Tribunal Judiciaire d'Albertville, 3e chambre referes paf, 3 février 2026, n° 25/00412

TJ Albertville 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient redevables de charges de copropriété et que la mise en demeure avait été effectuée conformément à la loi, rendant la demande du syndicat recevable.
Accepté
Frais de mise en demeure
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et nécessaires, et a donc accepté la demande de remboursement.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas produit d'éléments suffisants pour justifier le préjudice allégué, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés dans la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du demandeur, acceptant ainsi la demande de paiement au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 3e ch. réf. paf, 3 févr. 2026, n° 25/00412
Numéro(s) :	25/00412
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie HERISSON GARIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 03/02/2026

N° RG 25/00412 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4NF

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société LCM CONSEIL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Laura GROS, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, substituant M^e Virginie HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY, membres de la SELARL ALTAMA AVOCATS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […] […], vice-président

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […] […], greffière

Débats : en audience publique le : 09 Décembre 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société Lcm Conseil, a fait citer Mme [J] [E] et M. [N] [E] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

— déclarer sa demande recevable,

— condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme 23.156,43 euros arrêtée au 24 septembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2025, sur la somme de 22.688,43 euros et pour le surplus à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il expose que les défendeurs sont propriétaires du lot n°57 dans la copropriété pour lequel les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré une mise en demeure du 21 août 2025 les informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Mme [J] [E] et M. [N] [E], respectivement citées à domicile et à personne, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Les sommes dues par Mme [J] [E] et M. [N] [E] au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du document du syndic intitulé “groupe de lots” (Pièce n°2 démandeur) et des appels de provision que M. et Mme [E] sont propriétaires du lot n°57, correspondant à un appartement dans la copropriété [Adresse 1].

Selon le relevé de compte actualisé établi par le syndic de copropriété, M. Et Mme [E] seraient redevables d’une somme de 23.743,57 euros sur la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025. Cette créance concernerait donc les exercices du 01/10/2023 au 30/09/2024, du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 30/09/2026.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et approuvant les budgets prévisionnels des comptes des exercices allant des 01/10/2024 au 30/09/2025 et 01/10/2025 au 30/09/2026.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les appels de provisions relatifs au paiement des charges de ces exercices comptables, un relevé de compte actualisé, le contrat de syndic allant du 30/12/2024 au 29/12/2027 et le courrier de mise en demeure du 21 août 2025 mentionnant l’application de l’article 19-2 de la loi de 1965.

Il sera toutefois constaté que le relevé de compte actualisé au 1er octobre 2025 fait apparaitre un “solde antérieur” au 01/01/2024 d’un montant de 2.401,86 euros sans autre précision quant à la date des charges. Cependant, si le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de l’approbation des comptes de l’exercie allant du 01/10/2023 au 30/09/2024, il ne démontre pas que les comptes antérieurs au 01/10/2023 aient été approuvés. Or, en application des dispositions de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seule la décision d’approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires rend les charges exigibles. Ainsi, en l’absence de précision sur le “solde antérieur”, seules les sommes appelées entre le 01/01/2024 et le 01/10/2025 seront retenues et il ne sera pas fait droit à la demande concernant les sommes appelées antérieurement au 01/01/2024, soit la somme de 2.401,86 euros.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie des charges impayées du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 d’un montant de 20.450,71 euros (solde – frais – “solde antérieur” au 01/01/2024 = 23.743,57 – 891 – 2.401,86 = 20.450,71)

La condamnation sera prononcée contre chacun des défendeurs, soit chacun pour sa part dans l’indivision, la solidarité ne se présumant pas et ne s’attachant pas de droit au statut d’indivisaire et aucun document permettant d’établir une quelconque solidarité n’étant produit.

En conséquence, Mme [J] [E] et M. [N] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, chacun pour leur part dans l’indivision, la somme de 20.450,71 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025.

2. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce les frais de mise en demeure libellé “[D] MISE EN DEMEURE HUISSIER” comptabilisés le 21/08/2025, dont la pièce correspondante avec l’accusé de réception a été produite aux débats et qui n’ont pas été réglés seront retenus pour la somme de 108 euros (pièce n°20 demandeur).

En revanche, les frais de mise en demeure de 45 euros comptabilisés les 21/05/2024, 23/08/2024 et le 13/06/2025, ne seront pas retenus faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une mise en demeure avec accusé de réception.

De même, les frais libellés “[D] MISE EN DEMEURE [E]” comptabilisés le 01/10/2024 ne seront pas retenus, en l’absence de justificatif.

Quant aux frais de “MISE EN DEMEURE HUISSIER SEPT 2024", “MISE EN DEMEURE HUISSIER AOUT 2025" et “PROCEDURE AVOCAT” comptabilisés les 21 août 2025 et 24 septembre 2025 de 180 euros chacun ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées.

En conséquence, Mme [J] [E] et M. [N] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, chacun pour leur part dans l’indivision, la somme de 108 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 01/10/2025.

3. Les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

4. Les mesures de fin de jugement

4.1. Sur les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner in solidum Mme [J] [E] et M. [N] [E], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

4.2 Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Mme [J] [E] et M. [N] [E] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

[…] […], président, statuant publiquement, par procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par décision réputée contradictoire et en premier ressort:

DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] recevables,

CONDAMNE Mme [J] [E] et M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] chacun pour leur part dans l’indivision :

— la somme de 20.450,71 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025,

— la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires et justifiés,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre du surplus des frais et de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [E] et M. [N] [E] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [E] et M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026, la minute étant signée par […] […], président, et […] […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,