JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00310 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EF6X

NAC : 5AB

AFFAIRE : [G] [J] C/ [Q] [P], [V] [M]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e COMMENGE substituant M^e Patrick LAGASSE, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Madame [Q] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 24/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par M^e SANTOU substituant M^e Lise VAN DRIEL, avocat au barreau d’ALBI

Monsieur [V] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Charlène RIET, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e LAGASSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 30 juin 2012, avec prise d’effet au 1er septembre 2012, M. [G] [J] a donné à bail à M. [V] [M] et Mme [Q] [P] une maison d’habitation située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 770 €, outre provision sur charges de 30 €.

M. [V] [M] et Mme [Q] [P] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 770 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 23 août 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2024, Mme [Q] [P] a informé M. [G] [J] de sa volonté de résilier le contrat de location à la date de ce jour-là.

Puis, le 21 septembre 2024, M. [V] [M] a réalisé la même démarche, avec effet au 31 octobre 2024.

Le 31 octobre 2024, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par commissaire de justice, en présence de M. [V] [M] et de Mme [Q] [P].

Par actes de commissaire de justice des 22 et 24 juillet 2025, M. [G] [J] a fait assigner M. [V] [M] et Mme [Q] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 26 260, 64 € TTC au titre des frais de remise en état du logement.

A l’audience du 23 mars 2026, M. [G] [J], par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 26 260,64 € au titre des frais de remise en état du logement,

— Condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 160,38 € au titre du coût de l’état des lieux de sortie,

— Condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 4 620 € à titre de dommages et intérêts correspondant à 80 % d’un mois de loyer perdu pour une période de 7 mois et demi,

A défaut, condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 3 696 € à titre de dommages et intérêts correspondant à 80 % d’un mois de loyer perdu pour une période de 6 mois,

— Débouter M. [V] [M] et Mme [Q] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— Les condamner solidairement aux entiers dépens,

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [G] [J] fait valoir que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 23 août 2012 et l’état des lieux de sortie établi le 31 octobre 2024, permet de constater des dégradations nécessitant des travaux de remise en état. Il affirme que M. [V] [M] et Mme [Q] [P] lui ont restitué le logement dans un mauvais état général.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, M. [G] [J] soutient que les dégradations constatées relèvent d’un défaut d’entretien du logement par M. [V] [M] et Mme [Q] [P], et non de la vétusté. Il affirme qu’il appartient à M. [V] [M] et Mme [Q] [P] de démontrer que ces désordres ne relèvent pas de leur négligence ou d’un défaut d’entretien de leur part.

Il fait également valoir que M. [V] [M] ne démontre pas que le bien est humide. Au contraire, il souligne que le commissaire de justice a constaté que les VMC étaient encrassées et non en état de fonctionnement, ce qui suppose selon lui un défaut d’entretien.

Sur le coût des réparations, M. [G] [J] produit des factures et explique qu’il lui a été nécessaire de :

— Réaliser des travaux de rénovation de peintures pour la somme de 10 145,11 € TTC,

— Remplacer le volet roulant électrique de la cuisine pour la somme de 774,54 € TTC,

— Rénover les menuiseries pour la somme de 11 364,19 € TTC,

— Réparer un robinet pour la somme de 156,20 € TTC,

— Engager des frais de nettoyage pour la somme de 669,60 € TTC,

— Réparer le réseau électrique et les VMC pour la somme de 1 452 € TTC,

Ce qui représente une somme totale de 24 561,64 € TTC.

Il produit également des devis pour les dépenses suivantes :

— Remettre en état le jardin pour la somme de 1 440 € TTC,

— Vidanger la fosse septique pour la somme de 175 € TTC,

— Remplir la cuve de fioul pour la somme de 1 404 € TTC,

Ce qui représente une somme totale de 3 019 € TTC.

L’ensemble de ces travaux est chiffré à la somme de 27 580,64 €.

Une fois déduit le montant du dépôt de garantie (770 €), la somme réclamée s’élève à 26 810, 64 €.

De plus, le demandeur affirme que les locataires sont redevables de la somme de 160,38 € au titre de la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice.

Sur la demande en dommages et intérêts pour perte de chance de location, M. [G] [J] soutient qu’à cause des dégradations locatives, il n’a pas pu louer le bien pendant 7 mois et demi à la suite du départ des locataires.

En réponse aux demandes de documents de M. [V] [M], M. [G] [J] indique qu’aucune photographie n’a été prise par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie.

Sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), il explique qu’en 2012, lorsque le contrat de bail a été conclu, aucune sanction n’était prévue en cas de non remise du DPE aux locataires.

Sur le moyen selon lequel le bailleur aurait manqué à son obligation de livrer un logement décent et sur la demande de communication des factures engagées pour satisfaire aux obligations de réparation et mise en conformité, M. [G] [J] affirme que M. [V] [M] ne rapporte pas la preuve d’une non-conformité de la fosse septique. Il fait en outre valoir que les travaux de désengorgement des canalisations ne constituent pas des travaux conséquents, et qu’il appartient donc aux locataires de les prendre en charge.

Sur la performance énergétique du logement, M. [G] [J] soutient que les traces d’humidité et de moisissures résultent de l’absence d’entretien du logement par les locataires, et notamment de l’encrassement des VMC. Il conteste l’absence totale d’isolation de la maison, tel qu’allégué, et produit le DPE du logement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de M. [V] [M], le bailleur soutient que le locataire ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un manquement à une obligation de délivrance d’un logement décent et performant énergétiquement. Il ajoute que le locataire ne démontre pas non plus que cette faute lui aurait causé un préjudice à hauteur de la somme de 26 421,02 €.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie de M. [V] [M], M. [G] [J] affirme qu’il est au contraire bien fondé à retenir le montant de celui-ci.

Sur la demande en délai de paiement formée par Mme [Q] [P], Monsieur [G] [J] s’y oppose, au motif selon lui que la défenderesse ne justifie ni d’une évolution financière positive, ni de sa bonne foi.

En défense, M. [V] [M], par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de l’article 1315 du code civil, ainsi que des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre liminaire :

— Enjoindre M. [G] [J] à produire les photographies de l’état des lieux de sortie, le DPE du bien, et toute facture engagée pour satisfaire aux obligations de réparation et mise en conformité du propriétaire,

A titre principal :

— Condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 770 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’une somme mensuelle égale à 10% du loyer à compter du 31 décembre 2024,

A titre subsidiaire :

— Condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 539 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,

— Condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 26 421,02 € à titre de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent,

En tout état de cause :

— Débouter M. [G] [J] de l’intégralité de ses demandes,

— Débouter Mme [Q] [P] de sa demande de désolidarisation au titre de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989,

— Condamner M. [G] [J] à lui payer la somme de 1 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [G] [J] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, M. [V] [M] fait valoir que la prise en charge du constat d’huissier par moitié n’est pas justifiée par l’impossibilité de procéder à un état des lieux amiable.

S’agissant des dégradations alléguées, il affirme qu’elles résultent de la vétusté et des vices de construction inhérents au bien. Il soutient que l’humidité du bien est responsable de traces, de moisissures, du jaunissement des plastiques, et du dégondage de deux portes et de deux placards de chambre, ainsi que des meubles de la cuisine. De plus, selon lui, un dégât des eaux dans la cuisine était déjà présent à l’état des lieux d’entrée, et a été à l’origine d’une infiltration d’eau dans les meubles de cette pièce. Il ajoute que les matériaux, et notamment les portes de chambre et de placard, étaient “bas de gamme”. Il affirme en outre que la réfection totale de la peinture ne peut être sollicitée par le propriétaire car le locataire n’est pas tenu à une remise à neuf.

Sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, M. [V] [M] soutient que M. [G] [J] n’a pas délivré un logement conforme en ce qui concerne la fosse septique et les fuites d’eau existantes lors de l’état des lieux d’entrée. Il fait valoir que le propriétaire n’est pas fondé à demander aux locataires de payer la vidange de la fosse, alors même qu’ils prenaient en charge le désengorgement des canalisations.

M. [V] [M] affirme par ailleurs que le bailleur n’a pas délivré un bien décent et présentant une performance énergétique correcte. Il soutient que le coût du chauffage du bien était exorbitant du fait de l’augmentation du prix du fioul et de l’absence totale d’isolation de la maison. Il indique également que le remplissage de la cuve à fioul pour 1 404 € correspond à une année entière de consommation et non à la moitié de la cuve. Il ajoute que le propriétaire n’a en tout état de cause pas conservé ce système de chauffage et n’a donc pas engagé cette dépense.

Sur la demande de condamnation au titre des pertes de loyer, M. [V] [M] affirme que le propriétaire ne démontre pas que les dégradations sont imputables aux locataires, qu’elles ont rendu le logement impropre à la location, et qu’elles ont nécessité plusieurs jours de remise en état.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie, se fondant sur les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, M. [V] [M] fait valoir que les locataires n’ont pas à supporter les frais d’une remise à neuf et d’une mise en conformité du bien, mais qu’ils doivent simplement assumer les désordres qui leur sont imputables.

Sur la demande de Mme [Q] [P] d’être relevée et garantie, M. [V] [M] affirme que son ex-compagne n’a pas appliqué la procédure de désolidarisation prévue par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, Mme [Q] [P], par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre principal :

— Débouter M. [G] [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— Condamner M. [V] [M] à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge,

A titre infiniment subsidiaire :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

En tout état de cause :

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que les peintures étaient vétustes après 12 ans d’occupation, et que les dégradations constatées relèvent principalement de l’usure normale. Elle soutient que les peintures n’étaient pas neuves et en parfait état comme en témoigne l’état des lieux d’entrée. Sur les radiateurs, elle affirme n’avoir jamais repeint les murs du logement et que les éclats de peinture préexistaient lors de l’entrée dans les lieux.

Concernant les menuiseries, elle assure que la cuisine était déjà abîmée, et que pour le reste, il s’agit de l’usure normale que l’on peut attendre d’une cuisine utilisée pendant 12 ans. Elle explique également que les portes dégondées auraient pu être réutilisées puisque seul le système de fixation était défectueux.

Sur la réparation du robinet de l’évier du garage, elle fait valoir que ce robinet ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée.

Sur les frais de nettoyage, elle prétend qu’il existe une contradiction entre le fait d’engager des frais de nettoyage et de refaire l’intégralité du logement.

Sur les demandes en remplacement du volet roulant électrique de la cuisine et de réparation du réseau électrique et des VMC, elle sollicite d’en être relevée et garantie par M. [V] [M].

Sur les frais de remise en état du jardin, elle soutient que M. [G] [J] a droit à une réduction d’impôt de moitié.

Sur les frais de vidange de la fosse septique, elle indique que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas ce point, et que les locataires versaient mensuellement au propriétaire une provision sur charge à ce titre.

Sur le remplissage de la cuve, elle explique que le devis ne précise pas s’il s’agit de la quantité correspondant au remplissage de la cuve entière ou seulement de la moitié.

Sur la perte de chance de louer le logement, elle prétend que M. [G] [J] pouvait relouer son logement dès le mois de mai 2025, la dernière facture fournie datant d’avril 2025. Elle rappelle que selon elle, les travaux effectués par le propriétaire étaient nécessaires du fait de la vétusté du bien loué, de sorte que les locataires ne peuvent être tenus responsables de cette perte de chance de louer.

Sur sa demande en garantie de toute condamnation formée à l’encontre de M. [V] [M], elle affirme qu’il est seul responsable de la casse des menuiseries et de l’absence de nettoyage au jour de l’état des lieux de sortie. Elle se prévaut avoir quitté le logement au mois d’août 2024 et précise que M. [V] [M] a, depuis, vécu seul dans le logement. Elle en tire comme conséquence qu’il est seul responsable de certaines dégradations locatives. Elle ajoute avoir quitté le domicile à cause de violences qu’elle subissait de la part de son ex-compagnon.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement, elle justifie de sa situation personnelle et financière.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes en paiement relatives aux dégradations locatives formées par M. [G] [J]

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

De plus, en application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [G] [J] fait valoir que le montant des réparations locatives à la suite des dégradations commises par les défendeurs s’élève à 26 810, 64 €, une fois le dépôt de garantie déduit.

M. [V] [M] et Mme [Q] [P] contestent devoir cette somme et affirment que les dégradations qui leur sont reprochées relèvent de la vétusté.

1. Sur les peintures

Pièce

Etat des lieux d’entrée

Etat des lieux de sortie

Dégradation imputable aux locataires retenue

Cuisine

Murs

Bon état (BE)

Peinture jaune : 3 traces à droite de la porte fenêtre + 1 à gauche + 1 crochet + 1 vis + 1 clou + 1 trou + 1 trace sur encadrement

2 accrocs sur mur à gauche plan de travail.

Murs en mauvais état général, complètement tachés

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Quelques petites taches noires

En mauvais état général, taché et jauni

Aucune

Radiateur

Bon état

Nombreuses traces d’usure et éclats de peinture

Aucune

Entrée

Porte en bois

Bon état (BE)

Eclats de peinture côté extérieur

Porte en bois usée, séchée par le soleil sur l’extérieur et présente de nombreuses taches diverses

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche

Aucune

Mur

Bon état (BE)

Peinture jaune : 3 petits éclats pan de mur droit + 2 trous + 2 pointes

Aucune

Séjour

Murs

Bon état (BE)

Peinture jaune : 1 trace noire + éclats de peinture sur la longueur (2 mètres environ) + 3 crochets + 9 points + 1 vis + 1 petite trace bas du mur à droite de la prise

2 petits éclats pan de mur gauche,

Petits éclats pan de mur face

2 légères traces

1 éclat de peinture pan de mur gauche

Murs : peints de couleur jaune, en mauvais état général, sales et tachés sur toute leur surface

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche

Peinture de couleur blanche, tachée sur toute la surface

780,12 € HT (suivant facture)

Radiateurs

(Bon état)

Pas d’observation

Traces d’usures et petits éclats de peinture

Aucune

Hall coin nuit

Porte séparative avec le séjour

Bon état (BE)

Poignée neuve + arrête de porte + 8 carreaux + 1 clé

1 impact sur la baguette

Porte en bois de couleur blanche disposant de 8 carreaux de verre. Trois carreaux manquants, absence de retour au niveau de la poignée, porte dans l’ensemble sale et tachée, encadrement taché et ébréchures sur les arrêtes.

Voir demande de rénovation des portes

Murs

Bon état (BE)

Peinture bleue + 1 trou

Encadrements recouverts de baguettes PVC

1 trace sur le pan de mur arrière

Peinture de couleur bleue

Murs en mauvais état général, tachés

Aucune

Plafond

Bon état

Trace noire

Mauvais état général, taché sur toute la surface

Aucune

Radiateur

Bon état (BE)

1 radiateur + robinet

Petits éclats de peinture

Revêtement en mauvais état général, taché, présentant de nombreux éclats

Aucune

Petit couloir (prolongement du hall du coin nuit)

Mêmes observations que le titre précédent (hall coin nuit), que ce soit pour le sol, les murs, le plafond.

Aucune

Chambre n°1

Murs

Bon état (BE)

Peinture bleue : 1 trace sur 50 cm environ + 3 pointes + 1 trou + 1 éclat ; légères traces sur l’ensemble des murs + 2 éclats sur l’encadrement + légères traces

Mauvais état général, tachés

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche : nombreuses taches jaunes

Mauvais état général, taché sur toute la surface, dégradations liées à des infiltrations d’eau en provenance de la toiture, traces de moisissures et humidité

Aucune

Radiateur

Bon état (BE)

Peinture jaune et éclats de peinture sur les arrêtes

Chambre n°2

Murs

Bon état (BE)

Peinture blanche : 1 tache, 1 pointe, et 2 traces en bas du pan de mur gauche, 2 taches et 1 éclat en bas du mur droit + retouches peintures

Mauvais état général, tachés

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Quelques taches

Mauvais état général, taché, présentant de nombreuses traces de moisissures et d’infiltration d’eau

Aucune

Radiateur

Bon état (BE)

Petite fissure sous robinet radiateur

Eclats de peinture et peinture jaunie

Aucune

Salle d’eau

Murs

Bon état (BE)

Faïence + peinture

Faïence en état d’usage

Murs et plafond n’ont pas été nettoyés depuis de nombreuses années

Moisissure présente

Inclus dans nettoyage

Plafond

Bon état (BE)

Auréole autour de la grille VMC

Murs et plafond n’ont pas été nettoyés depuis de nombreuses années

Moisissure présente

Inclus dans nettoyage

Chambre n°3

Murs

Bon état (BE)

Peinture : 1 pointe + 3 trous + 1 gros éclat de peinture + 2 impacts en longueur + 1 petit éclat sous fenêtre pan de mur droit

Aucune

Porte

Bon état (BE)

Encadrement taché sur toute la hauteur, ébréchures en partie basse

Voir demande de rénovation des portes

Plafond

Bon état (BE)

Sale, taché sur toute sa surface, traces d’humidité et de moisissures

181,05 € HT (suivant facture)

Radiateur

Bon état (BE)

Nombreuses traces d’usure et éclats de peinture sur les arêtes

Aucune

Chambre n°4

Porte

Bon état (BE)

Sale, tachée sur toute la surface, traces de feutre ou de stylo couleur rose, gond supérieur qui présente quelques éclats de bois et est susceptible de se défaire

Voir demande de rénovation des portes

Encadrement de la porte

Bon état (BE)

Nombreuses taches et traces de salissures, ébréchures, éclats de peinture

Murs

Bon état (BE)

Peinture bleue : 1 éclat pan de mur gauche + 5 pointes + 2 traces + 2 éclats pan de mur droit + 1 éclat pan de mur face ; Traces d’usage pan de mur face et droit ; éclats de peinture sur les arrêtes du mur

Mauvais état général, sales et tachés

Aucune

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche

Sale, taché, en mauvais état général, présence de petits stickers adhésifs en plus de quelques moisissures

158,40 € HT (suivant facture)

Radiateur

Bon état (BE)

Quelques petits éclats de peinture et de nombreuses traces d’usure

Aucune

Salle de bain

Porte

Bon état (BE)

Sale et tachée

Voir demande de rénovation portes

Murs

Bon état (BE)

Faïence

Peinture

Joints encrassés,

Peinture de couleur bleue, en mauvais état général, taché

216,89 € HT (suivant facture)

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche

Envahi de traces de moisissures sur toute sa surface

Radiateur

Bon état (BE)

Envahi de moisissures et d’éclats de peinture divers

Toilettes

Porte et encadrement

Bon état (BE)

1 éclat derrière la porte et sur encadrement

Porte : tachée sur toute sa surface, traces d’humidité et de moisissures face extérieure, absence de retour total de la poignée, absence de pêne tournant

Encadrement : Taches diverses sur toute la hauteur

Voir demande de rénovation des portes

Murs

Bon état (BE)

1 éclat derrière la porte et sur encadrement

Tachés

275,49 € HT (suivant facture)

Plafond

Bon état (BE)

Peinture blanche

Tachés et sales

Total HT

1 430,90 €

Total TTC

TVA 10%

1 574 €

Il est rappelé que les locataires ont occupé le logement pendant une durée de douze années.

Néanmoins, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que certaines dégradations sont imputables aux locataires, et excèdent une usure normale résultant de la vétusté.

Le coût de remise en état des peintures correspondant à ces dégradations locatives est chiffré au regard des factures produites.

Toutefois, les demandes au titre de la rénovation de peinture de portes dont le remplacement paraît justifié sont rejetées, cette double demande n’étant pas cohérente. En effet, s’il y a remplacement de la porte, il est manifeste que l’ancienne porte ne sera pas repeinte.

Ainsi, il sera fait droit à la demande au titre des travaux de rénovation de peinture à hauteur de 1 574 €. Le surplus sera rejeté.

2. Sur le changement de volet roulant électrique

Il résulte de l’état des lieux d’entrée qu’aucun dysfonctionnement du volet roulant électrique n’était mentionné.

Le procès-verbal de constat établi lors de l’état des lieux de sortie relève (page 3) : “Sur l’extérieur, présence d’un volet roulant électrique, cassé, complètement hors service”.

M. [V] [M] et Mme [Q] [P] ne contestent pas être à l’origine de cette dégradation.

Dès lors, le coût de remise en état du volet roulant électrique, lequel excède un simple entretien courant et correspond à une réparation rendue nécessaire par une dégradation imputable aux locataires, doit être mis à leur charge.

M. [J] produit une facture en date du 11 février 2025.

En conséquence, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 774, 54 € TTC à ce titre.

3. Sur la rénovation des menuiseries

Sur les portes

Etat des lieux d’entrée

Etat des lieux de sortie

Dégradation imputable aux locataires retenue

Entrée

Porte en bois

Bon état (BE)

Eclats de peinture côté extérieur

Porte en bois usée, séchée par le soleil sur l’extérieur et présente de nombreuses taches diverses

Aucune

Cuisine

Porte intérieure

Porte bois 8 carreaux + 1 clé + 1 arrêt de porte

Eclat sur l’encadrement + sur le champ

Sortie de ses gonds et déposée dans le garage

Aucune (pas constaté que la porte soit inutilisable)

Hall coin nuit

Porte séparative avec le séjour

Bon état (BE)

Poignée neuve + arrête de porte + 8 carreaux + 1 clé

1 impact sur la baguette

Porte en bois de couleur blanche disposant de 8 carreaux de verre Trois carreaux manquants, absence de retour au niveau de la poignée, porte dans l’ensemble sale et tachée, encadrement taché et ébréchures sur les arrêtes

417,22 € HT (suivant facture)

Chambre n°1

Porte intérieure

Bon état (BE)

1 éclat sur le champ

Porte déposée contre le mur et dégondée, bois au niveau des gonds éclaté, porte usée et tachée

Encadrement de la porte sale, tachée et présentant ainsi des fonds en partie arrachés

238,48 € HT (suivant facture)

Chambre n°2

Porte intérieure

Bon état (BE)

Porte n’est plus présente sur ses gonds et semble avoir été arrachée

238,48 € HT (suivant facture)

Salle d’eau

Porte intérieure

Bon état (BE)

2 éclats au-dessus porte + 1 éclat haut de porte

En bois peinte de couleur blanche, sale et tachée, poignée et fermeture par l’intérieur en état de fonctionnement

238,48 € HT (suivant facture)

Salle de bain

Porte intérieure

Bon état (BE)

En bois peinte de couleur blanche, sale et tachée en particulier sur les arrêtes, poignée et fermeture par l’intérieur en état de fonctionnement

238,48 € HT (suivant facture)

Toilettes

Porte intérieure

Bon état (BE)

1 éclat derrière la porte et sur encadrement

Porte : Tachée sur toute sa surface, traces d’humidité et de moisissures face extérieure, absence de retour total de la poignée, absence de pêne tournant

238,48 € HT (suivant facture)

Chambre n°3

Porte intérieure

Bon état (BE)

Porte : Gond central de la porte arraché, gond en partie basse sur le point de l’être

238,48 € HT (suivant facture)

Chambre n°4

Porte intérieure

Bon état (BE)

Sale, tâchée sur toute la surface, traces de feutre ou de stylo couleur rose, gond supérieur qui présente quelques éclats de bois et est susceptible de se défaire

238,48 € HT (suivant facture)

Total portes HT

2 086,58 €

Coût démontage et évacuation pour 8 portes

1 278 €

Coût pose 8 portes

440 €

Total TTC

TVA 20%

4 565,50 €

M. [V] [M] soutient que les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie sont dues à la vétusté du logement, à la mauvaise qualité des matériaux, ainsi qu’à des infiltrations d’eau.

Mme [Q] [P] fait valoir de son côté que les anciennes portes auraient pu être réutilisées, seul leur système de fixation étant selon elle défectueux.

Il ressort des éléments du dossier que si M. [V] [M] affirme que les portes se sont abîmées en raison d’infiltrations d’eau ou de leur mauvaise qualité, il n’en apporte pas la preuve. De plus, le commissaire de justice ne constate pas d’infiltrations d’eau sur les portes dégondées et présentes lors de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, il ne peut être reproché au propriétaire de ne pas avoir réutilisé les anciennes portes alors que leur système de fixation était défectueux et qu’elles étaient donc hors d’usage.

Ainsi, au regard de la facture produite, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 4 565,50 € TTC, au titre du remplacement des portes leur étant imputable.

Sur la cuisine

Il ressort de la comparaison des pièces que sur l’état des lieux d’entrée, il est indiqué :

“Bon état (BE).

Contreplaqué sorti de son rail + 4 éclats, plan de travail abîmé dessous (suite infiltration d’eau), tapis mousse noire sous bar évier décollé, traces de brûlure sur meuble colonne, champ abîmé gauche, manque cadre prise, accord plan de travail rayure sur les carreaux, joint bas de porte détendu”.

L’état des lieux de sortie relève que les meubles sont “particulièrement usés, 3 portes de placards manquantes (problème de charnières), intérieur du placard au niveau de la bouteille de gaz abîmé, plinthe fixé en partie basse gonflée, complètement imbibée d’eau”.

Ainsi, force est de constater que si lors de l’entrée, l’état a été défini comme “bon”, il n’en demeure pas moins que de nombreux désordres étaient déjà relevés.

Dès lors, ce constat, conjugué à une occupation des lieux durant une douzaine d’années, avec un usage quotidien des éléments de cette pièce, permettent d’établir qu’aucune dégradation excédant la vétusté ne peut être mise à la charge des locataires.

En conséquence, la demande formée au titre de la rénovation de la cuisine sera rejetée.

4. Sur la réparation d’un robinet

Il résulte de l’état des lieux de sortie que le robinet de l’évier du garage est manquant. Mme [Q] [P] soutient que cet élément n’était pas présent lors de leur entrée dans les lieux, faute de mention dans l’état des lieux alors réalisé.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le robinet figure dans la colonne répertoriant les éléments du logement, sans qu’aucune observation ou réserve n’ait été formulée à ce titre.

En outre, les locataires ne produisent aucun élément de nature à établir que cet équipement aurait été manquant lors de la prise de possession des lieux.

Il y a donc lieu de considérer que le robinet était bien présent lors de l’entrée. Dès lors, son absence constatée lors de l’état des lieux de sortie caractérise une dégradation imputable aux locataires.

La facture produite par M. [J] au titre de divers articles de quincaillerie achetés établit qu’il a réglé les sommes suivantes :

—  58,25 € HT au titre du mitigeur,

—  14,08 € HT au titre du robinet,

Soit au total : 72,33 € HT, et donc 86,80 € TTC.

Le surplus de la facture porte sur des articles dont il n’est pas démontré qu’ils relèvent de dégradations imputables aux locataires.

En conséquence, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés solidairement à payer la somme de 86,80 € TTC au titre des frais de réparation du robinet.

5. Sur les frais de nettoyage

Il résulte de l’état des lieux de sortie que les locataires ont restitué le logement dans un état de propreté particulièrement insuffisant.

Or, il est constant qu’en vertu de leurs obligations contractuelles et légales, les locataires sont tenus de restituer le logement loué dans un état conforme à celui dans lequel ils l’ont reçu.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne que le logement avait été remis en bon état et intégralement nettoyé. Il est en outre précisé que le bien devra être restitué dans le même état de propreté, à défaut de quoi les frais engagés pour une remise en état seront imputés aux locataires.

Or, au regard de l’état de saleté lors de la restitution des lieux, le recours à une entreprise de nettoyage est apparu nécessaire. Dès lors, les frais exposés par M. [G] [J] à ce titre présentent un caractère justifié et directement imputable au manquement des locataires à leur obligation d’entretien et de restitution conforme du logement.

L’argument selon lequel le propriétaire comptait entreprendre d’autres travaux qui engendreraient des désordres importants est ici inopérant.

En conséquence, au vu de la facture produite, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés solidairement à payer la somme de 669, 60 € TTC au titre des frais de nettoyage.

6. Sur la réparation du réseau électrique et des VMC

S’agissant des frais de réparation du réseau électrique et des VMC, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les désordres constatés procèdent de dégradations imputables aux locataires et excèdent la simple usure normale.

Or, en l’espèce, les éléments produits au débat ne permettent pas d’établir l’existence de dégradations locatives affectant le réseau électrique ou les dispositifs de ventilation mécanique contrôlée. En effet, le seul constat de VMC encrassées ne saurait, à lui seul, justifier une réparation des VMC. Un nettoyage aurait pu être envisagé.

De plus, il n’est mentionné aucun dysfonctionnement relatif au réseau électrique dans l’état des lieux de sortie.

En conséquence, la demande formée au titre de la réparation du réseau électrique et des VMC sera rejetée.

7. Sur la remise en état du jardin

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le jardin, les allées et bordures, étaient entretenus, ceux-ci étant expressément décrits comme “tondus”.

En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne un défaut manifeste d’entretien du jardin.

Or, il appartient aux locataires d’assurer l’entretien courant des extérieurs pendant la durée du bail, notamment la tonte de la pelouse et l’entretien des allées et des bordures.

En l’espèce, la dégradation constatée résulte donc d’un défaut d’entretien imputable aux locataires. Les travaux de remise en état engagés par M. [G] [J] sont donc justifiés par le manquement des locataires à leurs obligations.

En outre, faute d’être justifiée, il ne sera pas pris en compte la potentielle réduction d’impôt à laquelle M. [G] [J] aurait pu avoir droit selon les allégations de Mme [Q] [P].

En conséquence, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 440 € TTC au titre de la remise en état du jardin.

8. Sur la vidange de la fosse septique

La vidange périodique de la fosse septique apparaît comme une réparation locative dès lors qu’elle résulte de l’usage normal des lieux loués aux termes de l’annexe au décret du 26 août 1987. Ainsi, il appartient au bailleur de prendre en charge les réparations structurelles ou les remises en état résultant de la vétusté ou d’un défaut de conception de l’équipement. En revanche, les opérations d’entretien courant incombent au locataire.

En l’espèce, la vidange de la fosse septique constitue une mesure d’entretien courant et non une réparation incombant au bailleur.

La seule mention de l’existence d’une contre-pente sur les factures relatives à la vidange ne prouve pas l’existence d’un vice affectant la fosse septique ou d’une défaillance imputable au bailleur permettant aux locataires de s’exonérer de leur obligation d’entretien.

Néanmoins, il n’est pas démontré par le bailleur que la vidange ait été nécessaire lors du départ des locataires, et ce alors que ces derniers justifient y avoir fait procéder pour la dernière fois le 15 mai 2024.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

9. Sur le remplissage de la cuve de fioul

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuve de fioul était “pleine”.

En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne que la cuve de fioul est “à moitié pleine”.

Or, il appartient aux locataires de restituer les lieux dans un état conforme à celui dans lequel ils les ont reçus, ce qui inclut le niveau de remplissage de la cuve de fioul.

M. [V] [M] et Mme [Q] [P] soutiennent que le devis produit par le bailleur ne permet pas d’établir qu’il correspond au remplissage de la moitié de la cuve uniquement. Toutefois, ils ne versent aux débats aucun élément permettant de justifier du contraire.

Il en va de même de l’argument de M. [V] [M] selon lequel le propriétaire n’aurait pas conservé ce système de chauffage et n’aurait donc pas engagé cette dépense. Cette simple allégation ne peut suffire à faire échec au succès de cette prétention.

Ainsi, en l’absence de tout élément de nature à démontrer le caractère excessif ou injustifié de la somme réclamée, il y aura lieu à retenir que la dépense engagée correspond à la remise en état conforme du bien.

En conséquence, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés à payer la somme de 1 404 € TTC au titre de la remise à niveau de la cuve de fioul.

***

Il ressort donc de tout ce qui précède que M. [V] [M] et Mme [Q] [P] sont condamnés solidairement à payer à M. [G] [J] les sommes suivantes au titre des réparations locatives :

—  1 574 € au titre des travaux de rénovation de peinture,

—  774,54 € au titre du remplacement du volet roulant électrique,

—  4 565,50 € au titre de la rénovation des menuiseries,

—  86,80 € au titre de la réparation du robinet,

—  669,60 € au titre des frais de nettoyage,

—  1 440 € au titre des frais de remise en état du jardin,

—  1 404 € au titre du remplissage de la cuve de fioul,

Soit au total : 10 514,44 €.

Le surplus des demandes en paiement formées par M. [G] [J] sera rejeté.

En outre, il y aura lieu à déduire le montant du dépôt de garantie, soit 770 €.

Ainsi, la demande en restitution de dépôt de garantie formée à titre reconventionnel sera rejetée, et les défendeurs seront solidairement condamnés à régler la somme de 9 744,44 €.

II. Sur la demande en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Ce n’est qu’à défaut d’accord entre les parties et lorsque l’état des lieux est dressé par un commissaire de justice, les parties ayant préalablement été convoquées par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance, et les frais étant alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il en résulte que le recours au commissaire de justice ne peut être mis à la charge des locataires qu’à la condition d’avoir été rendu nécessaire par l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable et contradictoire, ainsi que d’avoir été mis en oeuvre dans le respect des formes légales.

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice à l’initiative de M. [G] [J], qui demande à présent le remboursement de la moitié des frais en résultant.

Toutefois, le bailleur ne justifie ni d’un échec préalable d’établissement d’un état des lieux amiable, ni d’une convocation des locataires dans les formes requises.

Dans ces conditions, le recours au commissaire de justice ne sera pas jugé justifié.

Dès lors, les frais afférents à l’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie resteront à la charge exclusive du bailleur qui en a eu l’initiative.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

III. Sur la demande en dommages et intérêts pour perte de chance de location

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle, même si minime, de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bien loué présentait, indépendamment des désordres imputables aux locataires, un état de vétusté nécessitant la réalisation de travaux de remise en état.

Cette circonstance exclut que le logement ait pu être reloué immédiatement, en l’absence des seuls manquements imputables à M. [V] [M] et Mme [Q] [P].

En conséquence, il ne sera que partiellement fait droit à la demande, et seule une perte de location portant sur une durée de deux mois sera jugée imputable aux défendeurs.

Ainsi, la perte de chance de relouer, fixée à 80% du loyer (770 € mensuel), pendant deux mois, sera évaluée à : (770 x2) x 0,80 = 1 232 euros.

En conséquence, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront solidairement condamnés à payer à M. [G] [J] la somme de 1 232 € de dommages et intérêts, au titre de la perte de chance de location.

IV- Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [V] [M]

1- Sur la demande de communication de documents

M. [V] [M] demande à ce que M. [G] [J] soit enjoint à produire les photographies de l’état des lieux de sortie, le DPE du bien, et toute facture engagée pour satisfaire aux obligations de réparation et mise en conformité du propriétaire. Cette prétention n’est cependant soutenue par aucun moyen.

M. [V] [M] évoque uniquement le fait que ces documents lui permettraient de prouver que le bailleur ne respectait pas son obligation de délivrer un bien décent et présentant une performance énergétique correcte.

Il sera toutefois rappelé qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Juge de les suppléer en la matière.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

2 – Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l’obligation de donner à bail un bien décent et présentant une performance énergétique correcte : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.”

En l’espèce, M. [V] [M] affirme que la précarité énergétique et l’indécence du logement, notamment du fait d’une contre-pente de la fosse septique et de l’absence totale d’isolation de la maison, justifient la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 26 421€, en réparation du préjudice subi résultant d’un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et performant énergétiquement.

Il produit des factures de vidange, mentionnant l’existence d’une contre-pente au niveau de la fosse septique.

Cependant, cette seule mention ne suffit pas à caractériser l’indécence du logement alléguée.

De plus, M. [V] [M] soutient que le bien était dans une situation de précarité énergétique du fait de l’absence totale d’isolation de la maison. Il précise que le coût du chauffage était exorbitant, ce qui a été renforcé par l’augmentation du prix du fioul. Il soutient que cette absence totale d’isolation s’illustre par la présence de traces d’humidité et de moisissure.

Cependant, l’origine de ces traces n’est pas établie par les pièces du dossier.

Dès lors, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement conforme n’est pas démontré.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

V. Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [Q] [P]

1- Sur la demande en garantie

L’article 1317 du code civil prévoit qu'“entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part”.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de Mme [Q] [P] d’être garantie par M. [V] [M] que si celle-ci démontre l’existence d’une faute ou d’une responsabilité exclusive de ce dernier dans la réalisation des dégradations du logement, pour lequel existait une clause de solidarité dans le contrat de bail.

Mme [Q] [P] justifie avoir quitté le logement plusieurs semaines avant son conjoint.

En revanche, force est de constater qu’elle était, lors de l’état des lieux de sortie, toujours tenue des obligations nées du bail. En effet, sa lettre de résiliation du bail est datée du 10 août 2024 et l’état des lieux de sortie est intervenu le 31 octobre 2024, de sorte que le préavis n’avait pas expiré.

En effet, malgré ses allégations, elle ne justifie pas avoir satisfait aux exigences de forme prévues par les dispositions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir.

Ainsi, son départ avant la date de l’état des lieux, ainsi que les attestations produites, sont insuffisantes à justifier que les manquements constatés seraient exclusivement imputables à M. [V] [M].

En conséquence, Mme [Q] [P] sera déboutée de sa demande en garantie formée à l’encontre de M. [V] [M].

2- Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Mme [Q] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement s’agissant des sommes mises à sa charge, justifiant de ses ressources mensuelles et de sa situation personnelle.

Les éléments produits caractérisent en effet une situation économique fragile ne lui permettant pas de s’acquitter immédiatement et intégralement des sommes dues au bailleur.

Néanmoins, la stabilité de sa situation professionnelle permet d’envisager un échelonnement de la dette.

Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette dans des conditions conformes à ses capacités financières, tout en préservant les droits du créancier.

En conséquence, Mme [Q] [P] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il sera toutefois rappelé qu’en cas de non respect des délais accordés, l’intégralité de la dette sera alors immédiatement exigible.

VI- Sur les autres demandes

Sur les dépensEn application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [V] [M] et Mme [Q] [P] seront condamnés solidairement à payer à M. [G] [J] la somme de 1 000 euros à ce titre.

Le présent jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à payer à M. [G] [J] la somme de 9 744,44 € (neuf-mille-sept-cent-quarante-quatre euros), au titre des dégradations locatives portant sur le logement loué par contrat de bail signé le 30 juin 2012,

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à payer à M. [G] [J] la somme de 1 232 € (mille-deux-cent-trente-deux euros), au titre de la perte de chance de location,

AUTORISE Mme [Q] [P] à s’acquitter des sommes dues en 23 mensualités d’un montant de 460 € (quatre-cent-soixante euros), et une 24ème mensualité d’un montant de 396,44 € (trois-cent-quatre-vingt-seize euros et quarante-quatre centimes),

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, puis les autres le 5 de chaque mois suivant,

DIT qu’en cas de non respect des délais de paiement ainsi octroyés, et après mise en demeure restée infructueuse pendant sept jours, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] à payer à M. [G] [J] la somme de 1 000 € (mille euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] et Mme [Q] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE