Affaire : N° RG 24/00249 – N° Portalis DB2C-W-B7I-L6IF

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 22 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sarah GRAND, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Guillem NIVET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [L] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentés par M^e Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

M. [O] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 25 Janvier 2024

Audience des plaidoiries : 09 Octobre 2024

Mise en délibéré au 22 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 1er avril 2021, Madame [W] [T] a donné à bail à Madame [L] [B] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros outre le montant de 50 euros au titre de la provision de charges. Monsieur [O] [E] a signé un acte de caution.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Madame [W] [T] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer le 30 juin 2023 visant la clause résolutoire et à Monsieur [O] [E] sa caution une dénonciation de commandement en date du 7 juillet 2023. Elle a saisi, le 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en référé aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que tous les occupants des lieux loués ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 14850 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers de l’habitation et de la provision sur charges, ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

A l’audience du 9 octobre 2024, Madame [W] [T], représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que Madame [L] [B] est débitrice de la somme de 14 850 euros.

Madame [L] [B] a comparu représentée par son conseil demande l’octroi de délais.

Madame [L] [B] sollicité la mise en place d’un plan d’apurement sur 36 mois.

Monsieur [O] [E] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024 et prorogée au 22 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation été notifiée à la préfecture des Pyrénées Orientales par voie électronique envoyée le 29 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [W] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le locataire est obligé : […] g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire".

Par ailleurs, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 11850 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2023.

III. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [L] [B] rencontre d’importantes difficultés financières. Elle a deux enfants scolarisés à charge. Elle a repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 1315 du Code civil, dans sa rédaction alors applicable antérieure au 1er octobre 2016, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [W] [T] produit, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance, une copie du contrat de bail et un décompte démontrant que Madame [L] [B] restait devoir la somme de 14850 euros à la date du 1er octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés.

Madame [L] [B] ne conteste pas la dette locative.

Madame [L] [B] est donc redevable de la somme de 14850 euros.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 14850 euros.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [B] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer et charges du.

Sur la condamnation de la caution :

Aux termes de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ;

En vertu des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il résulte du bail versé aux débats que Monsieur [O] [E] n’a pas recopié l’alinéa 7 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’acte de cautionnement n’est donc pas valable.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [W] [T] de ses demandes à l’égard de Monsieur [O] [E].

V. Sur les demandes accessoires

Madame [L] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Nous déboutons les parties pour le surplus de leurs demandes.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS Madame [W] [T] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [W] [T] et Madame [L] [B] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 août 2023 ;

PRONONCONS l’invalidité de l’acte de cautionnement et déboutons Madame [W] [T] de ses demandes à l’égard de Monsieur [O] [E] ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] à verser à Madame [W] [T] à titre provisionnel la somme de 14850 euros à la date du 1er octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISONS Madame [L] [B] à payer à Madame [W] [T] la somme de 412,50 euros par mois à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à apurement de cette dette;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [W] [T] avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [B] est condamnée à verser à Madame [W] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à Monsieur le Préfet de [Localité 6] ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS