TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

09 mars 2026

RÔLE : N° RG 22/02481 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LKIR

AFFAIRE :

[X] [F]

C/

[V] [H]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Vincent BALIQUE

Maître Michaël CULOMA

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Vincent BALIQUE

Maître Michaël CULOMA

N°2026

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

Madame [X] [F]

née le 23 mars 1975 à [Localité 1]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée à l’audience par M^e Vincent BALIQUE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [H]

né le 09 septembre 1961 à [Localité 2]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [D] épouse [H]

née le 25 février 1960 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Marine NICOLAS, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 12 janvier 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Suite à la signature d’un compromis de vente le 14 septembre 2017, et selon acte authentique du 28 décembre 2017, Mme [X] [F] a acquis de M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H], un bien immobilier sis [Adresse 1] sur la commune d'[Localité 1], cadastré section DA n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1] et les heures claires du Sud, au prix de 263 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations d’eau et après réalisation d’une expertise amiable, Mme [X] [F] a fait citer notamment M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] devant le juge des référés de la présente juridiction afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 16 juillet 2019, il a été fait droit à la demande avec désignation de M. [U] [A] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport rédigé le 22 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2022, Mme [X] [F] a fait citer M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir à titre principal la nullité de la vente, la restitution du prix de vente et l’allocation de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire l’indemnisation de ses préjudices.

Le 12 février 2024, l’affaire a été clôturée avec effet différé au 18 juin 2024 et fixée à l’audience de plaidoirie du 24 juin 2024.

A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée au vu des conclusions d’incident notifiées par voie électronique par M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] le 14 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience d’incident du 10 mars 2025.

Par ordonnance du 5 mai 2025, le juge de la mise en état de la présente juridiction a constaté le désistement de M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] de l’instance d’incident tendant à déclarer irrecevable l’action de Mme [X] [F].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026 intitulées “conclusions en réponse n°2", auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1116, 1130, 1137, 1641 et suivants du code civil, Mme [X] [F] demande à la juridiction de :

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 31 102,50 euros HT soit 37 322,40 euros TTC,

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 250 euros par mois à compter de la vente jusqu’à la fin de la réalisation des travaux, soit la somme de 24 500 euros au mois de janvier 2026 au titre du trouble de jouissance,

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise.

Elle soutient que son consentement a été vicié en raison d’un dol commis par M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] consistant dans le fait de s’être volontairement abstenus de l’informer de fuites affectant le bien avant la vente, lesquelles avaient justifié la désignation d’un expert judiciaire. A titre subsidiaire, elle explique que le bien était affecté de vices cachés, connus des vendeurs avant la vente, qui ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d’exonération contenue dans l’acte de vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1137, 1231-1 et 1641 du code civil, M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] demandent à la juridiction :

— à titre principal, de débouter Mme [X] [F] de l’intégralité des prétentions formulées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, d’écarter l’exécution provisoire de plein droit,

— en tout état de cause :

— de condamner Mme [X] [F] à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [X] [F] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Michaël Culoma, avocat, qui affirme y avoir pourvu.

Ils réfutent la commission d’un dol expliquant au contraire avoir informé Mme [X] [F] d’un dégât des eaux survenu dans la salle de bains et y avoir mis fin par la réalisation de travaux. Ils expliquent avoir fait diligenter une expertise judiciaire confiée à M. [M] dont le rapport a été rendu en l’état compte tenu de la disparition des causes du litige. S’agissant des infiltrations d’eau dans la zone d’entrée et du cellier, ils expliquent que celles-ci étaient visibles des acquéreurs, qu’en tout état de cause, l’expert [M] n’a pas permis d’en déterminer l’origine et que n’étant pas à l’origine des travaux d’extension et de pose de la porte, ils ne pouvaient se douter de l’existence d’une malfaçon. Ils ajoutent qu’ils ignoraient l’existence d’infiltrations d’eau dans la partie arrière du logement côté Ouest, les travaux sur la toiture ayant été effectués par un professionnel. Ils contestent l’existence de vices cachés affectant le bien et se prévalent en tout état de cause de la clause exonératoire de garantie, du fait de leur ignorance des vices et de leur absence de volonté de les cacher aux acquéreurs.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2025 avec effet différé au 9 janvier 2026 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

MOTIFS

Sur le dol

En application de l’article 1137 du code civil dans sa version applicable à la présente instance “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manœuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive constitutive d’un dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

En l’espèce, il est établi que par acte authentique du 28 décembre 2017, Mme [X] [F] a acheté à M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H], un bien immobilier situé sur la commune d'[Localité 1].

Le compromis de vente signé entre les parties le 14 septembre 2017 stipule en page 7 “le vendeur s’engage à effectuer les travaux suivants avant la réitération des présentes par acte authentique : réfection des murs des deux chambres (placo + peinture) et de la salle de bains suite à un dégât des eaux. L’acquéreur pourra revisiter les lieux avant la réitération des présentes par acte authentique afin de vérifier que cela a bien été réalisé.”

L’acte de vente ne fait mention d’aucun élément concernant d’éventuels désordres affectant le bien.

Il est produit le rapport d’expertise amiable rédigé le 20 octobre 2018 par l’expert de la compagnie d’assurance de Mme [X] [F], suite à des infiltrations en toiture, selon lequel “le sinistre résulte d’infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture consécutive à un défaut d’étanchéité de la couverture tuile qui existait avant l’achat du bien par l’assuré.”

Il ressort par ailleurs de l’expertise judiciaire établie par M. [U] [A] le 22 décembre 2021, que :

— l’habitation de Mme [X] [F] est aménagée en copropriété de deux lots au sein d’un bâtiment constituant une villa de type pavillonnaire édifiée sur deux niveaux, l’habitation de Mme [X] [F] constituant le rez-de-chaussée de la villa, l’étage appartenant à un voisin, M. [Q], avec un accès indépendant pour les deux lots,

— des travaux ont été réalisés au fil du temps sur cet immeuble et notamment la création d’une extension au logement en rez-de-chaussée en limite Nord de la copropriété, constituant un nouveau hall d’entrée et un cellier au logement, ainsi que la couverture de l’espace résiduel situé entre l’immeuble et la restanque naturelle de la propriété, constituant un nouvel espace couvert et non clos, affecté au logement en rez-de-chaussée.

L’expert a conclu à l’existence de désordres relatifs à diverses infiltrations d’eau à l’intérieur du logement de Mme [X] [F], se manifestant suivant trois points de vulnérabilité identifiés à l’examen des ouvrages constituant la copropriété, à savoir :

— les ouvrages de couverture de l’extension édifiée en limite Nord (constituant l’entrée et le cellier du logement de Mme [X] [F]) qui ne répondent pas aux exigences des règles de l’art,

— la mise en œuvre de la porte d’entrée située sur les ouvrages d’extension en limite Nord, dont les caractéristiques d’étanchéité ne sont pas satisfaisantes,

— les travaux de réalisation d’une couverture au niveau de l’espace résiduel entre le corps de bâtiment principal (villa) et la restanque, dont l’exécution ne satisfait pas aux règles de l’art.

S’agissant du premier point de vulnérabilité situé au niveau de l’extension en limite Nord (entrée et cellier), l’expert a relevé une malfaçon généralisée du fait de la mauvaise réalisation de la rive de couverture de l’extension et de son étanchéité vis à vis des ouvrages connexes de maçonnerie constituant le corps du bâtiment principal. Ces désordres, qui constituent selon l’expert tant une erreur de conception qu’une faute d’exécution, avec emploi de matériau non adapté au type d’ouvrage, permettent l’infiltration d’eau à l’intérieur du logement et rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert a daté ces désordres à la date d’achèvement des travaux de couverture de l’extension.

S’agissant du deuxième point de vulnérabilité situé au niveau de la porte d’entrée du logement, l’expert a relevé que la porte ne répondait pas aux exigences normatives en ce qu’elle était dépourvue d’appui de baie permettant des infiltrations de sorte que cette malfaçon qui constitue autant une erreur de conception qu’une faute d’exécution, rend l’ouvrage impropre à sa destination depuis la date de réalisation et de pose de la porte.

S’agissant du 3ème point de vulnérabilité situé au niveau de la couverture sur l’espace résiduel, l’expert a conclu au fait que, l’ensemble des travaux de couverture présente une malfaçon généralisée, dès lors que toutes les rives de couvertures auraient dû comporter un traitement spécifique pour garantir l’étanchéité de l’eau à l’ouvrage, que la pente de l’ouvrage est insuffisante, que le chéneau pour le drainage des eaux ne répond pas aux règles de construction, constituant une erreur de conception et une faute d’exécution affectant notamment l’étanchéité, existant depuis l’origine de sa mise en œuvre, et de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Par ailleurs, il est établi que quelques temps avant la vente à Mme [X] [F], un expert judiciaire avait été nommé par ordonnance de référé du 18 avril 2027 dans un litige opposant M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à leur vendeur M. [G].

L’expert judiciaire a organisé une première réunion d’expertise le 6 juillet 2017 avant de déposer son rapport en l’état, après accord des parties, le 4 octobre 2018.

Il y mentionnait que peu de temps après leur acquisition en novembre 2015, et alors qu’ils avaient fait réaliser certains travaux, à l’exception de la salle de bain et de la buanderie, M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] avaient constaté courant 2016 des traces d’humidité dans la buanderie et dans les deux chambres, des fuites dans la salle de bain ainsi que des venues d’eau au droit de la porte d’entrée.

L’expert, lors de la réunion du 6 juillet 2017, a constaté que des travaux avaient été effectués par M. [V] [H], que la fuite d’eau affectant la salle de bain avait disparu, et l’absence d’humidité dans cette pièce, ainsi que dans la chambre des enfants et des parents. En revanche, il a constaté la persistance des entrées d’eau dans la buanderie et cheminant jusqu’à la porte d’entrée, l’expert mentionnant “tous désordres, malfaçons et non-façons allégués ont été vus par l’expert. Il serait utile, pour la bonne poursuite de l’expertise, d’organiser une visite technique permettant de mettre en eau la terrasse surplombant la buanderie de M. Et Mme [H] afin de s’essayer de déterminer l’origine des venues d’eau dans la buanderie.”(…) “Le présent rapport étant déposé en l’état ne comporte ni réponses aux chefs de mission, ni conclusions.”

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments, qu’en raison d’infiltrations préexistantes à la vente litigieuse, les défendeurs ont obtenu en avril 2017 une expertise judiciaire dans un litige les opposant à leur vendeur, ayant pour objet d’identifier la cause d’infiltrations affectant la buanderie, la salle de bains, des chambres et l’entrée du bien litigieux.

Alors que l’expert avait constaté la réalisation par M. [H] de travaux ayant permis de mettre fin à certains des désordres, mais aussi l’intérêt d’organiser une nouvelle visite technique afin de déterminer l’origine des infiltrations d’eau dans la buanderie, il a été mis fin à l’expertise, avec accord des parties, et dépôt du rapport en l’état en octobre 2018.

Toutefois, il est établi que les parties ont conclu dans le même temps, à savoir le 14 septembre 2017, une promesse de vente puis le 28 décembre 2017 un acte authentique de vente. Mme [X] [F] n’a pas été informée de cette expertise du fait d’infiltrations affectant le bien, et déposée en l’état, à l’exception d’un dégât des eaux dans la salle de bain réglé suite aux travaux de M. [H].

Or, de part leur nature et la période de visite et d’achat du bien, ces désordres d’infiltrations ne pouvaient être appréhendés par Mme [X] [F].

Par ailleurs, compte tenu de la nature des désordres affectant le bien et consistant dans des infiltrations d’eau dont l’expert judiciaire M. [A] a estimé qu’elles rendaient le bien impropre à son usage, cette information était importante et déterminante pour Mme [X] [F].

En conséquence, M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] ont commis un dol à l’égard de Mme [X] [F], consistant dans le fait de lui avoir sciemment caché l’existence de désordres d’infiltrations affectant le bien, information déterminante de son consentement, alors qu’eux-même ne les ignoraient pas, pour avoir fait diligenter une expertise judiciaire afin d’en déterminer l’origine et y avoir mis fin lors de la vente.

Sur l’indemnisation des préjudices

Lorsqu’elle démontre avoir été victime d’un dol, la victime qui n’entend pas obtenir l’annulation du contrat, peut agir en réparation de son préjudice puisque les manoeuvres dolosives sont assimilables à une faute délictuelle engageant la responsabilité de leur auteur.

En effet, il est constant qu’en tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation de son préjudice en application de l’article 1240 du code civil, duquel il résulte que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice matériel

Mme [X] [F] sollicite la condamnation solidaire de M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à lui payer la somme de 37 322,40 euros au titre des travaux de remise en état.

M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] concluent au débouté de l’ensemble de ses prétentions.

Au regard des devis versés aux débats ainsi que de l’estimation des travaux chiffrés par l’expert à la somme de 31 102, 50 euros TTC, il y a lieu de condamner solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à payer à Mme [X] [F] la somme de 31 102,50 euros au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [X] [F] sollicite la condamnation solidaire de M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à lui payer la somme de 24 500 euros au titre d’un préjudice de jouissance, expliquant ne pas pouvoir, jusqu’aux travaux, utiliser 20 m2 de sa maison dont la surface totale est de 80 m2 et estimant la valeur locative de sa maison à la somme de 1 000 euros mensuelle.

M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] concluent au rejet de cette demande, motifs pris de l’absence de démonstration de la valeur locative du bien litigieux ainsi que de l’absence d’utilisation du cellier et de l’entrée.

Il résulte cependant des différentes pièces versées aux débats et notamment de l’expertise judiciaire de M. [A], qu’une partie de l’habitation de Mme [X] [F], à savoir le hall d’entrée et le cellier n’est pas habitable dans l’attente des travaux.

En l’état de la surface inhabitable et de la période d’inhabitabilité, il convient d’estimer à la somme de 15 000 euros, le préjudice de jouissance subi par Mme [X] [F] et de condamner solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à ce titre.

Sur le préjudice moral

Il est établi depuis le 28 décembre 2017, Mme [X] [F] a subi les troubles et tracas liés à la procédure judiciaire, ayant donné notamment lieu à une expertise judiciaire. Elle a ainsi subi un préjudice moral justifié par la production d’attestations de proches.

En considération de ces éléments, il convient de condamner solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [F] ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que les défendeurs soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à payer à Mme [X] [F] la somme de 31 102, 50 euros euros à titre de préjudice matériel,

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à payer à Mme [X] [F] la somme de 15 000 euros à titre de préjudice de jouissance,

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à payer à Mme [X] [F] la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

REJETTE la demande de M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] à payer à Mme [X] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [V] [H] et Mme [T] [D] épouse [H] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [A] rédigée le 22 décembre 2021,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente procédure est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE