TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

08 Juin 2026

ROLE : N° RG 24/02173 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MIVW

AFFAIRE :

S.A.S. [F] [F] [W]

C/

[H] [Localité 2]

GROSSES délivrées

le 08/06/2026

à Maître Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

à Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. [F] [F] [W] (RCS D'[Localité 1] B 813 394 236)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Commune [Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 27 Avril 2026, après avoir entendu Maître [I] [K] et Maître [Q] [A], l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 16 juillet 2015, la société Arbois développement, détenteur d’un bail commercial octroyé par la Commune de [Localité 2] daté du 10 avril 2015, a donné à bail de sous-location à la SAS [R] [W], société en cours d’enregistrement représentée par son président, des locaux commerciaux, [Adresse 3], [Adresse 4] (Bouches-du-Rhône) pour exploiter une activité de sport de raquettes, moyennant un loyer mensuel de 4 200 euros hors taxes, TVA en sus. Le bail est consenti à compter du 16 juillet 2015 pour une durée venant à expiration avec le bail principal, soit le 1 mai 2024, sauf renouvellement dudit bail.

Selon acte sous seing privé signé le 17 janvier 2017, la Commune de [Localité 2] a donné à bail commercial à la SARL JML des locaux à usage d’activités sportives et d’habitation ; [Adresse 5] (Bouches-du-Rhône) pour exploiter toutes activités sportives et de loisirs, tous commerces liés au bien-être. Le bail est consenti pour une durée de « neuf années entières et consécutives qui commencent à courir le 1er du mois suivant la signature du bail, pour se terminer le dernier jour du mois correspondant à la fin de cette durée. »

Par acte signifié le 30 août 2022, la Commune de [Localité 2] a fait délivrer à la société [F] [F] [W] un congé commercial à l’issue d’une période triennale, sur le fondement de l’article L145-4 et L 145-18 du code de commerce au motif de « destruction et reconstruction de l’immeuble. »

Par acte délivré le 12 juillet 2024, la SAS [F] [F] [W] a fait assigner la Commune de Cabriès devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

— juger que le congé délivré le 30 aout 2022 est tardif et ne produit pas d’effet pour la période triennale ayant expiré le 31 janvier 2023,

— juger que le congé délivré le 30 aout 2022 sur le fondement de l’article L 145-18 du code de commerce est frauduleux en ce qu’il ne repose sur aucun projet à la date de sa délivrance,

— la condamner à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral et financier,

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte signifié le 31 juillet 2025, la Commune de Cabriès a fait délivrer à la société [R] [W] un « congé commercial pour le terme du bail L145-9 du code de commerce », au motif de « destruction et reconstruction de l’immeuble » et « radiation de votre établissement de Cabriès au greffe du tribunal de commerce. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2025, qui seront visées, la SAS [F] [F] [W] confirme ses prétentions et ajoute les suivantes :

juger que le congé est nul et de nul effet,

A TITRE SUBSIDIAIRE

désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission classique en la matière afin de déterminer le montant et les modalités de l’indemnité d’éviction due par la commune à la société [R] [W], aux frais avancés de la commune de Cabriès,

juger que la société [R] [W] pourra continuer à exploiter les installations selon le bail commercial jusqu’à parfait règlement de l’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer, la Commune de [Localité 2] conclut ainsi :

déclarer le congé valide pour la date du 28.02.2023 à défaut pour la date du 31.01.2026,

débouter la société [R] [W] de sa demande de dommages et intérêts,

ordonner une expertise,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 février 2026, avec effet différé au 30 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-4 du code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »

« Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. »

Le bail commercial a débuté le 01 février 2017 et devait se terminer « le dernier jour du mois correspondant à la fin de cette durée ».

Pour la période triennale, qui ne correspond pas à la fin du bail, les trois ans s’achèvent le 31 janvier 2023 à minuit. Il apparaît donc que le délai impératif de délivrance du congé « au moins six mois à l’avance » n’était pas respecté à la date de signification de l’acte le 30 août 2022. Le congé notifié le 30 août 2022 sera donc annulé.

La Commune n’a jamais tenté de faire exécuter le congé du 30 août 2022 et en a délivré un second pour la fin du bail. La régularité de ce second congé n’est pas discutée. Dans l’intervalle, la société [F] [M] ne justifie d’aucun préjudice particulier en l’absence de toute tentative d’exécution du congé du 30 août 2022, de saisine de la justice ou autres procédés. Le preneur n’a d’ailleurs saisi le tribunal que près de deux ans après la délivrance du congé, preuve de son absence de crainte d’une exécution qu’il estimait abusive voire frauduleuse. En conséquence, la société [F] [F] [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

A ce jour, le bail commercial s’est prolongé jusqu’à son terme. Au vu du droit de la Commune de [Localité 2] de récupérer sa propriété en versant une indemnité d’éviction pour indemniser la société [F] [F] [W] des pertes, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire comme il sera dit dans le dispositif, aux frais avancés du bailleur. Comme le prévoit la législation sur les baux commerciaux, le preneur peut dans l’attente d’une décision judiciaire future, continuer à exploiter son activité en procédant aux paiements des sommes dues par elle.

La commune de [Localité 2] sera condamnée à verser à la société [F] [F] [W] une somme de mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annule le congé notifié par la Commune de [Localité 2] le 30 août 2022 ;

Déboute la société [F] [F] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

Ordonne une expertise judiciaire confiée à Madame [X] [C], [Adresse 6], avec mission de donner tous les éléments de calcul pour l’indemnité d’éviction suite à la résiliation du bail commercial en cause au 31 janvier ou 28 février 2026, et notamment de :

— convoquer les parties et leurs conseils,

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail,

de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

— de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant

— d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds globale ou partielle ou son transfert,

— de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, depuis la date de fin du bail jusqu’à leur libération effective, conformément à l’article L145-28 du code de commerce, c’est-à-dire en tenant compte de la valeur locative des locaux déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation,

Rappelle que l’expert commis, saisi par le greffe du Tribunal, devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

Il devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Il devra, le cas échéant, pour assurer le caractère contradictoire de son expertise, réunir les parties ou leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée entre un et deux mois, suivant la complexité de l’affaire,

A l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observations des parties sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire, il en rendra compte au juge chargé de suivre l’expertise,

DIT que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE dans un délai de quinze MOIS à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle,

DIT que le délai sera prorogé de SIX MOIS en cas d’extension de mission ou de partie(s),

DIT que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations, il pourra néanmoins recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité différente de la sienne,

DÉSIGNE le magistrat chargé du suivi des mesures d’instruction pour surveiller les opérations d’expertise,

DIT que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DIT que la Commune de Cabriès devra consigner, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce Tribunal, la somme de cinq mille € TTC à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise ;

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile,

DIT que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Dit que dans l’attente du réglement d’une indemnité d’éviction, le bail continue à s’appliquer,

Condamne la Commune de [Localité 2] à payer à la société [F] [F] [W] la somme de mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Commune de [Localité 2] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE