin de jouissance elle-même n’apparaît pas pertinent, dès lors que les décisions évoquées au soutien de cette prétention sont marginales et que l’avantage de la locataire est non seulement faible, dès lors que la participation financière de la bailleresse n’en couvre qu’une petite partie, mais, surtout, neutralisé par la faculté de celui-ci d’exiger, in fine, la remise en état des lieux.

La demande d’abattement formée par la locataire au titre de la prise en charge de l’impôt foncier sera également rejetée, puisque, comme le note l’expert judiciaire, le transfert de cette charge au preneur est classique dans les baux portant sur des bureaux et l’essentiel des références locatives en sa possession le prévoit ; il n’y a donc pas lieu de diminuer la valeur locative estimée au vu de ces éléments de comparaison de cette charge qui est déjà incluse dans les loyers fixés.

Enfin, l’abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance réclamé par la locataire n’avait lieu d’être que si la valeur locative des locaux était fixée en considération de leur état après la réalisation des travaux, ce qui n’est pas le cas.

Il convient en conséquence de rejeter toutes les demandes de minorations et majorations de loyer.

*Sur le loyer du bail renouvelé

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à 347.000 €/an HT et HC à compter du 1er janvier 2022.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel payé par la locataire au cours de l’instance produira, à compter de l’assignation du 31 décembre 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers, limitées à la seule fixation du prix du bail renouvelé, de se prononcer sur le réajustement du dépôt de garantie.

*Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.N.C GALAXIE [Adresse 28] et la S.A.S BULGARI FRANCE, portant sur des locaux en quatrième et cinquième étages sis [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 3], à la somme de trois-cent-quarante-sept-mille euros (347.000 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2022 portera intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] [E] qui seront supportés par moitié entre elles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 18 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L.FONTANELLA