COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 19/05/2026

N° RG 26/00118 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C52T

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

représenté par son syndic la SARL C&M IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [W] [A]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [S] [T], greffière

Débats : en audience publique le : 21 Avril 2026

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société C&M Immobillier (le syndicat des copropriétaires), a fait assigner M. [P] [E] devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— condamner M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 3 129,28 euros (1 035,36 euros au titre des charges dues de l’année 2024, 2 093,92 euros au titre des charges exigibles de 2026) assortie du taux d’intérêt légal à compter de la lettre de mise en demeure du 1er août 2025,

— condamner M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

— condamner M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic es qualité,

— condamner M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300,06 euros au titre des frais justifiés, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, qu’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et qu’ils restent devoir la somme de 3 129,28 euros au titre d’un arriéré de charges concernant l’exercice 2024, de provisions sur charges de l’exercice 2026 et de cotisations fonds travaux et 300,06 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du lundi 20 avril 2026, M. [P] [E] fait savoir qu’il ne pourra pas assister à l’audience étant en arrêt de travail pour des raisons médicales. Il explique qu’il a mis en vente le bien litigieux, et que la détermination précise et actualisée du montant réellement dû est cruciale pour garantir la sécurité de l’opération du notaire. Il conteste le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires et estime ne devoir qu’un montant d’environ 2 600 euros. Il demande dès lors au tribunal de tenir compte des éléments exposés et reste prêt à régler toute somme réellement due.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 avril 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.

M. [P] [E], bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

En application de l’article 446-1 du même code, “Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui.”

Il est jugé qu’en l’absence de dispense judiciaire de présentation, les parties ne peuvent se dispenser de se présenter à l’audience si elles souhaitent que leurs prétentions soient prises en considération.

Dès lors, le tribunal n’est pas saisi des observations présentées par courrier de M. [P] [E].

1 – Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1.1 – Sur les sommes dues par M. [P] [E] au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du justificatif de propriété (pièce n°0) et des appels de provisions (pièces n°6, 7 et 8) que M. [P] [E] est propriétaire des lots n°72 et n°168 dans la copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]”.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 10 juin 2023, 1er juin 2024 et 07 juin 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/01/2022 au 01/12/2022, 01/01/2023 au 01/12/2023 et 01/01/2024 au 01/12/2024 et votent les budgets prévisionnels des exercices du 01/01/2025 au 01/12/2025 et du 01/01/2026 au 01/12/2026 (pièces n°2, 3, 4), les appels de provisions relatifs aux exercices 2024, 2025 et 2026 (pièces n°6, 7 et 8), les mises en demeure des 29 septembre 2025 et 18 décembre 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièces n°11 et 12) et un décompte des sommes dues au 18 novembre 2025 (pièce n°9).

Compte tenu de ces éléments, et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété, M. [P] [E] est redevable de la somme de 2.896,59 euros au titre des provisions sur charges concernant l’exercice 2026, des cotisations du fonds de travaux de l’exercice 2026 et de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents.

En conséquence, M. [P] [E] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.896,59 euros se décomposant de la manière suivante : 2.093,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision au titre des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux pour le 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026, et 802,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025, date de la première mise en demeure, au titre de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents arrêté au 18 novembre 2025.

1.2 – Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure comptabilisés respectivement pour un montant de 20 euros le 23/11/2023, de 25 euros le 30/07/2024, de 25 euros le 09/09 2024 ne sont pas retenus, faute de preuve d’un envoi par pli recommandé.

Concernant les frais de mise en demeure adressées par plis recommandés le 28/07/2025, le 29/09/2025 et le 18/12/2025, il convient de retenir la somme de 25 euros pour chacune d’entre elle tel que prévu par le contrat de syndic, soit un total de 75 euros.

En ce qui concerne la mise en demeure adressée par le conseil du demandeur par pli recommandé, il convient de retenir la somme de 54 euros tel que prévu par le contrat de syndic.

Quant aux frais de “procédure- [E]”, retenus le 16/09/2025, ainsi qu’au frais de “solde procédure ctx- huissier [F] [G]”correspondant à l’envoi de deux plis recommandés et à des honoraires relatifs à la préparation et à la rédaction desdites mises en demeures, il s’agit de frais de frais non obligatoires pour la présente procédure de sorte qu’ils restent à la charge du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [P] [E] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 18 novembre 2025.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l’article 696 du code de procédure civile de condamner M. [P] [E], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. M. [P] [E] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

[W] [A], présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en dernier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” les sommes suivantes :

—  802,82 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025,

—  2.093,77 euros au titre des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux pour le 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  75 euros au titre des frais nécessaires et justifiés,

CONDAMNE M.[P] [E] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE