Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 10 mars 2026, n° 22/04863

TJ Aix-en-Provence 10 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Responsabilité de l'ASL pour inaction
La cour a estimé que l'ASL a agi pour faire cesser l'atteinte aux parties communes et a démontré avoir pris des mesures pour que Monsieur [E] remette en état les parties communes.
Rejeté
Préjudice causé par les travaux de Monsieur [E]
La cour a jugé que les demandeurs n'ont pas prouvé que les travaux de Monsieur [E] avaient causé un préjudice, et que l'ASL avait pris les mesures nécessaires pour remédier à la situation.
Rejeté
Exemption de l'appel de fonds pour les réparations
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs n'ont pas démontré leur droit à une exemption.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 10 mars 2026, n° 22/04863
Numéro(s) :	22/04863
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laura QUILLIENAnne LASBATS-MAZILLE
Parties :	l' Association Syndicale Libre des Propriétaires “ LES [ Adresse 1 ] ”

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

ROLE N°

N° RG 22/04863 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LQ5H

AFFAIRE

[K] [J]

l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS

A.S.L. LES [Adresse 1]

M^e Laura QUILLIEN

GROSSE(S) et COPIE(S)

délivrée(s)

le 10.03.2026

l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS

M^e Laura QUILLIEN

DEMANDEURS

Monsieur [J] [K]

né le 30 mai 1976 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [T]

née le 11 avril 1980 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés à l’audience M^e Anne LASBATS-MAZILLE, avocate au barreau d’AIX EN PROVENCE, membre de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS

DEFENDEURS

l’Association Syndicale Libre des Propriétaires “LES [Adresse 1]” représentée par Mme [F] [P], prise en sa qualité de Présidente, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée à l’audience M^e Laura QUILLIEN, avocate au barreau d’AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame BATTUT Ophélie, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 13 janvier 2026, vu le dépôt du dossier à l’audience par Maître Laura QUILLIEN, et après avoir entendu le conseil des époux [J] en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame BATTUT Ophélie, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 2].

Les parties communes dudit lotissement sont gérées par une Association Syndicale Libre LES [Adresse 1] désignée ci-après l’ASL LES [Adresse 1].

Se plaignant du fait que leur voisin Monsieur [E] avait réalisé un certain nombre de travaux leur causant des troubles et générant une appropriation des parties communes du lotissement, les consorts [J] ont saisi l’ASL LES [Adresse 1] de la difficulté.

Par courrier du 28 mai 2021, l’ASL LES [Adresse 1] a mis en demeure Monsieur [E] de remettre en l’état les parties communes et de supprimer toutes les modifications sous quinzaine.

Monsieur [E] n’a pas donné suite à ce courrier.

Par courrier recommandé du 24 juin 2022, les époux [J] ont mis en demeure l’ASL d’intervenir auprès de Monsieur [E] pour mettre un terme à cette situation, ce d’autant que Monsieur [E] avait initié des démarches pour obtenir une déclaration préalable de travaux sur les parties communes.

Après demande réitérée de l’ASL à Monsieur [E], des travaux ont été opérés le 07 septembre 2022.

Par acte du 26 octobre 2022, les consorts [J] ont fait assigner l’ASL LES [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins de voir l’ASL condamnée à faire remettre en l’état les parties communes sous astreinte outre des dommages et intérêts en indemnisation des préjudices qu’ils disent avoir subis.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2025, les consorts [J] demandent à la juridiction de :

« Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

Vu le cahier des charges du lotissement LES [Adresse 1] et notamment les articles 8 et 19

Vu les articles 21,22, 24, 25 et 27 des statuts du lotissement LES [Adresse 1]

— juger que l’ASL LES [Adresse 1] a engagé sa responsabilité en s’abstenant de mettre en œuvre toutes mesures de nature à faire cesser une atteinte aux parties communes du lotissement,

— débouter l’ASL de sa demande d’écarter les pièces 11 et 15 produites au débat

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à exercer toutes démarches ou actions de nature à contraindre Monsieur [E] à respecter le cahier des charges du lotissement et en cessant toutes atteintes aux parties communes du lotissement,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à :

* Faire appel à une entreprise professionnelle pour rendre la chaussée carrossable conformément à la décision des copropriétaires sans en faire supporter les frais aux requérants ;

* Faire cesser tout empiétement sur les parties communes, à savoir la construction par Monsieur [E] d’un mur litigieux, d’un poteau et d’un double portail empiétant sur les parties communes ;

* Faire supprimer le portillon installé sans autorisation de l’ASL et donnant devant l’entrée de la parcelle des époux [J] par Monsieur [E],

* Faire supprimer le panneau d’interdiction de stationner apposé de manière illégale sur le portillon de Monsieur [E],

* Faire supprimer l’installation illégale de la boite aux lettres par Monsieur [E]

— assortir ces condamnations à être exécutées par des entreprises professionnelles,

— assortir les condamnations précitées d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à procéder à un appel de fonds pour s’acquitter des frais de réparation de la chaussée sans utiliser les fonds de la trésorerie ; les requérants devront être exemptés de cet appel de fond,

— débouter l’ASL LES [Adresse 1] de sa demande à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à procéder à un appel de fonds pour s’acquitter des 6 000 euros de frais de justice et de dépends sans utiliser les fonds de la trésorerie du lotissement ; les requérants devront être exemptés de cet appel de fonds,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à verser aux époux [J] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, et les astreindre à procéder à un appel de fonds sans utiliser la trésorerie du lotissement ; les requérants devront être exemptés de cet appel de fonds,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] à verser aux époux [J] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, hors les époux [J], lesquels devront être déchargés de l’obligation de paiement de cette somme, et les astreindre à procéder à un appel de fonds sans utiliser la trésorerie du lotissement,

— condamner l’ASL LES [Adresse 1] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2026, l’ASL LES [Adresse 1] sollicite du tribunal de :

— révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 16 décembre 2025 et rejeter les conclusions n°2 et pièces 25 à 30 produites par les consorts [J] le 11 décembre 2025 avec de nouvelles demandes en violation avec le principe du contradictoire ;

— constater que les conditions de la responsabilité civile de l’ASL ne sont pas réunies faute pour les époux [J] de démontrer une faute de l’ASL leur ayant causé un quelconque préjudice ; les parties communes ayant été remises dans un état identique à ce qui existait auparavant (stricte remise en état de la rampe béton depuis septembre 2022) ;

— débouter les époux [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de l’ASL ;

— écarter les pièces adverses n°11 et 15 qui relèvent des photographies, prises par les époux [J], de Monsieur [E] ou de l’intérieur de son domicile et qui sont constitutives d’une atteinte à la vie privée en violation de l’article 9 du Code civil,

— les condamner à payer à l’ASL la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 16 décembre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026.

Lors de l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026, les parties ont été entendues sur leurs demandes et s’en sont rapportées à leurs écritures.

Par décision rendue le 13 janvier 2026 et après que les parties aient été entendues sur la révocation sollicitée par les demandeurs, l’ordonnance de clôture a été révoquée et une nouvelle clôture a été prononcée au jour de l’audience après admission des pièces et conclusions notifiées tardivement.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il convient de constater que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet, la juridiction ayant statué sur celle-ci lors de l’audience de jugement.

Sur les demandes des consorts [J] au titre de la responsabilité de l’ASL et les pièces dont il est sollicité le rejet par l’ASL

Aux termes des dispositions de l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 9 de ladite ordonnance dispose que l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.

L’article 1103 du code civil énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du même code prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, les consorts [J] soutiennent que l’ASL a engagé sa responsabilité contractuelle en ne faisant pas respecter le cahier des charges régissant l’ensemble immobilier au regard des travaux opérés par l’un des copropriétaires, Monsieur [E], sur les parties communes sans autorisation. Ils font valoir que cela leur a causé un préjudice direct, les travaux irréguliers opérés ne leur permettant pas d’installer un double portail alors même qu’ils avaient obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 15 octobre 2021.

L’ASL fait valoir qu’aucune faute statutaire ni inaction ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle a enjoint Monsieur [E] de remettre en état la route et que l’intéressé s’est exécuté et a remis en l’état la route à l’identique, de sorte que l’atteinte aux parties communes aurait été supprimée.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [J] produisent aux débats le cahier des charges en date du 24 janvier 1979, règlement qui a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans l’ensemble immobilier LES [Adresse 1] et qui « sera imposé à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie de l’ensemble immobilier » aux termes de son article 1. Ce document précise dans le chapitre « dispositions afférentes aux équipements communs » : « 1/la charge d’entretenir, de réparer ces parties à usage commun incombe à tous les copropriétaires. 2/ l’association syndicale assume cette charge entre les copropriétaires (…) ».

L’article XIX dudit cahier des charges dispose que « (…) Chacun sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties à usage commun et plus généralement de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à la destination de ces parties à usage commun. »

ils produisent également les statuts de l’ASL qui dans son article 20 donne pouvoir au conseil d’administration d’exercer les pouvoirs les plus étendus pour agir en justice en toutes circonstances au nom de la société et notamment pour ester en justice tant en demandant qu’en défendant.

Par ces éléments, ils rapportent la preuve que l’ASL est investie du pouvoir de gestion et de conservation des parties communes de l’ensemble immobilier et a également le pouvoir d’agir en justice pour veiller à faire respecter toute atteinte à ces parties communes.

Il est justifié par le courrier recommandé du 24 juin 2022 qu’après avoir mis en demeure Monsieur [E] de remettre en l’état les parties communes par courrier du 28 mai 2021, les consorts [J] ont mis en demeure l’ASL LES [Adresse 1] de faire procéder, aux frais de Monsieur [E] à la remise en état des parties communes du lotissement par un professionnel afin de permettre de rendre de nouveau carrossable les parties communes comme cela était le cas, une photo étant jointe à ce courrier.

L’ASL LES [Adresse 1] justifie avoir évoqué dès octobre 2021, lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2021, en 5ème résolution les travaux opérés par Monsieur [E] sans autorisation et l’atteinte aux parties communes qui en est résultée, le procès-verbal précisant la saisine d’un conseil pour l’ASL pour entamer une procédure. Il ressort du procès-verbal produit que « Monsieur [E] a reconnu qu’il n’aurait pas du toucher à la partie commune sans aucun accord de l’ASL et s’engage à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en état ».

L’ASL établit avoir réitéré la demande à Monsieur [E] de procéder à une remise en état par les courriels et courriers échangés entre l’ASL et ce copropriétaire le 1er juillet 2022, le courrier en réponse du 12 juillet 2022 adressé par l’ASL aux consorts [J], desquels il résulte qu’après échanges entre le copropriétaire et l’ASL, déclaration préalable de travaux et validation des travaux de reprise envisagés par l’ASL, Monsieur [E] devait réaliser lesdits travaux le 7 août 2022. L’ASL établit également avoir refusé tout report des travaux à Monsieur [E], rappelant que Monsieur [E] avait pris l’engagement lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2021 de remettre la partie commune en état et lui indiquant qu’à défaut d’engagement des travaux dans les prochains jours, l’ASL mandaterait son conseil pour engager une procédure en référé à son encontre avec demande de dommages et intérêts.

Il est établi que Monsieur [E] a procédé à des travaux le 07 septembre 2022 et que le 07 octobre 2022, il en a été justifié par production d’une photographie jointe à un courriel de la même date par l’ASL aux consorts [J].

Certes, aux termes du rapport d’expertise du 29 août 2022 de la compagnie d’experts IXI, diligenté à la demande de l’assureur des consorts [J] en présence de Monsieur [E] et du cabinet ELEX mandaté par son propre assureur, l’expert Monsieur [D] note « au regard d’une photographie produite par Monsieur et Madame [J] datant de 2019, après les travaux du portillon, nous avons pu constater que la voirie était carrossable à cet endroit et permettait l’accès vers le futur portail après les travaux opérés par Monsieur [E] » et conclut de ce fait, sur la base de cette photographie que « en l’état actuel de la voirie, le futur accès au portail n’est pas possible ».

Les consorts [J] se fondent sur ce rapport pour rapporter la preuve de ce que Monsieur [E], par les travaux qu’il souhaitait opérer et dont il n’est pas contesté qu’il les a réalisés par la suite, n’a pas remis la voirie et le muret en l’état de celui qui existait avant 2019.

Ils produisent également des photographies de la rue, sur lesquelles l’on voit Monsieur [E] en train de faire des travaux, commentées par leurs soins et non datées de façon certaine.

Il ne peut être considéré que ces photographies prises depuis la voirie, montrant Monsieur [E] depuis l’extérieur de sa propriété et qui sont produites aux fins de rapporter la preuve des faits qu’ils allèguent constituent une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de les écarter des débats et à cet égard l’ASL sera déboutée de sa demande.

Cependant, à l’examen des éléments de preuve soumis, il convient de constater que l’expert Monsieur [D] a déposé son rapport avant que les travaux de remise en état ne soient réalisés par Monsieur [E]. Il fonde son analyse sur une photographie de 2019 qui ne couvre pas l’intégralité de la zone, et notamment ne montre pas la route permettant l’accès aux propriétés de Monsieur [E] et Monsieur [J], ne permettant pas comme le soulève le défendeur d’avoir une vue d’ensemble des parties communes.

A l’inverse, la photographie jointe au rapport d’expertise du cabinet ELEX, datant de 2018 et montrant le chemin d’accès à l’époque où Monsieur [E] avait encore sonancien portail, et la photographie produite par l’ASL et jointe au courriel adressé le 24 août 2022 au conseil des consorts [J], permettent d’appréhender la zone dans sa globalité et de constater que la marche dont il est question n’a pas été créée par Monsieur [E] mais qu’elle existait préalablement, tout comme le muret et que la route n’était pas carrossable en intégralité.

Au surplus, l’expert de la compagnie ELEX, Monsieur [A], dans son rapport du 07 septembre 2022 relève expressément que ce qui est demandé par les consorts [J] n’est pas que Monsieur [E] remette en l’état à l’identique le muret mais est orienté dans le sens de leur souhait de réaliser un double portail d’accès, le muret et la rampe les dérangeant pour le mettre en œuvre. Après avoir reçu la photographie des travaux opérés par Monsieur [E] le 07 septembre 2022, l’expert note que Monsieur [E] a finalisé les travaux à l’identique du muret et de la rampe par rapport à 2018.

Dès lors, par ces pièces versées aux débats, l’ASL rapporte la preuve des diligences opérées par ses soins pour faire cesser l’atteinte aux parties communes par la réalisation des travaux de remise en état opérés par Monsieur [E].

Les consorts [J] échouent à rapporter la preuve de leur insuffisance ou de leur inadéquation, ne produisant aucun constat de commissaire de justice ou élément de valeur expertale de nature à l’établir.

De la même façon, il n’est pas démontré par les éléments soumis aux débats que par les travaux de remise en état opérés, Monsieur [E] aurait créé un danger pour le passage des véhicules.

A l’inverse, les éléments soumis aux débats par l’ASL, et notamment les photographies, avis d’experts et attestations de copropriétaires émanant de copropriétaires et locataires présents avant le changement des parties communes démontrent de la réalisation des travaux de remise en état et de leur conformité avec ce qui existait auparavant.

Enfin, il n’est pas démontré en quoi la création du portillon ou la pose d’une boite aux lettres portent atteinte aux parties communes, de sorte qu’il n’est là aussi pas démontré de faute statutaire imputable à l’ASL qui causerait un préjudice aux consorts [J] et dont ils ne peuvent tirer argument alors même qu’aucun élément objectif ne vient corroborer leurs affirmations quant à l’existence d’un empiétement sur lesdites parties communes.

Ainsi, par l’ensemble de ces éléments, il est démontré que l’ASL n’a pas commis de faute contractuelle et n’a pas été inactive dans la gestion du contentieux opposant l’ASL à Monsieur [E] et par la même aux consorts [J]. Elle a fait diligence et initié les actions utiles amiablement pour permettre la remise en état des parties communes entre mai 2021, date de la saisine des consorts [J], octobre 2021, date de l’assemblée générale, juin 2022, date de la mise en demeure d’agir et septembre 2022, date d’exécution par Monsieur [E] des travaux utiles.

Par conséquent, il convient de débouter l’ASL de sa demande d’écarter les pièces 11 et 15.

Il convient également de débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes tant au titre des travaux de remise en état sous astreinte que des demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les consorts [J] seront condamnés aux entiers dépens.

En considération de l’équité, ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros à l’ASL LES [Adresse 1] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande des consorts [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet, la juridiction ayant statué sur celle-ci lors de l’audience de plaidoirie,

DEBOUTE l’ASL LES [Adresse 1] de sa demande de voir écarter les pièces 11 et 15,

DEBOUTE Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] de l’ensemble de leurs demandes fondées sur la responsabilité de l’ASL LES [Adresse 1],

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] à payer à l’ASL LES [Adresse 1] prise en la personne de son président la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me BATTUT, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT