TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/08920

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQNQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Juin 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C TILT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Michel AZOULAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0277

DEFENDERESSE

S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0268

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2000, la S.C TILT a consenti à la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE un bail commercial renouvelé portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13] dans le 18ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2000.

La destination est la suivante : “ usage de boucherie, triperie, volaille, charcuterie, alimentation générale et traiteur ”, moyennant un loyer de 144.000 francs.

La S.C TILT ayant refusé le renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, par jugement du 10 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a, à titre principal, débouté la S.C TILT de sa demande de validation du congé sans offre de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction délivré le 22 juillet 2009 et dit que le commandement de payer en date du 26 mai 2019 est nul et de nul effet et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par arrêt du 28 mai 2014, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 10 mai 2012 (devenu tribunal judiciaire de Paris) sauf en ce qu’il a dit le commandement de payer du 26 mai 2019 nul et de nul effet et débouté la S.C TILT de l’ensemble de ses demandes.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2018, le preneur a délivré une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er octobre 2018 moyennant un loyer annuel de 15.000 euros par an.

Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, le bailleur a délivré une demande de révision de loyer du bail renouvelé à compter de la date de délivrance de l’acte, à hauteur de 38.900 euros par an H.C./ H.T.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2020, la S.C TILT a notifié au preneur un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 19 août 2020 à la somme de 38.900 euros HT/HC.

Par mémoire en réponse du 20 octobre 2020, le preneur a demandé au juge des loyers commerciaux de « déclarer toutes les demandes nulles et non avenues et de nul effet et de la débouter en totalité » et à titre infiniment subsidiaire, « si une mesure d’expertise devait être prononcée, elle devra principalement se soucier que tous les droits de la locataire ont été respectés et que le loyer payé actuellement par la locataire est acceptable pour ce district. »

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2022, la S.C TILT a fait assigner la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir, à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 28 septembre 2020 à la somme de 38.900 euros et à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire pour avis sur la valeur locative.

Par jugement avant-dire droit du 7 juillet 2023 le juge des loyers commerciaux a, en substance :

— déclaré recevable l’action en fixation du loyer renouvelé initiée par le bailleur;

— constaté le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 14], liant la S.C TILT, d’une part, à la société BOUCHERIE DU GRAND MARCHE à compter du 1er octobre 2018;

— désigné en qualité d’expert Madame [V] [F] afin notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2018 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

— réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande formée par la BOUCHERIE DU GRAND MARCHE tendant à la production du bail signé entre L’EPIC [Localité 13] HABITAT et la société GECEL (devenue [Adresse 7]).

Le rapport d’expertise de Madame [F] a été déposée le 27 mai 2024.

Par mémoire notifiée le 1er octobre 2024, la S.C TILT demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – dire son action non prescrite ;

— fixer le montant annuel du loyer renouvelé à la somme de 28.000 euros en principal, à compter du 1er octobre 2018 ;

— dire que l’arriéré sera assujetti aux intérêts de droit augmentés de cinq points à compter de la date de première présentation du mémoire ;

— dire que les intérêts seront capitalisés ”.

Par mémoire dont la régularité de la notification n’a pas été contestée, la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ In limine litis,

— déclarer prescrite l’action en fixation de loyer introduite par le bailleur ;

En conséquence,

— juger irrecevable comme prescrite l’action de la S.C TILT en fixation du nouveau loyer du bail renouvelé ;

— dire que le bail qui s’est renouvelé entre les parties depuis le 1er octobre 2018 et l’a été à la condition du loyer alors en vigueur à cette date ;

— enjoindre la S.C TILT sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de produire le document cité comme « un congé du 30 décembre 2013 » non produit aux débats ;

— A défaut, rejeter toute référence à cette pièce (non produite),

— confirmer que le bail a été tacitement reconduit pour une période de 9 ans le 1er octobre 2018 expirant le 30 septembre 2027 ;

A titre principal, si par extraordinaire l’action de la S.C TILT n’était pas déclarée prescrite,

— fixer le loyer annuel à la somme de 15.525 euros ;

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer annuel à la somme de 28.000 euros ;

— débouter la S.C TILT de toutes ses demandes ;

— condamner la S.C TILT à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.C TILT aux entiers dépens ” .

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis

Sur la prescription

L’article 482 du code de procédure civile dispose que le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Il résulte de l’article 1355 du code civil que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est constant que l''autorité de la chose jugée s’attache à la partie du dispositif relative à la fin de non-recevoir opposée.

En l’espèce, le jugement du 7 juillet 2023 est un jugement en mixte en ce qu’il a tranché une fin de non recevoir, ordonné une mesure provisoire et une mesure d’expertise, et constaté le renouvellement du bail à une date déterminée. La partie du dispositif relative à la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été tranchée et bénéficie dès lors de l’autorité de la chose jugée.

Il s’en évince que la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE est irrecevable dans sa demande tendant à déclarer l’action de la S.C TILT prescrite.

Sur la production du congé du 30 décembre 2013

En application de l’article 138 du code de procédure civile, le juge saisi de l’affaire peut enjoindre la production forcée de pièces dont l’autre partie .

En l’espèce, la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE sollicite la production d’un congé qui lui aurait été délivré au 30 décembre 2013, tout en estimant que ce congé n’existe pas. La S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE ne peut ni solliciter la production d’une pièce dont elle aurait été destinataire et qu’elle est donc supposée détenir, ni solliciter la production d’une pièce dont elle allègue l’inexistence. Il est en outre relevé que la mention d’une pièce non produite et contestée ne peut faire grief, en ce qu’elle est dénuée de valeur probante, faute qu’il en soit justifié.

La demande de la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE tendant à la production d’un congé du 30 décembre 2013 doit ainsi être rejetée.

Au fond

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 7 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2018, la valeur locative doit donc être appréciée à cette date.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce imposent au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné.

Les parties ne discutent pas le principe d’une fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.

Sur la valeur locative

Sur les caractéristiques des locaux

D’après les constatations de l’experte non contredites sur ce point les locaux se situent en secteur populaire en lisière du quartier dit "[Localité 10]". L’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail forme l’angle du [Adresse 8] grande artère à deux voies de circulation automobile divisée par un terre-plein qui accueille le métro aérien et la [Adresse 16], courte voie secondaire qui le relie à la [Adresse 17].

Les locaux sont desservis par les stations de métro Barbès-[Localité 15] (lignes 2 et 4) et [Adresse 9] (ligne 2) sur le [Adresse 8].

L’experte indique la présence du marché Barbès bi-hebdomadaire sur le terre-plein qui se situe face aux locaux litigieux. Elle décrit un tissu commercial constitué pour l’essentiel de commerces textiles et alimentaires souvent à vocation ethnique.

Les locaux sont à proximité de la Gare du [12] et de l’hôpital [11] et le secteur souffre d’un phénoméne d’insécurité, « à relativiser toutefois » selon elle. Il y a à l’échéance considérée, une salle de consommation de stupéfiant implantée [Adresse 2], soit à 500 mètres des locaux Iitigieux (mise en exploitation en octobre 2016).

S’agissant des caractéristiques des locaux, l’immeuble date du début du 20ème siècle et est de construction banale à facade de maçonnerie enduite élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et cinq étages droits sous combles.

Les locaux sont une boutique d’angle qui développe un linéaire de facade vitrée d’environ 7,90 mètres environ sur le [Adresse 8], 3,10 mètres en pan coupé, outre une façade sans vitrine sur la [Adresse 16].

L’experte indique que la boutique est constituée comme suit :

Au rez-de-chaussée :

— une zone de vente avec double accès par deux marches sur le boulevard et en pan coupé (légère déclivité du terrain d’assiette), éclairée en partie haute par deux fenêtres barreaudées sur la [Adresse 16] ;

— un dégagement qui distribue à gauche une chambre froide et à droite une zone de préparation avec issue sur la [Adresse 16] et qui commande un petit local poubelle sur l’arrière ;

Au sous-sol (accessible par un escalier maçonné sous trappe depuis le dégagement) :

— une réserve/vestiaire ;

— un local sanitaire/douche ;

— un débarras ;

Au premier étage (accessible par l’escalier commun de l’immeuble par une entrée étroite et qui présente d’importants dénivelés puis un escalier de bois à quarts tournants):

— un « appartement » constitué d’un hall d’entrée qui conduit à une « chambre n°2 » utilisée comme salle de repos/bureau et conduit à un local sanitaire avec contrainte d’accès au profit de la bailleresse à une « chambre n°1 ».

Les locaux sont décrits comme en état d’usage, avec un défaut d’accessibilité PMR de la zone de vente (une ou deux marches à l’entrée) et avec une absence d’équipement de chauffage fixe à l’étage.

L’expert retient une surface utile de 147,60 m² et une surface pondérée de 69 m² réparties comme suit :

Tableau : surface utile et surface pondérée

La surface utile et la surface pondérée ne sont pas discutées part les parties. Il convient dès lors de les valider.

Sur les références locatives

S’agissant des données de la comparaison, il ressort du rapport d’expertise ce qui suit :

Tableau des références locatives

Les références locatives ne sont pas discutées par les parties si ce n’est la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE qui soutient qu’il faut tenir compte du loyer de la boucherie [O] dont le prix est de 225 euros par m², s’agissant d’un bail renouvelé au 1er avril 2011, soit à une date éloignée de l’échéance considérée.

Il convient dès lors de valider les références locatives communiquées par l’experte.

Sur le prix unitaire et la détermination de la valeur locative

L’expertise retient au titre des éléments défavorables : l’absence de commercialité de quartier ; le défaut d’accessibilité PMR de la zone de vente et le transfert de la taxe foncière au preneur.

Il convient de confirmer ces éléments, sauf à y ajouter une insécurité très relative qui n’est pas toutefois de nature à avoir une incidence sur une clientèle résidentielle accommodée aux lieux.

Au titre des éléments favorables, l’expertise retient : une forte densité de population du secteur ; la bonne visibilité du commerce sur axe passant et en bordure d’un carrefour dégagé ; la présence d’un marché bi-hebdomadaire devant le commerce considéré et la destination alimentaire du bail bien adaptée au site.

Ces éléments paraissent exhaustifs.

L’experte estime le prix unitaire à 400 euros par m² pondérée, et retient une valeur locative des locaux à 28.000 euros (400 * 69 m² = 27.606, arrondis à 28.000) pour fixation du loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2018.

Le bailleur demande la confirmation de l’estimation expertale. Le preneur propose de retenir une valeur locative de 15.000 euros sans étayer son estimation.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments favorables et défavorables, notamment de l’emplacement des locaux, de leurs caractéristiques (taille, état d’usage, modalités d’accès), de leur destination et des références locatives précitées, le prix unitaire de 225 euros/m²P sollicité par le preneur n’étant pas justifié, le prix unitaire de 400 euros/m²P proposé par l’experte judiciaire sera retenu.

Il s’ensuit que le loyer annuel renouvelé au 1er octobre 2018 doit être fixé à la somme de 28.000 euros hors taxes, hors charges.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 23 juin 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande formée par la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE tendant à déclarer l’action de la S.C TILT prescrite ;

Déboute la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE de sa demande tendant à la production d’un congé du 30 décembre 2013 ;

Fixe à la somme en principal de 28.000 euros par an à compter du 1er octobre 2018 le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C TILT et la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 13] dans le [Localité 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 23 juin 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts ;

Condamne la S.C TILT d’une part, et la S.A.R.L BOUCHERIE DU GRAND MARCHE d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 13], le 24 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON