COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/03/2026

N° RG 25/00514 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C5BO

DEMANDEUR(S) :

SCI COYOTE, représentée par son gérant M. [V] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e SABBAGH substituant M^e Alexia ROBBES du cabinet ADDEN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Stéphanie BAUDOT de la SELARL EGIDE AVOCATS CIMES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

SCI INOKO

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien GUIRAMAND de la SELARL SAMARCANDE, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 03 Février 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Coyote, la SCI Inoko et la SAS Erim sont propriétaires de biens immobiliers contigus sur la commune de Val d’Isère au lieu dit “Petit Alaska”.

Selon un premier protocole d’accord transactionnel signé le 24 juin 2018 par la SCI Coyote, la SCI Inoko et la SAS Erim, la société Inoko s’est notamment engagée à “réaliser ou faire réaliser à ses frais, la reprise d’enrobé, dans son emprise existante, du [Adresse 3], depuis le dernier virage en épingle dudit chemin jusqu’à la limite de la parcelle AC [Cadastre 1]".

Par acte en date du 6 septembre 2022 la SCI Coyote et la SCI Inoko sont convenues d’acquérir chacune pour partie après division la parcelle anciennement numérotée [Cadastre 2], devenue la parcelle n° [Cadastre 3] acquise par la SCI Coyote et la parcelle n°[Cadastre 4] acquise par la SCI Inoko.

La SCI Coyote est ainsi propriétaire des biens cadastrés section AC sous les n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 3] composés d’un terrain sur lequel est édifié un chalet d’habitation.

La SCI Inoko est propriétaire des biens immobiliers cadastrés section AC sous les n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] également constitués d’un terrain sur lequel est implanté un chalet d’habitation.

Par acte en date du 6 septembre 2022 la SCI Coyote et la SCI Inoko sont convenues d’une servitude non aedificandi grevant les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la SCI Coyote ainsi que la parcelle n°[Cadastre 4] de la SCI Inoko, chacune s’interdisant “l’édification de toutes sortes de constructions, même enterrées, quelles qu’en soient la destination et la superficie, qu’elles soient temporaires ou définitives, démontrables ou non, ainsi que l’installation de voieries et emplacements de stationnement sur tout ou partie de la parcelle grevée de cette servitude”.

Selon un second protocole d’accord transactionnel signé le 27 septembre 2024 entre la SCI Coyote, la SCI Inoko et la SAS Erim, la SCI Inoko a pris l’engagement d’ériger cinq plots en pierre scellés dans le sol sur la parcelle AC [Cadastre 3] afin de protéger trois places de stationnement situés sur cette parcelle, en s’interdisant toute intervention sur les arbres et plantations situés à droit du [Adresse 3] situés sur la parcelle AC [Cadastre 5] propriété de la société Coyote et en bordure de la parcelle AC[Cadastre 3]. Pour sa part la SAS Erim a renouvelé son engagement de faire réaliser à ses frais les travaux d’enrobé du [Adresse 3], avec l’intégration d’une gaine permettant le passage de câbles donnant accès à l’internet haut débit.

Par acte en date du 30 septembre 2025 la SCI Coyote a fait assigner la SCI Inoko devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le 27 octobre 2025 un mélèze encastré entre deux portions d’un muret a chuté sur la propriété de la SCI Coyote.

La SCI Coyote s’est désistée de l’instance engagée le 30 septembre 2025.

Par acte en date du 10 décembre 2025, la SCI Coyote a réassigné la SCI Inoko, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

“ – Ordonner l’arrêt des travaux afférents à l’édification des murets par la SCI Inoko sur les parcelles cadastrées section AC sous les n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

— Ordonner, en raison de l’empiètement sur la propriété de la SCI Coyote et de la méconnaissance de la servitude non aedificandi, la démolition des murets édifiés par la SCI Inoko sur les parcelles cadastrées section AC sous les n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

— Ordonner la remise en état des lieux, comprenant notamment le retrait total du ciment utilisé pour la construction, la réhabilitation du sol affecté, ainsi que le remplacement des arbres et végétaux dont l’intégrité a été irréversiblement affectée par ces travaux ;

— Prononcer une astreinte d’un montant de 1 000 euros par jour de retard dans l’exécution de la démolition des murets et la remise en état des lieux, à courir à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Inoko à payer à la SCI Coyote la somme de 1 313,20 euros au titre des frais avancés pour l’intervention d’un cabinet de géomètres le 19 novembre 2025 ;

— Condamner la SCI Inoko à payer à la SCI Coyote la somme de 3 085,00 euros au titre des frais avancés pour la remise en état des lieux, ayant précisément portée sur la réparation de la barrière de protection de la terrasse et sur le retrait de l’arbre s’étant effondré ;

— Condamner la SCI Inoko à payer à la SCI Coyote la somme de 2 040 euros au titre des frais avancés pour la réalisation de deux constats par un commissaire de justice, respectivement réalisés le 3 septembre 2025 et le 30 octobre 2025 ;

— Condamner la SCI Inoko à payer à la SCI Coyote la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI Inoko à payer à la SCI Coyote la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

La SCI Coyote fait valoir que la SCI Inoko a édifié des murs en bordure du [Adresse 3] en lieu et place des plots autorisés par le protocole d’accord transactionnel, leur édification condamnant les arbres et plantations protégés par ledit protocole, outre le fait que l’un de ces murets empiète sur toute sa longueur sur la parcelle AC [Cadastre 3] lui appartenant.

Elle soutient que l’empiétement sur sa parcelle d’une part et la méconnaissance de la servitude non aedificandi d’autre part caractérisent l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant le prononcé de leur démolition sous astreinte.

Elle sollicite une remise en état des lieux comprenant le retrait total du ciment, la réhabilitation du sol et la replantation des arbres et végétaux protégés en application du protocole transactionnel du 27 septembre 2024, outre la condamnation de la SCI Inoko à indemniser les frais avancés pour réparer les conséquences de la chute du mélèze et de constats par commissaire de justice.

Elle soutient en outre qu’il y a lieu de faire cesser les travaux en cours afin d’éviter qu’un dommage imminent ne survienne concernant les arbres et végétaux.

Enfin elle invoque une situation d’urgence manifeste justifiant d’être dispensée de l’obligation de recourir préalablement à un mode de résolution amiable du litige pour solliciter la réparation d’un trouble anormal de voisinage.

En réponse, selon conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2026, la SCI Inoko demande au juge des référés de :

“- Prendre acte de l’accord de la SCI Inoko pour une mesure de médiation judiciaire,

A défaut d’accord de la SCI Coyote pour une mesure de médiation judiciaire et en tout état de cause,

— Juger que la SCI Coyote est irrecevable en ses demandes contre la SCI Inoko au titre de la route et du muret situés sur ses parcelles,

— Rejeter les demandes de la SCI Coyote en raison de l’absence de trouble manifestement illicite et de l’absence de dommage imminent,

— Rejeter les demandes de la SCI Coyote au titre de l’empiètement allégué,

— Juger irrecevable la demande de la SCI Coyote sur le trouble anormal de voisinage et subsidiairement la rejeter,

— Débouter la SCI Coyote de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Coyote à payer à la SCI Inoko la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux dépens”.

La société Inoko expose que la société Erim a entrepris les travaux de construction de la route en enrobé conformément au protocole d’accord fixant un achèvement avant le 15 novembre 2025, que le dénivelé et les impératifs de sécurité ont révélé la nécessité d’édifier un mur de soutènement ainsi qu’un mur de sécurité et que la société Coyote n’a pas répondu aux propositions qui lui ont été adressées les 3 et 4 août 2025.

La société Inoko soutient que les demandes ne peuvent être dirigées contre elle alors que les travaux contestés ont été réalisés par la société Erim en exécution des engagements pris dans le cadre des protocoles d’accord transactionnel.

Par ailleurs elle objecte que la construction litigieuse ne procède pas d’une violation de la servitude non aedificandi alors que la SCI Coyote avait expressément accepté la réalisation d’une route, faisant valoir que la réalisation d’une telle route nécessite la mise en oeuvre d’un mur de soutènement et d’un mur de sécurité.

Encore elle invoque l’engagement pris par la SCI Coyote de ne pas s’opposer de quelque manière que ce soit et pour quelque motif que ce soit aux travaux de la route, une pénalité de 100 000 euros étant définie en cas de non réalisation de travaux dans le délai du 15 novembre 2025.

Elle conteste tout empiétement sur la propriété de la SCI Coyote relevant que la totalité de la voierie du [Adresse 4] a pour assiette les parcelles privées des propriétaires et que le protocole d’accord de 2018 prévoit que la route goudronnée passe par les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 3] appartenant à la SCI Coyote.

Enfin elle affirme que la chute d’arbre du 27 octobre 2025 n’a aucun lien avec l’édification des murets, que les travaux sont terminés depuis le début de la saison hivernale et qu’il ne peut être allégué d’aucun dommage imminent justifiant l’arrêt de travaux.

Enfin elle oppose que la demande en indemnisation d’un trouble anormal de voisinage est irrecevable devant le juge des référés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

A l’audience le 3 février 2026, les parties, dûment représentées, ont développé leurs écritures respectives. Lors de la clôture des débats, elles ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire “les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’application de l’article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée, ni à l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser. Il doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage.

I. Sur la fin de non recevoir opposée aux demandes dirigées contre la société Inoko

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’existence d’un intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la société Coyote dirige ses demandes contre la société Inoko sans avoir appelé à la cause la société ERIM, également signataire du protocole transactionnel dont elle se prévaut.

Aussi, il appartient à la société Coyote qui sollicite l’arrêt de travaux et la remise en état de lieux, de justifier de son intérêt à agir contre la société Inoko en établissant, tel qu’elle le prétend, que les murets litigieux ont été édifiés et que la végétation a été arrachée par la société Inoko.

Or, il s’évince du protocole d’accord transactionnel signé le 27 septembre 2024, que c’est la société Erim qui a pris l’engagement de réaliser les travaux d’enrobé du [Adresse 3], avec intégration d’une gaine permettant le passage de câbles, pour un achèvement au plus tard au 15 novembre 2025, avec la précision que les parties s’interdisaient expressément en leur qualité de propriétaires de l’assiette foncière dudit chemin, de s’opposer de quelque manière que ce soit et pour quelque motif que ce soit, à la réalisation desdits travaux.

La société Coyote verse aux débats le constat dressé par commissaire de justice le 3 septembre 2025 qui décrit le muret érigé sur la gauche du “[Adresse 3]”, présenté comme une route revêtue d’un enrobé, le terrain en retrait du muret de gauche se trouvant défriché et dévégétalisé ainsi que le constat dressé par commissaire de justice le 30 octobre 2025 apporte une description de la chute d’un arbre. Il en résulte que les travaux litigieux sont liés à l’édification de cette route, sans qu’aucune des constatations faites par le commissaire de justice ne permette d’en imputer la réalisation à la société Inoko.

Au contraire, la société Coyote verse aux débats le courrier daté du 4 août 2024 par lequel la société ERIM expose notamment que les travaux de création de la route en partie raide nécessitaient l’édification de murets de soutènement en aval de la route, confirmant que les travaux n’ont pas été réalisés par la société Inoko mais par la société ERIM.

Enfin, les éléments produits ne permettent pas d’établir que les travaux litigieux auraient été réalisés à la demande ou du fait de la société Inoko, le protocole d’accord transactionnel définissant ces travaux sous l’intitulé “Engagements de la société ERIM à l’égard de la SCI Coyotte” sans que ne soit prévue l’intervention de la société Inoko, les engagements pris la SCI Inoko à l’égard de la SCI Coyotte se limitant à devoir ériger cinq plots en pierre afin de protéger les places de stationnement situées sur la parcelle AC [Cadastre 3].

En conséquence, la société Coyote qui dirige ses demandes contre la société Inoko sans avoir appelé à la cause la société ERIM, doit être déclarée irrecevable, faute de preuve d’un intérêt à agir contre la société Inoko.

Par voie de conséquence, doivent être déclarées irrecevables les demandes en paiement dirigées contre la société Inoko, dès lors que celles-ci sont fondées sur la réalisation desdits travaux.

Au demeurant, si besoin en était, il y a lieu de constater que les demandes tendant au remboursement de frais avancés et au paiement de dommages et intérêts échappent au pouvoir du juge des référés, les prétentions n’étant pas formulées à titre provisionnel.

II. Sur les frais

La société Coyote, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Elle est en outre condamnée à payer à la société Inoko la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la présente instance par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS la SCI Coyote irrecevable en toutes ses demandes dirigées contre la SCI Inoko,

CONDAMNONS la SCI Coyote aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SCI Coyote à payer à la SCI Inoko la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,