COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 26/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/193

N° RG 23/00209

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTIK

DEMANDEUR :

S.C.I. VALTHO MYN

[Adresse 9]

[Localité 7]

Monsieur [T] [O]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [B] [H]

[Adresse 4]

. [Localité 6] (Luxembourg)

Tous représentés par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Tonin ALRANQ, de la SELARL ATA, avocat plaidant au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. ALPINE 3V NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

S.A.R.L. LOVALSA

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par M^e TOUVET, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], vice président

Assesseur : […], Juge

Assesseur : […], Vice-Président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assistée de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e VIARD, M^e MILLIAND et M^e CHAPUIS

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié le 10/2/2023 par lequel M. [B] [H], la SCI VALHO MYN et M. [T] [O], gérant et associé de cette dernière, ont assigné la SARL LOVALSA aux fins de voir déclarer sans effet l’offre de vente du bien immbilier de M. [H] au profit de cette dernière, autoriser la vente au profit de la société VALTO MYN et condamner le défendeur à indemniser les demandeurs de leurs préjudices ;

Vu l’acte transmis par notification à l’étranger à M. [B] [H] le 9/2/2023 et signifié par huissier de justice le 10/2/2023 à la SCI VALHOMYN et à la SARL ALPINE 3V, notaires associés, joint à l’instance par décision du JME, par lequel la SARL LOVALSA a assigné ces parties en vue de voir déclarer parfaite et faire exécuter la vente du bien immobilier de M. [H] à son profit ;

Vu les dernières conclusions de la SARL LOVALSA reçues le 26/6/2024 par lesquelles elle a demandé in fine :

— juger que la vente de l’appartement sis résidence “le cheval blanc” à [Localité 7], cadastré section AM [Cadastre 2] et AM [Cadastre 3] formant le lot 213 est parfaite à la date du 11/8/2002 entre M. [H] et la S.A.R.L. LOVALSA au prix de 152 000 € ;

— condamner M. [H] à signer l’acte authentique de vente par devant Me [R], notaire à [Localité 8], dans un délai de 4 semianes après la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 3 mois ;

— condamner M. [H] à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de M. [H], de la SCI VALTHO MYN et de M. [T] [O] reçues le 16/10/2024 par lesquelles ils ont in fine demandé de voir :

— juger que faute de réalisation de la vente dans les délais de l’article L 145-46-1 du code de commerce, l’acceptation de l’offre de vente du bien de M. [H] par la S.A.R.L. LOVALSA, locataire commercial ayant exercé son droit de préférence, est devenue sans effet ;

— autoriser Me [D] [R], notaire associé de la SARL ALPINE 3V à [Localité 8], à instrumenter, avec la participation de Me [C] [Y], notaire à [Localité 11], la vente du bien immobilier désigné pour lequel un compromis de vente a été signé le 7/4/2022 entre M. [H], vendeur, et la société VALTHO MYN, acquéreuse ;

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à payer à M. [H] la somme de 15 219 € en indemnisation de son préjudice financier, à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à payer à la société VALTHO MYN la somme de 27 324,94 € en indemnisation de son préjudice financier, à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à payer à M. [O] la somme de 3 000 € en indemnisation de son préjudicede jouissance ;

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à payer à chacun des trois demandeurs une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de la S.A.R.L. ALPINE 3V NOTAIRES reçues le 21/11/2023 s’en rapportant à justice en l’absence de demande formée contre elle ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 20/2/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 13/6/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur la vente

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès leur accord sur la chose et le prix bien que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application de l’article L 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local donné à bail commercial envisage de vendre le bien, il doit informer le locataire commercial du prix et des conditions de la vente et celui-ci dispose d’un délai d’un mois suivant la réception de cette notification, valant offre de vente à son profit, pour l’accepter et d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de son acceptation “pour la réalisation de l’acte de vente”, porté à 4 mois en cas d’acceptation sous condition de prêt, à défaut de quoi, si “la vente n’est pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est sans effet”.

Il découle de la combinaison de ces textes que le preneur dispose d’un droit de préférence mais que son acceptation de la vente offerte par le vendeur dans les termes sus-visés ne vaut vente que sous la condition que l’acte en soit réalisé effectivement dans le délai prévu.

L’exécution de cette condition incombe au preneur acceptant mais dépend de la volonté commune des parties.

Or, en application de l’article 1304-3 du code civil, il appartient au créancier de l’obligation de donner se prévalant de ce que la condition non réalisée au terme extinctif doit néanmoins être réputée accomplie, de démontrer que la défaillance de la condition stipulée dans l’intérêt de son débiteur a été provoquée par ce dernier.

En l’espèce, il est constant que la S.A.R.L. LOVALSA a reçu la notification du projet de vente de M. [H] par courrier daté du 22/7/2022 de son notaire, Me [D] [R] de la SARL ALPINE 3V NOTAIRES, lui ouvrant son droit de préférence, et l’a accepté par mail du 1/8/2023 confirmé par courrier daté du 1/8/2022 remis à la poste le 9/8/2022, tous deux au notaire désigné, soit dans le délai légal prescrit d’un mois.

Cette acceptation ayant été faite sans condition de prêt, il disposait donc d’un délai de 2 mois suivant l’envoi, expirant donc le 1/10/2022, pour réaliser l’acte authentique.

Il est constant qu’aucun acte n’a été passé à ce terme.

Dès lors, l’offre est devenue sans effet dans les termes de l’article L 145-46-1 du code de commerce.

Il appartient donc à la S.A.R.L. LOVALSA de démontrer que l’inexécution de la condition légale prévue ne lui est pas opposable pour avoir été provoquée par le bénéficiaire de cette condition.

Or, d’une part, la S.A.R.L. LOVALSA n’impute expressément à M. [H] ou son notaire aucune négligence à l’origine de la non réalisation de l’acte authentique et ne précise pas les diligences auxquelles ces derniers auraient manqué pour permettre la conclusion de l’acte notarié, spécialement en présence d’un compromis notarié complet déjà conclu avec la société VALTHO MYN dont les conditions devaient être identiques et alors qu’aucune condition de prêt n’était émise par le preneur acceptant.

D’autre part, il n’est pas même justifié des diligences de sa part qui lui incombaient pour obtenir du vendeur ou son notaire la réalisation de la vente dans le délai prévu et auxquelles ces derniers auraient fait échec par réticence ou négligence.

En effet, alors que le notaire du vendeur adressait au preneur dès le lendemain de son mail d’acceptation une demande de transmission de sa part de renseignements le concernant (statuts, délibération…) et s’il était possible d’envisager une date de signature, le preneur répondait le 12/8/2022, laconiquement, d’avoir à s’adresser directement à son propre notaire et ne justifie d’aucune démarche de cette dernière ou de sa part durant tout le délai écoulé jusqu’au1/10/2022 pour fixer une date ou réclamer des pièces particulières.

Ce n’est que par mail du 20/10/2022, soit passé ce délai, que le notaire de la S.A.R.L. LOVALSA a transmis à cette dernière un projet d’acte pour ses observations et qu’elle lui fournisse les pouvoirs de la société, indiquant le communiquer au notaire du vendeur pour ses propres observations et réclamer des renseignements censément manquants en référence à des éléments surlignés en jaune, non produits et non précisés.

Or, il n’est pas même justifié d’une réponse de la S.A.R.L. LOVALSAet le 15/11/2022, celle-ci, en sa qualité de syndic, a seulement transmis au notaire de l’acquéreur les fiches exigibles en cette qualité puis les parties ont échangé en janvier et février 2023 sur leurs positionnements respectifs actuels.

Il en résulte bien que la S.A.R.L. LOVALSA n’a pas fait diligence pour s’exécuter dans le délai requis et que son effet légal lui est donc bien imputable et doit être constaté.

Le compromis de vente conclu initialement entre M. [H] et la société VALTHO MYN le 7/4/2022, sous condition suspensive de levée du droit de préférence, est donc valide et la vente prévue doit être autorisée.

— sur les dommages et intérêts

L’exercice ou non du droit de préférence jusqu’aux termes légaux n’est pas fautif sauf abus de droit qui n’est pas allégué ni caractérisé.

Néanmoins, à l’expiration des délais correspondants, le fait pour la S.A.R.L. LOVALSA de refuser à tort d’admettre la purge de son droit de préférence malgré mise en demeure en ce sens du 24/1/2023 a créé un aléa juridique retardant l’exécution jusqu’à ce jour du compromis d’avril 2022 entre M. [H] et la société VALTHO MYN.

Une faute quasi-délictuelle est donc caractérisée en application de l’article 1240 du code civil, d’autant que la S.A.R.L. LOVALSA ne justifie toujours pas à ce jour être en capacité de payer le prix de la vente revendiquée à son profit, et doit donc conduire à en indemniser les dommages directement consécutifs.

S’agissant du vendeur, celui-ci se trouve privé de la perception du prix et donc de ses fruits possibles depuis la date à laquelle le preneur déchu de son droit de son préférence a refusé d’en admettre la purge, soit le 1/2/2023.

Ce préjudice sera donc indemnisé à hauteur de la moitié des intérêts au taux légal sur le prix convenu de 152 000 € que le vendeur aurait pu percevoir depuis le 1/2/2023 jusqu’à la signification du jugement permettant la vente.

S’agissant de la société VALTHO MYN, si elle produit un tableau d’amortissement du prêt souscrit pour payer le prix de la vente, il n’est pas justifié du déblocage des fonds qui devait logiquement être conditionné à la vente définitive tandis qu’en toute hypothèse, elle ne justifie pas d’un surcoût né de la simple exécution anticipée du contrat prévu.

S’agissant du gérant et associé de celle-ci, M. [T] [O] ne peut prétendre à une jouissance retardée dont le bénéfice doit être le corrolaire du paiement du prix et ne produit aucun élément en ce sens.

Il sera donc statué conformément à ces considérations.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La S.A.R.L. LOVALSA succombant pour l’essentiel à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 1 500 €, aux frais irrépétibles que chacune des autres parties a exposés, à l’exclusion de ceux de M. [O] dont la seule demande au fond est rejetée.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DIT que l’acceptation par la S.A.R.L. LOVALSA de l’offre de vente faite par M. [B] [H], relativement au bien décrit par l’acte notifié à la S.A.R.L. LOVALSA par courrier de la SARL ALPINE 3V NOTAIRES daté du 22/7/2022, est devenue sans effet par suite de la non réalisation de l’acte de vente correspondant avant le 1/10/2022, dans les termes de l’article L 145-46-1 du code de commerce ;

REJETTE en conséquence toutes les demandes de la S.A.R.L. LOVALSA ;

AUTORISE M. [B] [H] et la société VALTHO MYN à régulariser l’acte de vente définitif correspondant à leur compromis notarié du 7/4/2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LOVALSA à payer à M. [B] [H] une somme correspondant à la moitié des intérêts au taux légal sur la somme de 152 000 € échus entre le 1/2/2023 et la date de signification du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes en dommages et intérêts de M. [B] [H] et les demandes en dommages et intérêts de la S.C.I. VALTHO MYN et de M. [T] [O] ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LOVALSA à payer à M. [B] [H] une somme de 1 500 € et à la S.C.I. VALTHO MYN une somme de 1 500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LOVALSA aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 26 septembre 2025, la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président