TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00102 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYDQ

DEMANDEUR :

S.C.I. LES 2 R

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Olivier PUIG, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 novembre 2022, La SCI LES 2 R a donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement à usage d’habitation outre une cave B201 et un parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 850 euros.

La SCI LES 2 R a fait signifier un commandement de payer en date du 30 septembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 14 avril 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er décembre 2024,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 3010 euros due au titre des loyers et charges jusqu’au 30 novembre 2024, outre intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts par année échue,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux à la somme de 1000 euros,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 7000 euros arrêtée au 31 mai 2025, à titre d’indemnité d’occupation, outre intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts par année échue,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, La SCI LES 2 R représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 5500 euros. Le demandeur déclare que le locataire a payé le loyer de juin 2025 mais n’a pas réglé celui d’avril 2025. Il précise que le défendeur a saisi la commission de surendettement mais que le bailleur a effectué un recours contre la décision de la commission. Il indique que l’arriéré est conséquent, que la situation continue de se dégrader. Il précise qu’en mars 2025, seule une somme de 650 euros a été versée de telle sorte que l’apurement de la dette par échéances de 100 euros, débuté les mois précédents, n’a servi à rien.

Monsieur [H] [R] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 300 euros en plus du loyer courant. Le locataire déclare qu’il va avoir une rentrée d’argent et précise qu’il paye 250 euros en plus du loyer depuis décembre 2024. Il indique avoir eu des problèmes d’alcool, avoir perdu son permis mais se battre. Il indique percevoir des revenus de 2600 euros par mois et résider avec sa compagne qui va pouvoir donner 100 euros par mois. Il précise avoir une dette de 27 000 euros qui n’est pas dans le dossier de surendettement. Il déclare qu’il va faire des démarches pour changer de logement mais ne pas souhaiter un logement social.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par courrier dont il a été accusé réception le 1er octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 5400 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”.

En l’espèce, le 14 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande de Monsieur [R]. Si le 28 janvier 2025, le bailleur a manifestement été informé de la décision de la commission d’imposer au débiteur un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce dernier indique avoir déposé une contestation sur cette décision et aucun élément ne justifie d’une décision rendue par le juge quant à ce recours. Dès lors, il convient d’appliquer la disposition précitée relative à l’hypothèse où le locataire a bénéficié d’une décision de recevabilité de sa demande auprès de la commission de surendettement des particuliers.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur ainsi que des débats que Monsieur [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et ce jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI LES 2 R produit plusieurs décomptes démontrant que Monsieur [H] [R] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1800 euros pour l’année 2023, 2750 euros pour l’année 2024 et 910 euros pour l’année 2025, loyer de juin 2025 inclus (les 40 euros supplémentaires versés mensuellement depuis janvier 2025 couvrant le loyer partiel de 650 euros versé en mars 2025), soit un montant total de 5460 euros.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié, soit 910 euros indexé, aucun élément ne justifiant de fixer cette somme à 1000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Au terme de l’article 1231-6 du Code civil “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Aucun élément ne justifie d’un préjudice distinct du retard de paiement si bien qu’il n’y a pas lieu de condamner le locataire à l’indemnisation du préjudice du bailleur en dehors de l’intérêt légal assortissant sa condamnation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de le condamner au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2022 entre d’une part La SCI LES 2 R et d’autre part Monsieur [H] [R] concernant le logement à usage d’habitation outre une cave B201 et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à payer à La SCI LES 2 R la somme provisionnelle de 5460 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de juin 2025 outre la capitalisation des intérêts par année échue et outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal outre la capitalisation des intérêts par année échue ;

AUTORISONS Monsieur [H] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 300 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ou à défaut s’ils interviennent avant jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI LES 2 R puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [R] soit condamné à verser à La SCI LES 2 R une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à payer à La SCI LES 2 R la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative aux dommages et intérêts ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION