TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

09 Mars 2026

ROLE : N° RG 23/02703 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L3Y3

AFFAIRE :

[P] [H]

C/

S.A.S. M FRANCE SAS

GROSSES délivrées

le 09/03/2026

à Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDEUR

Monsieur [P] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. M FRANCE (RCS de [Localité 2] 400 346 219)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 janvier 1994, il a été donné à bail à la société [Adresse 3] aux droits desquels vient la société M FRANCE un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à effet du 1er février 1994 pour un loyer annuel en principal de 108.000 [Localité 4].

Par avenant du 11 avril 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1er août 2003 pour une durée de 9 ans pour un loyer annuel en principal de 36.587,76 HT.

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2012 et les parties ont convenu de fixer le nouveau loyer de la façon suivante :

— pour la première année : à la somme de 40.000 € HT HC

— pour la deuxième année : à la somme de 42.500 € HT HC

— à compter de la troisième année : à la somme de 45.000 € HT HC.

Suivant acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, Monsieur [P] [H] et Madame [V] [E] veuve [H], les bailleurs, ont fait délivrer à la SAS M FRANCE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 et fixation du nouveau loyer à la somme principale annuelle de 60.000€.

Par lettre du 15 février 2022, la société M FRANCE a accepté le principe du renouvellement mais refusé le loyer proposé.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 avril 2023, Monsieur [H] a sollicité la fixation du loyer à la somme de 100.000 € HT HC.

Selon acte extrajudiciaire en date du 13 juin 2023, Monsieur [H] a saisi la présente juridiction d’une demande aux fins de fixation du loyer renouvelé à la somme de 100.000 € HT HC par an et à titre subsidiaire d’expertise.

Les parties ont ensuite échangé leurs mémoires et, par jugement du 31 janvier 2024, la présente juridiction a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, a commis en qualité d’expert Monsieur [B] avec la mission d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux, a mis à la charge de Monsieur [H] la provision de 3.000€ à valoir sur la rémunération de l’expert, a fixé le montant du loyer dû pendant la durée de l’instance au montant du loyer en vigueur et a réservé les dépens et la question de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’expert a établi son rapport le 24 juillet 2025.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 novembre 2025, Monsieur [H] demande à la juridiction de :

— Prendre acte de la renonciation à son bail en cours d’instance par la société M France en application de l’article L 145-57 du Code de commerce,

— Fixer le montant des frais exposés à la somme de 6.216,60€ et condamner la société M France à lui payer cette somme et celle de 4.800€ en indemnisation des frais irrépétibles exposés et aux dépens.

Monsieur [H] soutient qu’il résulte des dispositions de l’article L 145-57 du Code de commerce que celui qui prend l’initiative de renoncer au déplafonnement ou comme c’est le cas en l’espèce de renoncer au bail pendant l’instance doit en supporter tous les frais. Il précise que la présente instance a été précédée de la signification de l’offre de renouvellement (coût de 259,08€), de l’assignation (coût de 77,52€) et d’expertise amiable de Monsieur [W] (coût de 2.880€), que l’acquiescement amiable au principe du déplafonnement (retenu par l’expert judiciaire) l’a contraint à subir une procédure et une expertise qui auraient pu être évitées si bien qu’il est fondé à demander réparation des frais irrépétibles comprenant les frais d’avocat de préparation du congé, de rédaction du mémoire initial et récapitulatif, d’audience de plaidoirie, de suivi d’expertise et de l’instance.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 janvier 2026, la société M FRANCE demande à la juridiction de :

— constater l’exercice, par acte de commissaire de justice signifié le 2 janvier 2025, l’exercice de son droit d’option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial afférent aux locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5],

— constater l’extinction de l’instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, ainsi que le dessaisissement du juge des loyers commerciaux de l’instance,

— juger Monsieur [H] mal fondé en sa demande visant à voir supporter par la société M France les frais de l’expertise de Monsieur [B], lesdits frais et honoraires n’ayant fait l’objet d’aucune ordonnance de taxe tandis que le rapport déposé porte sur des diligences réalisées postérieurement au droit d’option exercée par la société M France et qui plus est en dehors de toute mission,

— débouter en conséquence Monsieur [H] de sa demande de condamnation de la société M France à lui payer la somme de 6.216,60€ au titre des frais exposés,

A titre subsidiaire,

— juger que les frais d’expertise de Monsieur [B] doivent être partagés par moitié,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [H] de sa demande de condamnation de la société M France à lui payer au titre des frais irrépétibles constitué de frais d’avocat la somme de 4.800€,

Subsidiairement,

— ramener les prétentions de Monsieur [H] au titre des frais irrépétibles à de plus justes proportions,

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, frais et honoraires au titre de la présente instance.

La société M France soutient avoir exercé son droit d’option le 2 janvier 2025 et donc renoncé au droit de renouvellement pendant les opérations d’expertise et avoir ensuite quitté les lieux le 31 janvier suivant. La société M France ajoute que, bien qu’informé de l’exercice de son droit d’option, l’expert judiciaire a tout de même déposé son rapport, prétendument en l’état, le 24 juillet 2025.

La société M France ajoute qu’il résulte de l’article L 145-57 du Code de commerce qu’elle pouvait exercer son droit d’option dans le délai d’un mois suivant la décision définitive tant durant l’instance en fixation des conditions du nouveau bail qu’avant même l’introduction de cette instance, et que le preneur peut renoncer au renouvellement même s’il en avait accepté le principe dès lors qu’il n’a pas accepté le loyer demandé, ce qui est le cas en l’espèce.

La société M France ajoute que Monsieur [H] ne conteste pas la régularité de son droit d’option et qu’il a d’ailleurs reloué très rapidement les locaux à la société [Localité 6].

La société M France poursuit en faisant valoir qu’en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, les frais qui sont mis à la charge de celui qui exerce son droit d’option sont exclusivement ceux qui ont été exposés avant l’exercice de ce droit. La société M France affirme que la consignation de la somme de 3.000€ est intervenue par suite du jugement du 31 janvier 2024, que les frais et honoraires de l’expert [B] n’ont fait l’objet d’aucune ordonnance de taxe mais ont été très limités puisque celui-ci n’a adressé sa note de synthèse que le 5 février 2025 et que le rapport déposé n’est nullement un rapport « en l’état » mais constitue un rapport aux termes duquel l’expert émet un jugement sur les motivations qui ont conduit la société à exercer son droit, allant jusqu’à examiner ses comptes et faire des recherches sur le nouveau preneur, ce qui ne faisait pas partie de sa mission.

S’agissant des frais irrépétibles, la société M France fait valoir que le congé avec offre de renouvellement a été rédigé par l’huissier de justice ainsi que cela résulte de la facture, que le mémoire de Monsieur [H] a été établi sur le fondement du rapport de Monsieur [W] dont il sollicite aussi la prise en charge par la société, et que les opérations d’expertise se sont limitées à un seul et unique accedit.

Enfin, la société M France rappelle que la fixation de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile relève du pouvoir souverain du juge.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. »

Ensuite, l’article 700 du même code énonce que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%. »

Enfin, l’article L 145-57 du Code de commerce énonce que :

« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

En l’espèce, aux termes de leurs mémoires échangés pendant l’instance, avant le jugement du 31 janvier 2024, les parties étaient d’accord sur le principe du renouvellement du bail.

Ensuite, le preneur a exercé son droit d’option au cours de la présente instance par acte du 2 janvier 2025 et a restitué les lieux le 31 suivant. Monsieur [H] ne conteste pas la régularité de ce droit d’option.

Il s’ensuit que la société M France doit supporter les frais engagés par le bailleur pour voir fixer le montant du bail renouvelé. Ces frais ne doivent pas comprendre le coût du congé avec offre de renouvellement ni le coût du rapport d’expertise de Monsieur [W] car il s’agit de frais que le bailleur avait engagé dans le cadre des relations contractuelles qui étaient les siennes avec la société M France et de la préservation de ses intérêts mais dans l’attente de l’accord de celle-ci sur le principe du renouvellement et qui n’ont pas nécessairement à être supportés par la partie adverse.

Ensuite, ayant constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail, la juridiction en a tiré les conséquences et a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a accepté sa mission le 1er mars 2024, a procédé à la convocation des parties, sollicité les pièces nécessaires à l’exercice de sa mission et a organisé le premier accedit le 3 mai 2024. Il a ensuite établi sa note de synthèse le 5 février 2025 et a été informé en suivant de l’exercice du droit d’option par le preneur et de ce que le local avait été restitué. C’est donc à cette époque qu’il a été avisé de ce que sa mission était devenue sans objet. Enfin, le juge du contrôle des expertises lui a demandé le 2 mars 2025 de déposer son rapport en l’état.

Il résulte de ces éléments que l’expert judiciaire avait réalisé une grande partie de sa mission lorsqu’il a eu connaissance de l’exercice de son droit d’option par le preneur, puisqu’il avait établi sa note de synthèse et qu’il lui restait à attendre les observations des parties pour établir ensuite son rapport définitif. Ensuite, l’expert judiciaire était tenu de déposer un rapport, en l’état, et les observations qu’il a pu faire en dernière page de son rapport, et que la société M France estime à juste titre comme ne relevant pas de sa mission, sont sans conséquence sur le montant de ses honoraires qu’il avait établi à titre prévisionnel à hauteur de 4.279,58€ TTC. Une telle somme apparaît en effet conforme aux usages en la matière.

Les parties n’ont pas fait état dans leur dossier de l’ordonnance de taxation qui a dû être rendue par le juge du contrôle des expertises. En tout état de cause, la communication de cette ordonnance n’est pas indispensable à la présente juridiction pour statuer sur les demandes des parties dès lors qu’elle ne permettra pas de distinguer la part des frais d’expertise judiciaire effectivement intervenus avant l’exercice du droit d’option de celle des frais intervenus après celui-ci.

Aussi, au regard de ces éléments et de la date d’exercice du droit d’option, près d’un an après le jugement ayant ordonné l’expertise judiciaire sur la fixation du loyer du bail renouvelé, il convient de mettre à la charge de la société M France les dépens, en ce compris l’assignation, les frais d’expertise judiciaire (conformément à l’ordonnance de taxation et dans la limite maximum de 4.279,58€ TTC ) et le cas échéant le coût de signification de la présente décision si elle s’avérait nécessaire. Enfin, la société M France sera tenue de payer à Monsieur [H] une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [H] sera débouté du surplus de ses prétentions.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoirement et en premier ressort

CONDAMNE la SAS M France à payer à Monsieur [P] [H] une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [H] de tout surplus de demandes,

CONDAMNE la SAS M France aux dépens, en ce compris l’assignation, les frais d’expertise judiciaire (conformément à l’ordonnance de taxation et dans la limite maximum de 4.279,58€ TTC ) et le cas échéant le coût de signification de la présente décision si elle s’avérait nécessaire,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE.