COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

du 07 Mai 2026

N° RG 25/00366

N° Portalis DB2O-W-B7K-C5QV

Ordonnance n° :

DEMANDEURS AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT :

Madame [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. LA LUNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Alix JOURD’HUY, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Antoine AZAM-DARLEY, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT :

S.A.S. OCP CLUB 1660

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Alexandre RIOU, avocat plaidant au barreau de NANTES

Juge de la mise en état : […], Présidente

assisté lors des débats et de la mise à disposition de […], greffière.

En présence de M. [F] [U], stagiaire du concours professionnel, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix.

Débats : Audience publique du : 26 mars 2026

délibéré par mise à disposition au greffe annoncé au : 07 Mai 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e JOURD’HUY et M^e MURAT

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par assignation en date du 13 mars 2025 la société civile immobilière (SCI) La Lune et Mme [V] [T] ont fait citer devant le tribunal judiciaire d’Albertville la société par actions simplifiée (SAS) OCP Club 1660 aux fins de voir prononcer la nullité de tous les actes conclus par M. [D] [H] ainsi que la nullité la vente en réméré signée le 15 février 2023 portant sur un bien immobilier sis à [Adresse 3] en invoquant un vice du consentement, ou à titre subsidiaire la requalification du contrat de vente en réméré en contrat pignoratif, et à leur verser la somme de 30 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’incident transmises le 18 septembre 2025 la SCI La Lune et Mme [V] [T] demandent au juge de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur du bien immobilier litigieux.

Selon dernières conclusions d’incident transmises le 25 mars 2026 par les parties demanderesses sollicitent de voir désigner un expert avec notamment pour mission de reconstituer la valeur vénale du bien au 15 février 2023 et de déterminer sa valeur vénale au jour de l’expertise, les dépens et les frais irrépétibles étant réservés.

Au soutien de leurs demandes la SCI La Lune et Mme [V] [T] exposent que le 15 février 2023 la SCI La Lune a signé un acte de vente avec faculté de rachat au profit de la société OCP Club 1660 pour un prix de 9 600 000 euros assorti d’une indemnité d’occupation de 80 000 euros par mois, dont une partie était acquise définivement à l’acquéreur dès la signature, et ce à la suite d’un protocole transactionnel signé avec la société Swisslife sous la pression résultant du prononcé de la déchéance du terme de ses différents concours financiers, de la liquidation forcée de valeurs mobilières, outre les pressions exercées par l’intervention de M. [C], intermédiaire.

Elles arguent du caractère inopérant, devant le juge de la mise en état, des développements de la partie adverse relatifs au pacte commissaoire, à la requalification du contrat et à la déchéance du droit au rachat.

Elles soutiennent que leur demande d’expertise tend à l’établissement technique d’un fait déterminant du litige en faisant valoir que la fixation du prix au moment de la vente repose sur un rapport qui ne constitue pas une évaluation fiable, qu’elles produisent des éléments attestant d’un dol et d’une vente fixée à vil prix et que les pièces produites présentent une valorisation incertaine du bien pour ce qui concerne l’évaluation du bien au moment de la vente. Elles ajoutent que l’évaluation du bien à la date de l’expertise est également utile suite à la destruction du chalet, la SCI La Lune déniant être à l’origine de cette démolition.

La SCI La Lune précise avoir assigné la société OCP Club 1660 devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 17 mars 2026 afin de prononcer la nullité de l’acte de déchéance de la faculté de rachat.

En réponse selon conclusions transmises le 13 mars 2026, la société OCP Club 1660 demande au juge de la mise en état de débouter la SCI La Lune et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et de les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que la réalisation d’une évaluation à la date de l’acte de vente n’est pas utile à la solution du litige dans la mesure où le bien ne constitue pas la résidence principale du débiteur en se fondant sur les dispositions de l’article 2452 du code civil. Elle objecte que l’évaluation à la date de la vente est impossible du fait de la destruction du chalet postérieure à cette vente. Enfin elle prétend que la demande d’expertise à la date de la vente vise à pallier la carence probatoire des demanderesses, de même que la demande d’évaluation à la date de l’expertise. Au demeurant elle soutient que cette dernière demande est dénuée d’intérêt au regard des prétentions qui visent à l’annulation de la vente au motif d’un prétendu vil prix.

A l’audience d’incidents du 26 mars 2026 les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’incident au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

La mise en oeuvre d’une expertise judiciaire est conditionnée par l’existence d’un motif légitime conformément à l’article 145 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action.

En l’espèce, les prétentions de la partie demanderesse, fondées sur l’existence d’un vice du consentement, ou à titre subsidiaire sur la requalification du contrat de vente en réméré en acte pignoratif, visent à obtenir l’annulation de la vente à réméré conclue le 15 février 2023.

Il convient de rappeler que la vente à réméré utilisée comme moyen de crédit est par nature une forme déguisée du nantissement avec pacte commissoire de sorte que sa requalification en contrat pignoratif entraîne sa nullité, et qu’une telle requalification s’apprécie notamment d’après les clauses et circonstances des actes intervenus, et d’après les révélations diverses de l’intention des parties contractantes, la vileté du prix et l’habitude chez l’acheteur de traiter de semblables opérations étant signes potentiellement révélateurs d’une impignoration prohibée.

Il convient aussi de rappeler que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale de sorte que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En premier lieu la société OCP Club 1660 objecte que le bien immobilier litigieux ne constitue pas la résidence principale de la partie demanderesse pour en déduire que la demande de requalification en contrat pignoratif n’est pas fondée.

Toutefois l’appréciation des moyens développés au soutien de la demande de nullité ne relève pas de l’office du juge de la mise état.

De surcroît, l’action en nullité est fondée à titre principal sur l’existence d’un vice de consentement de sorte qu’une évaluation contradictoire de la valeur du bien litigieux à la date de la vente se révèle utile à l’issue du litige.

En deuxième lieu les parties demanderesses justifient de l’assignation délivrée le 17 mars 2026 à l’encontre de la société OCP Club 1660 aux fins de nullité de l’acte valant déchéance de la faculté de rachat délivré le 15 janvier 2025 de sorte que la société OCP Club 1660 affirme à tort que les demanderesses seraient définitivement privée de la faculté de rachat, l’instance étant en cours.

En troisième lieu, la socéité OCP Club 1660 échoue à justifier d’une impossibilité matérielle pour procéder à l’évaluation du bien litigieux à la date de la vente à raison de la destruction du chalet intervenue depuis la vente. En effet les parties versent aux débats différentes estimations réalisées avant la vente et notamment un rapport d’expertise de mars 2017 et une estimation du 3 avril 2024 produits par les demanderesses, outre un avis de valeur du 14 février 2023 et un rapport d’expertise du 19 février 2025 produits par la défenderesse, de nature à permettre à un technicien expert de présenter un avis sur l’évaluation de ce bien à la date de la vente en précisant ses méthodes d’évaluation.

En quatrième lieu, ces mêmes éléments démontrent que la demande d’expertise ne vise pas à pallier à la carence des parties quant à leur charge probatoire contrairement à ce que soutient la société OCP Club 1660. Ils attestent au contraire de contradictions et de difficultés justifiant l’intérêt d’avoir recours à un expert en vue d’apporter contradictoirement un avis technique sur un fait déterminant du litige, s’agissant de la valeur du bien à la date de la vente.

En cinquième lieu, l’évaluation de la valeur du bien à la date de l’expertise se révèle également utile à la solution du litige dès lors que la nullité de la vente oblige à remettre les parties dans la situation initiale.

En sixième lieu la société OCP Club 1660 conteste l’utilise d’une évaluation du bien à la date de l’expertise et impute à la partie demanderesse la responsabilité de la destruction du chalet qui composait le bien. Toutefois il est suffisamment justifié de l’intérêt de procéder à une telle évaluation dès lors que la nullité de la vente est sollicitée, sans qu’il y ait lieu, à ce stade, de se prononcer sur l’imputabilité d’une dévalorisation du bien objet de l’expertise, d’autant que l’expert sera invité à analyser les éventuels écarts entre les évaluations et le prix de vente, sans toutefois procéder à une analyse juridique laquelle incombe au juge.

Il en résulte que les parties demanderesses justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire de la société OCP Club 1660, l’expertise devant permettre d’évaluer la valeur du bien à la date de la vente litigieuse ainsi qu’à la date de l’expertise.

En conséquence il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise aux frais avancés des demanderesses.

Aucune raison d’équité ne commande à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’incident seront liquidés avec ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge de la mise en état, statuant, par ordonnance contradictoire en premier ressort mise à disposition au greffe

ORDONNONS une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI La Lune, de Mme [V] [T] et de la société OCP Club 1660 ;

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [J] [A],

[Adresse 4],

[Localité 3],

[Courriel 1]

Avec mission de :

1° reconstituer et décrire les caractéristiques du bien immobilier sis à [Adresse 3], lots C 1311 et C 1312 tel qu’il se présentait à la date de la vente à réméré du 15 février 2023 ;

2° présenter une évaluation de la valeur vénale de ce bien la date de la vente à réméré du 15 février 2023 en distinguant si besoin la valeur du terrain, la valeur du bâti existant à cette date et l’incidence des caractéristiques juridiques, techniques et urbanistiques connues à cette date ;

3° évaluer la valeur vénale de ce bien au jour de l’expertise en distinguant si besoin la valeur du terrain et celle des éléments existants ;

4° donner de manière plus générale tous les éléments de fait qui permettront au tribunal de statuer sur les écarts entre le prix de la vente et les évaluations ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux sis à [Adresse 3] en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, des lots C 1311 et C 1312,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 15 juin 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 5 000 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par la la SCI La Lune et Mme [V] [T] , avant le 10 juin 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DEBOUTONS la société OCP Club 1660 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVONS les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond,

RENVOYONS l’affaire à la première audience de mise en état suivant le dépôt du rapport à l’initiative de la partie la plus diligente ou du greffe.

Ainsi ordonné et prononcé le 07 mai 2026, la minute étant signée par Madame […], Présidente, Juge de la Mise en Etat et Madame […], Greffière.

La Greffière La Présidente, Juge de la mise en état