Expéditions le : Minute n° 26/00075

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00650 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [N], [B] et Madame, [W], [T] épouse, [B], demeurant, [Adresse 1]

représentés par M^e Paul MARCOU, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Madame, [U], [M], [L], [K], demeurant, [Adresse 2]

non comparante

Monsieur, [O], [Z], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de baux prenant effet le 3 décembre 2021, M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] ont donné en location à Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] un logement et un garage situés, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 698,10 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 septembre et 7 octobre 2025, M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] ont fait assigner Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1153 et 1728 du code civil, de :

— Constater que les clauses résolutoires contenue aux deux baux sont acquises au bailleur à la date du 26 juillet 2025,

— Subsidiairement, prononcer la résolution des baux liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

— Dire que Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés,

— Condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] à payer aux requérants :

> Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des clés et restitution des clefs,

> La somme à titre provisionnel de 6 564,57 euros en principal au titre des termes dus au 1eraoût 2025 selon décompte ci-dessus, terme d’août 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,

> Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

> La somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

> Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 26 mai 2025, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 43 252,00 euros pour le local à usage d’habitation et 6 975,26 euros pour le garage au 2 février 2026.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme, [U], [M], [L], [K] n’est ni présente, ni représentée.

L’assignation délivrée à M., [O], [Z] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que les bailleurs n’aient pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions des bailleurs, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 juin 2025.

Par ailleurs, ils justifient que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, leur demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 26 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 698,10 euros.

Le décompte arrêté au 2 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 mai 2025 et le 27 juillet 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que les effets des clauses résolutoires ont été acquis, que les baux s’en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 27 juillet 2025 et que Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z], les bailleurs seront autorisés à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] seront condamnés, à titre provisionnel, solidairement, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 2 février 2026, Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] sont redevables d’une somme totale de 9 599,79 euros (8 241,41 pour l’appartement + 1 358,38 pour le garage).

En conséquence, Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] seront condamnés à payer à M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B], à titre provisionnel, la somme de 599,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 698,10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Leur demande sera rejetée pour le surplus.

Sur les frais du procès

Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa transmission.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] seront donc condamnés in solidum à payer à M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B],

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux prenant effet le 3 décembre 2021 conclus entre M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] d’une part, et Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] d’autre part, concernant un logement et un garage situés, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 27 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z]de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] de s’exécuter volontairement, M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] à payer à M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] à payer à M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B], à titre provisionnel, la somme de 9 599,79euros (neuf mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-dix-neuf centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 février 2026, échéance de février incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 26 mai 2025 la somme de 3 698,10 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa transmission,

CONDAMNE in solidum Mme, [U], [M], [L], [K] et M., [O], [Z] à payer à M., [N], [B] et Mme, [W], [T] épouse, [B] la somme de 300,00 euros (trois cents euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE