TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

19 Janvier 2026

ROLE : N° RG 23/02472 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L3EN

AFFAIRE :

C/

Société LAURENT FROMAGER AFFINEUR

GROSSES délivrées

le

à Maître Olivier PAULET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY & ROUSTAN BERIDOT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Olivier PAULET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY & ROUSTAN BERIDOT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 11] (RCS D'[Localité 3] B 424 648 632)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier PAULET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR (RCS D'[Localité 3] B 911 352 995)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY & ROUSTAN BERIDOT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Olivier PAULET et Maître Maxime PLANTARD, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES QUATRE TOURS III est propriétaire d’un ensemble immobilier sis « [Adresse 10].

Par contrat du 25 février 2019, la SCI LES QUATRE TOURS III a donné à bail à la société [Adresse 12] un local commercial sis [Adresse 5], ou [Adresse 13].

Au terme d’un acte du 27 avril 2022, la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR, inscrite au RCS [Localité 3] sous le N° B 911 352 995 dont le siège est [Adresse 2], a acquis le droit au bail dont bénéficiait la société [Adresse 12].

Par acte du 27 Avril 2022, la SCI LES QUATRE TOURS [Adresse 9] a consenti un nouveau bail à la société SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR, moyennant un loyer de 1.800 € HT par mois, la destination des lieux étant la suivante :

« Les locaux sont exclusivement destinés à l’usage suivant : fromagerie, crèmerie, affinage de fromages, ventes de produits et condiments autour du fromage, à l’exclusion de tout produit d’origine italienne ».

Faisant valoir qu’elle avait été informée que la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR procédait à la vente de produits autres que ceux afférents à la fromagerie et vendait par ailleurs des fromages d’origine italienne, la SCI LES QUATRE TOURS III lui a adressé un courrier le 13 juillet 2022 afin qu’il cesse la vente de tels produits.

La SCI LES QUATRE TOURS III a saisi Madame le vice-président de la juridiction d’une requête afin de voir désigner un huissier de justice pour établir un procès-verbal de constat relevant les infractions au bail.

Il a été fait droit à sa requête par ordonnance du 10 octobre 2022 et Maître [J], huissier, a dressé procès-verbal le 19 octobre 2022.

Ensuite, la SCI LES QUATRE TOURS III a fait délivrer à la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR le 2 décembre 2022 commandement visant la clause résolutoire et l’a fait ensuite assigner devant le juge des référés par acte du 12 janvier 2023 afin de voir constater la résiliation du bail.

Par ordonnance du 20 mai 2023, cette juridiction a dit n’y avoir lieu à référé au motif que la clause jointe au bail « Destination » était sujette à interprétation.

Par acte du 11 mai 2023 avec dénonce au Crédit Lyonnais, créancier inscrit, par acte du 26 suivant, la SCI LES QUATRE TOURS III a fait délivrer à la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR assignation aux fins de :

— dire et juger que cette société a commis une faute en exerçant une activité non autorisée par le bail, – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le 27 avril 2022, aux torts de la société SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR,

En conséquence,

— ordonner la résiliation du bail souscrit le 27 avril 2022,

— ordonner l’expulsion de tous occupants et en l’espèce de la société SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR,

— ordonner la remise en état des locaux conformément à leur état lors de la souscription du bail,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.800€ HT par mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la défenderesse à verser à la SCI LES QUATRE TOURS III la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au cours de la procédure, la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR a présenté des conclusions d’indicent et par ordonnance du 21 octobre 2024 le juge de la mise en état a :

Enjoint à la SCI LES QUATRE TOURS III de communiquer à la défenderesse la copie du bail la liant à son autre locataire, la SARL EPICERIE VF exerçant sous l’enseigne « l’épicier italien », le bailleur étant autorisé à canceller toutes les dispositions financières chiffrées contenues dans le bail,Dit que faute de communication spontanée, passé un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance, la SCI LES QUATRE TOURS III sera condamnée à payer à la société locataire une astreinte de 100€ par jours de retard,Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 9 décembre 2024 pour les conclusions au fond,Rejeté la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 18 février 2025, la SCI LES QUATRE TOURS III demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des Articles 1728 du Code civil, L 145-17 et L 145-41 Code de Commerce,

Vu le commandement du 2 Décembre 2022

— La recevoir en ses demandes, fins et action,

— Dire et juger que la société SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR a commis une faute en exerçant une activité non autorisée par le bail,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le 27 Avril 2022, aux torts de la société SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR,

En conséquence,

— ordonner la résiliation du bail souscrit le 27 avril 2022,

— ordonner l’expulsion de tous occupants et en l’espèce de la société SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR,

— ordonner la remise en état des locaux conformément à leur état lors de la souscription du bail,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.800€ HT par mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter la SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la SAS LAURENT FROMAGE AFFINEUR à lui payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 11 juin 2024, la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR demande à la juridiction de :

Vu les articles 1188 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1217 du Code Civil,

Vu les articles 1188 et suivants du Code Civil,

A titre principal :

dire et juger que la destination des lieux prévue au bail du 27 avril 2022 est respectée par la société LAURENT FROMAGER AFFINEUR,dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du bail du 27 avril 2022,dire et juger que la charcuterie correspond à la destination de lieux au titre « des produits et condiments autour du fromage ». déclarer la SCI LES QUATRE TOURS III irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter,A titre de demandes reconventionnelles :

la condamner à lui payer la somme de 74.580 € et 23.108 € arrêtées au 1 er mai 2024 à parfaire en réparation du préjudice économique subi depuis l’ouverture du commerce,la condamner à lui payer au titre du préjudice moral la somme de 100.000 €, A titre subsidiaire,

En cas de résiliation du bail,

dire et juger que la résiliation intervient aux torts de la bailleresse,la condamner à lui payer la somme de 250.000€ à titre d’indemnisation,En toutes hypothèses :

la condamner à lui payer la somme de 4.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître PLANTARD Maxime.

La SA CREDIT LYONNAIS, à laquelle la procédure a été dénoncée, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 8 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 27 octobre suivant et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 3 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

L’article L 143-2 du Code de commerce dispose que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »

La dénonce aux créanciers inscrits est donc prescrite mais ne fait pas d’eux une partie à l’instance.

Le jugement sera donc contradictoire, en présence de la SA CREDIT LYONNAIS, étant précisé que l’assignation lui a été dénoncée mais qu’elle n’a pas constitué avocat.

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail

L’article L 145-41 du Code de commerce énonce que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Ensuite, l’article 1188 du Code civil énonce que « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

En l’espèce, la destination du bail est la suivante : « les locaux sont exclusivement destinés à l’usage suivant : fromagerie, crémerie, affinage de fromages, ventes de produits et condiments autour du fromage, à l’exclusion de tout produit d’origine italienne ».

Le bail stipule une clause résolutoire en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail.

Par acte du 2 décembre 2022, la SCI LES QUATRE TOURS III a fait délivrer à la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR un commandement valant mise en demeure préalable visant la clause résolutoire du bail pour non-respect de la destination de celui-ci. Aux termes du commandement, la bailleresse reproche à son locataire la vente de charcuterie.

Ensuite, il convient de rappeler que la juridiction, saisie d’une demande principale en constat de la résolution du bail pour un manquement contractuel, doit vérifier la réalité dudit manquement et que le fait que le preneur n’a pas contesté le commandement devant la juridiction compétente ne constitue pas un aveu de sa part quant à la faute reprochée. Il lui est toujours possible de contester le manquement si le bailleur poursuit le constat de la résiliation du bail et subsidiairement sollicite le prononcé de ladite résiliation.

Dans le cas présent, les parties font des lectures et interprétations très différentes de la clause relative à la destination du bail. La demanderesse fait valoir que la locataire a mis fin à la vente de charcuterie, ce qui démontre qu’elle avait conscience de ne pas respecter le bail, et que la Fédération des Fromagers de France n’a aucune compétence pour interpréter la clause litigieuse, et pour sa part la défenderesse se prévaut de son courrier de candidature à la cession du droit au bail du 26 novembre 2021 aux termes duquel elle indiquait « sélectionner une gamme de charcuteries, saucissons, jambons et terrines », du fait que seule la vente de « produits d’origine italienne » prévue par le projet de bail a été retirée du bail définitif à la demande de la bailleresse, du fait que les autres fromagers de la région vendent de la charcuterie et de ce que cette démarche est encouragée par le syndicat des fromagers de France.

Sur ce, la juridiction retient qu’il doit être considéré que la vente de «  produits autour du fromage » s’entend communément et classiquement de la charcuterie et du vin. De plus, à l’exception des condiments qui sont aussi visés par la clause litigieuse en plus des produits, l’on voit mal à quel type de produits la clause pourrait bien faire référence si ce n’est de la charcuterie et du vin. Les moyens invoqués par la SCI LES QUATRE TOURS III ne sauraient donc être retenus.

Il s’ensuit que le preneur est autorisé par le bail à vendre de tels produits, notamment la charcuterie qui fait litige, mais pas de charcuterie d’origine italienne.

Précisément, la juridiction ne saurait retenir que la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR, laquelle admet avoir vendu de la charcuterie, ainsi que cela a été constaté par procès-verbal d’huissier du 19 octobre 2022, et avoir cessé la vente de ces produits compte-tenu du contexte contentieux avec la bailleresse, a reconnu avoir commis un manquement aux obligations du bail.

En effet, il ne résulte d’aucune pièce que la locataire a reconnu avoir vendu des produits d’origine italienne, en contravention avec le bail. Le fait d’avoir cessé la vente de charcuterie se comprend dans le contexte contentieux mais ne constitue pas l’aveu d’un manquement contractuel.

Les constatations de l’huissier du 19 octobre 2022 sont les suivantes :

«  sur la devanture se trouvant à l’entrée du magasin sont proposés à la clientèle : saucissons de [Localité 8], Noix de jambon d’Espagne, saucissons Vallée du Rhône, saucissons extras, saucissons secs [Localité 8], Noix pâtissière, fagot du Rhône, Longo fumé [Localité 6], de la terrine de foie de volaille, de la terrine de campagne, des rillettes de porc, du foie gras de canard de la maison Patignac.

En dessous, dans la vitrine se trouvent : du fromage français, du jambon de [Localité 7] et du jambon blanc persillé.

…

Dans la cave d’affinage, nous constatons la présence… de charcuterie précédemment décrite.

…

Aux abords de la caisse se trouvent les produits proposés à la vente. »

Ainsi, en tout état de cause, s’il est établi que la société locataire a mis en vente de la charcuterie, il n’est nullement démontré qu’il s’agissait de charcuterie italienne (étant précisé que [Localité 6] est une commune de la région Corse) si bien qu’elle n’a commis aucune faute.

La SCI LES QUATRE TOURS III n’est donc pas fondée en sa demande en constat de la clause résolutoire du bail pour un manquement aux obligations tirées de la destination du bail.

Pour les mêmes motifs, la bailleresse sera déboutée de sa demande afin de résiliation du bail, et de toutes ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion, remise en état des lieux et condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

sur la demande au titre du préjudice financier

Au soutien de ses demandes, la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR fait valoir qu’entre la date d’ouverture de son commerce, au mois d’août 2022, et l’arrêt de la vente de charcuterie, en janvier 2023, ses gains se sont élevés à la somme de 100.482€ dont 1/3 de vente de charcuterie, qu’en 2023 la société a facturé 226.195€ si bien qu’elle aurait dû facturer un ratio d’un tiers au titre de la charcuterie, soit un manque à gagné de 74.580€ , qu’en suite, pour l’année 2024, la société a facturé 70.025€ soit une perte de chiffre d’affaires de 23.108€.

La SCI LES QUATRE TOURS III estime qu’il n’est pas sérieusement justifié de tels préjudices.

Sur ce

La SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR produit un courriel du 28 mai 2024 de Monsieur [D], par ailleurs expert judiciaire en matière d’évaluations commerciales, aux termes duquel il indique ne pas pouvoir avancer une baisse de chiffre d’affaires excepté pour les mois de septembre 2023 ( -34% et 65.826€), novembre 2023 ( -4% et -800€) et avril 2024 ( -26% et -5.425€) puisque celui-ci suit une tendance haussière depuis le début de l’activité et jusqu’en avril 2024.

Il ajoute qu’au regard des comptes annuels de l’exercice 2023, l’excédent brut d’exploitation dégagé sur 2023, qui s’élève à 20.047€, ne suffirait pas pour rémunérer le Président de la société à hauteur d’un SMIC et a fortiori pour le rémunérer ainsi que Madame [L] à hauteur d’un SMIC pour les deux.

Il ajoute encore que l’arrêt de la vente de charcuterie crée un manque à gagner pour la société.

Il ajoute enfin qu’au-delà de la perte liée à l’absence de chiffre d’affaires tiré de l’activité charcuterie, il est concevable de penser que le chiffre d’affaires tiré des autres activités de la société ait été impacté par l’arrêt de la charcuterie, les clients qui viendraient acheter du fromage préfèrent peut être par commodité choisir un seul commerce qui vend les deux produits plutôt qu’un seul.

Le mail est accompagné d’un tableau précisant les calculs.

Cependant, ces éléments ne sont pas suffisamment précis pour déterminer notamment la part de vente de charcuterie dans le total des ventes en début du bail, le ratio d’un tiers ne résultant que des conclusions et non du rapport de Monsieur [D], si bien que le juridiction n’est pas en mesure de déterminer la perte de bénéfice subie du fait de l’arrêt des ventes de charcuterie.

La SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR sera donc déboutée de ses demandes au titre du préjudice financier.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Le chiffre de 100.000€ est invoqué dans les conclusions sans aucune explication précise, sauf à le raccrocher aux explications liées à la perte financière.

La question du préjudice moral d’une société ne se confond pas avec celle du préjudice moral de ses associés ou de ses salariés.

Or, en l’espèce, en l’absence de précisions, le préjudice moral invoqué au détriment de la société ne se déduit pas nécessairement des circonstances du litige si bien que celle-ci sera déboutée de sa demande.

Il y a lieu de préciser que la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR fait état de manquements du bailleur mais ne forment aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, sauf si la juridiction prononce la résiliation du bail, ce qu’elle ne fait pas.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES QUATRE TOURS III sera tenue des dépens, et la distraction autorisée au profit de M^e Maxime PLANTARD, et devra payer à la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI LES QUATRE TOURS III de sa demande afin de voir constater la résiliation du bail, de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, remise en état des lieux et fixation d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SCI LES QUATRE TOURS III à payer à la SAS LAURENT FROMAGER AFFINEUR une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LES QUATRE TOURS III aux dépens, avec distraction au profit de Maître Maxime PLANTARD,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE