TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01466 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7XN

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

[Z] [X]

C/

[E] [F] [M]

[J] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Justine ZAGO-DHAUSSY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [F] [M], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Sébastien FIXOT, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019 à effet au 5 mars 2019, Mme [Z] [X] a donné à bail à M. [E] [M] et à M. [R] [N], un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 925 euros, outre une provision sur charges de 25 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte à effet au 1er février 2024, Mme [Z] [X], M. [E] [M] et M. [J] [L] ont acté le fait que M. [J] [L] souhaite se substituer à M. [R] [N] en tant que partie au contrat de bail et reprendre les droits et obligations attachés à ce dernier.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Mme [Z] [X] a fait signifier à M. [E] [M] et à M. [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 6.825 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Mme [Z] [X] a fait assigner en référé, M. [E] [M] et M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

. Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail au 28 avril 2025,

. Prononcer l’expulsion sans délai de M. [E] [M] et de M. [J] [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précédemment loués,

. Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls de M. [E] [M] et de M. [J] [L],

. Condamner in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] à lui payer la somme de 8.712 euros au titre des loyers, charges, impayés arrêtés au 28 avril 2025,

. Condamner in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] à lui payer la somme de 950 euros mensuelle à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, outre les charges, du 29 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux,

. Condamner in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] à lui payer la somme de 1.000 euros correspondant aux dommages et intérêts dus, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil,

. Condamner in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] à payer à Mme [Z] [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

. Condamner in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2025,

. Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté solidairement par M. [E] [M] et M. [R] [N],

. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles elle se réfère, Mme [Z] [X], représentée par son conseil, réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à solliciter du juge le rejet de l’ensemble des demandes présentées par M. [E] [M] et M. [J] [L], et à porter à la somme provisionnelle de 925 euros la condamnation in solidum des défendeurs au titre des indemnités d’occupation.

M. [E] [M], représenté par son conseil, sollicite du juge de :

A titre principal,

. Prononcer la nullité du commandement de payer délivré par commissaire de justice à M. [E] [M] et à Monsieur [R] [N] le 28 février 2025.

Et en conséquence,

. Débouter Mme [Z] [X] de l’ensemble de ses demandes,

. Condamner Mme [Z] [X] à payer à M. [E] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

A titre subsidiaire,

. Octroyer à M. [E] [M] un délai de paiement de la dette locative de trois années à compter de l’ordonnance à venir,

. Prononcer la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit,

. Débouter Mme [Z] [X] de l’ensemble de ses demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens de Mme [Z] [X], et de M. [E] [M], le juge se réfère expressément à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [J] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera rendue réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [E] [M] et M. [J] [L] n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois, et ce, en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

2. Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [Z] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [Z] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 24 dispose également que, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Suivant l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

A titre liminaire, il doit être rappelé que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 28 février 2019 à effet au 5 mars 2019, comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Ainsi, il prévoit que « faute de paiement du dépôt de garantie ou d’un terme de loyer ou de charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par le bailleur et le locataire sera expulsé par voie de référé ( …) ».

Cependant, par avenant en date du 28 février 2019, Mme [Z] [X], M. [E] [M] et M. [J] [L] ont acté le fait que M. [J] [L] souhaite se substituer à M. [R] [N] en tant que partie au contrat de bail et reprendre les droits et obligations attachés à ce dernier.

Cet avenant est clair quant à la volonté des parties « le nouveau locataire souhaite se substiuer au locataire partant en tant que partie au contrat de bail et reprendre les droits et obligations attachés.

L’autre locataire ne souhaite pas mettre un terme au contrat de bail.

(…)

Le contrat de bail se poursuit et le bailleur n’est pas tenu de restituer tout ou partie du dépôt de garantie, les locataires actuelles et le nouveau locataire faisant leur affaire d’une éventuelle compensation entre eux. (…) ».

Ainsi, l’avenant conclu n’est pas un nouveau contrat de bail de sorte que la clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois resté infructueux suite à la délivrance d’un commandement de payer en cas de loyers impayés s’applique entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, Mme [Z] [X] a fait délivrer à M. [E] [M] et à M. [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 6.825 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Ce commandement de payer vise un délai de deux mois ce qui correspond au contrat conclu entre les parties.

Par ailleurs, M. [E] [M] soutient que le commandement de payer serait nul, faute d’une transmission conforme à la Ccapex s’agissant des coordonnées téléphoniques et électroniques ainsi que des éléments sur la situation socio-économique des occupants.

Il ressort cependant des pièces que la bailleresse est une personne physique, de sorte que le signalement à la Ccapex n’était pas obligatoire.

Au surplus, il a été procédé à cette saisine de sorte qu’aucune atteinte aux droits du locataire n’est caractérisée.

Dès lors, aucun grief n’étant établi, le moyen est inopérant et le commandement de payer doit être déclaré régulier.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 28 avril 2025 à 24.00 heures.

3. Sur les demandes en paiement des loyers et charges :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’occurrence, le décompte produit par Mme [Z] [X] fait ressortir une dette d’un montant de 13.350 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de décembre 2025, échéance du mois décembre 2025 comprise.

M. [E] [M] et M. [J] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Or, le bail conclu entre les parties prévoit la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [E] [M] et M. [J] [L] à payer à Mme [Z] [X] la somme provisionnelle de 13.350 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4. Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, M. [E] [M] propose de s’acquitter de la dette locative par mensualités de 242 euros sur 36 mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Z] [X] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il convient de souligner que M. [E] [M] a effectué des versements mensuels de 950 euros pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025. Il a ainsi repris le paiement du loyer courant.

Cependant, la somme proposée correspondait à la dette locative non actualisée, remboursée sur 36 mensualités.

Or, cette dette locative a été actualisée à l’audience à la somme de 13 350 euros.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation des locataires, de la reprise des paiements et au vu de la durée maximale des délais de paiements pouvant être accordée par le juge, des délais de paiement leur seront accordés.

M. [E] [M] et M. [J] [L] seront ainsi autorisés à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités d’un montant de 370 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [E] [M] et M. [J] [L] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme [Z] [X] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [E] [M] et M. [J] [L] seront alors solidairement tenus au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

5. Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, Mme [Z] [X] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [E] [M] et de M. [J] [L], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

6. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [E] [M] et M. [J] [L], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [E] [M] et M. [J] [L], ayant succombé, seront condamnés solidairement à payer à Mme [Z] [X] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS Mme [Z] [X] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2019, entre Mme [Z] [X] et M. [E] [M] et M. [J] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 avril 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [M] et M. [J] [L] à payer à Mme [Z] [X] la somme provisionelle de 13.350 euros, créance arrêtée au mois de décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS M. [E] [M] et M. [J] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 370 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

. Disons que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

. Disons que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

. Disons qu’à défaut pour M. [E] [M] et M. [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Z] [X] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

. Condamnons solidairement en tant que de besoin M. [E] [M] et M. [J] [L] à payer à Mme [Z] [X] à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

. Rappelons que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ,

. Rappelons que M. [E] [M] et M. [J] [L] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Cellule CCAPEX

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS in solidum M. [E] [M] et M. [J] [L] à payer à Mme [Z] [X] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [M] et M. [J] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision,

LE GREFFIER LE JUGE