TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 24/02688 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJ6V

AFFAIRE :

S.A.S. Frans Bonhomme

C/

S.C.I. Saint Bourdon

GROSSES délivrées

le

à Maître Laurent ROUZEAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Laurent ROUZEAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

N°2026

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. FRANS BONHOMME (RCS DE [Localité 5] 383 706 397)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

venant aux droits de la société Distribution de Matériaux pour les Travaux Publics – DMTP aux termes d’un traité de fusion simplifié en date du 30 juin 2022 enregistré le 4 juillet 2022 au Greffe du Tribunal de Commerce de TOURS

représentée par Maître Laurent ROUZEAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Sébastien CAVALLO de THEMA, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT BOURDON (RCS D'[Localité 1] 423 532 431)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 03 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Sébastien CAVALLO et Maître Frédéric GROSSO, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un avenant de renouvellement de bail commercial du 22 juillet 2019, la SCI SAINT BOURDON a donné à bail à la société Distribution de Matériaux pour les Travaux Publics (DMTP), aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS FRANS BONHOMME, des locaux commerciaux sis à [Adresse 7].

Ces locaux sont composés de plusieurs bâtiments dont un d’une surface de 1000 m² à destination de stockage, un autre de 1000 m² à usage de stockage et à usage commercial ainsi qu’un hangar semi-ouvert d’une surface de 395 m² sur une parcelle d’une surface totale de 10.000 m².

La destination des lieux est « toutes activités de vente de matériaux de construction pour le bâtiment et les travaux publics, et toutes prestations de services associées ainsi que tout commerce entrant dans le champ d’application de son objet social à la date des présentes et activités connexes ou complémentaires ou imposées par la règlementation ».

Le bail conclu pour une durée de 9 ans a pris effet le 1er juillet 2019 pour expirer le 30 juin 2028.

Par acte extrajudiciaire transformé en procès-verbal de recherches infructueuses du 28 décembre 2021, la SCI SAINT BOURDON a fait délivrer à la société DMTP un congé mettant fin au bail susvisé à la date du 30 juin 2022, afin de « reprendre l’usage de ses locaux dans le cadre d’un projet de démolition et de reconstruction d’un programme de logement caractérisé par la signature d’une promesse de vente avec un promoteur immobilier en date du 23 décembre 2021 ».

Le 7 février 2022, la SAS DMTP a missionné le Cabinet Expertises [B] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à lui revenir suivant qu’il y aurait ou non perte de clientèle. Ce cabinet a établi son rapport le 27 avril 2022.

La société DMTP a quitté les lieux le 30 juin 2022.

Aux termes d’un traité de fusion simplifié en date du 30 juin 2022 enregistré le 4 juillet 2022 au Greffe du Tribunal de Commerce de TOURS, la SAS FRANS BONHOMME est venue aux droits de la société Distribution de Matériaux pour les Travaux Publics – DMTP.

Un litige existe entre la SAS FRANS BONHOMME et la SCI SAINT-BOURDON au sujet de l’indemnité d’éviction.

Par courrier recommandé du 4 octobre 2023, la SAS FRANS BONHOMME a mis en demeure la SCI SAINT BOURDON de lui verser, sous quinzaine, la somme de 643.192€ à titre d’indemnité d’éviction, correspondant au montant déterminé par la cabinet Expertises [B], comprenant notamment la valeur du fonds de commerce (hypothèse de la perte de clientèle).

Par courrier de son avocat du 27 octobre 2023, la SCI SAINT BOURDON a contesté la demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Aucun accord ne s’est dégagé entre les parties.

Par acte du 25 juin 2024, la SAS FRANS BONHOMME a fait assigner la SCI SAINT BOURDON aux fins de la voir condamnée à lui payer une indemnité d’éviction couvrant son préjudice à hauteur de 251.581,49 € se décomposant comme suit :

—  160.063 € au titre des immobilisations non transférables ;

—  74.233.99 € HT au titre de factures engagées par la société FRANS BONHOMME pour la libération des lieux ;

—  17.281,50 euros au titre du remboursement de la taxe foncière.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 mai 2025, la SAS FRANS BONHOMME demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

recevoir la société FRANS BONHOMME en ses demandes et la déclarer bien fondée, dire et juger que l’avenant de bail commercial en date du 22 juillet 2019, à effet du 1er juillet 2019, a pris fin le 30 juin 2022, dire et juger que le congé délivré le 28 décembre 2021 ouvre droit au profit de la société FRANS BONHOMME au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, condamner la société SCI SAINT-BOURDON à lui payer la somme de 234.296,99€ à titre d’indemnité d’éviction,condamner la société SCI SAINT-BOURDON à lui payer la somme de 7.747,46 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, A titre subsidiaire,

Avant dire droit, si le tribunal ne s’estimait pas assez éclairé par les seuls éléments versés aux débats par la demanderesse,

— désigner tel expert immobilier qu’il plaira au tribunal avec pour mission :

D’entendre les parties en leurs explications ; Visiter les locaux litigieux, les décrire ; Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société FRANS BONHOMME, venant aux droits de la société DMTP,Fournir tout élément permettant à la juridiction de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à revenir à la société FRANS BONHOMME, Déterminer notamment si le fonds a été transféré ou s’il a été perdu, Déterminer le cas échéant quelle serait la valeur de la perte du fonds, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,Et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société locataire, à la suite de son éviction, Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du Tribunal Judicaire de d’Aix-en-Provence dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises, Fixer la provision à régler sur les honoraires de l’expert dont la société FRANS BONHOMME accepte de faire l’avance afin que celui-ci débute sa mission à bref délai, Statuer ce que de droit sur les dépens, dont les frais d’expertise, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, En tout état de cause,

condamner la SCI SAINT-BOURDON à lui payer à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais d’expertise le cas échéant, dont distraction au profit de Maître Laurent ROUZEAU, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 27 janvier 2025, la SCI SAINT BOURDON demande à la juridiction de :

Vu l’article L 145-14 du Code de commerce,

débouter la SAS FRANS BONHOMME de toutes ses demandes,condamner la SAS FRANS BONHOMME à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 8 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 27 octobre suivant et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

sur l’indemnité d’éviction

Le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail, doit, sauf exception prévues aux articles L 145-17 et suivants du code du commerce, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L 145-14 du Code de commerce dispose que l’indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Il n’est pas contesté que l’éviction du preneur entraîne la perte de son fonds de commerce. L’indemnité d’éviction due par le bailleur doit en conséquence indemniser son locataire de la valeur du fonds perdu outre les indemnités accessoires.

Il convient dans un premier temps, de déterminer si la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce (Indemnité de remplacement) ou s’il existe une possibilité de transfert de l’exploitation (indemnité de déplacement). De façon générale, le texte (art. L.145-14 du code de commerce) institue une présomption de perte de fonds de commerce.

En l’espèce, sur le fondement de l’avenant de bail commercial en date du 22 juillet 2019, à effet du 1er juillet 2019, par suite du congé, le contrat de bail a pris fin le 30 juin 2022.

Il n’est pas contesté que le preneur a quitté les lieux à cette date, les parties ayant constaté contradictoirement la remise des clefs et que les locaux étaient « rendus en l’état ».

Le fait que le preneur ait quitté les lieux avant le versement d’une indemnité d’éviction est sans conséquence sur son droit à cette indemnité.

De même, le fait que le preneur ait pu avoir pour projet de réduire sa surface commerciale, alors que cela n’a nullement fait l’objet d’un accord avec le bailleur, est aussi sans conséquence sur son droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, dans son rapport réalisé à la demande de la SAS FRANS BONHOMME, non contradictoire à l’égard de la SCI SAINT-BOURDON, le cabinet [B], mandaté le 7 février 2022, soit avant le départ de la société des lieux le 30 juin 2022, fait une évaluation de l’indemnité d’éviction, sur dossier, sur la base des derniers comptes d’exploitation communiqués soit ceux du 31 décembre 2021, en retenant deux hypothèses distinctes :

transfert de fonds de commerce avec perte de clientèle,transfert de fonds de commerce sans perte de clientèle.Le cabinet [B] retient une valeur nette comptable des immobilisations non transférables de 160.063€ s’agissant d’immobilisations rattachées à l’immobilier, perdues du fait du transfert.

Cette indemnité a été calculée sur la base du fichier des immobilisations communiqué par la société FRANS BONHOMME au cabinet [B].

Le cabinet [B] retient en outre des indemnités de déménagement de 26.661€ et 9.990€.

Dans la présente instance, la SAS FRANS BONHOMME ne fait état d’aucune autre perte notamment de clientèle, ni perte provisoire d’exploitation ou trouble commercial, mais sollicite une indemnité de 160.063€ au titre des immobilisations, outre une indemnité de 74.233.99€ au titre des frais de déménagement, soit dans l’hypothèse non contestée d’un transfert de fonds sans perte de clientèle.

Au soutien de la demande à hauteur de 74.233,99€, la SAS FRANS BONHOMME produit les factures suivantes :

La facture à la SAS FRANS BONHOMME d’une réalisation de dalle de béton le 22/04/2022 par la société CALVIN FRERES : 6.297€,La facture à la SAS FRANS BONHOMME de location par la société MLTM de matériel de transport du 31/05/2022 : 6.300€,La facture de location à la SAS FRANS BONHOMME par la société MLTM de matériel de transport du 30/06/2022 : 2.040€,La facture à la société DMTP par la société d’intérim Randstad du 15/07/2022 pour des prestations de main d’œuvre le 16/05/2022 : 158,62€,La facture à la SAS FRANS BONHOMME de la société Elvedi pour la commande d’un système de rayonnage le 24/06/2022 : 15.995€,La facture à la société DMTP par la société Azurtrade (recyclage) le 30/06/2022 pour la location de plusieurs bennes et le traitement de bois et autres matières, d’un montant de 8.478,91€,La facture à la société DMTP par la société Azurtrade le 30/06/2022 pour la location de plusieurs bennes et le traitement de bois et autres matières, d’un montant de 11.338,89€, La facture à la société DMTP par la société Azurtrade le 30/06/2022 pour la location de plusieurs bennes et le traitement de bois et autres matières, d’un montant de 11.596,26€, La facture à la société DMTP par la société Azurtrade le 30/06/2022 pour la location de plusieurs bennes et le traitement, d’un montant de 11.689,20€,La facture à la SAS FRANS BONHOMME par la société teamatex pour des travaux de démontage de panneaux à [Localité 4], pose d’enseignes sur la façade à [Localité 6] et [Localité 2] le 22/04/2022, d’un montant de 11.988€.Il résulte de ces éléments que le rapport du cabinet [B], même s’il a été réalisé avant le départ des lieux de la SAS FRANS BONHOMME, l’a été sur dossier uniquement, si bien que ce cabinet n’a pas constaté les immobilisations considérées comme perdues du fait du transfert d’activité.

Ensuite, le cabinet [B] n’est pas intervenu au contradictoire de la SCI SAINT BOURDON ni n’a sollicité ses observations.

Il y a par ailleurs une difficulté quant à la numérotation des pages du rapport et il n’est pas certain que l’intégralité de celui-ci ait été communiqué.

En tout état de cause, le seul rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande de la SAS FRANS BONHOMME, sans aucun autre élément quant à l’état des immobilisations, ne permet pas à la juridiction de déterminer une quelconque perte. En effet, la juridiction ne saurait fonder une condamnation en paiement sur le fondement d’un seul rapport d’expertise amiable.

Par ailleurs, il résulte des explications de la SAS FRANS BONHOMME que ces immobilisations ont été démontées si bien que le tribunal ne peut ordonner une expertise pour évaluer la perte. La société sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des immobilisations et de sa demande subsidiaire d’expertise.

S’agissant des frais de déménagement, la SAS FRANS BONHOMME produit diverses factures, sur lesquelles la SCI SAINT BOURDON ne fait pas d’observations précises sauf à dire que l’activité de la société DMTP a été transférée dans les locaux de la première à VITROLLES de sorte que celle-ci n’a subi aucun préjudice.

Cependant, le transfert de l’activité dans les locaux d’une entreprise déjà existante n’exclut pas le déménagement de divers aménagements, le transfert des enseignes et la réalisation de nouveaux aménagements dans ces locaux.

En revanche, il n’est pas justifié de mettre à la charge du bailleur les frais de traitement et recyclage de divers matériaux (factures Azutrade), de tels frais étant sans lien de causalité avec le non-renouvellement du bail puisqu’ils auraient été à la charge de la société FRANS BONHOMME en toute hypothèse.

La juridiction retient que l’ensemble des factures susvisées, toutes contemporaines du transfert de local, à l’exception des factures de la société Azurtrade, sont en lien direct avec l’éviction du local. En conséquence, la SCI SAINT BOURDON sera condamnée à payer à la SAS FRANS BONHOMME une indemnité de 42.778,62€ au titre des frais de déménagement.

Sur la demande au titre du dépôt de garantieL’avenant de renouvellement du contrat de bail du 22 juillet 2019 stipule que le preneur avait versé au bailleur un dépôt de garantie de 7.747,46€, que cette somme sera remboursée en fin de jouissance et que les parties renoncent à ajuster le dépôt de garantie lors des indexations de loyers.

Cette mention figurant dans l’avenant, régulièrement signé par les parties, vient justifier de manière suffisante du paiement effectif du dépôt de garantie.

Les lieux ayant été libérés, la SCI SAINT BOURDON sera donc condamnée à payer cette somme à la SAS FRANS BONHOMME.

Sur les demandes accessoires

La SCI SAINT BOURDON, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de M^e Laurent ROUZEAU, et à payer à la SAS FRANS BONHOMME une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI SAINT BOURDON à payer à la SAS FRANS BONHOMME :

La somme de 42.778,62€ au titre de l’indemnité d’éviction (frais de déménagement),La somme de 7.747,46€ au titre du dépôt de garantie,DEBOUTE la SAS FRANS BONHOMME de tout surplus de demandes au titre de l’indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire en expertise,

CONDAMNE la SCI SAINT BOURDON à payer la SAS FRANS BONHOMME une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SAINT BOURDON aux dépens avec distraction au profit de M^e Laurent ROUZEAU,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE