TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00654 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EY2R

Minute

Jugement du :

02 MARS 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Janvier 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Madame Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 02 Mars 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 02 Mars 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Madame Léa CERVELLERA, Greffière.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparant

DEFENDERESSE

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SA Espace Habitat est propriétaire d’un ensemble immobilier de 10 logements situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2012, la SA [Adresse 1] a conclu un bail à usage d’habitation portant sur un appartement n°2 à Madame [O] [F] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 346.19 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SA Espace Habitat a fait assigner Madame [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins, sur le fondement des articles 1224,1227 à 1229 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail conclu le 21 juin 2012, ordonner l’expulsion immédiate du défendeur des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SA [Adresse 1] sollicitait, par ailleurs, la condamnation de Madame [O] [F] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  2500.00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA Espace Habitat a comparu et a maintenu l’intégralité de ses prétentions. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1217 du code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et a indiqué que le logement est dans un état d’insalubrité avancé et que les conditions d’occupation du logement par Madame [O] [F] l’exposent ainsi que l’ensemble des locataires de l’immeuble à des risques sanitaires et sécuritaires importants. Elle ajoute que le délai prévu par l’article L 412-1 par le code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux doit être supprimé pour éviter tout risque de dégradation supplémentaire de la situation.

La SA [Adresse 1] précise également produire différents témoignages et interventions relatifs aux risques causés par la défenderesse.

En défense, Madame [O] [F], régulièrement assignée par acte remis à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision est susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 02 mars 2026.

MOTIVATION

I. Sur les demandes principales de la SA Espace Habitat :

A- Sur la résiliation du bail du 21 juin 2012 et l’expulsion :

Les articles 1217 et 1224 et suivants du code civil disposent que la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et que dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice.

Le contrat de bail de Madame [O] [F] est un contrat synallagmatique qui a été consenti moyennant un loyer mensuel et l’obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, et suivants la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

En vertu des articles et 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

En application des articles 2-2 et 5-3 des clauses générales de la location, le locataire s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations et d’entretien locatif de toute nature et en parfait état de propreté et il s’interdira de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens. Il n’utilisera notamment, ni appareil à fuel, ni bouteille de gaz butane ou propane.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA [Adresse 1] verse notamment aux débats :

— Une attestation de Monsieur [C], responsable d’agence au sein de la société ESPACE HABITAT du 24 septembre 2025, lequel a été amené à intervenir chez Madame [O] [F] pour un problème électrique et qui relate la surabondance des biens dans le logement et l’absence totale d’entretien nécessitant l’intervention d’une entreprise de nettoyage avant toute intervention ;

— Une attestation du 30 septembre 2025 de Madame [L], responsable du Pôle Social d’ESPACE HABITAT, laquelle fait le constat de conditions de vie problématiques, d’une situation d’insalubrité avancée et chronique malgré les deux nettoyages organisés par le bailleur, de problèmes de santé mentale préoccupants de Madame [O] [F] nécessitant des hospitalisations en urgence et de l’absence totale de coopération de cette dernière ;

— une mise en demeure du bailleur du 1er octobre 2025 ;

— une plainte du 30 décembre 2025 de Madame [S], locataire de l’appartement n°1, indiquant que Madame [O] [F] jette des bassines d’eau avec du papier toilette dans les communs après le passage de la femme de ménage ;

— des photos de l’appartement de Madame [O] [F] témoignant d’une situation d’insalubrité très avancée ;

La SA [Adresse 1] indique également que Madame [O] [F], dont il est à craindre que ses capacités de discernement soient altérées, utilise des bouteilles de gaz dans son logement malgré l’interdiction qui lui en est faite et que cette situation génère un risque sécuritaire très important dans cet immeuble de 10 logements.

Il est ainsi démontré que Madame [O] [F] a manqué gravement à ses obligations d’user paisiblement des locaux loués, d’entretenir son logement en parfait état de propreté et de s’interdire de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et que ces manquements continus et notamment les risques sanitaires et sécuritaires revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont elle est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu 21 juin 2012 et d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef.

B- Sur la suppression du délai pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 ; toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (…) réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Madame [O] [F] ne s’est pas introduite dans les lieux par voie de fait et il n’est nullement établi que celle-ci disposerait d’un autre logement.

Dès lors, malgré la gravité des manquements de Madame [O] [F] à son obligation de jouissance paisible et aux risques sanitaires et sécuritaires, la licéité de l’occupation des lieux et sa situation personnelle ne permettent pas de faire application des dispositions permettant de déroger au délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 précité.

C- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter du jour de la présente décision, Madame [O] [F] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de ce jour et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

D- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la partie bailleresse sollicite le paiement de la somme de 2500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles relatés ci avant.

Sur la faute

Il ressort des éléments versés à la procédure et notamment des attestations de la demanderesse et des photos jointes au dossier, la persistance depuis longtemps des manquements, imputés à Madame [O] [F], créant un risque sanitaire et sécuritaire auprès des autres occupants de l’immeuble.

En outre, force est de constater que Madame [O] [F] refuse de coopérer avec la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les agissements reprochés à Madame [O] [F] caractérisent une violation fautive de sa part de l’obligation de paisible jouissance incombant au locataire, d’entretenir les lieux loués en parfait état de propreté et de s’interdire de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens.

Sur le préjudice

Le préjudice délictuel indemnisable doit être certain, direct, légitime et personnel.

La SA ESPACE HABITAT demande le dédommagement d’un préjudice fondé sur les atteintes à la quiétude, à la salubrité et à la sécurité des lieux loués, qu’elle attribue à Madame [O] [F], ainsi que sur le climat de tension engendré par ces risques.

En l’espèce, les éléments versés aux débats, en particulier les attestations de la bailleresse, déplorant les comportements de Madame [O] [F] compromettant la paisible jouissance du bien mais aussi la salubrité des lieux et la sécurité des occupants, permettent de caractériser concrètement l’atteinte subie par la SA [Adresse 1]. Ainsi, il appert que la SA ESPACE HABITAT fournit la preuve d’avoir subi un préjudice certain, direct et personnel par les agissements qu’elle impute à la défenderesse en étant contrainte, notamment, de faire appel à des entreprises extérieures afin de procéder au nettoyage complet du logement.

Les dégradations, la nécessité de procéder à des nettoyages complets de l’appartement de Madame [O] [F] et l’existence d’un préjudice certain, grave et continu depuis plusieurs mois de cette dernière justifient l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 1000 euros.

Madame [O] [F] sera condamnée au paiement de cette somme.

II. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [F], partie qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [O] [F] à verser au demandeur une telle indemnité, dont il est équitable de fixer le montant à la somme de 400.00 euros.

3) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 21 juin 2012 aux torts de Madame [O] [F] pour manquements à ses obligations d’user paisiblement des lieux loués, d’entretenir son logement en parfait état de propreté et de s’interdire de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ;

REJETTE la demande formulée par la SA [Adresse 1] aux fins de voir supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [F] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA Espace Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA Espace Habitat la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente