Expéditions le : Minute n° 25/00292

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01845 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FXG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

COMMUNE D'[Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Clara DALMAS, avocat au barreau d’ANNECY , substitué par Maître Florence CHERON, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74010-2025-000328 du 02/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4])

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [U], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement mixte rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er août 2022, la commune d'[Localité 6], représentée par le maire en exercice, M. [I] [C], a donné en location à M. [D] [P], pour une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction, un appartement communal meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé à effet du 1er août 2023. L’accusé réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la commune d'[Localité 6] a fait assigner M. [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des arriérés de loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025 et renvoyée à la demande de M. [D] [P] pour constitution d’avocat, puis pour échanges contradictoires de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025, la commune d'[Localité 6] est représentée par son conseil, qui plaide et s’en remet à ses conclusions. M. [D] [P] est également représenté par son conseil qui dépose son dossier.

Il a été donné lecture à la première audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La commune d'[Localité 6], dans ses conclusions notifiées par commissaire de justice en date du 29 avril 2025, demande au juge de :

sur la validité du congé et l’expulsion :

dire et juger recevable le congé délivré le 28 avril 2023,dire et juger que M. [D] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023,ordonner à M. [D] [P] de libérer les lieux objet du bail, et à tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,l’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de M. [D] [P], et de tous occupants de son chef, dans les formes légales, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [D] [P] à lui payer une somme de 17 986,16 euros arrêtés au 11 avril 2025, au titre des loyers impayés et au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er août 2023,condamner M. [D] [P] à lui payer les loyers et charges dus postérieurement au mois d’avril 2025 jusqu’au jugement à intervenir,condamner M. [D] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, outre les charges qui auraient dues être acquittées par le preneur,

sur la résiliation pour non-paiement des loyers, au visa de l’article 1227 du code civil :

prononcer la résiliation du bail du 1er août 2002 au jour du jugement à intervenir,ordonner à M. [D] [P] de libérer les lieux objet du bail, et à tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,l’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de M. [D] [P], et de tous occupants de son chef, dans les formes légales, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [D] [P] à lui payer une somme de 17 986,16 euros arrêtés au 11 avril 2025, au titre des loyers impayés et au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er août 2023,condamner M. [D] [P] à lui payer les loyers et charges dus postérieurement au mois d’avril 2025 jusqu’au jugement à intervenir,condamner M. [D] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, outre les charges qui auraient dues être acquittées par le preneur,

en tout état de cause :

condamner M. [D] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la commune expose que depuis 2016, M. [D] [P] a été irrégulier dans le paiement des loyers, qu’une dette s’est ainsi constituée et que malgré des procédures visant au recouvrement des sommes dues et de multiples relances et mises en demeure, le locataire n’a pas régularisé sa situation, de sorte qu’un congé lui a été délivré pour mettre fin au bail.

Elle précise qu’il n’a jamais restitué les clés, que néanmoins il est probable qu’il n’occupe plus les lieux, comme en attestent les constats huissier qu’elle a fait établir en février et avril 2024, et l’assignation délivrée à l’adresse actuelle de M. [D] [P] située à [Localité 5].

Elle ajoute qu’au regard du montant de la dette, elle invoque également la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et non-respect des obligations incombant au preneur.

Elle s’estime donc bien fondée à solliciter l’expulsion de M. [D] [P].

*

Dans ses conclusions en défense, M. [D] [P] demande au juge, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, des articles1101, 1103, 1104, 1199 et 1200 du code civil, de :

débouter la commune d'[Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,constater, dire et juger que sa bonne foi est établie,constater la reprise du paiement intégral du loyer courant,suspendre les effets de la clause résolutoire et de fait l’expulsion,condamner la commune d'[Localité 6] à réaliser les travaux de remise en état du logement,ordonner la compensation entre les sommes dues au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, et le montant des travaux de remise en état du logement restant à la charge du bailleur, à valoir sur ladite dette locative,lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge au titre des loyers impayés de l’indemnité d’occupation, après compensation du montant correspondant aux travaux de remise en état,débouter la commune d'[Localité 6] du surplus de ses demandes fins et prétentions formulées à son encontre,condamner la commune d'[Localité 6] à payer à Maître [W] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 702 2° du code de procédure civile, condamner la commune d'[Localité 6] au paiement de tous les dépens,écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, M. [P] fait valoir qu’il a toujours assumé son obligation de paiement du loyer, mais que la commune d'[Localité 6] a gravement manqué à ses obligations de bailleur en matière d’entretien et de délivrance d’un logement décent, qu’au fil des années il a dû faire face à une dégradation progressive du logement, due notamment à un non entretien des fenêtres et de leur isolation, et que malgré les nombreuses alertes et les demandes adressées à la commune, celle-ci n’est jamais intervenue pour effectuer les réparations nécessaires. Il explique avoir subi un accident le mettant dans une situation de handicap précaire, incompatible avec le niveau d’insalubrité du logement de sorte qu’il a été dans un premier temps hospitalisé, puis obligé de trouver un autre logement.

Il soutient que ce logement situé à [Localité 5] n’a vocation à être occupé que temporairement, dans l’attente de réalisation des travaux par la commune, sans l’intention d’y établir sa résidence principale de façon définitive, ni de renoncer à son logement d'[Localité 6].

Il conteste la validité du congé en ce que le motif du congé n’est pas mentionné, qu’aucune indication n’est formulée en ce qui concerne la reprise éventuelle, la vente, ou encore le motif légitime et sérieux, critères prévus par la loi. Il ajoute qu’il n’en a jamais été personnellement informé, soulignant qu’étant hospitalisé, il était dans l’incapacité de relever son courrier ou de réclamer un recommandé.

Il affirme que l’ampleur de la dette locative résulte de l’inaction fautive de la commune dans l’entretien du logement, celle-ci ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité en tentant de lui imputer la rupture du contrat. Il rappelle la jurisprudence selon laquelle un bailleur qui ne respecte pas ses obligations ne peut valablement se prévaloir des manquements du locataire, notamment du défaut du paiement des loyers, ou encore celle relevant que le locataire peut valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil et suspendre le paiement des loyers. Il estime ainsi que la suspension, voir la réduction du paiement des loyers est juridiquement fondée et que la commune doit être condamnée à réaliser les travaux de remise en état du logement.

Il souligne que dans un tel contexte, la demande d’expulsion est dénuée de fondement légitime.

Il rappelle que depuis mars 2025, il a repris le paiement régulier des loyers courants, ce qui démontre sa volonté de régulariser la situation, et donc sa bonne foi, et lui permet de bénéficier de délais pour rembourser sa dette, ainsi que d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute que dans l’hypothèse d’une condamnation, l’exécution provisoire de droit doit être écartée dès lors qu’elle serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives au regard de sa situation personnelle et financière.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

Selon les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 2 à 6, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail conclu le 1er août 2022 pour une durée d’un an, qui s’est renouvelé par tacite reconduction chaque année, conformément aux règles applicables aux logements meublés.

Il produit également le courrier du 28 avril 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception au locataire, qui informe celui-ci de la résiliation du bail à effet du 1er août 2023, en raison d’un « précédent courrier envoyé en recommandé en date du 24 février dernier resté sans réponse ». Il est ensuite indiqué que le locataire reste redevable de « diverses recettes » dont le détail lui « sera communiqué au 1er août prochain », le bailleur précisant avoir demandé au trésorier « de veiller au recouvrement intégral de cette dette par tous moyens ».

L’examen de ce document permet de constater que le motif du congé n’est pas expressément mentionné, la référence à un précédent courrier resté sans réponse, qui n’est pas joint au courrier délivrant congé, étant insuffisante à constituer un motif sérieux et légitime de résiliation du bail. Si ce courrier du 24 février 2023 est par ailleurs versé au dossier, il n’est pas justifié qu’il a été adressé en recommandé au locataire et que celui-ci en a donc bien eu connaissance. La référence à une dette, sans aucune précision de la nature de celle-ci, ne peut pas plus être considérée comme constitutive du motif de résiliation du bail.

Il en résulte que le congé délivré par la commune d'[Localité 6] à M. [D] [P] ne respecte pas les conditions légales prévues à l’article 25-8 précité et qu’il est donc irrégulier.

La demande de résiliation du bail sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Concernant la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, […] les articles […] 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le bailleur ne justifie par aucun élément avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ni même informé la CAF de la situation du locataire. Le courrier adressé à cet organisme qui est versé aux débats date du 10 juin 2003, soit plus de 10 ans avant la date d’assignation, et ne contient aucune des mentions devant figurer sur le commandement de payer. Il ne saurait valoir saisine de la CCAPEX.

Dès lors, il apparaît que l’assignation a été délivrée à M. [D] [P] malgré l’absence du respect de cette obligation, de sorte que la demande en résiliation du bail est irrecevable.

Par suite, le contrat de bail conservant tous ses effets, la commune d'[Localité 6] sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Sur le manquement du bailleur à ses obligations et l’exception d’inexécution

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, M. [D] [P] affirme que son logement est indécent, en ce que les fenêtres sont vétustes et l’isolation manifestement insuffisante, laissant passer l’air et l’humidité, il soutient que le bailleur n’a jamais procédé aux travaux de remise en état, bien qu’il en ait été informé à plusieurs reprises.

Si le locataire verse aux débats plusieurs photos, force est de constater que ces images ne permettent pas de vérifier la réalité de ses allégations. En effet, elles sont prises en gros plan, elles sont floues ou en contre-jour pour la plupart, elles ne sont pas datées, elles ne permettent pas d’identifier les désordres et le logement concerné.

Par ailleurs, M. [D] [P] ne produit aucun autre élément tel qu’un constat de commissaire de justice, un rapport de visite de la commission départementale, ni même aucun courrier ou mise en demeure qu’il aurait adressé à la commune pour faire état de l’indécence ou demander la réalisation de travaux.

A l’inverse, il résulte des documents versés aux débats par la commune d'[Localité 6] que celle-ci n’a pas pu accéder au logement lorsque c’était nécessaire, le locataire y faisant obstacle. Si M. [D] [P] affirme avoir été contraint de se reloger au regard de l’indécence du logement, il ne justifie d’aucun élément à ce titre, se domiciliant à l’adresse du bien objet du bail dans ses conclusions.

Dès lors, faute de démontrer l’indécence du logement dont il se prévaut, il sera débouté de sa demande de diminution du montant des loyers et de réalisation de travaux par la commune d'[Localité 6].

Sur la demande au titre de la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7-1 de cette même loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte de l’article 2 alinéa 1 de cette même loi que les dispositions du titre I, et donc des articles 7 et 7-1 précités sont d’ordre public, et de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, que les articles 7 et 7-1 précités sont applicables aux logements meublés.

Selon l’article 125 alinéa 1 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En l’espèce, la commune d'[Localité 6] sollicite la condamnation de M. [D] [P] au paiement d’une dette locative d’un montant total de 17 986,16 euros et verse aux débats, pour justifier de sa créance, un décompte en date du 22 avril 2025, couvrant la période du 15 janvier 2013 au 11 avril 2025, échéance de mai incluse.

L’examen de ce décompte fait apparaître des loyers dus en totalité ou partiellement pour l’ensemble de la période. Or, il convient de rappeler que l’assignation, qui seule interrompt la prescription, a été délivrée le 16 septembre 2024 et que le bailleur se prévaut d’une créance pour une période antérieure aux trois dernières années précédant l’assignation. or, le juge des contentieux de la protection doit relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale des loyers, dès lors que celle-ci est d’ordre public.

Toutefois, la question de la prescription d’une partie de la créance de la commune d'[Localité 6] n’ayant pas été évoquée à l’audience, il apparaît dès lors nécessaire, en application de l’article 444 du code de procédure civile, de réouvrir les débats pour que les parties puissent s’expliquer sur ce point et faire valoir leurs observations.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE irrégulier le congé délivré le 28 avril 2023 par la commune d'[Localité 6] à M. [D] [P], concernant le bail conclu le 1er août 2022 concernant un appartement communal à usage d’habitation situé [Adresse 3],

DECLARE irrecevable la demande en résiliation judiciaire dudit bail,

Par suite,

DEBOUTE la commune d'[Localité 6] de sa demande d’expulsion de M. [D] [P],

DEBOUTE M. [D] [P] de sa demande de diminution du montant du loyer et de réalisation de travaux par la commune d'[Localité 6],

ORDONNE la réouverture des débats pour observations des parties sur la prescription d’une partie de la créance de la commune d'[Localité 6],

RENVOIE l’affaire à l’audience du 18 février 2026,

DIT que la présente décision, qui vaut convocation, sera notifiée à chaque partie par les soins du greffe par lettre recommandée avec accusé de réception,

RÉSERVE les dépens de l’instance.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS