Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 28 mai 2025, n° 24/02730

TJ Nice 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires n'avaient pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes, rendant leur créance exigible.
Rejeté
Mauvaise foi des défendeurs
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi des défendeurs, qui ont effectué plusieurs paiements malgré leurs difficultés économiques.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a condamné les défendeurs aux dépens de l'instance conformément aux dispositions légales.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Nice a été saisie par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA CANTARELLE, demandant la condamnation solidaire de Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] au paiement de 1 465,85 euros pour charges de copropriété, ainsi que des dommages et intérêts. Les questions juridiques portaient sur la validité de la créance et la mauvaise foi des débiteurs. La juridiction a jugé que la demande de paiement était fondée et a condamné les défendeurs à verser la somme demandée, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts pour absence de preuve de mauvaise foi. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens et à verser 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 28 mai 2025, n° 24/02730
Numéro(s) :	24/02730
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D' ADMINISTRATION D' IMMEUBLES, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ] sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Mai 2025

N° RG 24/02730 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZRT

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR BORGNA

Expédition délivrée

à M. [Z]

à Mme [Z]

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES

[Adresse 3]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [H], [M] [Z]

né le 28 Octobre 1963 au [Localité 8] (76)

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W], [R], [D] [V] épouse [Z]

née le 04 Mai 1964 à [Localité 7] (14)

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparante à l’audience du 17 octobre 2024 et du 20 novembre 2024

non comparante, ni représentée à l’audience de ce jour

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] sont propriétaires de trois lots n°13, 61 et 88 au sein de la communauté immobilière [Adresse 9], sise à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA, SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES a fait assigner Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 17 octobre 2024, à 15 heures, aux fins, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 175,41 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 avril 2024, avec intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure du 29 février 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] solidairement à lui payer tous les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 420,00 euros,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] solidairement à lui verser la somme de 1 020,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 02 avril 2025 à 09 h 00 afin de vérifier les paiements en cours effectués par le débiteur,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 02 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CANTARELLE représenté par son syndic en exercice, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans les écritures de son assignation, excepté le montant de la dette de charges qu’il actualise à la somme de 1 465,85 euros dont il sollicite le paiement au dernier état de la procédure.

Madame [W] [Z] née [V] a comparu aux seules audiences des 17 octobre 2024 et 20 novembre 2024 puis ne s’est plus présentée aux audiences ultérieures.

Elle a exposé que la succession est en cours et qu’elle pourra apurer la dette lorsqu’elle sera clôturée.

Monsieur [H] [Z] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne et dûment convoqué aux diverses audiences à laquelle l’affaire a été appelée selon courriers du greffe.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite au dernier état de la procédure, à l’audience du 02 avril 2025 le paiement de la somme de 1 465,85 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] à la date du 1er avril 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse notamment aux débats :

— L’extrait cadastral avec désignation des propriétés des lots 13, 61 et 88 attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V],

— Le contrat de syndic,

— Une relance amiable du 24 août 2023 pour le paiement d’une somme de 3 952, 10 euros, (fonds travaux Alur et provisions sur charges),

— Une dernière relance par lettre recommandée avec AR (avant remise définitive du dossier à l’avocat) du 29 février 2024 pour le paiement d’une somme de 4 368,67 euros (fonds travaux Alur et provisions sur charges),

— les appels de fonds pour charges et travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 09 mai 2023, 30 novembre 2021, 10 décembre 2020, ayant approuvé les comptes et voté les budget prévisionnels de la copropriété pour les exercices correspondants,

— Un relevé de compte individuel de charges des copropriétaires du 1er janvier 2023 au 17 avril 2024, présentant un solde débiteur de 5 595,41 euros,

— Un relevé de compte individuel actualisé de charges des copropriétaires du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 présentant un solde débiteur de 1 465,85 euros,

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] que Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] restent devoir la somme de 1 465,85 euros au titre des charges et travaux de la copropriété arrêtées au 1er avril 2025.

Le relevé de compte individuel du 1er avril 2025 commence par un solde débiteur au 1er janvier 2024 de 3 448,02 euros qui se retrouve régulièrement sur le relevé de compte du 17 avril 2024 et en cela dûment détaillé et justifié, ainsi que le poste débiteur mentionné au 1er janvier 2023 pour 742,19 euros repris sur les relevés de compte de charges du 1er avril 2024 pour cette somme correspondant à l’appel d’une première provision du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023 pour ce même montant, parfaitement justifié.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] est donc bien fondée.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, les débiteurs ne démontrent pas s’être acquittés de cette dette de charges et travaux de copropriété, en dépit de l’assignation du 31 mai 2024 valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] solidairement en vertu du régime primaire fondé sur les dispositions de l’article 220 du code civil à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1 465,85 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, intégrant les frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] au paiement de la somme de 2 000,00 euros pour résistance abusive.

Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par les copropriétaires lui a créé un préjudice certain en le privant de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Il affirme que la situation débitrice de Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] est persistante depuis près de deux ans établit leur mauvaise foi.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CANTARELLE ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] qui, s’ils sont en effet en situation d’impayés depuis janvier 2023, ont effectué un premier règlement de 2 388,18 euros en septembre 2023 puis plusieurs versements dont 800,00 euros en octobre 2024, 4 000,00 euros en février 2025 et 3 200,00 euros en mars 2025, réduisant ainsi considérablement leur dette de copropriété.

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires demandeur n’a assigné Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] qu’en date du 31 mai 2024 alors qu’ils connaissent des difficultés économiques depuis janvier 2023.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] succombant seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en dernier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CANTARELLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 1 465,85 euros au titre des charges et travaux de copropriété, comprenant les frais nécessaires au recouvrement de la dette, arrêtés au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CANTARELLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [Z] née [V] in solidum aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président