N° RG 23/07388 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAOM

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

50G

N° RG 23/07388

N° Portalis DBX6-W-B7H-YAOM

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[X] [U] [G] [H]

[M] [F]

C/

SAS CAZA

SARL AGENCE CONSEIL OXO

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Benoît BOUTHIER

SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

en présence de Madame NICOLAS-DICHARRY, Magistrat stagiaire, qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025, délibéré prorogé au 22 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [X] [U] [G] [H]

né le 16 Août 1959 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Benoît BOUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [M] [F]

née le 24 Février 1957 à [Localité 10] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Benoît BOUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/07388 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAOM

DÉFENDERESSES

SAS CAZA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL AGENCE CONSEIL OXO exerçant sous l’enseigne [J] 21 A.C.O

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [F] et monsieur [X] [H] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Le 27 juillet 2022, ils ont signé avec la SAS CAZA, par l’intermédiaire de la société [J] 21 A.C.O, un compromis de vente de leur immeuble au prix de 725 000 euros prévoyant la réitération par acte authentique au plus tard le 26 janvier 2023, sous la condition suspensive particulière qu’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel autorisant la transformation du garage en maison d’habitation indépendante, soit validé par la mairie et purgé de tout recours.

Reprochant à la SAS CAZA d’avoir manqué ses obligations contractuelles en n’ayant pas réalisé la vente après avoir volontairement concouru à la non-réalisation de la condition suspensive, les époux [H] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux suivant exploit délivré le 17 juillet 2023 en paiement de la clause pénale prévue au compromis.

Par exploit délivré le 11 mars 2024, la SAS CAZA a assigné en intervention forcée devant la même juridiction la SARL AGENCE CONSEIL OXO exerçant sous l’enseigne [J] 21 A.C.O afin qu’elle soit condamnée à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Les deux instances ont été jointes.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, madame [F] et monsieur [H] demandent, au visa des articles 1103, 1231-5 et suivant, 1240 et suivants du code civil, de voir :

— condamner la SAS CAZA à leur payer une somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale prévue au sein du compromis de vente

— condamner la SAS CAZA au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que la défenderesse a volontairement concouru à la non-réalisation de la condition suspensive en déposant des demandes de certificat d’urbanisme et une déclaration préalable de travaux non conformes au projet prévu au compromis et en partie hors délai et ainsi fait échec à la réitération de la vente, qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité, dont elle ne saurait s’exonérer en invoquant à leur encontre, de parfaite mauvaise foi, une faute qu’ils n’ont pas commise.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la SAS CAZA demande, au visa des articles 1240, 1304-3 et 1103 du code civil, de voir :

A titre principal :

— débouter madame [F] et monsieur [H] de l’intégralité de leurs demandes

— ordonner à la société AGENCE CONSEIL OXO de libérer la somme de 5 000 euros séquestrée entre ses mains et de les lui verser

A titre subsidiaire :

— condamner la société AGENCE CONSEIL OXO à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre

— dire que la somme de 5 000 euros séquestrée entre les mains de la société AGENCE CONSEIL OXO s’imputera sur le montant de la clause pénale

En toute hypothèse :

— condamner la société AGENCE CONSEIL OXO à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la non-délivrance du certificat d’urbanisme résulte de la faute du vendeur qui a réalisé une construction non déclarée, en présence de laquelle elle n’aurait jamais pu obtenir le certificat d’urbanisme opérationnel et que le projet visé au compromis était irréalisable, raison pour laquelle la condition suspensive a défailli sans qu’une faute puisse lui être imputée.

Elle ajoute qu’en n’intégrant pas au compromis de vente la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel portant sur un projet de division, élément essentiel à la vente, l’agence immobilière a privé de toute efficacité juridique le compromis de vente et qu’en ne lui ayant jamais précisé que l’aménagement de deux chambres en T2 n’avait pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme, ce qui rendait la vente impossible à réaliser, elle a commis une faute qui lui cause un préjudice dans la mesure où elle se trouve assignée en paiement de la clause pénale.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La SARL AGENCE CONSEIL OXO exerçant sous l’enseigne [J] 21 A.C.O, bien que régulièrement assignée par exploit signifié à sa personne, n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale formée par les époux [H]

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut, en vertu de l’article 1217, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat liant les parties est un compromis de vente aux termes duquel les époux [H] ont vendu leur bien à la société CAZA, qui a accepté et s’est engagée à l’acquérir sous réserve des conditions suspensives, notamment la condition suspensive particulière qu’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel autorisant la transformation du garage en maison d’habitation indépendante soit validé par la mairie et purgé de tout recours.

Aux termes de ce compromis, “l’acquéreur devra dans les deux mois suivant la signature dudit compromis déposer sa demande auprès de l’organisme compétent. […]

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Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. […]

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’il contient, les présentes lient les parties définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 26 janvier 2023 […] date […] constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

• invoquerl la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de soixante-dix mille euros (70 000 €),

• ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. […]

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation.”

La SAS CAZA s’est engagée à déposer sa demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel autorisant la transformation du garage en maison d’habitation indépendante dans les deux mois de la signature du compromis soit jusqu’au 27 septembre 2022.

Le 06 septembre 2022, elle a déposé une première demande pour un projet portant sur la division de la parcelle en trois terrains, le premier terrain comprenant l’habitation existante et nécessitant la restauration de l’ancien accès sur l'[Adresse 9], le second terrain comprenant la construction d’une habitation et le troisième terrain comprenant un garage et son extension pour le transformer en habitation.

Le 21 octobre 2022, la commune de [Localité 13] a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif.

La société CAZA a déposé une deuxième demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet portant sur la division de la parcelle en deux, la démolition du garage existant et la construction de deux habitations sur la nouvelle parcelle le 24 novembre 2022.

Cette deuxième demande a reçu un avis défavorable de la commune le 21 février 2023.

Le 14 février 2023, la société CAZA a déposé une demande de déclaration préalable concernant un projet de division en vue de construire, qui a fait l’objet d’une opposition de la commune en date du 08 mars 2023.

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En déposant une première demande dans le délai imparti, puis deux demandes hors délai, pour trois projets non conformes aux dispositions contractuelles qui ne visaient aucune division parcellaire ni démolition, ni même construction, la société CAZA a incontestablement manqué à ses obligations contractuelles.

Elle ne saurait valablement se prévaloir du prétendu obstacle à la délivrance d’un certificat d’urbanisme que constituerait en tout état de cause la présence d’un T2 indépendant non déclaré par les époux [H] pour tenter de se décharger de sa responsabilité, dès lors que la réalité d’un tel logement indépendant n’est nullement établie et se trouve même démentie par les pièces produites par les demandeurs dont il s’évince qu’il s’agit de la transformation d’un dégagement en chambre avec kitchenette faisant partie intégrante de la maison et que la problématique du stationnement qu’un tel logement aurait posé dans le cadre des deux premiers projets rejetés n’est plus visée par la commune dans l’opposition à la déclaration préalable déposée en dernier lieu.

Par suite, le défaut de réalisation de la condition suspensive a pour origine la faute de la société CAZA de sorte que les époux [H] pouvaient valablement faire déclarer la condition réalisée.

La société CAZA ne s’étant pas exécutée dans le délai de dix jours suivant la réception de la mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique le 29 mars 2023, c’est à bon droit que les époux [H] lui ont notifié, par courrier recommandé du 17 avril 2023 distribué contre signature le 19 avril 2023, la caducité ou plus exactement la résolution de plein droit du compromis et lui ont réclamé le versement, à titre d’indemnité forfaitaire, de la somme de 70 000 euros.

Au vu de la durée d’immobilisation du bien, entre le 27 juillet 2022 et le 19 avril 2023, l’indemnité forfaitaire de 70 000 euros prévue au compromis apparaît manifestement excessive.

Elle sera modérée à la somme de 35 000 euros, au paiement de laquelle la société CAZA sera condamnée.

Sur le recours à l’encontre de la société AGENCE CONSEIL OXO

La SAS CAZA recherche la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière laquelle, par son fait fautif de ne pas avoir intégré au compromis de vente la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel portant sur un projet de division, lui aurait causé un préjudice constitué par le fait d’être assignée en paiement de la clause pénale.

Elle ne démontre pas, par la seule production d’un échange de SMS avec un dénommé “[L] [J]” au sujet d’une offre dans laquelle n’aurait pas figuré la clause pour l’urbanisme mais aurait été mentionné un permis de construire valant division et évoquant un terrain situé [Adresse 8] à [Localité 13], en date des 18 et 20 juillet 2022, la réalité de la faute qu’elle reproche à l’agence immobilière, pas plus que le préjudice qu’elle allègue alors qu’en sa qualité de marchand de bien, professionnel de l’immobilier, elle était à même de refuser de signer un compromis qui n’aurait pas été conforme à ses attentes.

Elle sera déboutée de son recours à l’encontre de la société AGENCE CONSEIL OXO.

S’agissant de l’acompte, aux termes du compromis du 27 juillet 2022, un acompte de 5 000 euros a été versé par l’acquéreur entre les mains de l’agence immobilière.

Faute d’accord des époux [H] sur la demande d’imputation de cette somme sur le montant de la clause pénale, elle sera restituée à l’acquéreur qui devra régler la totalité de l’indemnité forfaitaire aux demandeurs.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la SAS CAZA à payer aux époux [H] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SAS CAZA sera condamnée aux dépens.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SAS CAZA à payer à madame [M] [F] et monsieur [X] [H] la somme de 35 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

DÉBOUTE la SAS CAZA de son recours à l’encontre de la SARL AGENCE CONSEIL OXO et de sa demande d’imputation de l’acompte de 5 000 euros sur le montant de la dite indemnité ;

DIT que l’acompte de 5 000 euros sera restitué à la SAS CAZA ;

CONDAMNE la SAS CAZA à payer à madame [M] [F] et monsieur [X] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS CAZA aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT