COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 30/09/2025

N° RG 25/00232 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3IZ N° MINUTE : 25/00100

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensmeble immobilier [6], représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Laura GROS substituant M^e Nathalie VIARD de la SELARL VIARD HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. BYNE

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 22 Juillet 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 30 Septembre 2025

Exécutoire délivré le : 30/09/2025 à M^e VIARD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 05 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[6]”, sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Cimes de Savoie, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la SCI Byne devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 6 665,88 euros comprenant l’arriéré de charges de copropriété et les frais nécessaires exposés par le syndic de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025.

Il demande en outre que soit ordonnée la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil et la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que la société défenderesse est propriétaire d’un lot dans la copropriété pour lequel les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré une mise en demeure du 03 avril 2025 l’informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 juillet 2025 et mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe. La SCI Byne, bien que régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la créance du syndicat des copropriétaires

A. Sur les sommes dues par la SCI BYNE au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°6) et des appels de provisions (pièce n°3) que la société défenderesse est propriétaire du lot n°49 dans la copropriété de l’ensemble immobilier “[6]”.

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, la SCI Byne serait redevable d’une somme de 6 482,63 euros sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025 (pièce n°5 du demandeur). Cette créance concernerait donc les exercices du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025.

En ce qui concerne les charges antérieures au 30 septembre 2023, elles concernent des appels de provisions sur charges, des cotisations de fonds travaux et des appels de provision sur travaux. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document utile au soutien de sa demande. Ni le procès-verbal d’assemblée générale relatif à l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 ni celui relatif à l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 ne sont versés aux débats.

Dès lors, les charges antérieures au 30 septembre 2023, soit la somme globale de 948,28 euros, ne seront pas retenues.

En ce qui concerne les charges postérieures au 1er octobre 2023, le syndicat des copropriétaires communique le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2025 (pièce n°2) qui approuve les comptes de l’exercice allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 30/09/2026, les appels de provisions relatifs aux exercices du 01/10/2023 au 30/09/2024, du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 30/09/2026 (pièce n°3), un relevé de compte sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025 (pièce n°5 du demandeur) et le courrier de mise en demeure du 3 avril 2025 mentionnant l’application de l’article 19-2 de la loi de 1965 (pièce n°4).

Compte tenu de ses éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de charges impayées du 1er octobre au 1er avril 2025 d’un montant de 4 345,35 euros (solde – frais – sommes antérieures au 30/09/2023 = 6 482,63 euros – 1 189 euros – 948,28 euros = 4 345,35 euros) et de charges provisionnelles devenues exigibles au titre l’exercice du 01/10/204 au 01/10/2025 d’un montant de 183,25 euros.

En conséquence, la SCI Byne sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 345,35 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 et la somme de 183,25 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles au titre de l’exercice du 01/10/2024 au 01/10/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B. Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure (40 euros le 11/05/2023, 54 euros le 12/08/2024, 54 euros le 28/11/2024) et de relance (30 euros le 05/06/2023, 60 euros le 13/09/2024) qui n’ont pas été réglés seront retenus pour la somme totale de 238 euros.

Les frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat” et de “constitution du dossier transmis à l’huissier” d’un montant total de 797,02 euros ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées.

Les frais de commandement de payer d’un montant de 127,46 euros, non obligatoires en matière de recouvrement de charges, resteront à la charge du syndicat des copropriétaires, tout comme les “intérêts de retard du 13/09/2024” d’un montant de 160 euros qui ne sont pas explicités.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

En conséquence, la SCI BYNE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 238 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 1er avril 2025.

II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Sur les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner la SCI Byne aux dépens.

C. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais engagés dans la présente instance. Il lui sera donc alloué la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, […], juge, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI BYNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[6]” les sommes suivantes :

—  4.345,35 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025,

—  183,25 euros au titre des charges provisionnelles de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 devenues exigibles, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  238 euros au titre des frais nécessaires et justifiés.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE la SCI BYNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[6]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Byne aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

Le greffier, Le président,