N° RG 24/02650 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMHN

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MONTI, Vestitaire T34

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [S]

né le 21 Septembre 1971 à TOURS (37100)

et

Madame [F] [L] épouse [S]

née le 06 Décembre 1971 à SURESNES (92150)

Tous deux demeurant 17 chemin de la haute borne – 78610 LES BREVIAIRES

et représentés par M^e Marc MONTI, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34, postulant de M^e Jean-christophe BIERLING, demeurant 12 Avenue des Prés – 78180 MONTIGNY LE BRETONNEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 433, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [E]

demeurant 37 rue Saint Denis – 28230 EPERNON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 11 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 29 août 2023, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [V] [E] un appartement situé 37 rue Saint Denis à 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel de 650€ et 70 € de provision sur charges outre un garage pour un montant de 60 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] ont fait signifier le 13 mars 2024 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.120 euros visant la clause résolutoire insérée au bail et à justifier de l’assurance du logement.

M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] ont ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, fait assigner Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion de son locataire et sa condamnation au paiement. M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme 8.580€ arrêtée au 2 septembre 2024 avec les intérêts au taux légal;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 858 € au titre de la clause pénale à actualiser au jour de l’audience,

— d’une somme de 2.400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] sont représentés par leur conseil. Ils reprennent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur dette à la somme de 10.920 euros.

Monsieur [J], régulièrement cité à étude, n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 7 janvier 2025.

Par ailleurs, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024.

En conséquence, leur action est recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, le bail conclu le 29 août 2023 contient une clause résolutoire (article 12. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 3.120 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ainsi que le prévoit le bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date.

Monsieur [V] [E] est absent à l’audience et le tribunal ne dispose d’aucun élément connu sur sa situation personnelle ou professionnelle.

Il est de plus constaté que Monsieur [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant de sa dette, il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner à Monsieur [V] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [J] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] exposent que Monsieur [J] reste leur devoir la somme de 10.920 € à la date de l’audience et produisent un décompte actualisé.

Monsieur [J] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10.920€, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2024.

En l’absence de l’octroi de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Enfin, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] sollicitent la somme de 858 euros au titre de la clause pénale en application de l’article 13 du bail. En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] à quitter les lieux, il y a donc lieu à réduire le montant de cette clause ainsi que l’autorise l’article 1231-5 du code civil.

Monsieur [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 10 euros au titre de la clause pénale.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais ne comprendront pas les frais d’exécution de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte-tenu des démarches entreprises par les bailleurs pour faire valoir leurs droits, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [E] à leur payer la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité de l’action de M. [O] [S] et de Mme [F] [L] épouse [S];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2023 entre M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] et Monsieur [V] [E] concernant l’appartement situé 37 rue Saint Denis à 28230 EPERNON sont réunies à la date du 13 mai 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 13 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [J] à verser à M. [O] [S] et à Mme [F] [L] épouse [S] la somme de 10.920€ (dix mille neuf cent vingt euros) (décompte arrêté au 16 décembre 2024, incluant une dernière mensualité de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à M. [O] [S] et à Mme [F] [L] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à M. [O] [S] et à Mme [F] [L] épouse [S] la somme de 10 euros (dix euros) au titre de la clause pénale;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à M. [O] [S] et Mme [F] [L] épouse [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 mars 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN