TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

29 Janvier 2026

RÔLE : N° RG 24/00845 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MFJ3

AFFAIRE :

[M] [S]

C/

S.A.S. I C CENTER IMMO CONCEPT

[Localité 2])

le

à

SELARL ABEILLE AVOCATS

SELARL C.L.G., avocats

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL ABEILLE AVOCATS

SELARL C.L.G., avocats

N°2026

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [M] [S]

né le 13 juillet 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e SAMAT, avocat

DÉFENDERESSE

S.A.S. I C CENTER IMMO CONCEPT

Immatriculée sous le numéro 453 546 442 au RCS de [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e RAVAUX, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 10 novembre 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 puis prorogé au 29 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [S] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4].

La SAS IC Center Immo Concept exerce, sous l’enseigne Citya Immo Concept, l’activité d’agence immobilière.

Le 28 avril 2020, Monsieur [M] [S] et la SAS IC Center Immo Concept ont conclu un mandat de gestion immobilière d’une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction et limitée à neuf années.

Par courrier du 9 juin 2023, l’assureur protection juridique de Monsieur [M] [S] a mis en demeure la SAS IC Center Immo Concept de procéder à la remise en état du logement, de transmettre un planning détaillé des travaux avec un décompte clair indiquant les sommes prélevées sur la caution, celles prises en charge par l’assurance souscrite et celles qui incomberont éventuellement à son client et de payer la somme de 5.400 euros au titre du manque à gagner causé par son inaction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2023, Monsieur [M] [S] a résilié le contrat de mandat de gestion et a sollicité la restitution de la caution à hauteur de 1 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, Monsieur [M] [S] a fait citer la SAS IC Center Immo Concept devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1991 et suivants du code civil et 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Monsieur [M] [S] sollicite du tribunal de :

Condamner la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 23 400 euros au titre de la perte financière subie à raison de la période de 13 mois où il n’a pas pu relouer son bien,Condamner la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur du bien du fait des manquements dans la gestion du bien, Condamner la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de la caution des locataires sortants,Condamner la SAS IC Center Immo Concept à réintégrer dans le compte-rendu de gestion la somme de 750 euros au titre du loyer dû au prorata pour janvier 2023, Condamner la SAS IC Center Immo Concept à rembourser l’ensemble des divers frais exposés par lui, soit la somme totale de 6 836,58 euros,Condamner la SAS IC Center Immo Concept à prendre en charge les frais de réfection de la piscine pour une remise en service normale, selon le devis établi par le pisciniste à hauteur de 11 772,38 euros,Condamner la SAS IC Center Immo Concept au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [M] [S] fait valoir que la SAS IC Center Immo Concept a commis plusieurs fautes dans la gestion du bien lui étant confié, de sorte que sa responsabilité contractuelle se trouve engagée.

Il lui reproche notamment un manque de diligence dans la gestion des impayés de loyers, dans la réalisation de l’état des lieux ainsi que dans la réalisation des travaux à accomplir après le départ des locataires. Il lui reproche aussi de ne pas avoir respecté son obligation d’information concernant les retards de paiement des loyers, la gestion globale du bien, et la réalisation de travaux destinés à remettre en état le bien.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS IC Center Immo Concept demande à la juridiction de :

Rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [M] [S],Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, en lien de causalité avec le préjudice allégué, dans le cadre de la gestion locative du bien confié puisqu’elle a fait preuve de diligences et a respecté son obligation d’information.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 mai 2025 avec effet différé au 3 novembre 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les fautes dans l’exécution du mandat

Aux termes de l’article 1991 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

En vertu de l’article 1992 du même code, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il est de principe que le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyens quant à la bonne exécution du mandat, ce qui suppose une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il est acquis que Monsieur [M] [S] et la SAS IC Center Immo Concept ont conclu un mandat de gestion le 28 avril 2020 portant sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Dans le cadre de ce mandat, le mandant a donné pouvoir au mandataire notamment de gérer le bien, rechercher des locataires par tous moyens de communication, déterminer les conditions de location, donner et accepter tous congés, faire dresser tout état des lieux, recevoir toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions, et plus généralement, toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui, à déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et à les utiliser selon l’usage qu’il semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve de compte rendu de gestion qui devra être délivré tous les ans et au moins une fois l’an en un relevé détaillé des opérations de gérance.

Le contrat confère également au mandataire la mission de faire exécuter l’entretien courant et les menues réparations nécessaires et indispensables à la location du bien, dans la mesure où le montant ne dépasse pas 200 euros et de régler les factures correspondantes à partir des sommes encaissées pour le compte du mandant. Pour les réparations plus importantes, il doit aviser sans délai le mandant de la nécessité de faire exécuter des travaux, par tous moyens à sa convenance.

En outre, le mandataire a compétence pour prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement, ainsi qu’à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficulté quelconque, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] reproche à son mandataire, dans le cadre de la présente instance, plusieurs fautes contractuelles dont il demande réparation.

Sur le manque de diligences dans la gestion des loyers

Monsieur [M] [S] reproche à la SAS IC Center Immo Concept de ne pas avoir entrepris d’action de nature à dissuader les retards de paiement des loyers, comme par exemple la mise en œuvre de procédures et l’envoi de courriers de mise en demeure.

La SAS IC Center Immo Concept soutient que le retard dans le paiement des loyers n’incombe nullement au gestionnaire, que les courriels dont se prévaut le demandeur ne démontrent pas un manque de diligence puisque les retards de paiement ne sont intervenus qu’à compter du mois de décembre, soit plus d’un an et demi après la conclusion du bail.

En l’espèce, il ressort du contrat de location conclu le 24 juillet 2020 entre la défenderesse, en qualité de mandataire et les locataires, que le loyer mensuel était fixé à la somme de 1 800 euros, avec un paiement le 5 de chaque mois par virement bancaire.

Monsieur [M] [S] communique les échanges intervenus entre les parties et desquels il ressort, en particulier des courriels des 20 décembre 2021, 24 décembre 2021, 24 février, 26 mars et 23 juin 2022, qu’il a sollicité la SAS IC Center Immo Concept de nombreuses fois quant au retard de paiement du loyer par les locataires.

Dans un courriel en réponse du 28 décembre 2021, la SAS IC Center Immo Concept lui a indiqué que depuis l’arrivée des locataires dans le bien en août 2020, il n’y avait eu qu’un seul retard de paiement en septembre 2020, le temps de la mise en place du virement, et que ces derniers étaient sérieux dans le règlement de leurs loyers.

Puis, par courriel du 17 février 2022, la SAS IC Center Immo Concept a informé Monsieur [M] [S] des retards de règlement des loyers depuis trois mois et du décès d’un des locataires du logement, pouvant expliquer ces retards.

La SAS IC Center Immo Concept produit un document intitulé “lettre appel” du 25 mai 2023 faisant état de lettres de relances envoyées notamment en lettre recommandée avec accusé de réception pour la période du 11 avril 2022 au 28 août 2022, relances qu’elle ne communique pas au dossier, ne permettant pas d’en démontrer l’existence.

Par ailleurs, faute de détailler les dates de paiements du loyer par les locataires, il ne peut être établi si les conditions étaient réunies pour la délivrance d’un commandement de payer permettant de mettre en jeu la clause résolutoire du contrat de bail.

Ainsi, si le retard dans le paiement du loyer n’incombe effectivement pas au gestionnaire, il lui appartient dans le cadre des obligations stipulées dans le mandat de gestion locative, d’accomplir les diligences nécessaires destinées à assurer le respect de l’échéance fixée dans le contrat de location.

Le moyen tiré de l’existence d’une certaine inertie en matière de gestion locative entre le paiement du loyer par les locataires et le versement au profit du bailleur en raison d’impératifs de comptabilité incombant au gestionnaire, ne saurait exonérer la société défenderesse de sa responsabilité.

Ainsi, la SAS IC Center Immo Concept a commis une négligence fautive en ce qu’elle ne démontre pas avoir accompli de diligences suffisantes destinées à assurer le paiement régulier des loyers par les locataires, de sorte que sa responsabilité contractuelle se trouve engagée de ce chef.

Sur le manque de diligences dans la réalisation de l’état des lieux de sortie

Monsieur [M] [S] reproche à la SAS IC Center Immo Concept des manquements dans la réalisation de l’état des lieux de sortie. Il estime que la faute du gestionnaire ne réside pas dans l’absence de conservation du dépôt de garantie à l’issue de l’état des lieux de sortie mais dans la réalisation de celui-ci, lequel comporte à de nombreuses reprises la mention “non contrôlé” et alors que le chauffage dysfonctionne et que la piscine est défectueuse.

La SAS IC Center Immo Concept soutient que l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradations particulières imputables aux locataires, que les fissures structurelles de la piscine n’incombent pas aux locataires au titre de leur obligation d’entretien et que celle-ci compte tenu de la période hivernale était bâchée. Elle souligne également que le montant du dépôt de garantie a été restitué au bailleur comme le démontre le compte rendu de gestion du 25 avril 2024.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le demandeur, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que le chauffage ne fonctionne pas.

De plus, il ressort de l’état des lieux d’entrée de sortie que la mention “non communiqué” figure sur le document, ce qui était déjà le cas de l’état des lieux d’entrée.

Il résulte de plus, du constat dressé par commissaire de justice le 30 octobre 2023, réalisé postérieurement à l’état des lieux, que de nombreux éléments dans le bien sont poussiéreux, la porte de la cheminée ne pivote plus ni ne se verrouille et le loquet de sélection est absent, la moustiquaire dans le salon est sale et ne se ferme pas, dans la cuisine, la télécommande du volet roulant ne fonctionne toujours pas, les meubles de la cuisine ne sont pas nettoyés, la présence de moisissures dans la salle d’eau du rez-de-chaussée et dans la salle de bain à l’étage et dans les wc et dans la chambre est relevée, les moustiquaires sont déchirées dans une des chambres, les deux containers de collecte des déchets sont cassés, y compris la serrure du portail et la végétation n’est pas taillée ni entretenue depuis longtemps.

Toutefois, la comparaison de ce constat avec l’état des lieux de sortie ne permet pas en l’état d’établir un manquement de la SAS IC Center Immo Concept dans l’établissement de celui-ci, à l’exception de la piscine.

En effet, il apparaît que la société IC Center Immo Concept n’a pas procédé à la vérification du fonctionnement de la piscine lors des états des lieux d’entrée et de sortie, l’état de la piscine étant mentionné comme étant en état d’usage dans l’état des lieux de sortie, et en bon état lors de l’état des lieux d’entrée. Le fait que l’état des lieux de sortie se soit déroulé en hiver ne saurait exonérer le mandataire de procéder aux vérifications d’un tel équipement alors qu’elles apparaissent nécessaires pour apprécier son état et quantifier les éventuels frais d’entretien ou de réparation pouvant être retenus sur le dépôt de garantie, à la condition toutefois que ces frais puissent être imputés au locataire.

En conséquence, il y a lieu de retenir une faute à l’encontre de la SAS IC Center Immo Concept dans le cadre de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur le manque de diligences quant à la réalisation des travaux de remise en état du bien

Monsieur [M] [S] reproche à la SAS IC Center Immo Concept d’avoir manqué de diligences quant à l’exécution des travaux de remise en état du bien, qu’ils aient été à la charge des précédents locataires, de la SAS IC Center Immo Concept ou de lui-même.

La SAS IC Center Immo Concept fait valoir que les multiples échanges intervenus entre les parties révèlent les nombreuses diligences qu’elle a effectuées.

En l’espèce, il est établi que suite à l’établissement du constat des lieux de sortie réalisé le 12 janvier 2023, de nombreux mails à l’initiative de M. [M] [S] ont été échangés afin de procéder aux travaux de remise en état de la maison.

Dans un mail du 28 février 2023, M. [M] [S] a demandé à la SAS IC Center Immo Concept de lui communiquer la liste des travaux à engager, ceux déjà engagés, un chiffrage ainsi que les délais de réalisation.

En dépit de ces échanges portant sur ces réalisations de travaux, M. [M] [S] a indiqué par mail du 31 mars 2023 à la SAS IC Center Immo Concept son insatisfaction et sa décision de ne plus relouer sa maison.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS IC Center Immo Concept a fait établir :

Une facture d’un montant de 345,02 euros en date du 13 janvier 2023 pour l’entretien de la pompe à chaleur, Un devis d’un montant de 700 euros en date du 17 janvier 2023 pour le nettoyage complet du bien, Une facture d’un montant de 781 euros en date du 19 janvier 2023 pour divers travaux de réparation à la suite du départ des locataires,Un devis d’un montant de 193,28 euros en date du 25 janvier 2023 pour le remplacement de la rosace de la poignée de porte,Une facture d’un montant de 500 euros en date du 30 janvier 2023 pour une intervention d’entretien des espaces verts,Une facture d’un montant de 111,60 euros en date du 13 février 2023 pour le forfait de déplacement relatif à la fosse septique,

Une facture d’un montant de 66 euros en date du 28 février 2023 pour la fixation de la plaque de la fosse septique, Une facture d’un montant de 377,30 euros en date du 7 mars 2023 pour la vidange de la fosse septique,Une facture d’un montant de 99 euros en date du 10 mai 2023 pour des travaux de ramonage de la cheminée,Un devis d’un montant de 357 euros en date du 17 avril 2023 pour le remplacement de la bâche à bulles de la piscine,Un devis d’un montant de 1 115,75 euros en date du 17 avril 2023 pour le nettoyage et la remise en service de la piscine.

M. [M] [S] produit quant à lui diverses factures :

— deux factures du 12 décembre 2023 de montants de 28,55 et 418 euros relatives à des travaux de serrurerie,

— deux factures du 14 novembre 2023 portant les même numéros ainsi que des prestations partiellement identiques de montants respectifs de 926,20 et 1 656, 20 euros relatifs à la vidange du bassin et son hivernage,

— Une facture d’un montant de 500 euros en date du 28 novembre 2023 pour une intervention d’entretien des espaces verts,

— Une facture d’un montant de 1 476 euros en date du 31 octobre 2023 pour divers travaux de remise en état à la suite du départ des locataires,

— Une facture du 31 janvier 2024 d’un montant de 284, 60 euros relative à une moustiquaire,

— une facture du 5 mars 2024 d’un montant de 180 euros relative au contrôle de l’insert.

Ainsi, il s’évince de l’ensemble de ces éléments que si la SAS IC Center Immo Concept a fait réaliser une partie des travaux, force est de constater qu’elle ne s’est pas assurée que l’intégralité des travaux destinés à remettre le bien en état aient été exécutés.

En effet, par courriel du 31 mars 2023, Monsieur [M] [S] a sollicité de la SAS IC Center Immo Concept un retour concernant l’avancement des travaux de remise en état de la maison, et a précisé qu’on lui avait indiqué par téléphone que la semaine suivante, le ramoneur devait intervenir, ainsi que la société de nettoyage de la maison et le pisciniste. Il a indiqué également que ses beaux-parents, qui disposaient d’un double des clés, n’avaient constaté aucune avancée sur la réalisation des travaux de remise en état.

L’ensemble des travaux d’entretien et de remise en état n’ont pas été réalisés, ainsi que le corrobore le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 30 octobre 2023, soit 21 jours après la résiliation du contrat de mandat, alors que conformément au contrat, la société mandataire était tenue de procéder à l’entretien courant du bien, et dont il ressort des échanges que Monsieur [M] [S] ne s’opposait pas à leur réalisation. Il en est de même s’agissant des travaux destinés à changer les serrures compte tenu de la non-restitution de clés.

Il sera en conséquence retenue à l’encontre de la SAS IC Center Immo Concept, une faute contractuelle quant aux diligences insuffisantes relatives aux travaux de remise en état du bien.

Sur le manquement à l’obligation d’information du mandataire

Monsieur [M] [S] reproche à la SAS IC Center Immo Concept de ne pas l’avoir informé du retard pris par les locataires dans le règlement du loyer, dans la gestion globale du bien ainsi que dans l’exécution des travaux suite au départ des locataires.

En l’espèce, le contrat de mandat ne confère au mandataire aucune obligation récurrente d’information à destination du mandant, à l’exception d’un compte rendu de gestion devant être adressé tous les ans et au moins une fois par an détaillant les opérations de gérance.

En effet, le contrat de mandat ne fait peser aucune obligation particulière ou spéciale sur le mandataire de prévenir le mandant d’un éventuel retard dans le règlement du loyer par les locataires. Il y est seulement précisé que les comptes seront soldés tous les mois et qu’un dépôt mensuel sera effectué sur le compte bancaire du propriétaire aux environs du 15 suivant les jours ouvrables.

Toutefois, l’agence immobilière est tenue, comme tout contractant, à une obligation d’exécution loyale du contrat, de sorte qu’elle devait informer le mandant des difficultés sérieuses se présentant dans l‘exécution du contrat de bail.

S’agissant du reproche formulé quant au défaut d’information relatif au retard dans le paiement des loyers, il ressort des pièces communiquées que la SAS IC Center Immo Concept a répondu aux sollicitations et apporté des explications à Monsieur [M] [S] s’agissant des retards dans le paiement des loyers et de leur cause. Ainsi, aucun manquement à l’obligation d’information ne peut être retenue à l’encontre de l’agence de ce chef.

S’agissant du reproche relatif au manque d’information quant à la gestion globale du bien et notamment quant au retard dans la taille de l’arbre, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS IC Center Immo Concept l’a informé, certes après sollicitation de Monsieur [M] [S], et lui a indiqué que l’élagage avait dû être reporté compte tenu des conditions météorologiques, le rendez-vous ayant été fixé entre le jardinier et les locataires en fonction de leurs disponibilités, de sorte que la réalisation de la taille d’un arbre a été réalisée trois mois après la date convenue. Comme le fait valoir la SAS IC Center Immo Concept, le report du rendez-vous en raison des conditions météorologiques, ce qui n’est contesté par aucune partie, ne saurait lui être imputable, et l’intervention ayant été validée conformément au contrat de mandat, le gestionnaire n’était pas tenu de solliciter son accord une nouvelle fois. En outre, la SAS IC Center Immo Concept l’a informé du suivi de la réalisation de ces travaux par courriel du 28 décembre 2021. Dès lors, aucun manquement à l’obligation d’information ne peut être retenue à l’encontre de l’agence de ce chef.

Enfin, s’agissant d’un manque d’information quant aux travaux à réaliser suite aux départs des locataires, il a été établi que M. [M] [S] avait sollicité à de multiples reprises l’agence afin d’être tenu informé de leur état d’avancement.

[F] que n’étant pas soumis à une obligation récurente d’information, la SAS IC Center Immo Concept ne démontre pas avoir communiqué à M. [M] [S] le compte rendu de gestion annuel, ni qu’elle l’ait informé de ce qu’elle avait payé les factures correspondantes aux menues réparations, ou établi des devis relatifs aux réparations plus importantes suite au départ des locataires, conformément au contrat de mandat, de sorte que sa responsabilité est engagée de ce chef.

Sur les préjudices

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice né, actuel et certain en lien de causalité direct avec les manquements engageant la responsabilité de la société IC Center Immo Concept.

Sur le préjudice moral

Monsieur [M] [S] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de la somme de 6 000 euros et soutient que les fautes commises par la SAS IC Center Immo Concept ont été une source de stress et d’anxiété, étant dans l’obligation de la solliciter pour obtenir des informations sur la gestion de son bien, le paiement des loyers et afin que les missions confiées soient réalisées.

La SAS IC Center Immo Concept soutient que Monsieur [M] [S] ne justifie d’aucun préjudice moral lié à une quelconque faute de gestion de sa part.

En l’espèce, la défenderesse a commis des négligences fautives dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat, tant s’agissant des diligences à effectuer que des informations à communiquer, ce qui a généré des tracasseries pour Monsieur [M] [S], alors qu’il avait confié la gestion de son bien à la SAS IC Center Immo Concept compte tenu de son éloignement géographique.

Il résulte des différents échanges entre les parties et communiqués au dossier que cette situation a généré du stress et de l’inquiétude chez Monsieur [M] [S].

En conséquence, il convient de lui allouer la somme de 3 500 euros en réparation du préjudice moral subi.

Sur la perte financière liée à l’absence de mise en location du bien

Monsieur [M] [S] sollicite la condamnation de la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 23 400 euros correspondant à treize mois de loyers impayés en raison de son manque de célérité dans l’accomplissement des travaux.

La SAS IC Center Immo Concept soutient que la réparation de ce préjudice ne saurait excéder une perte de chance de percevoir des loyers et doit tenir compte des aléas inhérents aux activités économiques auxquelles l’activité locative est soumise.

En l’espèce, les locataires ont quitté le bien le 12 janvier 2023 suivant l’état des lieux de sortie communiqué au dossier.

Le contrat de mandat a été résilié le 9 octobre 2023 par Monsieur [M] [S] mais par courriel du 31 mars 2023, il a informé la SAS IC Center Immo Concept de son souhait de ne plus mettre le bien en location, d’arrêter de prospecter pour la remise en location et de finaliser la remise en état de la maison pour la mise en vente.

Force est donc de constater que Monsieur [M] [S] ne justifie nullement d’une absence de location du bien pour une durée de 13 mois.

Ainsi que le soutient la SAS IC Center Immo Concept, ce préjudice ne peut être constitué que par la perte de chance de percevoir des loyers en raison de l’absence de mise en location du bien. La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et dont son évaluation nécessite la prise en compte de divers éléments, tels que le montant du loyer, les caractéristiques du bien, la nature des travaux ayant retardé la mise en location du bien et les divers frais en lien avec l’activité locative.

Ainsi, au regard de la faute précédemment retenue à l’encontre de la défenderesse quant au manque de diligence relatif à l’exécution des travaux de remise en état du bien, en lien de causalité avec ce préjudice, il y a lieu de retenir une perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 40 % sur la somme de 4.703 euros, correspondant à deux mois de loyers (1.800 euros x 2) plus le prorata du mois de janvier à l’issue du départ des derniers locataires du bien (1.103 euros pour 19 jours), soit la somme de 1 881 euros.

En conséquence, la société IC Center Immo Concept sera condamnée à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 1 881 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

Sur la dépréciation de la valeur du bien

Monsieur [M] [S] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 35 000 euros correspondant à la dépréciation de la valeur du bien. Il soutient que son bien a subi une perte de valeur en raison des manquements commis par la défenderesse dans le cadre de sa gestion.

La SAS IC Center Immo Concept soutient que la dépréciation de la valeur du bien est due à la conjoncture économique et n’est pas en lien avec d’éventuelles dégradations en raison de sa gestion du bien.

En l’espèce, le demandeur communique un avis de valeur réalisé le 27 mars 2023 aux termes duquel la valeur du bien a été estimée entre 460 000 et 500 000 euros net vendeur.

Il produit un second avis de valeur en date du 9 janvier 2024, la valeur du bien étant estimée entre 428 000 et 465 000 euros net vendeur.

En l’espèce, M. [M] [S] ne démontre nullement le lien de causalité entre la perte de valeur de son bien et les fautes retenues à l’encontre de la SAS IC Center Immo Concept.

En conséquence, sa demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la restitution de la caution

Monsieur [M] [S] sollicite le remboursement de la caution restituée aux locataires au motif que si la SAS IC Center Immo Concept s’était montrée diligente, elle aurait pu être retenue et affectée à la remise en état du bien.

La SAS IC Center Immo Concept fait valoir que l’état des lieux de sortie du 12 janvier 2023 ne fait pas apparaître de dégradations particulières imputables aux locataires, hormis le nettoyage de la maison, et que les travaux de remise en état sont des travaux d’entretien devant nécessairement être mis en œuvre.

En l’espèce, il ressort du compte rendu de gestion adressé au demandeur en date du 25 avril 2024 que le dépôt de garantie lui a été restitué intégralement, soit la somme de 1 800 euros, de sorte que la demande de ce chef ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur le loyer restant dû

Monsieur [M] [S] sollicite la condamnation de la SAS IC Center Immo Concept à lui payer la somme de 750 euros au titre du loyer dû au prorata pour le mois de janvier 2023 et à réintégrer cette somme dans le compte rendu de gestion.

En l’espèce, ainsi que le souligne la société défenderesse, le décompte de sortie adressé aux locataires le 25 mai 2023 fait apparaître le loyer restant dû au prorata du mois de janvier 2023, cette somme étant sans lien de causalité avec les fautes retenues à l’encontre de Monsieur [M] [S], dont le paiement appartient aux locataires et à laquelle la SAS IC Center Immo Concept ne saurait être condamnée.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [S] de ce chef sera rejetée.

Sur le remboursement des frais de remise en état du bien

Le demandeur sollicite la condamnation de la société IC Center Immo Concept au paiement de la somme de 6.836,58 euros au titre des frais exposés pour remettre le bien en état, et précise que ces frais auraient dû être imputés aux locataires.

La société défenderesse fait valoir que les frais de remise en état relèvent de l’entretien d’une maison et que Monsieur [M] [S] ne justifie pas avoir engagé une procédure à l’encontre des locataires pour le recouvrement de cette somme au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, les frais dont Monsieur [M] [S] sollicitent le remboursement correspondent :

— aux frais de vidange et de fixation de la plaque de la fosse septique pour un montant de 177,60 euros,

— à des travaux de réparation divers dans le bien pour un montant de 781 euros,

— aux frais de vidange et d’entretien de la piscine pour un montant de 1.656,20 euros et 926,20,

— aux frais d’entretien du jardin pour un montant de 500 euros,

— aux frais de nettoyage complet du bien pour un montant de 1.476 euros,

— aux frais de remplacement de la moustiquaire pour un montant de 281,84 euros,

— aux frais d’entretien de la serrure pour un montant de 446,55 euros.

Il y a lieu de rappeler que le préjudice financier pouvant donner lieu à indemnisation, au regard des fautes retenues à l’encontre de la SAS IC Center Immo Concept, ne peut correspondre aux sommes qui auraient dues être acquittées par les locataires à leur sortie du bien, du fait des dégradations commises, mais ne peut être égal qu’à la perte de chance de M. [M] [S] de percevoir des sommes dans le cadre de la non restitution du montant de la caution aux locataires ou d’être indemnisé par l’assurance.

En l’espèce, les éléments au dossier permettent d’établir que les sommes retenues de 250 euros et 624 euros pour l’entretien des espaces verts, 55 et 66 euros pour la fosse septique et 781 euros pour les frais suite au départ des locataires ont été facturées à M. [M] [S], lequel a cependant bénéficié de la restitution de la totalité du montant de la caution, laquelle couvre intégralement ces frais, de sorte qu’aucun préjudice pour perte de chance d’avoir restituer la caution ne peut être retenu de ce chef.

S’agissant des autres frais engagés par M. [M] [S] suite au départ du locataire, et dans l’hypothèse où ceux-ci auraient dûs être mis à la charge des locataires, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation, dès lors qu’aucun des éléments au dossier ne permet d’établir qu’une assurance avait été souscrite, et qu’elles en étaient les conditions qui auraient permis à M. [M] [S] d’obtenir une indemnisation.

En conséquence, la demande formulée par Monsieur [M] [S] en remboursement des frais de remise en état du bien exposés sera rejetée.

Sur le remboursement des frais de réfection de la piscine

Monsieur [M] [S] sollicite la prise en charge par la société défenderesse des frais de réfection de la piscine selon le devis établi par le pisciniste.

La société IC Center Immo Concept fait valoir que les réparations issues de ce devis ne résultent pas d’un défaut d’entretien mais correspondent à des travaux de réfection et d’amélioration qui ne sauraient être mises à sa charge.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] produit un devis en date du 29 novembre 2023 d’un montant de 11 772,38 euros pour une reprise complète de la piscine et la pose d’un antidérapant sur les marches.

Comme le fait valoir la défenderesse, et à défaut d’éléments contraires, de telles réparations sont en lien avec la vétusté de l’équipement et son amélioration, et ne sont nullement imputables à une faute de la part de la SAS IC Center Immo Concept, et incombent nécessairement au propriétaire.

Ainsi, les frais de réfection de la piscine ne sauraient être imputés à la société IC Center Immo Concept, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société IC Center Immo Concept, succombant principalement, sera condamnée aux dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Monsieur [M] [S] ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que la société IC Center Immo Concept soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS IC Center Immo Concept à payer à Monsieur [M] [S] les sommes suivantes :

3 500 euros en réparation du préjudice moral subi, 1 881 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SAS IC Center Immo Concept à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS IC Center Immo Concept sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS IC Center Immo Concept aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE