5AA Minute N°

N° RG 25/00026 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSSA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [T]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [D] [M]

née le 28 Avril 1999 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2022, [T] [O], co-gérante de la SCI VAL DU PLATEAU, a donné à bail à [D] [M] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 505 € augmenté de 95 € à titre de provision sur charges.

Par acte du 28 novembre 2022, la SAS Action Logement Services s’est portée caution de la locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, la SCI VAL DU PLATEAU a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, de sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 1 198 € au titre des sommes dues par la locataire, au titre des loyers impayés, y compris celui d’avril 2024, ce qui a fait l’objet d’une quittance subrogative du 22 mai 2024.

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 9 août 2024 à [D] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 158 €. Ce commandement a été signifié par voie électronique à la CCAPEX de la [Localité 5] le 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner [D] [M] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, sauf à prononcer sa résiliation judiciaire ; et en conséquence que soit ordonnée l’expulsion de la locataire.

Elle a sollicité en outre la condamnation de [D] [M] au paiement de la somme de 1 524 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 1 158 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de [D] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et sa condamnation au paiement de ces indemnités sur présentation de quittances subrogatives ; enfin, elle a sollicité la condamnation de la même au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée le 19 novembre 2024 à la préfecture de la [Localité 5].

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de [D] [M], elle est subrogée à tous les droits qu’avait sa créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Le diagnostic social et financier de la situation de [D] [M] n’a pas été établi, faute pour celle-ci de s’être présentée au rendez-vous qui lui avait été fixé.

Par courrier du 21 mars 2025, la SAS Action Logement Services, par l’intermédiaire de son Conseil, précise que la locataire a quitté les lieux après la délivrance de l’assignation, de sorte qu’elle se désiste de sa demande en résiliation de bail expulsion mais qu’elle maintient en revanche sa demande en paiement.

Appelée à l’audience du 28 mars 2025, l’affaire a été revoyée à la demande des parties, représentées par leur Conseil.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son Conseil, reprend ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 3 556,26 euros.

[D] [M], représentée par son Conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, et prétend à l’octroi de délais de paiement à raison de mensualités de 100 euros, outre un solde à acquitter au 36ème mois.

Les parties déposent leurs dossiers, dont assignation pour la SAS Action Logement Services, et conclusions pour [D] [M], et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de la SAS Action Logement Services

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “En vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (art. 2306 du code civil).

La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherches de relogement des ménages en difficulté structurelle.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI VAL DU PLATEAU et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 22 février 2024, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par [D] [M] en conséquence du contrat de bail conclu le 13 février 2024 avec [W] [C], représentée par SOLIHA, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 550 € augmenté de 27 € au titre de charges provisionnées.

Il n’est pas moins contestable que [W] [C] a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 1 564 € suivant quittance subrogative du 25 septembre 2024 (sa pièce n°9).

Dans le cadre du contrat de cautionnement, il est ainsi établi par le décompte figurant au dos de la quittance subrogative du 25 septembre 2024 que la SAS Action Logement Services avait versé à cette date la somme de 1 564 €, incluant l’appel du mois de septembre 2024 : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il apparaît que [D] [M] a quitté les lieux le 12 janvier 2025.

Les demandes visant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire sont donc sans objet.

S’agissant des sommes réclamées, la SAS Action Logement Services, qui prétend à l’octroi d’une somme provisionnelle de 3 556,26 euros, produit au soutien de sa demande la quittance subrogative susvisée, datée du 25 septembre 2024, et un détail de sa créance daté du 9 octobre 2024, portant celle-ci à 1 524 euros au principal, déduction faite d’un versement de la locataire de 40 euros ; outre les frais et dépens pour 102,34 et 12,02 euros.

En conséquence, la SAS Action Logement Services, si elle démontre le principe de sa créance, ne justifie pas du montant actualisé à l’audience.

Un échange entre les parties, produit aux débats, indique en date du 1er octobre 2025 ne pas envisager de justifier d’un nouveau décompte, la dette ne s’étant pas aggravée et la locataire n’ayant pas procédé à un remboursement. “Les sommes dues sont donc identiques”.

En conséquence, [D] [M] sera condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 524 euros, arrêtée au 9 octobre 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de cette décision, qui fixe le principe et le montant de la créance.

S’agissant des délais de paiement, [D] [M] justifie avoir donné préavis de départ en date du 16 octobre 2024, ce préavis ayant été déposé le 19 octobre 2024. L’intéressée est titulaire d’un Master en administration publique, pour le parcours Management Public des Collectivités Territoriales, obtenu le 5 novembre 2024.

Sa demande aux fins de percevoir le RSA a été refusée par la CAF le 14 janvier 2025. Elle justifie en revanche d’un CDD conseillère numérique et animatrice du “Bus France Services” à compter du 16 février 2025 et jusqu’au 15 février 2026, moyennant un salaire mensuel brut de 1 860 euros.

Elle justifie de bulletins de salaire d’environ 1 500 euros nets.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [D] [M] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation, outre de leurs dénonciations à la CCAPEX, d’une part, et à la Préfecture de la [Localité 5], d’autre part.

Enfin, [D] [M] sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE SANS OBJET les prétentions élevées par la SAS Action Logement Services aux fins de résiliation du bail, d’une part ; et d’expulsion de la locataire, d’autre part;

DECLARE recevable la demande en paiement formée par la SAS Action Logement Services ;

CONDAMNE [D] [M] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 524 €, arrêtée au 9 octobre 2024, appel de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUTORISE [D] [M] à se libérer de la dette en 15 versements de 100 euros, outre un ultime versement comportant le solde de la dette et des intérêts ;

DIT que [D] [M] versera chacune de ces mensualités à compter du 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du jugement ;

DIT qu’à défaut, pour [D] [M], de procéder au virement dans les conditions préalablement fixées, le solde de la dette et des intérêts deviendra immédiatement exigible et pourra être recouvré par la SAS Action Logement Services sans nouvelle décision judiciaire, quinze jours après la délivrance d’un courrier recommandé avec accusé de réception ;

CONDAMNE [D] [M] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation, et de leurs dénonciations à la CCAPEX, d’une part, et à la Préfecture de la [Localité 5], d’autre part ;

CONDAMNE [D] [M] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE