TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 21/04971 – N° Portalis DBW2-W-B7F-LD7O

AFFAIRE :

S.C.S. PGF

C/

[M] [J]

GROSSES délivrées

le

à Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au barreau de MARSEILLE

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

SA PGF (RCS DE [Localité 16] 842 984 452)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Maître [L] [C], Mandataires judiciaires associés (MJA), dont le siège social est sis [Adresse 7], ès qualités de mandataire judiciaire de la société PGF placée en redressement judiciaire selon jugement du Tribunal de commerce de Paris du 20 septembre 2023

représentée par Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Aksel DORUK, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [V] [J]

née le 1er novembre 1984 à [Localité 10] (13)

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Nawel BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE

AUTRE PARTIE

S.E.L.A.R.L. THEVENOT PARTNERS représentée par Me [U] [H] dont le siège social est sis [Adresse 8] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société PGF dont le siège social est sis [Adresse 3] (RCS DE PARIS 842 984 452) placée en redressement judiciaire selon jugement du Tribunal de commerce de Paris du 20 septembre 2023

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 1998, Madame [E] [F], aux droits desquels sont ensuite venus Monsieur [M] [J] et Madame [V] [J], avait donné à bail commercial à la SARL COMPAGNIE D'[Localité 9] un local commercial, en rez-de-chaussée et sous-sol, sis [Adresse 5] à [Localité 11], le bail d’une durée de 12 ans ayant commencé à courir le 1er novembre 1997 pour se terminer le 30 octobre 2009.

La destination du bail est “à usage exclusif d’exploitation d’un fonds de commerce de brasserie restauration, exclusion faite de toutes activités de salon de thé, pâtisserie, vente à emporter de viennoiseries, gâteaux, entremets et assimilés”.

Le local était exploité sous l’enseigne “Bistro romain”.

En cours de bail, par acte du 15 septembre 2004, l’AGENCE DE GESTION ET D’ORGANISATION HOTELIERE s’est substituée à la société la COMPAGNIE D'[Localité 9].

Par avenant du 10 février 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 284.384€ HT HC, avec effet au 1er novembre 2009 pour se terminer le 31 octobre 2018.

A compter du 31 octobre 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte du 22 février 2019, l’AGENCE DE GESTION ET D’ORGANISATION HOTELIERE a cédé son fonds de commerce à la SA PGF, laquelle exploite le local sous l’enseigne “CAMBAROU”.

Suivant rapport du 10 juillet 2020, Monsieur [W], expert requis par le preneur a déterminé la valeur locative du bien à la somme de 153.000 € HT HC par an.

Suivant acte extra-judiciaire du 06 août 2020, la SA PGF a fait signifier aux bailleurs une demande en renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, sauf en ce qui concerne le prix du loyer, fixé à la somme de 153.000€ HT HC.

Par acte extra-judiciaire du 21 octobre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la SA PGF un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers.

Par acte extra-judiciaire du 06 novembre 2020, les bailleurs ont indiqué ne pas s’opposer au principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le bail y compris en ce qui concerne le prix du loyer.

Le 17 décembre 2020, la SA PGF a délivré un mémoire préalable afin de fixation du loyer à la valeur locative.

A la demande de la SA PGF, par ordonnance en date du 12 janvier 2021, le président du tribunal de commerce d’AIX-EN-PROVENCE a désigné la SCP [X] & ASSOCIES en la personne de Me [X] en qualité de conciliateur. Me [X] a remis son rapport de fin de mission le 9 juillet 2021.

Par acte extra-judiciaire du 27 juillet 2021, les bailleurs ont fait assigner la SA PGF devant le tribunal judiciaire aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 441.663,44€ correspondant au montant des loyers commerciaux dus en principal. Cette procédure a été enrôlée devant le présent tribunal, chambre ECO-COM, sous le n° 21/3026 et par jugement du 20 février 2023, le tribunal a constaté le désistement d’instance de Madame [J].

Par acte extra-judiciaire du 5 août 2021, la SA PGF a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [V] [J] devant le tribunal judiciaire aux fins de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 153.000€ HT HC et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative.

Par jugement en date du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de PARIS a ordonné la main-levée des mesures conservatoires pratiquées par les bailleurs pour paiement de leur créance de loyer.

Par ordonnance du 13 décembre 2021, le juge de la mise en état du présent tribunal, chambre ECO-COM, a ordonné le dessaisissement de la chambre économique et commercial général au profit du juge des loyers commerciaux (sur l’instance engagée par acte du 5 août 2021).

L’instance a été enrôlée devant la présente juridiction sous le n°21/04971.

Selon rapport du 3 mars 2022, Monsieur [K] [Y], expert requis par les bailleurs, a déterminé pour le local commercial litigieux une valeur locative annuelle actuelle, hors charges et hors taxes de 317.000€ alors que le loyer à cette date était de 322.541,73€ HT.

Par courrier du 7 mars 2022, les consorts [J] ont indiqué à la société accepter les conclusions de l’expert [Y] PGF que, à savoir une somme annuelle de 317.000 HT et HC, soit 95.100 € TTC par trimestre à compter du mois d’octobre 2020.

Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur la demande de condamnation du preneur au paiement des loyers restant dus, dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux (sur l’instance engagée par extra-judiciaire du 27 juillet 2021).

Par ordonnance du 30 août 2022, le juge des référés de ce tribunal a débouté la SA PGF de sa demande de condamnation des bailleurs à lui restituer la somme de 340.123,26 € libérée par la banque teneur de comptes de la société PGF au titre de la garantie à première demande.

Par acte extra-judiciaire du 26 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la SA PGF un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à reconstituer la garantie bancaire prévue à l’article 11.12 du contrat de bail.

Par acte du 31 octobre 2022, la SA PGF a engagé une instance tendant à voir prononcer la nullité dudit commandement. L’instance a été enrôlée sous le n°22/4892 et la juridiction a constaté le désistement d’instance de la SA PGF par décision du 9 décembre 2024.

Monsieur [M] [J] est décédé le 6 novembre 2022, laissant Madame [V] [J] seule propriétaire des lieux donnés à bail.

Par jugement du 6 février 2023, la présente juridiction a constaté la renouvellement du bail au 1er octobre 2020, a commis en qualité d’expert Monsieur [N] avec la mission habituelle lorsque se pose la question de la modification notable de l’un des quatre premiers critères déterminant la valeur locative selon l’article L 145-33 du Code de commerce , a fixé le montant du loyer dû pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 235.000€ HT HC /an et a réservé les dépens et la question de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SA PGF.

L’expert a déposé son rapport le 13 mars 2025.

Par acte extra-judiciaire des 18 et 24 avril 2025, Madame [V] [J] a fait assigner la SELARL THEVENOT PARTNERS représentée par Me [U] [H], en qualité d’administrateur judiciaire de la SA PGF et Me [L] [C] en qualité de mandataire judiciaire de la SAS PGF en intervention forcée devant la présente juridiction (procédure enrôlée n° 25/01951).

Par jugement du 16 mai 2025, le tribunal des activités économiques de PARIS (anciennement tribunal de commerce) a converti la procédure de redressement judiciaire dont bénéficiait la société PGF en liquidation judiciaire et la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [C], a été désignée en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 2 juillet 2025, le juge commissaire du tribunal des activités économiques de PARIS a autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de restauration du [Adresse 6], pour un prix net vendeur de 400.000€ HT, hors droits et hors frais, selon les conditions essentielles énoncées en la requête, ventilé de la manière suivante :

— éléments incorporels : 320.000€,

— éléments corporels : 80.000€,

et dit que la vente interviendra au profit de Madame [V] [J].

Selon mémoire notifié par lettre recommandée AR du 3 septembre 2025, la société PGF et Me [C] en qualité de mandataire judiciaire, demandent au juge des loyers commerciaux de :

— Rejeter la demande principale du bailleur tendant à voir fixer le loyer à 284.158€ HT HC par an,

— Déclarer la société PGF recevable en sa demande en fixation de prix du loyer renouvelé et fondée à voir le montant de celui-ci réajusté à la valeur locative à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé à savoir le 1er octobre 2020,

— Fixer en conséquence à la somme de 254.000€ HT HC par an à compter du 1er octobre 2020,

— Fixer la première échéance triennale de révision au 1er octobre 2023,

— Condamner Madame [J], à la date du bail renouvelé, ou à tout le moins, à compter de la date de notification des mémoires, soit à compter du 17 décembre 2020, au remboursement de toute somme perçue en excédent et ce avec intérêts au taux légal,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [J] à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise.

La société demanderesse soutient que la surface totale des locaux est de 388,78m2, en détaille la composition exacte et précise que d’importants travaux de rénovation et de réadaptation ont été effectués à ses frais exclusifs, pour un montant d’environ un million d’euros, de sorte qu’il sont en très bon état.

La société affirme que la limitation de destination des locaux, dans le contexte actuel marqué par la diffusion du covid et les restrictions aux bars et restaurants, est particulièrement contraignante.

La société ajoute que les clauses du bail aggravent ses charges de manière importante dès lors qu’elle doit faire son affaire de tous travaux y compris ceux visés à l’article 606 du Code civil et doit verser une garantie bancaire équivalente à douze mois de loyers ; qu’à l’inverse, la bailleresse est largement déchargée des obligations incombant habituellement aux bailleurs dès lors qu’elle n’a aucune obligation de remise en état des locaux.

Ensuite, la société soutient que l’attractivité du [Adresse 14] a faibli en raison de la concurrence d’autres rues du centre ancien dont le tissu commercial s’est étoffé et du fait des possibilités de stationnement réduites. La société insiste sur le fait que son expert a retenu une évolution négative de la commercialité.

Par ailleurs, la société rappelle les conclusions de son expert Monsieur [W], lequel a retenu une valeur locative moyenne de 990,15€/m2 et une valeur locative de 153.000€ HT HC/an dans une note particulièrement circonstanciée. Pour autant, la société demande l’homologation des conclusions de l’expert judiciaire faisant valoir que celui-ci a pris en consideration les éléments présentés par les deux parties et a procédé à une pondération objective des éléments pour parvenir à une estimation équilibrée.

La société précise que la valeur locative retenue par l’expert judiciaire est inférieure de 20% au montant qu’elle avait précédemment acceptée, ce qui démontre le caractère raisonnable et prudent de cette évaluation. La société affirme que cette évaluation reflète fidèlement les caractéristiques du local, les références de marché et les comparables pertinents, l’expert ayant écarté les sous-évaluations et surévaluations continues dans les expertises requises par les parties.

La société plaide que le moyen développé par Madame [J] afin de voir majorer la surface utile pondérée du local « ITALIAN TRATTORIA » au-delà de 51,84% de la surface utile brute est infondé car le calcul de l’expert prend en compte de manière précise les différentes surfaces de sous-sol, de largeur de devanture et de terrasse, et que la surface utile pondérée proposée par la bailleresse pour « ITALIAN TRATTORIA » ne reflète pas la réalité des conditions de commercialité et conduit à une surévaluation forfaitaire, alors que la valeur de 1.250€ HT/m2 correspond à la valeur médiane des références comparables.

La société ajoute que les comparaisons invoquées par la bailleresse ne peuvent justifier, de manière isolée ou cumulée, une augmentation mécanique de la valeur locative. La société observe que la demande principale de Madame [J] aboutit à une augmentation de près de 12% par rapport à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, sans justification objective suffisante, et que, même si ce montant reste très inférieur au loyer contractuel initial de 322.000€ HT HC par an, ce n’est pas soutenu par des éléments sérieux et comparables du marché.

Selon mémoire notifié selon courrier recommandé avec AR du 15 avril 2025, Madame [V] [J] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer la valeur locative du local au 1er octobre 2020 à la somme de 284.158€ HT HC par an,

A titre subsidiaire,

— Fixer la valeur locative du local au 1er octobre 2020 à la somme de 254.000€ HT HC par an,

En tout état de cause,

— Condamner la société PGF à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Madame [J] expose que le local occupe une surface utile brute d’environ 400m2 répartie sur trois étages et faisant partie de l’ancien couvent des [13], et que celui-ci avait fait l’objet d’une rénovation complète avant sa mise en location en 1998.

Madame [J] ajoute que suivant la cession du fonds par l’agence de gestion et d’organisation hôtelière à la SA PGF par acte du 22 février 2019, il avait été consenti à la société une franchise d’un trimestre de loyer, soit 96.762,70€ TTC, afin de lui permettre de réaliser des travaux d’agencement du local.

Madame [J] rappelle le déroulement des opérations d’expertise précisant qu’elle a souhaité que celles-ci avancent le plus rapidement possible, sans succès, l’expert ayant notamment accepté de proroger le dépôt du rapport à la demande de la SA PGF en octobre 2024 pour qu’elle puisse déposer un dire, le 25 de ce mois, lequel ne contenait en réalité aucun nouvel élément.

Madame [J] précise que dans son rapport final, l’expert judiciaire a maintenu la valeur locative fixée dans son pré-rapport sans faire droit à ses demandes aux termes desquelles elle lui demandait de retenir une surface utile pondérée inférieure, ce qui aurait pour effet d’en augmenter la valeur locative /m2/an retenue pour le local au regard de plusieurs éléments. Madame [J] ajoute que l’expert a cependant rectifié l’erreur matérielle de son pré-rapport sur la date à laquelle il convenait de fixer la valeur locative.

Madame [J] indique que le bail prévoit en son article 10 une clause d’échelle mobile imposant, tous les trois ans, la révision du loyer, sans notification préalable, au 3ème trimestre de l’année concernée, en fonction de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, que par application de cette clause le loyer a été révisé pour la dernière fois au 3ème trimestre de l’année 2018, qu’ainsi en prenant en considération le loyer de 254.000€ HT HC par an au 1er octobre 2020, tel que retenu par l’expert judiciaire, à compter du 1er octobre 2021 ( à l’expiration de la période Triennale), le loyer serait rétroactivement de 263.853€ HT HC par an jusqu’au 1er octobre 2024 et, à partir du 1er octobre 2024, le loyer s’élèverait à 319.492€ HT HC/an, soit 84.492€ HT HC/an de plus que le loyer provisoire actuellement payé par la société PGF.

Madame [J] sollicite à titre principal la fixation d’un loyer au 1er octobre 2020 de 284.158€ HT HC par an, ce que l’expert judiciaire n’a pas retenu, aux motifs que :

— La valeur de référence de « ITALIAN TRATTORIA » correspond à une valeur locative/m2/an de 1.268€ et non de 1.160€ dès lors que la pondération de la surface utile brute du local « ITALIAN TRATTORIA » devrait être plus importante que celle du local objet du litige, la surface du sous-sol représentant un tiers de la surface brute (contre 1/8ème pour le local loué à PGF) et la largeur de la devanture du local « ITALIAN TRATTORIA » étant trois fois inférieure à celle louée à la société PGF et la terrasse beaucoup moins grande que celle dont bénéficie le local. Madame [J] en déduit que la surface utile pondérée du local de « ITALIAN TRATTORIA » ne pouvait pas excéder 51,84% de la surface utile brute ce qui correspondrait à 276m2 soit une valeur locative /m2/an de 1.268€,

— L’expert retient une valeur locative /m2/an de 1.250€ correspondant à la valeur médiane des valeurs de référence (1.243€) mais la valeur locative du local litigieux doit être supérieure au regard des éléments suivants :

« La valeur locative /m2/an du local le plus proche ( » LE SINGE [Localité 18] ") est de 1.567€ HT, soit 25% plus élevée alors que ce local jouit d’un linéaire sur le cours [Localité 15] beaucoup plus important, ce qui doit justifier a minima une augmentation de 5% de la valeur locative/m2/an,

«  La moyenne des valeurs locatives de référence est de 1.306€ HT, soit 5% plus élevé que celle-ci retenue pour le local litigieux,

«  La valeur locative/m2/an de 1.268€ qui doit être retenue pour la valeur de référence du local « ITALIAN TRATTORIA » , ce qui augmente de 2% la moyenne des valeurs locatives/m2/an des valeurs de référence.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des instances

Les deux instances, enrôlées sous les numéros 21/04971 et 25/01951, qui sont en réalité le même litige, ont donné lieu à un mémoire unique de chaque partie et ont été évoquées ensemble.

Il convient donc de prononcer la jonction des instances sous le numéro le plus ancien.

Sur le loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est communément admis que la valeur locative définie dans le Code de commerce est légèrement différente de celle du marché en raison des critères des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration, ainsi que des différents niveaux des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Ces critères peuvent créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement.

De plus, la jurisprudence prend en considération des références concernant non seulement les loyers de marché, mais aussi les loyers en cours et les loyers de renouvellement fixés par voie judiciaire.

Enfin, pour déterminer la valeur locative de renouvellement, il convient de tenir compte des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles habituelles (comme l’impôt foncier par exemple), mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur .

En l’espèce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative du local. Cette valeur est déterminée conformément aux dispositions légales susvisées et aux éléments de définition dégagés par la jurisprudence rappelés ci-dessus..

Le fait que le prix du bail avant son renouvellement était de 319.492€ HT HC / an, après révision, est sans effet juridique déterminant sur la fixation du prix du loyer renouvelé dans la mesure où, en tout état de cause, les parties s’accordent sur une fixation de la valeur locative à la baisse et en-deçà du plafond prévu par l’article L 145-34 du Code de commerce (« le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques »), lequel plafond s’établit à 320.230,25€.

Ensuite, les contestations de Madame [J] sur la pondération de la surface utile retenue par l’expert judiciaire pour le local donné à bail à « ITALIAN TRATTORIA » , qu’elle estime devoir être plus importante que celle du local litigieux, ( 56,53% pour « ITALIAN TRATTORIA » et 51,84% pour le local litigieux) ne peuvent être accueillies par la juridiction.

En effet, il convient de rappeler que la pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération. Ces coefficients sont prévus par la charte de l’expertise et Madame [J] ne fait pas valoir que l’expert judiciaire aurait fait une application erronée des coefficients prévus par ladite charte à des parties précises du local.

Ce sont les principes de la pondération que l’expert judiciaire rappelle lorsqu’il indique dans son rapport que chaque local est unique et que les pondérations retenues sont calculées en fonction de leurs caractéristiques si bien qu’aucune transposition stricte ne peut donc être opérée. La juridiction fait siennes les réponses de l’expert sur ce point et ne saurait retenir une pondération globale supérieure en raison de deux caractéristiques particulières, que sont la surface du sous-sol et la largeur de la devanture du local de comparaison, sans davantage de précisions quant aux pondérations précisément contestées.

En conséquence, la juridiction retient pour le terme de comparaison de « ITALIAN TRATTORIA » une valeur locative de 1.160€ /m2/an.

S’agissant des contestations relatives à la valeur médiane retenue, que Madame [J] estime insuffisante dans la mesure où la valeur de base devrait en réalité être supérieure, la juridiction a écarté in fine ci-dessus le moyen tiré de la moyenne des valeurs de référence puisqu’elle ne retient pas les observations sur la valeur du local donné à bail à « ITALIAN TRATTORIA ». En conséquence, la valeur locative médiane n’a pas à être revalorisée.

Ensuite, Madame [J] estime que par rapport au local du " SINGE [Localité 18] « , la valeur locative du local qu’elle a donné à bail doit être majorée car la différence entre les deux valeurs locatives, existante pour le » SINGE [Localité 18] « et que l’expert judiciaire retient pour le » CAMBAROU ", est de 25%, ce qui ne s’explique pas alors que le dernier bénéficie d’un linéaire sur le cours [Localité 15] beaucoup plus important.

Sur ce point précis, la juridiction retient que la valeur locative par surface utile pondérée du " SINGE [Localité 18] " est la plus élevée du cours ( sensiblement la même que pour le [Adresse 1] « LE RDV AIXOIS », 1.538,46€/m2/an, local bien placé en bas du cours dès lors que la commercialité s’est développée aux [Adresse 12], secteur proche, et que pour « LA BELLE EPOQUE », de même mieux placé que le local litigieux car plus proche des boutiques du centre historique et notamment la [Adresse 17], 1.513,16€/m2/an).

Par ailleurs, la juridiction retient qu’il existe une différence moins notable entre la valeur locative proposée par l’expert judiciaire et tous les autres termes de comparaison qu’il retient (quatre autres locaux, tous affectés à la restauration).

Ces autres locaux (ITALIAN TRATTORIA 1.160€ /m2/an ; LE FESTIVAL 1.068€/m2/an ; FIVE GUYS 1.243€/m2/an et NINO CAFE 1.071€/m2/an) bénéficient tous d’une large terrasse comparable à celle du CAMBAROU et se situent tous sur le [Adresse 14] à l’exception du FIVE GUYS ( sur la Rotonde dont la commercialité est forte). Il s’ensuit que la valeur locative proposée pour le renouvellement du bail du « CAMBAROU » est plus élevée que celle qui ressort des différents locaux présents sur le [Adresse 14] ou à proximité immédiate et pour des locaux comparables, à l’exception de trois d’entre eux (3/7 " SINGE [Localité 18] « et » LA BELLE EPOQUE « et » LE RENDEZ-VOUS AIXOIS ").

Madame [J] pointe donc une différence importante avec certains établissements seulement sur 7 et alors que, malgré leur très grande proximité avec le « CAMBAROU » , deux établissements au moins bénéficient d’une commercialité encore plus forte (« LA BELLE EPOQUE » et « LE RENDEZ-VOUS AIXOIS »).

Il s’ensuit que la différence de valeur locative pointée par Madame [J] avec " LE SINGE [Localité 18]« ne justifie pas nécessairement une augmentation de la valeur locative pour le » CAMBAROU ".

Enfin, sur les observations de Madame [J] quant à la moyenne des valeurs locatives, qui s’établit à 1.306€/m2/an soit 5% de plus que la valeur locative du local retenu dans le pré-rapport, l’expert judiciaire a estimé ce moyen insuffisant pour justifier un changement de son avis donné dans son pré-rapport. Sur ce, la juridiction retient que la valeur médiane est plus parlante que la valeur moyenne, puisqu’elle indique la tendance centrale sans tenir compte des valeurs les plus extrêmes.

Au regard de ces éléments, les observations de Madame [J] sur les conclusions de l’expert judiciaire doivent être écartées et la juridiction fixe le loyer de renouvellement à 254.000€ HT/an au 1er octobre 2020.

Sur les autres demandes de la SA PGF

La compétence du juge des loyers commerciaux, qui est d’ordre public, est limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé en application du statut.

En l’espèce, les parties ayant trouvé un accord sur la date de renouvellement du bail, accord que le jugement du 6 février 2023 avait constaté, la présente juridiction est tout aussi compétente pour dire que le première échéance triennale de révision devait intervenir le 1er octobre 2023.

En revanche, la demande tendant à la condamnation de Madame [J] en remboursement des sommes le cas échéant perçues en excédent, échappe à la compétence du juge des loyers commerciaux.

Sur les demandes accessoires

Madame [J], qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’expertiseet à payer à la SA PGF une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les n° 21/04971 et 25/01951 et dit que l’instance se poursuit sous le numéro le plus ancien,

FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 254.000€ HT HC par an à compter du 1er octobre 2020,

DIT que la première échéance triennale de révision est intervenue au 1er octobre 2023,

SE DECLARE INCOMPETENTE pour statuer sur la demande de Madame [V] [J] tendant au remboursement de toute somme perçue en excédent et ce avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la SA PGF la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX