Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 6 mai 2025, n° 24/01423

TJ Aix-en-Provence 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas acquitté les sommes dues, rendant légitime la demande de paiement des charges.
Accepté
Clause de solidarité
La cour a jugé que la clause de solidarité est valide et peut être appliquée, permettant au syndicat de réclamer l'intégralité de la dette à l'un des indivisaires.
Accepté
Bonne foi et tentatives de règlement
La cour a reconnu la bonne foi des défendeurs et a jugé opportun de leur accorder des délais de paiement.
Rejeté
Absence de préjudice
La cour a estimé qu'il n'était pas justifié que le défaut de paiement soit abusif ou qu'il ait causé un préjudice au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 6 mai 2025, n° 24/01423
Numéro(s) :	24/01423
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Carline LECAAude VAISSIERENicolas HEQUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 06 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01423 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MLNE

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE LES CIGALES, prise en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [N], pris en sa qualité d’héritiers de Madame [Z] [E], décédée le 11 janvier 2019, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant ayant pour postulant M^e Carline LECA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [N], pris en sa qualité d’héritiers de Madame [Z] [E], décédée le 11 janvier 2019, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant ayant pour postulant M^e Carline LECA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 06 Mai 2025

Le 06 Mai 2025

Grosse à :

M^e Carline LECA,

M^e Aude VAISSIERE

EXPOSE DU LITIGE

Il ressort des éléments dans les débats que Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] sont les héritiers de Madame [Z] [E].

Celle-ci était, jusqu’à son décès, membre d’une indivision successorale à la suite du décès de Monsieur [R] [E], son frère, indivision successorale dans laquelle se trouve les lots 25 et 103 au sein de la résidence LES CIGALES.

La succession de Monsieur [R] [E] étant difficile, par jugement daté du 22 septembre 2008, il est ordonné un partage judiciaire successoral. Un juge est alors commis pour procéder au suivi des opérations et le président de la Chambre des notaires des Bouche du Rhône est désigné pour procéder aux opérations.

Le contentieux relatif à cette succession apparaît toujours en cours à ce jour.

Cette indivision successorale compte comme membre depuis le décès de Madame [Z] [E] :

Monsieur [H] [E]Madame [D] [E] divorcée [K]Monsieur [U] [G]Madame [W] [G]Monsieur [P] [N]Monsieur [B] [N]

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires LES CIGALES a adressé à Monsieur [P] [N] et Monsieur [B] [N] deux mises en demeure datées du 16 mai 2024, l’une réceptionnée le 22 mai 2024 concernant Monsieur [B] [N] et l’autre avisée mais non réclamée pour Monsieur [P] [N]. Chaque mise en demeure visait notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Suivant acte du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES CIGALES, représenté par son syndic en exercice, la société DEVICTOR IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de les voir condamner à payer les charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires LES CIGALES :

Condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :9.374,75 € au titre des charges de copropriété, frais ainsi que des provisions de l’exercice 2025 non encore échues, avec capitalisation des intérêts à compter du 22 mai 2024, date de présentation d’une des mises en demeure,800€ à titre de dommages intérêts,2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnés solidairement aux dépens,Voir ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge des débiteurs

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 10 mars 2025, Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] sollicitent à titre principal le débouté du syndicat des copropriétaires LES CIGALES de l’ensemble de ses demandes du fait de l’absence de sincérité des décomptes de charges réclamées.

Ils s’y opposent en arguant que la clause de solidarité prévue en cas d’indivision dans le règlement de copropriété ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas d’indivision conventionnelle et non en cas d’indivision légale. S’ils ne contestent pas le principe de règlement des charges de copropriété, ils exposent que leur condamnation devra nécessairement se limiter à leur cote part dans l’indivision.

Par suite, ils font valoir que la dette alléguée est non sincère, incluant de nombreux frais non justifiés de sorte qu’ils estiment ne pas avoir à être condamnés, selon leur quotte part, à leur paiement, à fortiori lorsqu’ils ont déjà mis tout en œuvre pour permettre la vente des bien et l’apurement de la dette.

A titre subsidiaire ils sollicitent que le juge prenne acte de leur acceptation à payer les charges dues mais uniquement à concurrence de leur part dans l’actif successoral. Ils demandent de ce fait des délais de paiement Ils demandent également à ce titre de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes concernant les frais, dont la somme contiendrait la facturation de diligences non nécessaires.

A titre très subsidiaire, ils sollicitent que la clause de solidarité ne soit pas appliquée et ils sollicitent un délai de paiement de 24 mois pour apurer leur dette. Ils sollicitent également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

A l’audience du 11 mars 2025, les parties ont maintenus leurs prétentions contenues dans leurs conclusions.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et aux conclusions pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il ressort des éléments dans les débats que les lots 103 et 25 situés dans la copropriété [Adresse 5] sont détenus en indivision légale à la suite du décès de Monsieur [R] [E].

Ladite succession de Monsieur [T] [E] apparaît conflictuelle et complexe, de sorte qu’en l’état, suite au décès de certains héritier avant liquidation et renoncement à l’héritage de d’autres, subsiste dans cette indivision :

Monsieur [H] [E]Madame [D] [E] divorcée [K]Monsieur [U] [G]Madame [W] [G]Monsieur [P] [N]Monsieur [B] [N]

Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2022, 25 avril 2023 et du 26 mars 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui des exercices 2024 et 2025.

Il est également produit les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires du 19 octobre 2023 et du 6 juin 2024 dans le cadre desquels un certain nombre de travaux ont été approuvés par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au notaire de la succession pour la période correspondante, et de plusieurs mises en demeure dont celle du 15 mai 2024 visant l’article 19-2 et adressée aux deux indivisaires assignés.

Il est également fait état d’une clause de solidarité inscrite au règlement de copropriété et prévoyant qu’en cas d’indivision, l’intégralité de la dette est susceptible de se voir réclamée à l’un des indivisaires. Si sur ce point Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] contestent son application, aucune disposition légale ou jurisprudentielle ne s’oppose à la validité de cette clause. Le syndicat des copropriétaires LES CIGALES est par conséquent bien fondé à solliciter à une partie des membres de l’indivision le règlement de l’intégralité de la dette, sans limitation à la quote-part de chaque indivisaire.

Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme 9.374,75 euros actualisée au jour de l’audience par le syndicat des copropriétaires LES CIGALES, selon décompte produit en pièce 19 par le syndicat des copropriétaires, outre les provisions des deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles, correspondant aux sommes suivantes :

Un « solde à nouveau » d’un montant de 2.310,52 euros dont le tribunal ne peut apprécier la pertinence faute de décompte clair et de justification sur ce point,Le 12 janvier 2024, la somme de 288 euros pour la constitution d’une hypothèque, sans qu’il ne soit rapporté la preuve que ces frais sont nécessaires au recouvrement de la dette dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond,Le 12 janvier 2024, la somme de 216 euros de frais d’envoi à l’huissier,Le 12 janvier 2024, la somme de 216 euros de frais de contentieux, cette somme et la précédente entrant dans le champ de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cas de volonté de recouvrement par voie judiciaire,Le 28 février 2024, la somme de 158,46 euros, correspondant à une somme incluse dans les dépensLe 16 mai 2024, la somme de 119 euros correspondant à la facturation d’une assignation dont le libellé ne semble pas concerner l’indivision et dont il n’est pas justifié que cette assignation doit être mise à leur charge,Le 2 novembre 2024, une somme de 58,12 euros, correspondant au cout d’une assignation ne semblant pas intéresser le litige également,

Soit un total de 3.366,10 euros.

En conséquence, Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires LES CIGALES la somme de 6.008,65€ au titre des charges impayées, des frais et des provisions non échues de l’exercice 2024-2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 date de présentation de la mise en demeure visant l’article 19-2.

Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code Civil. Compte tenu de la situation, de leur bonne foi apparente et de leurs multiple tentative, justifiées, de voir l’indivision vendre les lots afin d’apurer la dette, il apparaît opportun de leur accorder ces délais de paiement.

En conséquence et au visa de l’article 1343-5 du Code Civil, ils seront autorisés à se libérer de leur dette par des paiements mensuels de 250 euros durant une période de 24 mois, étant précisé que le paiement du 24eme mois sera cependant supérieur, ce paiement devant correspondre au solde restant dû au titre de la présente dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de leurs charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N], ceux-ci succombant en la présente procédure.

Le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement, est, selon les articles A.444-32, R.444-3 et R.444-55 du Code de commerce, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande du syndicat des copropriétaires sur ce point devra être rejetée.

L’équité commande que Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] soient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES CIGALES la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LES CIGALES représenté par son syndic en exercice la somme de 6.008,65 € au titre des charges impayées, provision et frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 ;

AUTORISE Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] à se libérer de leur dette par des versements mensuels de 250 euros durant une période de 24 mois, étant précisé que le 24eme versement sera augmenté du solde restant dû afin d’apurer entièrement la dette induite par la condamnation précitée,

DIS que le non-respect de cet échéancier entraînera l’exigibilité de l’ensemble de la dette,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES CIGALES de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande concernant le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LES CIGALES représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,