TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

26 Janvier 2026

ROLE : N° RG 22/04360 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LPSH

AFFAIRE :

[T] [L]

C/

[N] [S]

GROSSES délivrées

le 26/01/2026

à Maître Christine MOREL de la SELARL C3M, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Marc DEZEUZE, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le 26/01/2026

à Maître Christine MOREL de la SELARL C3M, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Marc DEZEUZE, avocat au barreau de MARSEILLE

N°2026

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDEUR

Monsieur [T] [L]

né le 16 Septembre 1960 à [Localité 3] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christine MOREL de la SELARL C3M, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Geoffrey MANUGUERRA, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [N] [S] exerçant sous l’enseigne TOP MOD (SIRENE 288 328 635)

née le 16 Avril 1967 à [Localité 6] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marc DEZEUZE, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu le 2 juin 1978, Monsieur et Madame [I] [L] ont donné à bail commercial à Madame [H] [Z] un local de salon de coiffure dans un ensemble immobilier, « [Adresse 5] » à [Localité 4] Bouches-du-Rhône, ZUP Encagnane pour une durée de neuf ans, à compter du 01 juin 1978 moyennant un loyer annuel de 8 400 francs. La taxe foncière restait à la charge du bailleur, le preneur remboursant les autres charges locatives mises en recouvrement par le syndic, sa consommation d’eau, d’électricité et de téléphone.

Selon avenant du 25 juillet 1987, le bailleur était madame [W] [L] et le preneur Monsieur [D] et Madame [E]. Le loyer annuel était alors de 16 800 francs à compter du 01 juin 1987, avec faculté de révision tous les trois ans.

Le fonds de commerce de coiffure, comprenant le bail commercial, était cédé le 31 juillet 1992 à Monsieur [J] [M] et son épouse Madame [N] [S].

Le 13 février 2014, Monsieur [T] [L] devenait le seul propriétaire du bien immobilier en cause.

Par courrier daté du 20 mai 2014, l’agence Immobilier gestion consultants notifiait à Madame [S] un nouveau loyer trimestriel de 1 173 euros au 01 juin 2014.

Par courrier daté du 23 août 2021, intitulé « avis de révision », l’agence immobilier gestion consultant mettait Madame [N] [S] en demeure de régler la somme de 21 538,16 euros.

Par acte délivré le 28 septembre 2022, Monsieur [T] [L] a fait assigner Madame [N] [S] exerçant sous l’enseigne Top Mod devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

— constater le bien-fondé de la créance de Monsieur [L],

— la condamner à lui régler la somme de 22 488,12 euros au titre des loyers et charges impayés, selon compte arrêté au 13 septembre 2022, et sauf à parfaire,

— la condamner à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Par jugement du 04 novembre 2024, le tribunal a sursis à statuer et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, qui seront visées, Monsieur [T] [L] sollicite la condamnation de Madame [S] à lui régler sa dette locative selon décompte arrêté à ce jour à la somme totale de 9 567,60 euros, sauf à parfaire, outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et le rejet des prétentions adverses.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, auxquelles il convient de se référer, faisant valoir, d’une part, que Monsieur [L] ne disposait pas de titre concernant la révision des loyers et ne justifiait pas d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité, qui se sont au contraire dégradés, d’autre part qu’elle n’a cessé de contester le calcul du loyer révisé et les rappels d’indexation pratiqués, et précisant qu’elle paie désormais un loyer annuel de 4 420,92 euros par an de loyers et charges, Madame [S] conclut ainsi :

— juger irrecevable car prescrite l’action en révision du loyer commercial introduite par Monsieur [L],

— juger mal fondée l’action de Monsieur [L],

Reconventionnellement

— condamner Monsieur [L] à lui payer le trop-perçu de 5 565,86 euros que lui a réglé celle-ci, au titre des sept dernières années de charges locatives à compter du 01 octobre 2017, sauf à parfaire,

— condamner Monsieur [L] à payer à Madame [S] la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A titre infiniment subsidiaire :

— si Monsieur [L] persistait dans sa demande de révision de loyer, il lui sera fait injonction de notifier une nouvelle demande de révision de loyer en bonne et due forme, en vue d’une révision dont le calcul ne pourra prendre effet qu’à compter de l’éventuelle future notification de la demande de révision,

— juger en outre que la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 a plafonné la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) des petites et moyennes entreprises à 3,5 %.

L’ordonnance de clôture est datée du 13 octobre 2025 avec effet différé au 28 novembre 2025.

MOTIFS

L’article L 145-38 du code de commerce dans sa rédaction applicable au 20 mai 2014, date du courrier recommandé de l’agence Immobilier Gestion Consultant, disposait qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans. »

L’article L145-60 du code de commerce fixant à deux ans la prescription pour toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial s’applique à l’action en fixation du loyer et en révision triennale.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Cette prescription s’applique aux actions relatives aux loyers et charges. Ainsi, seuls les loyers et charges impayés à compter du 28 septembre 2017 peuvent être réclamés par le bailleur. Le bail prévoit que le preneur est tenu de ses contributions, « charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus », « toutes les charges locatives mises en recouvrement par le syndic, sa consommation d’eau, d’électricité, téléphone, etc… seul l’impôt foncier, lorsqu’il sera mis en recouvrement, restera à la charge du bailleur et sera acquitté par lui. »

Si l’assignation sollicitait la somme de plus de 22 488 euros, le relevé de compte locataire était faux avec des facturations, notamment de taxe foncière, qui n’était pas due, de même que des intérêts de retard. Les provisions sur charges ne sont pas prévues par le bail mais résulte peut-être d’un accord. En revanche, aucune disposition du bail ou d’un avenant ne met à la charge de la locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe est établie au nom du propriétaire et est une annexe à la taxe foncière, expressément exclue par le bail, de sorte qu’elle doit être supportée par Monsieur [L].

Aucun acte de renouvellement du bail n’existe, le bail s’est donc prolongé de manière tacite.

Le bail était soumis à l’origine aux dispositions de l’article 27 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, abrogé.

La clause intitulée « révision du loyer » du bail en cause rappelle la possibilité d’une demande en révision triennale. A défaut de « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. » Aucune clause d’indexation annuelle ne figure en revanche dans ledit bail et il n’est pas produit d’avenant qui inclurait une telle indexation, l’avenant précité du 25 juillet 1987, ne prévoyant que la « faculté de réviser le loyer tous les trois ans. »

Suite au courrier recommandé de révision précité du 20 mai 2014, Madame [S] répondait qu’elle comprenait la démarche mais expliquait être dans une situation difficile ne lui permettant pas d’absorber une aussi importante différence de loyer.

Le loyer trimestriel accepté par les parties après discussion à hauteur de 1 105,23 euros hors charges, fixé en 2014, qui n’a pas été modifié, sera repris. Le relevé de compte du bailleur montre que Madame [S] verse tous les mois cette somme.

Du 01 octobre 2017 au mois de mars 2024, le loyer dû par Madame [S] s’élevait à la somme de 1 105,23 x 26, soit la somme de 28 735,98 euros.

Les comptes individuels des charges locatives de Madame [S] pour les années 2017 à 2021 ne donnaient aucune précision, contrairement au compte 2022, qui ne mentionne cependant que les seules dépenses d’eau de 487,76 + 587,74 euros, avec un solde non précisé de charges privatives de 616,56 euros. Les comptes 2023 et 2024 évoquent également les dépenses d’eau et un solde de charges, respectivement de 622,65 euros et de 754,06 euros.

En l’absence de preuve de paiement des dépenses d’eau pour les années 2022 à 2024, celles-ci devront être réglées par Madame [S], soit un total de 1 075,50 + 436,47 + 381,82, soit un total de 1 893,79 euros. La demande reconventionnelle de Madame [S] sera rejetée dès lors qu’elle ne justifie pas d’un trop-payé de charges.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Madame [S] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [N] [S] à payer à Monsieur [T] [L] une somme de 1 893,79 euros correspondant à des charges impayées de 2022 à 2024,

Rejette les autres prétentions ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT