TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

09 Février 2026

ROLE : N° RG 18/00744 – N° Portalis DBW2-W-B7C-JO5Y

AFFAIRE :

[D] [O]

C/

Société SAS GRAND SUD ACCUEIL

GROSSES délivrées

le 09/02/2026

à Maître Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Karine MICHEL de la SELARL DDM AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

Madame [D] [O]

née le 01 Août 1962 à [Localité 11] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

SAS GRAND SUD ACCUEIL

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karine MICHEL de la SELARL DDM AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Binta DIOMANDE, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 27 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025 puis prorogé au 09 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 13 mars 1999, un bail commercial a été signé entre la société immobilière LAPIERRE-LUNEL, bailleur, et la SARL Grand Sud Accueil, pour une durée de neuf ans à compter du 01 septembre 1999, portant sur la totalité des logements qui seront construits, [Adresse 12], le preneur devant meubler chacun des logements.

Par acte reçu le 12 janvier 2012, Madame [D] [O] a acquis le lot 101, un studio de 18,66 m², de l’ensemble immobilier [Adresse 9], situé [Adresse 4] à [Localité 7], le bien étant donné à bail commercial à la société Grand Sud Accueil. Madame [O] a également acquis ultérieurement les lots douze (cave), vingt-deux (place de parking souterrain) et quatre-vingt trois (appartement de type 3) dans le même ensemble immobilier. Le même bail commercial, complété par un avenant, concernait l’exploitation des lots.

Par acte signifié le 23 février 2017, Madame [D] [O] a donné congé à la SAS Grand Sud Accueil, sans offre de renouvellement à compter du 31 août 2017, pour les lots 12, 22, 83 et 101. Le congé était délivré « avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction, » sans montant précisé.

Le 30 août 2017, Madame [O] faisait signifier à son preneur une offre d’indemnité d’éviction d’un montant de 10 594 euros.

Par acte délivré le 23 janvier 2018, Madame [D] [O] a fait assigner sa locataire la société Grand Sud Accueil devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

« Dise le bail liant la requérante à la requise non soumis au statut des baux commerciaux,

— Dise le congé donné pour le 31 août 2017 par la requérante à la SAS GRAND SUD ACCUEIL valide en tous points,

— Ordonne à la SCI GRAND SUD ACCUEIL de restituer les locaux,

— Ordonne au besoin l’expulsion de la société requise ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce sans délai si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamne pour la suite entre ladite date et celle de la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables,

— Dise n’y avoir lieu à indemnité d’éviction,

— Subsidiairement dise que celle-ci se compensera avec l’indemnité d’occupation,

— Ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamne la SAS GRAND SUD ACCUEIL à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. »

Suite à une assignation du 12 décembre 2017, par laquelle la société GRAND SUD ACCUEIL a assigné monsieur et madame [F] ainsi que madame [O] devant ce tribunal en nullité de la vente conclue entre les époux [F] et madame [O], par ordonnance du 10 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne dans la procédure enrôlée sous le numéro RG 18/092.

Par arrêt du 5 novembre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement de ce tribunal rejetant les demandes de la société Grand Sud Accueil.

La présente instance a été ensuite reprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2025, qui seront visées, Madame [O] demande au tribunal de :

— dire le congé donné pour le 31 aout 2017 par la requérante à la SAS Grand Sud Accueil régulier et valide en tous points, et constater qu’il a mis fin au bail liant les parties,

— ordonner à la SAS Grand Sud Accueil de restituer les locaux,

— ordonner au besoin l’expulsion de la société requise ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce sans délai, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner pour la suite, entre ladite date et celle de la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant égal au loyer actuel, majorée des charges récupérables,

— dire n’y avoir lieu à indemnité d’éviction,

— Subsidiairement,

— juger que si Madame [O] doit une indemnité d’éviction à la SAS Grand Sud Accueil, alors, dans l’attente d’une décision définitive, la SAS Grand Sud accueil doit lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au dernier loyer et charges, et l’y condamne au besoin ;

— Ordonner avant dire droit une expertise confiée à Madame [Y] [M],

Très subsidiairement,

— évaluer l’indemnité d’éviction à la somme de 10.490 € ;

— évaluer l’indemnité d’occupation due par GSA à Madame [O] à compter du 31 août 2017 à la somme de 18.727 € par an, avant déduction des loyers payés ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la SAS Grand Sud Accueil à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens distraits au profit de la SCP LIZEE-PETIT-TARLET, avocats, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer, la société Grand Sud Accueil conclut ainsi :

— débouter madame [O] de l’ensemble de ses demandes,

— dire la société GRAND SUD ACCUEIL recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— dire que la société GRAND SUD ACCUEIL a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— fixer à la somme de 143 878 euros l’indemnité d’éviction que devra payer madame [O] en application de l’article L. 145-14 du code de commerce,

— condamner madame [O] aux dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement désigner un expert,

— condamner madame [O] aux dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 dudit code.

L’ordonnance de clôture est datée du 22 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, reprenant l’ancien article 8 du décret du 30 septembre 1953, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L145-17 du même code dispose que «le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Le congé a été régulièrement signifié au vu des dates.

Pour s’opposer au paiement d’une indemnité d’éviction, qu’elle proposait cependant lors de la signification du congé, Madame [O] prétend désormais que la société Grand Sud Accueil méconnaîtrait certaines de ses obligations prévues dans le bail commercial ou son avenant.

Toutefois, en l’absence de toute mise en demeure remise dans les conditions de l’article L145-17 précité, il n’y a lieu à examen de ces allégations. Une indemnité d’éviction est donc due.

Au vu de l’écart existant entre l’offre d’indemnité et la demande, il convient d’ordonner une expertise judiciaire et de désigner Madame [N] [J], qui connaît parfaitement ce lieu pour lequel elle a été désignée à de nombreuses reprises, pour la mission qui sera précisée dans le dispositif, aux frais avancés de Madame [O]. L’expert dispose de tous les éléments utiles, sauf ceux afférents aux lots en cause.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, à la date du 24 octobre 2018, selon un procès-verbal d’huissier de justice dressé à cette date, le lot numéro 83 était occupé par le gérant de la société Grand Sud Accueil à titre professionnel. Le tribunal ne dispose d’aucun élément sur l’occupation des lieux postérieurement. Ainsi, il convient de dire que l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée dans les mêmes conditions que les loyers et charges résultant du bail commercial et avenant postérieurement au 31 août 2017.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les prétentions.

Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et partiel,

Constate que le congé a été régulièrement délivré pour le 31 août 2017 ;

Juge que Madame [O] doit verser une indemnité d’éviction à la société Grand Sud Accueil ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Ordonne une expertise judiciaire confiée à Madame [N] [J], expert près la cour d’appel d'[Localité 7], [Adresse 2] – courriel : [Courriel 8]

Avec mission de :

Convoquer les parties et leurs conseils,

se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux constitués des lots n° C01 (appartement n°101), 83 (appartement n°09) 12 et 22 (place de stationnement n°8), dépendant de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 10], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

— donner un avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la SAS GRAND SUD ACCUEIL et l’incidence éventuelle de la perte partielle au titre des lots loués par madame [O] sur la valeur du fonds subsistant,

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

Proposer une indemnité d’éviction à la date du 31 août 2017 et tous éléments pour fixer une indemnité d’occupation des locaux postérieurement à cette date ;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal, devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

Il devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Il devra, le cas échéant, pour assurer le caractère contradictoire de son expertise, réunir les parties ou leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée entre un et deux mois, suivant la complexité de l’affaire,

A l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observations des parties sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire, il en rendra compte au juge chargé de suivre l’expertise,

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de 12 MOIS à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle,

Dit que le délai sera prorogé de SIX MOIS en cas d’extension de mission,

Dit que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations, il pourra néanmoins recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité différente de la sienne,

Désigne le magistrat chargé du suivi des mesures d’instruction pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

Dit que Madame [O] devra consigner, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, la somme de trois mille euros TTC à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement ;

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Dit que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,

Dit que dans l’attente, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée à la somme due à partir du 31 août 2017 selon les modalités fixées dans le bail commercial et avenant ;

Dit qu’il sera sursis à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 14 décembre 2026 pour faire le point sur l’avancée de la mission ou pour les conclusions récapitulatives après expertise des parties ;

Réserve les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE