REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/07393 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K4EZ

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [V]

né le 27 Juillet 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

Madame [O] [C] épouse [V]

née le 02 Avril 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par M^e Prescillia RICCI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [H] [W]

né le 03 Janvier 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [P]

née le 29 Août 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Prescillia RICCI

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 07 juin 2022 ayant pris effet le 06 juillet 2022, Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] ont consenti à Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 900,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] un commandement de payer pour un montant de 4 798,70 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 juin 2022,

— Constater que les demandeurs ont repris possession du logement loué à compter du mois d’août 2025

— Condamner solidairement les locataires à leur payer la somme provisionnelle de 8.073,70 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 31 juillet 2025,

— Les condamner solidairement à leur payer la somme provisionnelle de 1.000 euros à valoir sur la réparation de leurs préjudices, outre 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8 073,70 € arrêtée au 31 juillet 2025 (mois de Juillet 2025 inclus).

Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 20 janvier 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 4 798,70 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 20 mars 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 juin 2022 à compter du 20 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les demandeurs ne forment qu’une demande en paiement des loyers et charges, sans distinction de la nature des sommes à verser avant et après la résiliation du bail.

Or, à compter de la date de résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre n’est plus redevable du loyer et des charges mais d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la perte de loyer du propriétaire.

Les demandes formées par les bailleurs doivent donc s’interpréter comme portant à la fois sur une demande en paiement de loyers et charges avant résiliation et sur une indemnité d’occupation après résiliation.

L’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 940 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 20 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 31 juillet 2025 à la somme de 8 073,70 €, que Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P]. La créance de Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] n’est donc pas sérieusement contestable.

Il convient toutefois de la décomposer en deux périodes avant et après résiliation.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] la somme provisionnelle de 4 473,70 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance et étant précisé que le dépôt de garantie de 1.545 euros versé par les locataires a d’ores et déjà été déduit des sommes dues.

Il est demandé la condamnation solidaire de Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P].

Même si les locataires sont co-titulaires du bail, leur solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une clause insérée dans le contrat de bail conformément à l’Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En l’espèce, une clause de solidarité étant prévue au bail, chacun des colocataires (et sa caution éventuelle) est donc tenu au paiement de la totalité du loyer et des charges, même si l’autre ne paie pas sa part.

Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] seront par ailleurs condamnés au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif des locataires, soit à compter de l’échéance du mois d’avril 2025, et jusqu’au 31 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’appréciation du préjudice éventuellement subi par Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, étant par nature sujet à contestation et à débat de fond.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] in solidum à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 juin 2022 entre Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] d’une part, et Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 mars 2025 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation, soit la somme de 940 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la première échéance suivant le 21 mars 2025, soit l’échéance du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, acquise aux débats au 31 juillet 2025, soit une somme totale de 3.760 euros;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] la somme provisionnelle de 4.473,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 juillet 2025 (échéance de mars 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V],

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [I] [P] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [O] [C] épouse [V] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Mme [I] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LEGREFFIER LA PRÉSIDENTE